Строительство и недвижимость 
30.01.2015

Жилая недвижимость Казани: инвесторы сжимаются от однокомнатных до студий

Игроки на рынке недвижимости прогнозируют появление первых замороженных объектов и новой волны обманутых дольщиков

В 2015 году застройщиков ожидает спад на 15 - 20%, а количество риелторских компаний может сократиться до 30%. Такие нерадужные прогнозы прозвучали вчера на круглом столе в «БИЗНЕС Online», где обсуждались итоги рынка жилой недвижимости за прошлый год, а также прогноз на год наступивший. Он представляется всем участникам круглого стола настолько сложным, что в поисках драйверов роста рассматриваются даже инвесторы с «соседнего» рынка ценных бумаг — других причин для его роста практически нет. Когда лучше поменять свою двушку на трехкомнатную квартиру и почему инвестиционные квартиры могут стать миной замедленного действия — в нашем материале.

ГОД ДЛЯ НАКОПЛЕНИЯ ЖИРКА

Итоги рынка жилой недвижимости за прошлый год, а также прогноз на год наступивший обсудили вчера участники круглого стола в газете «БИЗНЕС Online». В нем приняли участие генеральный директор ипотечного агентства РТ Андрей Симаков, архитектор, генеральный директор «Ас-Ком» Виктор Токарев, коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов, директор по развитию компании «Сити Строй» Сергей Никитин, директор ООО «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин, генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов, директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, член совета гильдии риелторов РТ Олег Захаров.

Подводя итоги года, все эксперты согласились с тем, что 2014-й для застройщиков и для агентств недвижимости оказался успешным: объекты строились и сдавались, продажи росли, а в конце месяца в офисах продаж не хватало стульев для клиентов. Год позволил «набрать жирок». На первичном рынке цены выросли примерно на 15 - 17%, на вторичном — на 17 - 18%. Самым большим спросом пользовалось малогабаритное жилье: одно-, двухкомнатные квартиры небольшой площади как в новостройках, так и на вторичном жилье. Митюнин характеризуя прошедший год, назвал его в большей части инвестиционным. Отчасти оживил рынок закон о страховании ответственности застройщиков, вступивший в силу в 2014 году: к новостройкам как к объекту инвестиций стало больше доверия.

По трех- и четырехкомнатным особого роста цен зафиксировано не было. «Сейчас самое благоприятное время для продажи двухкомнатной квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия и переехать в трехкомнатную квартиру, пока на последнюю не выросли цены», — считает Захаров.

Олег Митюнин и Искандер Юсупов

«Если раньше у покупателей была мода на квартиры в 50 квадратных метров, то сейчас пользуются популярностью студии от 20 квадратных метров. Вообще, покупатель сегодня предпочитает однокомнатные до 40 «квадратов», двухкомнатные — до 55, трехкомнатные — до 70. Мы возвращаемся к так называемым ленинградкам и хрущевкам. Сегодня это самый востребованный сегмент и в качестве инвестиций, и в качестве старта», — говорит Гизатова.

За год, судя по словам экспертов, было два всплеска покупательской активности при том, что весь год в целом был достаточно ровным. Так, Юсупов отметил, что небольшой всплеск наблюдался в феврале, когда обострилась ситуация на Украине, и часть граждан уже начала покупать квартиры для сохранения своих средств. Второй всплеск произошел, конечно же, в декабре с небольшим ростом уже в ноябре. По словам Симакова, если в целом 2014 год был предсказуем и по масштабам сопоставим с 2013 годом, то декабрь скорректировал ситуацию: в ИА РТ в декабре в два раза увеличилась продажа домов, в три раза — квартир и в пять раз — земельных участков. «Инвестор решил себя обезопасить и вложить деньги в недвижимость, которую рассматривал как инструмент сохранения своих ресурсов в непонятной финансовой ситуации», — сказал он.

Делюс Сиразетдинов

Однако, по мнению Митюнина, большое количество инвестиционных сделок в течение года и особенно в декабре, когда зачастую покупатель вносил стопроцентную предоплату, можно рассматривать как мину замедленного действия для 2015 года. С ним согласен Сиразетдинов: «Это опасный тренд. Думаю, мы увидим выброс этого жилья на рынок. Это касается и премиум-сегмента, хотя инвестиционное жилье там приобретается в меньшей степени».

