СПРОС НА КОТТЕДЖИ ОСТАЛСЯ СТАБИЛЬНЫМ

Собеседники "ДК" одним из рецептов "лечения" от кризиса считают реализацию проектов в малоэтажном строительстве. По свидетельству застройщиков коттеджных поселков, они практически не испытали падения спроса на индивидуальное жилье. По словам Ларисы Гатауллиной , исполнительного директора ООО "Технология", в элитном поселке "Радужный" (Зеленодольский р-н) продано уже 28 из 31 предусмотренных проектом домов. "Всплеска продаж мы не наблюдали. Однако и резкого падения тоже не было, — поясняет эксперт. — Невысокая активность покупателей к кризису никакого отношения не имеет — зимнее "затишье" является традиционным, и оживления спроса мы ожидаем, как всегда, к середине марта". Лариса Гатауллина сообщила также, что компания планирует приступить к застройке коттеджного поселка для среднего класса.

Стабильный спрос на индивидуальное жилье отмечают и в компании "Унистрой", в свое время ставшей "родоначальником" малоэтажной застройки в Татарстане. По свидетельству Хатимова, сейчас спрос на коттеджи в Западной Ореховке значительно возрос. Но поскольку все ресурсы компания направила на достройку "горячих" объектов, с осени "Унистрой" приостановил продажу коттеджей в поселке на свободных земельных участках.

О том, что строительство индивидуального жилья является довольно привлекательным направлением, признаются даже девелоперы, ведущие многоэтажную застройку. К примеру, руководство СК "Татиммобилен" не исключает, что возьмется за подобные проекты.

Роберт Шаймухаметов также отметил интерес компании к данному направлению. "Для нас важно, чтобы земельный участок под будущий поселок, во-первых, находился в зоне транспортной доступности, во-вторых, находился в районе с хорошей экологией. Если мы начнем строительство поселка, то, скорее всего, в Лаишевском районе", — уточнил Шаймухаметов.

ВРЕМЯ СВЕРХПРИБЫЛЕЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЗАКОНЧИЛОСЬ

По прогнозам игроков, строительный рынок начнет "оживать" не ранее чем ко второй половине 2011 года. Эксперты признают: находящиеся сегодня в свободной продаже 300 тыс. кв. м для миллионной Казани  — совсем немного. Тем не менее, застройщики считают, что до 2011 года новые стройки не начнут даже те девелоперы, которые сегодня не испытывают проблем с инвестициями. "Компании будут продолжать достраивать ранее заявленные проекты, — считает Есин. — За это время готовое жилье будет реализовано, после этого сработает механизм отложенного спроса".

Хатимов солидарен с коллегой и приводит следующую статистику. "До кризиса по ипотечным схемам "уходило" всего порядка 10% построенного жилья. Еще 30% квартир скупали инвесторы, в том числе, и частные. Оставшиеся 60% приобретались за наличные людьми, для которых новое жилье было насущной необходимостью. Из-за кризиса число таких покупателей стало вдвое меньше. Но именно на них ориентированы большинство застройщиков", — говорит Хатимов.

Чтобы сохранить объемы, крупнейшие застройщики готовы сотрудничать с государством. Так, интерес к предложению Минобороны уже проявили "Сувар-Казань" и "ФОН". "С учетом социального жилья средняя себестоимость строительства в городе — 18 тыс. руб. за кв. м. У нас она несколько выше, однако озвученная Минобороны цена — 27,5 тыс. руб. за квадратный метр — нас вполне устраивает. Кроме того, сегодня компания рассматривает предложение Государственного жилищного фонда о выкупе у нас имеющихся площадей по цене 22 тыс. рублей за квадратный метр", — признается Анатолий Ливада. Напомним, Минстрой выразил готовность приобрести у казанских застройщиков 10 тыс. кв. м жилья. Ринат Хатимов: "Инициатива Минобороны отлично иллюстрирует ситуацию на рынке готового жилья. При том что в Татарстане военные хотели приобрести всего 10 тыс. кв. м, то есть 231 квартиру. Из общего количества предложений требованиям Министерства обороны удовлетворяли лишь 30% площадей".

Девелоперы считают, что кризис положит конец сверхприбылям — ажиотажного спроса, наблюдаемого в 2006-2007 гг., позволяющего застройщикам снимать всю прибыль еще до завершения строительства, уже не будет. С рынка уйдут небольшие компании, для которых строительство не было профильным бизнесом. Оставшиеся застройщики будут сдавать не более 500 тыс. кв. м ежегодно (без учета социальной ипотеки), причем львиная доля этих площадей также будет спозиционирована как жилье эконом-класса. Предпосылок для строительства в Казани жилья бизнес-класса участники рынка не видят. Средняя цена в эконом-классе установится на уровне 36 тыс. руб. за кв. м, и если строители будут заявлять цены выше этого показателя, их предложение не будет обеспечено платеже-способным спросом.

Алексей Есин считает, что при таких расценках рентабельность в строительстве заметно снизится. "Кризис опустит строителей "с небес на землю" — средний процент рентабельности составит 18-20%", - считает эксперт. По данным участников рынка, до сих пор застройщики не работали меньше чем за 50% прибыли. Теперь получить 30% прибыли удастся только компаниям, ведущим застройку жилья midlle-up и бизнес-класса.

Яакко Тойвонен считает, что российским девелоперам необходимо деверсифицировать бизнес. Эксперт ссылается на многолетний опыт работы компании на финском рынке. По итогам 2008 г. суммарный оборот компании ЮИТ в Финляндии составил 3,8 млрд евро. Рентабельность бизнеса компании — не более 6,6%, однако стабильное положение компания обеспечивает себе за счет работы на рынке капитального ремонта, жилищно-коммунальных услуг и создания инфраструктуры.

Девелоперы убеждены — строительный рынок оживет не раньше чем к 2011 году. Однако к сверхприбылям компании уже не вернутся.

 

ДЕВЕЛОПЕРЫ ЗАМОРОЗИЛИ СОТНИ ТЫСЯЧ КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ

ТОП-5 непостроенных объктов коммерческой недвижимости

 

№

Компания

Площадь объекта, тыс. кв. м.

Планируемая дата сдачи объекта

Объем планируемых инвестиций, млн. $

1

МФК "Кловер групп"

121,5

2010

150-180*

2

МФК "Акчарлак"

80

2009

120

3

МФК "Президент Плаза"

70

2010

105

4

Гостинично-деловой центр в м/р "Солнечный город"

44

2009

45-50*

5

Спортивно-оздоровительный комплекс в м/р "Солнечный город"

39

4 кв. 2009

40*

* по оценкам компании "Финам"
** в ценах 2007 г.

 

 

ТОП-5 непостроенных объектов жилой недвижимости

 

№

Компания

Площадь объекта, тыс. кв. м.

Планируемая дата сдачи объекта

Объем планируемых инвестиций, млн. $

1

ЖК "Симфония"

150-170

1 кв. 2008

150*

2

ЖК "Дружба"

32

1 кв. 2010

30

3

Поселок "Царево"

528

3 кв. 2009 (начало строительства)

29

4

ЖК "Чистое небо"

20

3 кв. 2009

16*

5

ЖК "Чистопольская - 69-22"

8,5

2 кв. 2009

9**