«Возводить начинают нередко с опозданием в силу экономической ситуации», — так объясняют на рынке строительства жилья одну из причин участившихся продлений разрешений на строительство жилых комплексов в Казани и РТ. Половина из 10 крупнейших застройщиков региона сходила за продлением документов на ЖК со сдачей в 2025-м и 2026-м. Дольщикам в этом случае опасаться нечего: главное — вовремя переданные ключи, что прописано в договоре долевого участия. Проблемных застройщиков, которые все же не уложились в срок передачи ключей, подстраховало правительство РФ. В Татарстане такое явление не массовое, но два прецедента создано в Набережных Челнах. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Застройщики все чаще продлевают разрешения на стройку
Всплеск переноса сроков строительства жилья девелоперами РТ отмечается в единой информационной системе жилищного строительства — ЕИСЖС. Для наглядности «БИЗНЕС Online» рассмотрел выданные разрешения на строительство 10 крупнейших застройщиков РТ по итогам первого полугодия. И половина из лидирующих застройщиков продлевала выданные РНС на жилье, которое планируют сдать в период с III квартала 2025 года по IV квартал 2026-го.
Приглядимся к списку крупнейших компаний, которые в разное время продлевали разрешения на дома с теперь уже высокой степенью готовности:
- «Профит» — 12 объектов в ЖК «На Вахитова», «Авиатор», «Новый», «Новое побережье», «Компас»;
- «Ак Барс Дом» — 9;
- ТСИ — 9;
- ПИК — 8 домов;
- «Унистрой» — 2.
«Профит» в первый раз взял разрешение на стройку четвертого дома в ЖК «Авиатор» 3 мая 2023 года со сроком действия до 18 июля 2025-го. Затем РНС продлили до 1 июля 2026 года с отклонением от изначальных планов на 11 месяцев
Максимальные сроки продления РНС у челнинского «Профита» депутата Госсовета РТ Марселя Мингалимова и «Ак Барс Дома». Например, первая компания в первый раз взяла разрешение на стройку четвертого дома в ЖК «Авиатор» 3 мая 2023 года со сроком действия до 18 июля 2025-го. Затем РНС продлили до 1 июля 2026 года с отклонением от изначальных планов на 11 месяцев. При этом выдать ключи планируют 1 января 2026-го, распроданность объекта составляет 80%. Тоже на 11 месяцев продлил разрешение на стройку 11-го дома в ЖК «Новый свет» АБД. В первый раз компания взяла трехлетнее РНС для этого объекта 24 мая 2022 года, но затем продлила его до 30 апреля 2026-го. При этом выдать ключи там планируют 30 июня 2026 года, распроданность в конце августа составляла 25%. В компании от комментариев воздержались.
Не прокомментировали развернуто рост числа продлений в минстрое РТ, но поделились статистикой. С 1 января 2024-го по 28 августа 2025 года министерство выдало 11 РНС с продленным сроком действия для многоквартирных домов в Агрызском, Альметьевском, Зеленодольском, Лаишевском и Нижнекамском районах. Напомним, с 1 января министерству передали градостроительные полномочия 43 муниципалитетов. Не ответили на вопросы в исполкоме Набережных Челнов, зато поделились информацией в казанской мэрии.
«Продление разрешения на строительство является допустимым», — подчеркнули в пресс-службе исполкома Казани. С марта 2024 года в столице РТ продлили срок действия 58 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, из которых 20 объектов ввели в эксплуатацию. В мэрии подчеркнули, что о всех случаях смещения сроков реализации проектов сообщают прокуратуре и другим вышестоящим органам.
Риски для дольщиков
Опасения для участников долевого строительства в случае продления РНС отсутствуют, успокаивают участники рынка.
«Просто формальная процедура. Разрешения на строительство были получены довольно давно, и сейчас их просто актуализировали. О переносе сроков строительства речи не идет, — объяснили изданию в пресс-службе „Унистроя“. Компания продлевала РНС для двух объектов в ЖК „Весна“ и „Царево сити“. — Если клиент заключает договор, в котором черном по белому прописано, что дата сдачи дома, условно, 14 февраля, есть ли разница, продлено или нет разрешение на строительство? Он должен получить ключи 14 февраля. И мы ему в этот день их и передадим».
Главное для застройщика — не нарушить срок передачи квартиры, который прописан в договоре долевого участия. «Разрешения продлевали всегда, просто теперь на это стали обращать внимание, — рассказывает собеседник издания в сфере недвижимости. — Сроки действия разрешения на строительство и передачи ключей от квартир дольщикам отличаются. Первый документ получают задолго до того, как начинают строить, а возводить начинают с опозданием в силу экономической ситуации. Да и вообще, у хорошего застройщика в запасе лежат 2–3 проекта, которые просто ждут момента. Получать новое разрешение в случае задержки долго, поэтому проще продлить. Подчеркну, срок действия разрешения на строительство и договор долевого участия — связанные друг с другом документы, но указанные в них сроки могут не совпадать».
