Общество 
23.04.2013

«В Татарстане ситуация с оценкой земли приобрела гиперболизированный характер»

2.jpg
Алексей Каминский: С достоверностью оценки земли разбираются односторонне

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ СВЯЩЕННАЯ КОРОВА

В минувшую пятницу в казанском Институте экономики, управления и права на круглый стол по проблеме кадастровой оценки земли собрались все заинтересованные стороны: руководители оценочных компаний, представители минземимущества, прокуратуры и Арбитражного суда РТ. Основной модератор мероприятия – президент российской саморегулируемой организации (СРО) «Экспертный совет» Алексей Каминский – не обошел вниманием ситуацию в республике. «По кадастровой оценке мы видим выплески то в одном, то в другом регионе. Но в Татарстане ситуация приобрела совсем уж гиперболизированный характер», – отметил он.

По словам московского гостя, после заявлений президента РТ Рустама Минниханова эта тема была вынесена на общероссийское обсуждение. О ней говорили на всероссийском оценочном форуме 12 марта. Планируют обсудить после майских праздников и в Госдуме. «Жулики, конвейер жуликов, сговор заказчика и оценочной компании, мошеннические действия, мошенническая акция», – перечислил Каминский прошедшие по СМИ высказывания главы республики.

– Я массовой оценкой земли занимаюсь с 1994 года и понимаю ситуацию коллег-оценщиков в республике, когда им противостоит такая машина, – выразил сочувствие он.

- У нас очень большие вопросы к оценщикам именно вашего СРО, – сразу же перешла в наступление советник отдела оценки минземимущества РТ Зульфия Камалова.

По ее словам, есть примеры: «Кадастровая стоимость – 10 рублей, оценщик сделал рыночную – 5, ваш эксперт – 2 рубля. Хорошо, кадастровая стоимость завышена. Но почему ваши эксперты снижают еще в 2 - 4 раза? Кто прав?», – возмутилась она.

Каминский ответил, что не знает. И вообще надо рассматривать комплексно. «Нужен отчет на 10, 5 и 2 и аргументы. Вполне возможно, что 2 – за решетку и вперед», – предложил он.

Замначальника отдела анализа и обобщения судебной практики Арбитражного суда РТ Роман Шкаликов подтвердил, что в ситуации «на самом деле что-то не то»: «Оценщиками различных СРО даются различные результаты. К нам приходят с индивидуальной оценкой: разница с кадастровой в 11 (!) раз. Проводится судебная экспертиза экспертом другого СРО: в пять раз разница».

Президент «Экспертного совета» напомнил, что отклонения между кадастровой и рыночной стоимостью допустимы в пределах 30%. Но кратные отклонения – это уже нонсенс. По поводу достоверности оценки земли в республике создана специальная комиссия – разбираются. Правда, на взгляд Каминского, разбираются «как-то односторонне», поскольку смысл сводится к тому, что надо разбираться с оценщиками, сделавшими независимую индивидуальную оценку: «кадастровая стоимость – это наши налоги, бюджет. Поэтому любой, кто делает ее ниже – враг народа», – интерпретировал он логику проверяющих служб.

3.jpg

МИНЗЕМ: А ГОВОРИЛ ЛИ ТАКОЕ ПРЕЗИДЕНТ?

Каминский считает, что недостоверность оценки может быть обоюдной. Но решать проблему он бы начал все-таки с кадастровой оценки: можно ли сказать, что работа выполнена качественно? Участники круглого стола сразу же подчеркнули, что если и есть сомнения по поводу достоверности кадастровой оценки, она сейчас не обсуждается. Как выразился Шкаликов – это «священная корова».

«Постановка вопроса со стороны истцов (в судах – ред.) – установление кадастровой стоимости, равной рыночной», – уточнила замначальника отдела экономики минземимущества РТ. Ее имя автору этих строк выяснить так и не удалось. Организаторы мероприятия позже сказали, что …запамятовали данные. Сама же представитель минзема попросила не фотографировать ее «в соответствии с законом «О персональных данных».

– Будучи членом рабочей группы по выработке предложений по оптимизации налогов (имеется в виду межведомственная рабочая группа под руководством Асгата Сафарова – ред.), я ни на одном совещании не услышала того, что слышу здесь со ссылкой на президента, посчитала необходимым выступить в защиту Рустама Нургалиевича и Асгата Ахметовича анонимный представитель минзема.

