«Хороший момент в том, что примерно на одном уровне долг по рассрочкам и остается, то есть ситуация не усугубляется», — радовалась сегодня представитель ЦБ на Финансовом конгрессе при обсуждении текущей ситуации на рынке жилья. Обстановку с новостройками регулятор оценивает как устойчивую, несмотря на растущий последние пару лет долг граждан перед девелоперами. Темпы появления новых жилищных проектов упали, цена «квадрата» растет, но россияне продолжают брать рыночную ипотеку, отчего в минстрое и банки с глубоким позитивом смотрят в будущее стройки. О том, что еще обсуждали на «строительной сессии» Финансового конгресса Банка России, — в материале «БИЗНЕС Online».
ЦБ о рынке жилья: «Хороший момент, что ситуация не усугубляется…»
Доля проектного финансирования по строящимся новостройкам плюс ипотеки по ним на сегодняшний день составляет в кредитном портфеле российских банков 24%. Поэтому неудивительно, что именно тема жилищного строительства стала одной из ключевых на проходящем в эти дни Финансовом конгрессе Банка России в Санкт-Петербурге. Сегодня там на отдельной пленарной сессии с участием застройщиков, банков и минстроя РФ довольно откровенно обсудили текущее состояние жилищного рынка. А он, судя по оценкам участников мероприятия, перегрет: в стране слишком быстро растут цены на жилье.
По словам модератора сегодняшней дискуссии, директора департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой, в конце прошлого года – начале этого цены на жилье действительно довольно резко ускорились — например, по Москве в разрезе года рост составил 17,7%. Это явно не способствует повышению доступности квартир для граждан.
Важный показатель оценки рынка недвижимости — распроданность строящегося жилья и ее отношение к стройготовности. Стабильное соотношение — диапазон между 60–80%. Что на сегодня видится по стране? Как отмечает Данилова, данный показатель сегодня находится ровно посередине, а значит, рынок жилья достаточно стабилен: нет ни дефицита предложения, ни замороженного спроса. Настораживает только динамика выдачи по рассрочкам: за последние пару лет практически с нулевых значений их доля выросла в России до 1,5 трлн рублей… Это размер фактического долга граждан перед застройщиками.
«Хороший момент в том, что примерно на этом уровне долг по рассрочкам и остается, то есть ситуация не усугубляется, — с завышенной долей оптимизма оценивают ситуацию в ЦБ. — Еще одна хорошая новость — на фоне снижения рыночных ставок мы видим восстановление рыночной ипотеки…»
Как отметила Данилова, снижение ключевой ставки способствует росту интереса к рыночной ипотеке, предлагаемой банками. На сегодняшний день в структуре их кредитов доля рыночной ипотеки выросла за май до 45%. Несмотря на, казалось бы, оживление рынка, ЦБ все чаще начинает слышать от застройщиков тезисы о затоваренности рынка и снижении темпов появления новых проектов от них. По оценкам ЦБ, за 2025 год запуски нового жилья в стране снизились на 11%. «Застройщики говорят, что из-за этого в будущем мы увидим меньше предложения и, соответственно, еще более быстрый рост цен», — заявила Данилова.
Взгляд минстроя на российский рынок жилья
По словам замминистра строительства России Никиты Стасишина, сегодня в стране в стройке по проектному финансированию находится порядка 118 млн кв. м жилья. 35% из них еще не введены в продажу. Из оставшегося объема на данный момент продан только 31%, т. е. распроданность строящихся новостроек в среднем составляет около 30–32%. Соотношение стройготовности к распроданности сегодня снижается, а это значит, что снижаются поступления на эскроу-счета, а следом за этим увеличивается ставка по проектному финансированию. В среднем она сегодня по стране, отметил Стасишин, около 10–10,5% для застройщиков (или 14–18% для некоторых регионов, что составляет примерно четверть от всего объема стройки).
Почему при такой ставке проектного финансирования объемы новых проектов снижаются, но не так быстро, как растет ставка, а чуть помедленнее? Как пояснил Стасишин, все дело в бридж-кредитовании на приобретение земель: «У застройщиков фактически нет возможности не начинать то, что было куплено. То есть у нас достаточно инерционная отрасль».