ЧТО РАСШЕВЕЛИТ РЫНОК БЕЗ ИПОТЕКИ

Главными опасностями 2015 года эксперты назвали снижение покупательской способности и остановку (точнее приостановку, с надеждой поправили они сами себя) ипотечного кредитования, что больно ударит по застройщикам, особенно если они сами сильно закредитованы. Это, в свою очередь, приведет к заморозке объектов и появлению новой волны обманутых дольщиков (некоторые эксперты опасаются, что их будет довольно много). Риски остаться без жилья будут заставлять покупателей тщательно выбирать квартиры от проверенных, зарекомендовавших себя застройщиков или уже в ЖК высокой степени готовности, а не в приглянувшихся районах, как это было в ушедшем году.

Сергей Никитин

На этом фоне банки ужесточили условия кредитования не только для населения, но и для застройщиков — кредитные организации согласны выделять ресурсы, если видят, что проект реализуется не на уровне котлована, а возводится хотя бы первый этаж. И это в лучшем случае, как правило, объект должен быть готов на 80%. При этом проекты, которые еще только разрабатываются и по которым не открыта кредитная линия в банках, могут быть отложены до лучших времен, считает Митюнин. Правда, он добавил, что по тем объектам, что строятся сейчас, «пессимизма нет».

Объективных причин падения стоимости квадратного метра, по словам Гизатовой, несколько. Это и заморозка банковского кредитования, и заявление ряда компаний РТ о планируемых сокращениях персонала — экономическая ситуация приведет к снижению платежеспособности населения. Однако будет ли снижаться цена квадратного метра, ведь это невыгодно банковскому сектору?

Анастасия Гизатова

Самые большие опасения у экспертов вызывают высокие банковские ставки, которые иначе как заградительными никто не называл. В прошлом году около 30 - 50% всех сделок пришлось на ипотеку, сейчас рынок замер, завершаются ипотечные сделки, добро на которые было получено еще в декабре. Как только они будут закрыты, можно будет окончательно говорить о заморозке ипотечного рынка.

Что в этом случае сможет расшевелить рынок? По мнению Гизатовой, на рынок недвижимости придут инвесторы с рынка ценных бумаг, пожелав вложиться в квартиры. Хотя такая категория покупателей оживит рынок ненадолго, но какое-то время «продержаться можно». Поддержать рынок недвижимости должны и государственные программы, например, военная ипотека, а также увеличение материнского капитала и запрет на его обналичивание. «Рынок будут удерживать от падения, во всяком случае, в 2015 году, но объективных причин для роста нет», — подытожила Гизатова.

Олег Захаров

Захаров считает, что ухудшающаяся экономическая ситуация, увольнения на предприятиях приведут к тому, что на рынке появятся доппредложения на вторичном рынке — многие заемщики не смогут выплачивать кредиты и будут либо сами, либо через банки реализовывать квартиры. Еще один тренд, который будет только усиливаться в наступившем году, связан с налогообложением на имущество физических лиц. Население будет оптимизировать свои расходы, и, по мнению Гизатовой, на рынке также появится много предложений по квартирам из старого фонда — больших ленинградок, крупногабаритных квартир.

По мнению Никитина, небольшим застройщикам на рынке будет крайне тяжело (по его данным, в Казани 54 застройщика), тогда как крупные могут даже выиграть. С тем, что рынок ожидает очищение, согласен Захаров, говоря о сжатии рынка в количественном выражении на 30%. Сейчас в Казани работают до 500 агентств недвижимости (включая псевдокомпании, состоящие из одного-двух риелторов), из них основных агентств — до 200. В кризис выиграют профессионалы, отмечают и тот, и другой.

По мнению Токарева, сегодня в самой незавидной ситуации оказались застройщики. Они как между двух огней, где с одной стороны потенциальный покупатель хочет снижения стоимости, а другой непосредственно строитель, который повышает цены на материалы и услуги. Причем зачастую повышение на 20% идет на отечественные материалы, что аналогично ажиотажу с гречкой, когда продавцы под шумок решили больше заработать.