На секунду показалось, что присутствующие были готовы согласиться с ней. Как говорится, всякое может быть – массовая галлюцинация и т.п. Спас положение Шкаликов. «Не будем лукавить: говорил!» – решительно восстановил он истину …

Оценщики признали, что проблемы с кадастровой стоимостью земли, безусловно, есть. По словам генерального менеджера АО «Юлдыз» Владимира Булгакова, после проведенной больше двух лет назад кадастровой оценки в РТ большие расхождения образовались по двум видам земель. «Это «прочие» – как ни странно, туда попали земли типа Боровое Матюшино, где участки стоят рубли за сотку, – отметил он. – Понятно, что по ним получается сильный недобор налогов. Но, говорит Булгаков, лаишевская администрация на эту тему никаких официальных телодвижений не совершает. Второй вид – земли под промышленными предприятиями».

4.jpg

Несоответствие выявил и Каминский, едва полистав подготовленный минземимуществом республики мониторинг цен: «То, что кадастровая завышена – 9 тысяч рублей за квадратный метр под промышленными объектами – это просто нонсенс. Под многоэтажным жильем – 10,2 тысячи рублей за квадратный метр. Это неадекватное сопоставление!» По его словам, доля участка под объектами промназначения составляет порядка 10%. Поэтому если брать 9 тыс. под землю, то «промка» должна стоить 90 тыс. за квадрат…

Директор ООО «ЭКСКО-ЦЕНТР «Оценщик» Танзиля Удод отметила, что в центре города кадастровая цена земли соответствует рыночной, а в некоторых случаях даже ниже. А вот окраины – явно завышены. Это подтвердила и директор аудиторско-консалтингового центра «Совет» Ляля Идиятуллина: «В Приволжском районе или вблизи «Тасмы» кадастровая стоимость несоизмерима ни с чем». Она пожаловалась на давление со стороны минзема и правоохранительных органов. «Мы должны прийти к консенсусу, что оценщики не делают ничего плохо для республики, если возьмутся приводить кадастровую стоимость земли к рыночной», – выразила пожелание она. Сегодня же, по ее словам, даже клиенты задают вопрос: а не вылетят ли за оспаривание кадастровой стоимости из республики? Как-никак, это значит идти против президента.

«Высокая кадастровая стоимость – это, казалось бы, высокие налоги. А на самом деле – потеря конкурентоспособности того же бизнеса. И в итоге все выливается в снижение налогов, т.к. бизнес начнет уходить», – резюмировал модератор круглого стола.

02.jpg

ПРОВЕСТИ ОЦЕНКУ ЗАНОВО

Главная проблема, как констатировали члены «Экспертного совета», – то, что после утверждения результатов кадастровой оценки утверждается бюджет. После этого за снижение налогооблагаемой базы чиновники бьются как за родное.

Выхода два. Республикам дано право, если бюджету мало денег, взять больший процент. И претензий к оценщикам не будет.

В качестве варианта Каминский, по его словам, предлагал, и это обсуждалось в центральном аппарате МЭРТ: прежде чем утверждать результаты кадастровой оценки, полгода обсуждаются предварительные результаты. За это время они могут быть приведены в соответствие. И бюджет будет сформирован на нормальных параметрах.

11.jpg
Роман Шкаликов: "Давайте не будем лукавить!"

Погрешность кадастровой оценки – не только российская беда. За рубежом, рассказывали на круглом столе, чтобы уменьшить масштаб бедствия по оспариванию, базу, получаемую в рамках массовой оценки, просто «убивают» на 20%.

Другой путь, по словам Каминского, – кадастровая переоценка. Особенно если «ситуация назрела». «Наши мысли и ваши намерения совпадают: рабочая группа, созданная при правительстве РТ, еще в феврале вышла с предложением к президенту о проведении в 2013 году кадастровой оценки», – сообщила все та же пожелавшая остаться неизвестной сотрудница минзема.

7.jpg

РЫНОК ОЦЕНКИ ПОТЕРЯЛ ДОВЕРИЕ

По словам Каминского, в основном все государственные и муниципальные активы реализуются через открытый аукцион. А там цена устанавливается в результате торгов: если к аукциону претензий нет, то какие претензии к оценщику?

– Как можно говорить, что оценщик не при чем, и все решается на аукционе, если начальную цену устанавливает именно он? – не согласилась член рабочей группы. Ссылаясь на свою практику, она утверждала, что начальная цена часто устанавливается по предварительной договоренности с оценщиком: «Нельзя недооценивать роль оценщиков, выпускать их из этой цепочки».

– Никого нельзя выпускать. Причем, слово «выпускать» здесь ключевое, – иронично согласился с ней Каминский.