«Что касается ипотеки, точнее, того, куда идет эта рыночная ипотека, которая увеличивается. Она идет на вторичный рынок, — отметил замглавы минстроя РФ. — В моменте, с учетом того что рыночная ставка по ипотеке в банках сегодня составляет порядка 18 процентов, ну наверное, сложно на первичном рынке продать жилье по ставке в 18 процентов просто».
Из-за того что спрос по чуть-чуть перекочевывает на вторичку, где под 18% уже реальнее что-то купить, растет цена «квадрата» первички, объяснял Стасишин незамысловатые цифры статистики. Растет ли от этого затоваренность? По словам замглавы минстроя, все зависит от региона. Определенный процент затоваренности, отметил Стасишин, есть. Нужно просто застройщикам поэффективнее работать и менять свое отношение к продукту (например, замглавы минстроя хотел бы вернуть поголовную практику сдачи жилья застройщиками уже с готовым ремонтом и даже меблировкой) — мол, все тогда будет нормально продаваться. «Не буду называть застройщиков, их города. Но вот идет одна дорога: справа строит один, слева — другой. За май у одного продано 10 квартир, а у второго — 200. Хотя цена квадратного метра одна и та же. Вот вам и ответ. Это здоровая конкуренция, в которой побеждает сильнейший».
Взгляд и прогнозы застройщиков и банков
Из девелоперов, способных держать ответ на вопросы ЦБ, на дискуссии оказался только представитель ПИК — замгендиректора компании по работе с органами госвласти Дмитрий Тимофеев. «По итогам 2025 года, по нашим оценкам, во второй половине прошлого года рынок был на грани, — рассказывал он, оценивая текущую затоваренность застройщиков. — В первом квартале [2026-го] мы видим, что ситуация выровнялась». Но давать какие-то прогнозы представитель ПИК отказался.
«Единственное, что могу сказать: все, что строится сейчас, находится в стадии строительства и подлежит передаче гражданам, — я уверен, все будет достроено и передано», — заявил Тимофеев. «Это, наверное, главный KPI, который мы ставим», — отреагировал на тезис тут же Стасишин. По его словам, все точно достроят хотя бы потому, что теперь в стране есть проектное финансирование и эскроу. Не достроят девелоперы — добьют проекты банки. Те, если верить участникам дискуссии, пока не включаются в эти процессы, т. к. тоже оценивают ситуацию на рынке как стабильную и даже позитивную. «Если посмотреть статистику 2025 года к 2024-му, то рынок вырос на 20 процентов. Это хороший результат. В этом году мы прогнозируем рост на 10 процентов, что, на мой взгляд, в текущих условиях прямо отличный результат!» — заявил директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Как косвенное подтверждение стабильности на рынке — отсутствие какого-либо ажиотажа на фоне слухов об изменении условий семейной ипотеки с 1 июля.
Как отметил зампред банка «Дом.РФ» Иван Ларионов, текущие показатели распроданности и стройготовности в стране говорят об устойчивом положении стройотрасли. «С точки зрения запуска новых проектов мы даже видим ускорение по сравнению с первой половиной 2025 года», — отметил Ларионов, подчеркивая, что все благодаря снижающейся ключевой ставке, делающей проектное финансирование для застройщиков доступнее.
Вместе с тем, признался представитель «Дом.РФ», в ряде регионов наблюдаются проблемы со слишком высокой затоваренностью, в частности в Краснодарском крае. По мнению Ларионова, так вышло лишь потому, что там местные застройщики неверно истолковали инвестиционную модель, сделав ставку на студии и однушки. «Самое важное для застройщиков в нынешней ситуации — менять подходы к квартирографии! Квартирография должна стимулировать те форматы, которые нужны людям, стране сегодня. А стране сегодня нужно улучшение демографии», — подхватил сразу же Стасишин.