«Нет, мы не разорились. И обманутых дольщиков тоже нет. Главное — это вовремя переданные ключи, — прокомментировал на условиях анонимности участник рынка с продленными разрешениями на строительство. — В Казани застройщики часто продлевают разрешения на строительство, но в ДДУ прописывают сроки с запасом от 6 и даже до 12 месяцев. Дом уже готов, его вот-вот сдадут, но на передачу ключей заложен год, представляете?! Это, конечно, страхует от рисков нарваться на неустойки дольщиков. А заодно дает повод для рекламы в духе „сдаем раньше срока“».
Понятие «обманутый дольщик» ушло вместе с проблемами долгостроев середины 2000-х и 2010-х годов, заявляют в исполкоме Казани.
«Тогда риск потери своих денег был очень высоким, потому что деньги дольщиков хранились на счетах застройщика и могли быть использованы не по назначению, — говорят в муниципалитете. — Сейчас ситуация изменилась: все объекты долевого строительства в Казани строятся с сохранением денежных средств дольщиков на счетах эскроу. Эти деньги доступны застройщику только после завершения строительства дома, что обеспечивает максимальную финансовую защиту дольщиков. В современных условиях банкротство застройщика возможно только при невыполнении обязательств перед банком, который финансирует проект. На практике таких случаев не было».
До конца 2025 года дольщики по-прежнему не смогут взыскивать деньги с застройщиков за задержку сроков сдачи, передачи объекта или дефекты в квартирах
Штрафной мораторий для проблемных застройщиков
Проблемных застройщиков, которые все же не уложились в срок передачи ключей, подстраховало правительство РФ. С 22 марта 2024 года в стране действует мораторий на неустойки. До конца 2025-го дольщики по-прежнему не смогут взыскивать деньги с застройщиков за задержку сроков сдачи, передачи объекта или дефекты в квартирах. По стране сроки строительства увеличены у 1,4 тыс. проектов, говорил в июне министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин на Петербургском международном экономическом форуме.
До марта 2024 года дольщики взыскивали с застройщиков:
- Пени за нарушение сроков передачи объекта.
- Проценты за пользование деньгами дольщика.
- Неустойку за просрочку исполнения требования дольщика.
- Штрафы в 5% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не решил проблемы без судебного разбирательства.
«Страна большая, ситуация в регионах разная, и я не исключаю, что вместе с продлением РНС вправо сдвигают и сроки передачи ключей. Введенный мораторий в этом случае спасает застройщиков от неустоек», — говорит собеседник издания.
Татарстан не исключение. Мораторий уберег от вала исков компанию «Домкор» Мунира Гайнуллова, которая второй год не может сдать ЖК «Вивальди». Осадка объекта из трех 18-этажных башен оказалась выше нормативной и не соответствовала проекту. В результате работы проектных институтов, экспертов, в том числе федерального уровня, под контролем министра строительства РФ, дом все же сдается в эксплуатацию. Согласно сайту ЕИСЖС, выдачу ключей от квартир одной из башен наметили на 31 октября 2025 года, второй — на 31 декабря, а третьей — на 31 октября 2026-го.
«В марте 2024 года был введен мораторий на выплату компенсаций, при этом уже начисленную сумму, которая причиталась дольщикам, мораторий разрешал застройщику выплачивать в 2025-м, — рассказывал в начале года коммерческий директор „Домкора“ Евгений Александров. — Мы собрали дольщиков и предложили подписать дополнительное соглашение, в рамках которого в июне – июле прошлого года мы полностью эту сумму им выплатили. Абсолютное большинство с нами подписало допсоглашения, часть обратилась в суд. Он присудил ровно то же, что мы им предлагали, и отодвинул выплату, согласно законодательству, на 2025 год».
Переносил сроки передачи ключей, а не только продлевал разрешения на строительство и «Профит» на стройке ЖК «Новое побережье». Челнинцы заключили с застройщиком договоры в августе 2023-го на покупку квартир в многоквартирном доме. Объект должны были сдать в июле прошлого года, однако компания не исполнила обязательства. В июне ситуация вызвала интерес главы следственного комитета России Александра Бастрыкина. Застройщик не ответил на запрос «БИЗНЕС Online». По данным ЕИСЖС, четыре дома «Нового побережья» уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию, один дом планируют ввести в эксплуатацию в III квартале, а выдать ключи — 31 декабря 2025 года. Два дома введут в эксплуатацию в I квартале 2026-го, срок выдачи ключей — 30 сентября 2026 года.