Общество 
25.10.2014

Анастасия Гизатова: «С новым налогом на недвижимость гостинки и студии снова станут в тренде»

А коммерсанты будут вынуждены искать «лазейки», чтобы не платить оброк, который резко возрастет с нового года

Известно, что недвижимость является индикатором происходящих в стране экономических процессов. Все владельцы недвижимого имущества с нескрываемым опасением ожидают вступления в силу нового закона по налогообложению, которое состоится уже 1 января. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в своей очередной статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», утверждает, что по новым правилам налог на квартиру увеличится в разы и владельцы собственности в центре города могут обратить свой взор на окраины. Но больше всех может пострадать коммерческий сектор недвижимости.

В КАЗАНИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР ПОПРОСТУ НЕТ

Периодически рынок недвижимости начинает лихорадить. Помимо всевозможных предстоящих спортивных событий вроде Олимпиады или Универсиады, после проведения которых цена за квадратный метр по прогнозам всегда должна увеличиваться, в этот рынок порой хорошо вмешивается и государство. 26 сентября у нас появилась новая «страшилка» для владельцев недвижимости. Это изменение налогообложения объектов недвижимости согласно №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 в части первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц». Он будет действовать взамен существующего налога на имущество физических лиц. У многих клиентов уже возникают образы семей на чемоданах с тюками, покидающих свои квартиры в центре и перебирающихся в маленькие комнатушки в пригороде.

Если банально, то так ли страшен черт, как его малюют, и как вышеуказанный закон отразится на рынке недвижимости? Если кратко и не вдаваться в подробности, то главной особенностью нового расчета является то, что за основу будет браться кадастровая стоимость объектов недвижимости. Кадастровая стоимость квартиры — это рыночная цена недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается федеральной службой кадастра и картографии (Кадастровой палатой). В таблице я наглядно демонстрирую, какие изменения ожидают владельцев недвижимости с 1 января 2015 года.

Как было

Как будет

Налог на имущество физических лиц — очень старый налог, сверстник распада СССР. Основой служила «инвентаризационная стоимость». Суть которой — стоимость материала, из которого построен дом с учетом всех видов износа. Таким образом, возникала некая «несправедливость», когда квартира в Вахитовском районе была ниже социальной новостройки в Азино

Кадастровая стоимость будет приближена к рыночной. Это увеличит ежегодный налог на жилую недвижимость ориентировочно в четыре раза с учетом базы и алгоритма расчета

Квартира на Амирхана, 17, 2000 года постройки, площадью 60 кв. м оценена БТИ в 438 353 рубля

Квартира на Амирхана, 17, 2000 года постройки, площадью 60 кв. м может быть оценена в 4 000 000 рублей

Налог составил 1 423 рубля

Придется заплатить налог ориентировочно в размере 4 000 рублей

Вообще, кадастровая стоимость должна быть указана в кадастровом паспорте объекта. И хотя 2015 год уже на носу, узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, за исключением земельных участков, вы не сможете. Ее попросту нет. Было бы отлично, если бы разработали калькулятор для самостоятельного подсчета своих будущих налоговых обязательств для планирования семейного бюджета и избежания неприятных сюрпризов.

ГОСУДАРСТВО В НАКЛАДЕ НЕ ОСТАНЕТСЯ

Наибольший интерес в этом нормативном акте вызывает ст. 406 «Налоговые ставки» — налоговая ставка для жилых домов и помещений, а также гаражей и хозстроений составит 0,1%, для нежилых объектов и объектов стоимостью более 300 млн. рублей — 2%, для остальных объектов — 0,5%. При этом муниципальные власти смогут уменьшить ставку до 0% либо увеличить ее не более чем в 3 раза. Но почему-то мне кажется, что муниципальные власти не захотят воспользоваться своим правом по уменьшению. Тем не менее шока от нововведения не будет. Новый порядок будет введен с 1 января 2015 года, а это значит, что первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года. Окончательно новая система вступит в силу только в 2020 году. Мягкий переходный период, понижающие коэффиценты и ежегодная инфляция позволят не так болезненно воспринимать сумму нового налога.

Льготы сохранят. В ст. 407 «Налоговые льготы» приводится перечень категорий налогоплательщиков-льготников. Гостинки и студии останутся в тренде. Уже три года в Казани большой популярностью пользуется малогабаритное бюджетное жилье. Спрос на него еще больше усилится с учетом возрастающих коммунальных расходов, стоимости квадратного метра и теперь увеличивающегося налогового бремени. Так что ждем предложений от застройщиков по небольшим квартирам и уходу в далекий пригород.