«Наша задача — сделать так, чтобы эти 1,5 триллиона рублей не выстрелили застройщикам в ногу»
Рынок жилья, по словам участников дискуссии, уже достаточно адаптировался под все последние изменения. Как отметила директор департамента банка ПСБ Марина Заботина, рыночная ипотека берется не только на вторичку, но и на первичку тоже. Число льготных программ снижается, растет их адресность. В результате покупатели жилья в новостройках уже не ждут, а идут и берут то, что предлагают банки прямо здесь и сейчас. По словам Заботиной, конкретно в их банке так вообще отмечается рост рыночной ипотеки именно в сегменте новостроек. «Я могу это связать с тем, что застройщики и вообще рынок жилья начинают адаптироваться к тем условиям, что льготных программ уже столько не будет», — заявила Данилова.
Переходным мостиком к дальнейшему росту рыночной ипотеки станет субсидированная ипотека от застройщиков. А последних инструментов, отметила Заботина, на рынке становится как раз больше — так стимулируют покупательский спрос. Но это совместные программы застройщиков и банков. А есть такие механизмы, заигрывание с которыми может больше навредить. Например, в «Домклике» роста интереса к субсидированным ипотекам не видят, рекламируемые ставки в 12%, по словам Лейпи, являются больше маркетинговыми уловками или скидками в лоб. С такими легко скатиться в дыру, когда застройщики, поглядывая друг на друга, слишком заиграются в скидки и обрушат здоровую конкуренцию.
Другой не менее опасный инструмент — рассрочка. Ее на рынке сегодня становится все больше, а это не способствует пополнению эскроу-счетов. Люди вносят первоначалку, берут рассрочки, а после сдачи домов переходят на рыночные ипотеки. Это при условии, если переходят вообще, конечно, а не расторгают потом договоры.
Никита Стасишин: «Хуже всего история, когда застройщики говорят людям: «Вы купите сейчас квартиру в рассрочку. На этапе ввода, через 1,5–2 года, экономика изменится, и вы спокойно возьмете рыночную ипотеку…» А если не изменится?»
По словам Стасишина, на сегодняшний день объем рассрочки на рынке не превышает 18–20% от объема эскроу-счетов. Плохо и тревожно, когда их доля по отдельным застройщикам достигает (и достигала в отдельные периоды времени) 40% и выше. «Хуже всего история, когда застройщики говорят людям: „Вы купите сейчас квартиру в рассрочку. На этапе ввода, через 1,5–2 года, экономика изменится, и вы спокойно возьмете рыночную ипотеку…“ А если не изменится? Что тогда произойдет с этой квартирой, с семьей?» — задавался вопросом замглавы минстроя.
— Нужно как-то больше регулировать эту ситуацию? — включилась в дискуссию представитель ЦБ.
— Вы зачем меня провоцируете на то, чтобы я рассказал, как у нас тяжело и тернисто идет с вами обсуждение регулирования рассрочки? Не скажу. Вот когда мы с Центральным банком договоримся, тогда вместе выйдем и расскажем, какие мы молодцы, — заявил Стасишин. Казалось, что он хотел бросить камень в сторону банков, отбирающих у граждан квартиры, за которые те не могут рассчитаться, но его тут же осадила Данилова, на правах модератора не позволившая высказаться.
На сегодняшний день доля рассрочек, по оценке Лейпи, не более 30% на рынке, к концу года их число уменьшится до 25%. «У вас была интересная цифра. Долги по ДДУ у граждан, то есть неоплаченные ДДУ, составляют сегодня 1,5 триллиона рублей… Задумайтесь. Это 15 процентов от всего портфеля проектного финансирования… — обратил внимание представитель „Домклика“. — Наша задача — сделать так, чтобы эти 1,5 триллиона рублей не выстрелили застройщикам в ногу. Есть ли переход от рассрочки в ипотеку? Сухая цифра — около 10 процентов. А сколько отказов? Сопоставимая цифра — 10–15 процентов. Это доля тех, кто сейчас не тянет и уже выходит из рассрочки…»
Участники дискуссии сошлись во мнении, что такому инструменту, как рассрочки от застройщиков, необходимы большая прозрачность, контроль и управление. Но прямо сейчас конкретных решений никто не предложил.