Интересно, что сами строительные компании начали вводить свои антикризисные меры. «Унистрой» представил свою альтернативу ипотеке — жилищный кооператив, который представляет собой своего рода рассрочку до 10 лет. «Это наш собственный инструмент, который пользуется огромной популярностью», — отметил Юсупов.

ELG_9732.jpg
Виктор Токарев

Одним из трендов наступившего года он назвал повышающийся спрос на малоэтажные дома, расположенные недалеко от Казани. В качестве примера он назвал проект «Унистроя» «Царево Village» в Пестречинском районе РТ, который был запущен в прошлом году и, по словам Юсупова, пользуется большой популярностью. «Сейчас мы видим, что ряд компаний запускают похожие концепции. Малоэтажные дома в пригороде, недалеко от города, безусловно, это тренд. Цена на них ниже, а с учетом значительно роста цен в принципе для многих покупателей это может стать практически единственной возможностью приобрести жилье», — рассказал он.

По прогнозу Симакова, количество сделок у застройщиков в 2015 году упадет на 15 - 20%, хотя общее количество сделок должно остаться на уровне прошлых лет. Спрос будет поддерживаться на вторичном рынке и благодаря инвестиционным квартирам. Социальные программы должны поддержать покупательский спрос у населения на определенном уровне. Безусловно, в этот сценарий можно верить, если не будет резкого обвала социально-экономической ситуации в России, как это случилось в декабре...

Газета «БИЗНЕС Online» готовит полную стенограмму круглого стола.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (44) Обновить комментарии
  • Анонимно
    30.01.2015 08:51

    Раньше сам риэлтором работал, помню шикарные 2004-2007 годы, только успевай сделки заключать...когда ипотека только-только появилась агентства недвижимости для покупателей по ипотеке делали наценку примерно 20-30 тыс. руб., потому что очень много документов надо было для банков собирать...

  • Анонимно
    30.01.2015 08:57

    наконец- то г-жа Гизатова в другом ракурсе.А на инвесторов наплевать - население без обещанного Хрущевым-Горбачевым -Путиным жилья, а тут бесящихся с жиру обсуждают.

    • Анонимно
      30.01.2015 09:12

      Помню как Путин перед очередными выборами клятвенно обещал ипотеку под 7%.

      • Анонимно
        30.01.2015 09:23

        в месяц?

      • Анонимно
        30.01.2015 09:33

        Путин к выборам вообще много чего обещал но это только слова.
        Налоги увеличились,проверок добавилось,недвижимость стала не доступнее... Чиновникам и силовикам добавил довольствие а на население наплевать.

  • Анонимно
    30.01.2015 09:01

    Унистрой удивляет инновациями! Молодцы!

  • Анонимно
    30.01.2015 09:41

    Значит будет обвал.

  • Анонимно
    30.01.2015 09:44

    В то что в декабре был всплеск активности, то что нынешние ставки по ипотеке будут тормозить рынок я и без экспертов знаю. То что мелкие застройщики, не имеющие свободного доступа к ресурсам позакрываются, а их активы скупит крупняк, как это было в 2008-2009гг, я тоже знаю. То что народ покупает большей частью малогабаритные квартиры, потому что они дешевле, это тоже логично. Что дальше-то?)))P.S. Анастасия просто прекрасна)

    • Анонимно
      30.01.2015 13:01

      да ничего) будут платить коммуналку, налоги, приходить в пустую квартиру, вздыхать, ковыряя пальцем голые стены, поклеенные недорогими обоями "под покраску", в очередной раз клятвенно обещая себе найти добропорядочную с/п без в/п и м/п, желательно с казанском пропиской, чтобы хоть как-то покрыть ипотечные взносы

  • Анонимно
    30.01.2015 10:15

    Профессиональные "инвесторы с рынка ценных бумаг" ни в какое жилье не уйдут, они уйдут в валюту, золото, другие понятные, стабильные, ликвидные активы. А "гражданские" в ценные бумаги, в отличие от тех же штатов, у нас практически не инвестируют.Призадумался, стоит ли обращаться к автору мнения за консультациями по недвиге.