– Опускать, я выпускать не говорила, – посчитала необходимым внести коррективы автор «президентских поправок». Присутствующие дружно рассмеялись. Каминский же продемонстрировал нейтралитет: «Никого не хочу оправдывать. Нет двух одинаковых ситуаций. Даже аукцион аукциону рознь. Это не торговля хлебом – сложные активы».

8.jpg
Зульфия Камалова: у минземимущества к оценщикам СРО "Экспертный совет" есть вопросы

Тем временем Шкаликов из татарстанского арбитража констатировал, что и у суда сегодня нет доверия к профессиональному рынку оценки. «Когда стороны заявляют различные экспертные организации по оценке, всегда возникает ощущение того, что это чьи-то интересы. Причем, всегда же борьба идет: чья экспертная организация победит. Чтобы предложить своего оценщика, который сделает так, как нужно стороне. Поэтому судам было бы интересно видеть государственную экспертную организацию. «Оценщикам не доверяют. Считают, что оценщик может из одного и того же объекта, если захочет, сделать что угодно. Не хочу говорить, что все. Но основная проблема – в недоверии ко всему сообществу», – сказал он.

Каминский не стал отрицать проблему и привел пример: на общественных слушаниях в Госдуме замруководителя ФНС рассказывал, как к нему пришел оценщик – службе надо периодически делать оценку – и задал вопрос: «Вам надо дороже или дешевле оценить объект?» Выяснилось, что актив может быть оценен как в 30 млн. так и в 300 млн. рублей. «Я уже хотел провалиться, понимая, что это за коллега», – признал председатель СРО «Экспертный Совет». «Это говорит о серьезной деградации отрасли», – констатировал он.

Участники круглого стола говорили о том, что рынок перенасыщен. В то же время система образования оценщиков слабая. Выпускники вузов переподготовки становятся членами СРО и начинают работать как профессионалы. В силу своей неграмотности допускают ошибки. И на основании этих оценщиков складывается мнение обо всех сразу. «Отсюда и разница в стоимости. Допустимая дельта – 30 процентов, а она по индивидуальной оценке бывает и в разы», – сказала оценщик Удод.

01.jpg

ВСЕХ МАССОВО ПЕРЕСАЖАЮТ?

По словам Каминского, именно отчеты с кратно отличающейся стоимостью привели правоохранительные органы к мысли ввести уголовную ответственность для оценщиков за умышленное искажение стоимости. В Госдуму сенатором Лысковым был даже внесен соответствующий законопроект. И хотя его удалось развернуть, силовики по-прежнему «очень настроены» на эту тему.

– Если разница оценки в двух отчетах составляет более миллиона рублей, то с точки зрения правоохранительных органов, как говорил Феликс Эдмундович, то, что вы не сидите, – это не ваша заслуга, а наша недоработка», – обрисовал ситуацию президент «Экспертного совета».

Каминский привел пример с делом Ольги Морозовой из Астрахани: из-за разницы двух отчетов об оценке в 26 тыс. рублей – это менее 5%один из старейших оценщиков, судебный эксперт и автор монографии получила три года условно.

Саморегулируемая организация, конечно же, категорически против введения уголовной ответственности. Во-первых, потому, что в УК уже есть статья о мошенничестве. Кроме того, существует полная имущественная ответственность оценщиков. Правда, все присутствующие согласились, что она не работает. «С формальным составом связывать правонарушение – абсурд сам по себе. Это подрывает не только оценочную, но и какую угодно деятельность: врачебную, юридическую. Потому что ошибок предостаточно», – согласился с оценщиками Шкаликов.

Безимени-1.jpg

Но представитель прокуратуры заметил, что на практике сговор оценщиков в рамках мошенничества доказать трудно. «Может, ввести сначала административную ответственность. И уже после этого уголовную», – предложил он. Каминский ответил ему анекдотом: «Давайте отрубим хвост. Нет: шею. Нет: хвост по самую шею».

Как выяснилось, оценочное сообщество не устраивает упрощенный подход силовиков. Как пояснил Каминский, есть путаница между ценой как результатом конкретной сделки и стоимостью как наиболее вероятной ценой продажи. «Стоимость сразу же носит вероятностный характер и диапазон. Даже одинаковые дачу и машину можно купить за разные деньги. Не говоря уже о том, что по объекту может быть торг», – отметил эксперт…

Справка


Алексей Каминский – президент НП СРО «Экспертный совет», член национального совета оценочной деятельности. Занимается массовой оценкой земли с 1994 года. Участвовал в эксперименте по Твери и Нижнему Новгороду. Был членом рабочей группы МЭРТ по разработке методики определения кадастровой стоимости.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (11) Обновить комментарии
  • Анонимно
    23.04.2013 10:02

    Тарифы по ЖКХ по максимуму, стоимость земли завысили, так как она может определяться ценой для чего и зачем ее использовать, а у нас все упирается в поборы, благородно называя их налогами. Штрафы ГИБДД, поборы АкБарса за каждую квитанцию с доходностью более 10 %. Дорогие мои, 50% по любому рубятся на услугах подконтрольных чиновникам компаниях. Все знают и молчат, а теперь еще и президент об этом заботится. Слава руководителям, слава. А потом из-за них народ государственной властью не доволен.

