Премьер-министр РФ Владимир Путин заявил вчера, что выделенные государством средства для выкупа жилья военнослужащим и расселения аварийных домов оказались невостребованными. Речь шла о миллиардах рублей. Похожая ситуация складывается и в Татарстане. На днях заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Андрей Ясько заявил, что не удалось даже полностью освоить выделенную на покупку жилья для минобороны федеральную квоту в 453 миллиона рублей.
ПОЧЕМУ СТРОИТЕЛИ НЕ ХОТЯТ ПРОДАВАТЬ?
Нежелание продавать жилье вряд ли можно объяснить только экономическими причинами. Проблема скорее лежит и в области психологии. Застройщики при продаже квартир под соцжилье не готовы снижать цены, объясняя, что предложения государства находятся на грани рентабельности. Правда, исследования показывают, что отрасль жилищного строительства стала убыточной задолго до кризиса. Так, общий объем долга четырех ведущих девелоперов московского региона - компаний "Главмосстрой", "Мосстроймеханизация-5", ГК ПИК и корпорации СУ-155 в 2007 году составлял 293 млрд. рублей, а общий объем собственных активов компаний - около 60 млрд. рублей, при этом половина этих активов оценивается как неликвидная. По сути, это пузырь на рынке недвижимости.
Осенью прошлого года разразился скандал с ГК ПИК, когда застройщик отказался сделать московской мэрии оптовую скидку в 15% . В ответ московские власти отменили итоги предыдущих торгов и снизили закупочные цены. Так, они не стали заключать договор с ПИК о покупке квартир в Мытищах по 85 тыс. рублей и в Люберцах по 74 200 рублей за
НАДЕЖДА НА РОСТ
С другой стороны, поведение девелоперов можно объяснить простой логикой. Они руководствуются тем, что, по прогнозам, в 2009 году строить в России будут меньше, значит, на рынке будет меньше предложений, и в условиях дефицита цены на недвижимость вырастут. Такой же точки зрения придерживаются и некоторые чиновники. Так, глава татарстанского минстроя Марат Хуснуллин на последней коллегии министерства заявил, что в следующем году цены на жилье в республике могут вырасти.
В то же время предвидя, что в будущем может возникнуть дефицит предложения, федеральное правительство уже рассматривает возможность выкупа государством не только готового жилья, но и недостроев. По мнению экспертов, таким образом власти также стараются поддержать строительный сектор в целом, который тянет за собой производство стройматериалов, коммунальных ресурсов, рост перевозок...
В качестве одного из механизмов государственного участия минрегионразвития РФ предлагает разрешить местным властям выкупать недострои, или как вариант подключить к этому Фонд содействия развитию жилищного строительства, который, по задумке федералов, должен стать крупнейшим лендлордом в стране (для этого ему предполагается передать федеральные земли в регионах).
РЕЦЕПТЫ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА
Антикризисная идея уже нашла поддержку у региональных властей. Так, первый вице-мэр Москвы Юрий Росляк заявил, что столица хотела бы стать соинвестором в ряде проектов незавершенного строительства, но пока у нее нет на это полномочий. Актуальна проблема с долгостроями и для Татарстана. Заместитель министра строительства РТ Андрей Ясько заявил, что в республике заморожено 112 стройплощадок, а это несколько миллионов квадратных метров жилья. По сути, выкуп недостроев и это наилучший вариант решения проблемы обманутых дольщиков, которых только в Татарстане около 7 тысяч семей!
А пока, похоже, сбываются прогнозы Ассоциации строителей России, которая пообещала, что к весне 2009 года в среднем снижение цен на жилье в стране составит 15% на вторичном рынке и 10% в новостройках по отношению к докризисному уровню. Пик падения стоимости квадратного метра строители ожидают летом - осенью 2009 года, а увидеть оживление рынка раньше 2010 года они не надеются.
Минрегионразвития уже посчитало, что за IV квартал 2008 года цены на жилье эконом-класса в российских городах-миллионниках снизились в среднем на 5%. Приблизительно на столько же министерство снизило на I квартал 2009 года нормативную стоимость одного квадратного метра для выкупа квартиры у застройщиков. Так что в ближайшее время республиканские власти будут вынуждены согласно рекомендациям федерального правительства снизить цену выкупа. Насколько, это пока вопрос. В минрегионразвития газете «БИЗНЕС Online» заявили, что новый приказ министра находится на регистрации в минюсте, и цену для Татарстана они назвать не могут.
Похоже, цены будут падать и дальше (вчера агентство Fitch дало прогноз, что в 2009 году спад рынка недвижимости продолжится, и цены снизятся на 20-40%). Главная проблема рынка жилищного строительства страны заключается не в дефиците предложения, а в дефиците платежеспособного спроса. И тут нужен широкий спектр решений. Увеличение суммы налогового вычета до 2 млн. рублей при покупке квартиры, возможность использования материнского капитала для погашения жилищного (ипотечного) кредита и выкуп готового жилья и недостроев для соцпрограмм можно рассматривать как первые шаги государства в этом направлении. Там, возможно, и до стройсберкасс недалеко, закон о которых из-за банковского лобби лежит в Госдуме уже пять лет. Можно реанимировать и забытый советский механизм жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Он позволяет получить жилье по ценам, близким к себестоимости и решить проблему контроля за качеством строящегося жилья. Не менее интересным может оказаться опыт Белгородской области, когда коренной житель региона может получить земельный участок для индивидуального строительства бесплатно, заплатив лишь за его оформление и регистрацию.
Арслан Минвалеев