    • Анонимно
      30.01.2015 10:44

      Все сейчас ждут дна на фондовом рынке, чтобы втарится по полной, а в валюту и физмет нужно было вкладываться еще до декабря. Так что на строительный рынок эти деньги не пойдут, зачем менять ликвид на неликвид, потом эти деньги годами вытягивать будешь.

      • Анонимно
        30.01.2015 11:08

        На "стройке" их не будет точно. Только где оно дно на фондовом рынке, учитывая "адекватность" наших рулей?:) И не постучатся ли снизу, по достижении оного.

    • Анонимно
      30.01.2015 20:01

      Вот именно. Я на фондовом рынке с 2001 года. Зачем мне вкладываться в недвижку супердорогую и продавать дешевые акции. Зачем? Инвестор ФР - это тот, который покупает на минимуме, а продает на максимуме. А нам пытаются внушить, чтобы я купил квартиру на пике - максимуме, чтобы продать потом с 30-70% дисконтом в лучшем случае, а в худшем остаться с этим пассивом-квартирой на всю жизнь, чтобы платить налоги, ЖКХ и т.д. Надо покупать активы, а не пассивы! Читайте книгу - злой-папа, добрый папа...

  • raf
    30.01.2015 10:27

    С 2008 года начался кризис мирового капитала(почитайте Маркса,цикличность кризисов учащается),разумного выхода этому нет.Неразумный выход,мировая война.Запад раз за разом предпринимает попытки развязать.В августе прошлого года,на востоке Украины,чудом,мир ушёл от войны.Колониальная РФ,вынуждена вооружаться,так что деньги пойдут на оборонку.Так что не до новостроек жилья,дешёвых кредитов.Наоборот,в Госдуму внесён Законопроект о передаче жилья в собственность государства(http://www.regnum.ru/news/polit/1889597.html).В сфере ЖКХ ожидаю государственно-монополистический капитализм.

  • Анонимно
    30.01.2015 10:35

    Качество у Унистроя не фонтан

  • Анонимно
    30.01.2015 10:36

    Кто знает: хочу поменять квартиру на большое, мне ждать пол годика или сейчас начинать искать?

  • Анонимно
    30.01.2015 10:54

    Анастасия, инвесторы с фондового рынка финансово грамотные люди и покупают, когда дешево, а продают, когда дорого. Вы считаете, что они будут покупать бетон, когда дорого? Да и зачем им. При таком обвале фондового рынка,даже сильно не рискуя доходность около 10% в месяц и никакой беготни с продажей, ремонтами и прочей ерундой. Проанализировал акцию,сел за компьютер, сделал покупку-продажу(10 мин в неделю это занимает).RUS

    • Анонимно
      30.01.2015 11:03

      Там главный вопрос насколько быстро можно выйти в кэш, а с неликвидом в виде жилья - это не реально

  • Анонимно
    30.01.2015 10:57

    все будет хорошо, не бойтесь, главное за снижением и кризисом всегда подъем и расцвет, поэтому если сегодня плохо то завтра станет лучше, ну или послезавтра. картошку главное в большом объеме посадить (заодно здоровье населения поправиться без излишков), и чтобы не было войны...!

  • Анонимно
    30.01.2015 11:16

    Согласен кризис имеет своё начало и конец,пройдёт 2-3 года и ситуация будет глобально улучшаться. Главное не питать иллюзий что государство позаботится о народе.
    Сегодня по РБК смотрел что Россия готова помочь Белоруссии и Греции га десятки млрд. долларов и евро а Российскому малому бизнесу 20млрд.руб!!! на всю страну это 300-350 млн.$

  • Анонимно
    30.01.2015 11:38

    Анастасия, позвольте сделать вам комплимент) Вы очень приятная и располагающая к себе девушка! Говорю вам, как девушка)

  • Анонимно
    30.01.2015 12:15

    Мне вот что интересно - вроде бы всем всё понятно что дальше будет с жильем. Что же тогда инвесторы не скидывают жилье сейчас, пока есть шанс при своих остаться? И не слишком ли элементарная информация о том, что будет падение, чтобы каждый человек это понимал? Не может быть такого на рынке, чтобы все всё знали. Знаюет меньшинство, а основная масса ждет падения.