  • Анонимно
    23.04.2013 10:06

    Оценщики занижают, а государство завышает! Истина посередине! Виноваты обе стороны!

  • Анонимно
    23.04.2013 10:31

    Все имеет Цену - лучше и вправду снова переоценить, а заодно пере-приватизировать и вообще национализировать - по самый хвост.

  • Анонимно
    23.04.2013 11:03

    Как может стоить 1 га земли в Боровых 6 тысяч рублей, а на улице Родина- где нет ни дорог, ни инфраструктуры -1 га земли стоит 91 миллион рублей? Разве это правильная оценка кадастровой стоимости? И кто же так оценил эти земли? И кому это выгодно?

  • Анонимно
    23.04.2013 12:13

    В Салмачах кадастровая стала стоить в три раза дороже рыночной! Кто оценивал? На сцену!

    • Анонимно
      23.04.2013 21:58

      Как раз таки по Салмачам стоимость оказалась заниженной. Если рыночная стоимость в районе двух тысяч, кадастровая чуть меньше полутора тысяч.

      • Анонимно
        23.04.2013 23:12

        В 10 раз налог увеличился на землю за 2 года! Какой дурак придумал инфляцию, рост цен? Выгодно только мировой мафии.

  • Анонимно
    23.04.2013 13:58

    так пусть президент рт и выкупает по этой самой кадастровой стоимости земли?! если она соответствует действительности. В боровом дешево - так кто там живет то? вот в чем вопрос!? Гос. оценка как предложил этот Шкаликов- будет выполнять заказ государства, то бишь властей РТ. Сейчас надо бюджет пополнять, долги за универсиаду возвращать - "освоенные" кем то!!! Для разрешения споров -есть суд! И участие представителя суд.системы в такого рода совещаниях- недопустимо!!! Явное давление на суд!!! Хотя по такого рода делам- оно скорее и так присутствует. Нельза этого допустить!

  • Анонимно
    24.04.2013 06:21

    Стоимость 1 кв.м. на земле 1 копейка все остальное коммерческая выгода, либо для государства, либо для бизнеса.

  • raf
    24.04.2013 09:38

    Нельзя продавать землю.Иначе ждёт судьба палестинцев,некогда проживавших в Иерусалиме.Передача в пользование со сроком,да,и,то под контролем,с жёсткими санкциями,до конфискации и возврат в госсобственность.

  • Анонимно
    24.04.2013 13:48

    Люди протестуют против "пилотного режима" обложения недвижимостей, в который наши начальники вовлекли республику. Указывают на закон о госрегистрации прав собственности, сделок с недвижимостью и спрашивают: как это нас будут облагать при отсутствии специально выправленных документов на долю в балках, чердаках, подвалах, — в участке. На кубатуру в оболочке из штукатурки свидетельство есть, а на долю в участке — нет. Или закон о госрегистрации подлежит только частичному исполнению? И как это за двадцать лет не сумели проделать технической работы и обеспечить всем бумагу на долю?Другой вопрос. Люди недоумевают: о какой такой рыночной цене тех же хрущевок толкуют? Они в массе своей никогда не продавались. Рассчитывать средний по рынку в том или ином районе уровень цен по ничтожной статистике и еще по каким то формулам и коэффициентам чушь собачья. Потому и выходят нелепости типа многократной разницы в оценках. В нормальных обществах создавали массовый оборот и соразмерно ему формировали оценочные и налоговые механизмы. Что это вообще за принцип такой — вместо двух налогов один? В цивилизованных странах землю облагают разно и собственники строят или небоскреб или зеленую зону. В зависимости от того, что тут нужнее. Исторический центр всегда дороже аналогичных метров в спальном районе. Если уж так необходим оборот недвижимостей и, соответственно, пополнение городской казны за счет налогов с этого оборота, подумайте, как корректнее устроить эквивалентный обмен квартир нищих собственников на солидные прибавки к пенсиям — по цивилизованным правилам.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.