Особый аспект китайского рынка недвижимости — его роль в системе финансов местных органов власти. Поскольку за счет продажи земли и налогов на продажу недвижимости формируется значительная часть доходов местных властей, они очень заинтересованы в том, чтобы подстегивать рынок недвижимости. Продажи земли часто тщательно выстраиваются таким образом, чтобы усиливать ожидания. Тех, кто предлагает слишком высокие цены за землю, называют "земельными королями". Земельные короли часто являются государственными предприятиями. Когда госпредприятия берут кредиты у госбанка и платят деньги местным органам власти на земельных аукционах, какое значение может иметь цена? Деньги циркулируют внутри большого государственного кармана. Завтрашние неработающие кредиты в случае обвала цен — это только сегодняшние бюджетные доходы. Если частные девелоперы идут за госпредприятиями на стремительно растущий рынок земли, они, возможно, просто самоубийцы.

Фондовый рынок вновь переживает финальный ажиотаж. Растущая активность втягивает на рынок самых несведущих инвесторов. Они мечтают разбогатеть за один день. Как и раньше, частные инвесторы обычно проигрывают, особенно те, кто выходит на рынок сейчас. Ажиотаж когда-то заканчивается. Поворотные точки в Китае часто сопряжены с политическим календарем. Частные инвесторы придерживаются распространенной точки зрения, что правительство не допустит обвала на рынке до 1 октября, 60-летнего юбилея КНР. В последний раз это был 17-й съезд партии в октябре 2007 года. Такого рода убеждения в краткосрочном периоде обычно становятся самореализующимися прогнозами. Примерно в это время рынок может иметь тенденцию к перевороту. Если можно руководствоваться прошлым опытом, то нынешняя волна пойдет на спад до начала октября.

Убеждение, что правительство не допустит падения рынка, корнями уходит в психологию китайского рынка. На финансовом жаргоне это явление называется пут-опцион. Во времена Гринспена инвесторы были уверены в том, что глава ФРС всегда поддержит рынки в случае кризиса (так называемый "пут-опцион Гринспена") [инвесторы думают, что политика ФРС обеспечит им возможность без потерь избавиться от акций в будущем]. Аналогично в Китае эту уверенность можно назвать "пут панды". Тем не менее, в действительности правительство не может развернуть тренд, когда он меняется. Китайский фондовый рынок показывал в прошлом сильные повышения и понижения, что говорит о неспособности властей предотвратить падение рынка. И все же этот воображаемый "пут-опцион" очень прочно укоренился в психологии масс.

Многие чиновники считают, что пузыри не очень опасны. Одна из распространенных теорий такова, что в условиях развития пузыря деньги переходят от одного субъекта к другому, и пока они остаются в Китае, это не причинит никакого непоправимого ущерба. Таким образом, если участники сегодня довольны, а завтра страдают, то все компенсируется. Стоит обратиться к опыту Японии и Гонконга, чтобы понять, какой ущерб могут принести пузыри, даже если не происходит оттока денег из страны.

В условиях формирования пузыря ресурсы переключаются в сегменты, являющиеся источниками этого роста. Эти ресурсы будут потрачены безвозвратно. Пусть, к примеру, бизнесмены в Китае не хотят концентрироваться на реальной экономической деятельности и отдают свое время и силы рыночным спекуляциям. Это означает, что в будущем в Китае не будет множества конкурентоспособных на мировом рынке компаний. Даже несмотря на три десятилетия быстрого роста в Китае, сегодня конкурировать на мировом рынке могут лишь несколько компаний. Причиной тому может быть периодическое возникновение пузырей на китайском рынке.

Молодое поколение не заинтересовано в производственных специальностях и увлекается рыночными спекуляциями. Они видят, что стоимость их вложений меняется за сутки на сумму, большую чем их месячная зарплата, и у них возникает иллюзия, что на рынке они смогут много заработать. Разумеется, большинство из них все потеряют и, возможно, пойдут на крайние действия. Социальные последствия могут быть достаточно серьезными.

Пузырь на рынке недвижимости обычно ведет к чрезмерному росту строительства. Пустые здания — это безвозвратные потери. Сама такая возможность в Китае вызовет у многих смех. В конце концов для 1,3 млрд человек необходим почти бесконечный запас жилья. Но в реальности все совсем не так. Для городских жителей в Китае жилая площадь составляет 28 кв. м на человека, что является довольно высоким показателем по международным стандартам. Уровень урбанизации в Китае достигает 50%, возможно, он вырастет до 70-75%. В дальнейшем сельское население будет сокращаться само по себе ввиду высокого среднего возраста в этой группе. Таким образом, городское население может вырасти еще на 300 млн человек. Допустим, что все они могут позволить себе жилье (смехотворное предположение при сегодняшнем уровне цен), тогда в китайских городах необходимо будет построить еще 8,4 млрд кв м. Объемы незавершенного строительства составляют более 2 млрд кв метров. Имеются достаточные площади земли для еще 2 млрд кв метров.

Производственная мощность строительной отрасли достигает около 1,5 млрд кв метров в год. Ситуация перепроизводства в абсолютном выражении, когда на рынке не хватает жильцов для заселения всех имеющихся зданий, может возникнуть уже очень скоро. Когда это случится, последствия будут довольно жесткие. Цены на жилье могут упасть, как это было в Японии в последние два десятилетия, что разрушит банковскую систему.

Самый существенный ущерб, который возникает в результате развития пузырей, — это демографические изменения. На фоне высоких цен на жилье снижается рождаемость. Когда цены падают после схлопывания пузыря, культура низкой рождаемости не может измениться. Гонконг, Япония и Тайвань прошли на пути развития циклы пузырей на рынке недвижимости. В этих странах на фоне развития пузыря уровень рождаемости снижался и впоследствии не восстанавливался, несмотря на меры правительства. Сама по себе проводимая в Китае политика "одна семья — один ребенок" уже через два десятилетия в приведет к демографической катастрофе. Пузырь на рынке недвижимости делает эту тенденцию необратимой, и когда правительство откажется от сегодняшней политики, это существенно не повлияет на уровень рождаемости. В течение двух десятилетий в Китае будет очень старое и сокращающееся население. Разумеется, цены на жилье будут очень низкими и будут продолжать падать.

Помимо чистых убытков, серьезные социальные последствия имеет эффект перераспределения. На фондовом рынке большинство домохозяйств несут потери и лишь немногие выигрывают по-крупному. Неравенство в доходах уже очень велико. Пузыри еще более его усугубляют. Значительная часть или даже большинство китайского населения не повысит значительно свое благосостояние даже в случае полной урбанизации. Это ведет к формированию нестабильного общества. Рыночная экономика стабильна и эффективна, когда большинство располагает существенными доходами и, таким образом, участвует в системе.

В качестве вывода: рыночный ажиотаж в Китае долго не продлится. Коррекция возможна в IV квартале. Возможно, в следующем году последует еще одна волна ажиотажа, когда Китай может выделить дополнительную ликвидность. Когда доллар восстановится —возможно, в 2012 году — на рынке акций и недвижимости Китая могут произойти обвалы, как во время азиатского финансового кризиса.

(Bfm, Andy Xie (перевод Натальи Бокаревой), 11.08.09)