    • Анонимно
      30.01.2015 23:28

      Позвольте с Вами не согласиться. Основная масса ждала роста и цены росли)). Сейчас основная масса ждет падения и ... цены будут падать)).Очень просто объясняется - не покупают, ждут когда будет дешевле.Если кому-то надо продать, то он вынужден будет продать дешевле.Второй дешевле,третий еще дешевле и т.д. Рынок недвижимости инертен и не сразу реагирует на экономическую ситуацию. Масштабное падение увидим к концу весны-лету.RUS

  • Анонимно
    30.01.2015 12:34

    Дежавю. Все те же слова, что и в 2009 году. "Мелкие уйдут, крупные останутся. Это даже лучше..." и т.д. Для полной картины еще не хватает слов Марата Хуснуллина, который в каждом интервью повторял, что кризис выдуман, цены будут только расти, а в стагнации рынка виноваты сами покупатели, создавшие "отложенный спрос". Уфф...аж мурашки по коже побежали

  • Анонимно
    30.01.2015 12:41

    Сюда смотрите все - здесь и для патриотов ответ и для умныхhttp://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1&currency=1#beginhttp://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1&currency=0#begin

  • Анонимно
    30.01.2015 13:47

    спасибо, интересно посмотреть и увидеть комментаторов воочию. А не просто читать.

  • Анонимно
    30.01.2015 15:56

    а кто вам сказал, что не скинули????

  • Анонимно
    30.01.2015 20:12

    За первый месяц нового года безработица выросла более чем на 260% по сравнению с началом 2014 года. Ужас. Кому нужны будут каменные джунгли Казани? Все в деревню!

    • Анонимно
      30.01.2015 20:42

      Кому кому - Абдуллину и ко. Скоро будет как при СССР - раздавать бесплатно квартиры. Кто их сейчас купит то? Хотел купить квартиру - двушка цена 3800 тыс руб. По ипотеке естественно. Ставка по ипотеке самая низкая - 20% годовых. За 30 лет я должен выплатить банку 16,7 миллионов рублей!!! Я конечно улыбнулся и ушел. Кроме меня в ипотечном отделе в сбербанке никого не было. И после тоже(((

  • Анонимно
    30.01.2015 22:03

    В НАЧАЛЕ ДЕКАБРЯ 2014 ПОДАЛ ЗАЯВКУ В СБЕРБАНК НА ИПОТЕКУ ПО СХЕМЕ 13*13*13.ЗАЯВКА БЫЛА ОДОБРЕНА.ПАРАЛЛЕЛЬНО БЫЛ ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР БРОНИ С ЗАСТРОЙЩИКОМ "ЗОЛОТОЙ ПОДКОВЫ"НА СУММУ 50000 РУБЛЕЙ В СЧЕТ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА.ПРИШЛИ ОФОРМЛЯТЬ ИПОТЕКУ В ОФИС НА ЧУЙКОВА И СЛЫШУ ЧТО ВЫДАЮТ ТОЛЬКО ПОД 15,75% ПРОТИВ ОБЕЩАННЫХ 13%.В РЕУЛЬТАТЕ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ ПОДНЯЛСЯ С 38 ДО 49 ТЫС.РУБ. БЫЛ ВЫНУЖДЕН ОТКАЗАТЬСЯ,В РЕЗУЛЬТАТЕ И 50 000 РУБ.УШЛИ В КАРМАН ЗАСТРОЙЩИКУ.КОМУ МОЖНО ВЕРИТЬ В НАШЕЙ СТРАНЕ?В СБЕРБАНК СО СВОИМИ ДЕНЬГАМИ БОЛЬШЕ НЕ ПОЙДУ.БУДУ ДОБИВАТЬСЯ СВОИХ ДЕНЕГ НАЗАД.ЕСЛИ ЕСТЬ ТАКИЕ ЖЕ ПОСТРАДАВШИЕ ОТ СБЕРА- ДАВАЙТЕ ОБЬЕДИНИМСЯ.

  • Анонимно
    31.01.2015 00:29

    Ничего определенного так и не сказано, все и так, без них, такие же думают

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.