Если проводить аналогию с кадастровой стоимостью земли, то у граждан есть шанс «отбиться». Вы не согласны с кадастровой стоимостью? Добро пожаловать в суд. По аналогии с переоценкой земельных участков. В Казани это удалось провернуть многим. После суда ранее вынесенное решение о кадастровой стоимости могли признать недействительным и переоценить заново. 28 апреля 2014 года в Доме правительства прошло республиканское совещание финансовых, казначейских и налоговых органов РТ, где было озвучено, что «за первый квартал 2014 года налог на имущество физлиц поступил в сумме 41 млн. рублей, или 6% к годовому плану». Несложными арифметическими действиями, можно предположить, что с новым налогом в год собираемый «оброк» составит 2 733 333 332 рублей ( в 2014 году планируется 683 333 333). То есть государство с новыми правилами явно в накладе не останется.

ГОСУДАРСТВО КАК ТСЖ, ВСЕГДА ДОЛЖНО ОТЧИТЫВАТЬСЯ О ПОЛУЧЕННЫХ ДЕНЬГАХ

Коммерческой недвижимости придется несладко. Ставка в 2% не может не сказаться на бизнесе, ведь не секрет, что многие для уменьшения налогового бремени офисную недвижимость оформляют на физических, а не юридических лиц. Более того, рынок коммерческой недвижимости не будет таким привлекательным для инвесторов, так как приведет к значительным потерям. Окупить это за счет повышения арендной платы будет проблематично. В Казани сегодня множество предложений по коммерческой недвижимости, число которых увеличивается в геометрической прогрессии.

Я сделала расчет для одного из своих офисов и ужаснулась. Гвардейская, 16, площадь 60 кв. м, рыночная стоимость 3 800 000 рублей. 2% составят 76 тыс. рублей. Средняя арендная ставка в нашем бизнес-центре — 600 рублей квадратный метр. То есть ежемесячный подоходный налог в размере 4 680 рублей и налог на имущество 6 333 рублей окажутся значительными. А если учесть расходы по содержанию...

К сожалению, другого надежного и понятного способа инвестирования, кроме как недвижимость, для многих сегодня не существует. И если рынок недвижимости рухнет (почему бы и нет), то причиной станет не это нововведение. Впереди нас ждут более страшные вещи в виде налога с продаж (поправки в 220 ст. НК) и результаты сырьевой экономики. Прибыль инвестора все равно выше налоговых платежей и инфляции. Переходный период, недоработки в законодательстве наверняка позволят что-нибудь придумать и минимизировать отчисления. Найдется множество законных способов избежать уплаты налогов.

Тем не менее даже незначительное увеличение налогового бремени будет принято негативно большей частью населения. Вообще, в России налоги платить немодно, невыгодно и жалко. К ним действительно относятся как десятине, оброку или поборам разбойников. В силу специфики профессии я знакома с сотрудниками налоговых органов, сдающих в аренду свои квартиры, не делясь при этом с государством.

В первую очередь надо показать целесообразность уплаты налогов населению. Понимаете, жалко платить, зная, что твой налог пойдет на оплату очередного BMW в одно из министерств. Многие минимизируют свои платежи, но гораздо больше оказывают адресной помощи неимущим. А как иначе отнестись к различным празднествам в бюджетной сфере или очередным тендерам для госсектора и госзакупок, когда в твоем лифте не успевают менять плакаты с призывом о помощи по сбору средств на операции детям. Мне, кажется, государство — это увеличенное ТСЖ или управляющая компания, где собранные средства будут подотчетны и где с радостью, увидев порядок в подъезде и тепло в квартире, ты будешь согласен с выставляемым счетом.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (47) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    25.10.2014 09:13

    неожиданно, а как узнать теперь кадастровую стоимость, офис на Чистопольской, 82.

  • Анонимно
    25.10.2014 09:31

    Квартира на Амирхана, 17, 2000 года постройки, площадью 60 кв. м. может быть оценена в 4 000 000 рублейВ тексте 2 ошибки: Во-первых данная квартира на Амирхана 17 будет стоить 3025 000 рублей. Во-вторых Вы не произвели вычет в размере 20 кв. метров. Таким образом налог за эту квартиру составит 2 018 рублей, а не 4 000 как указано у вас.

    • Анонимно
      25.10.2014 10:19

      А откуда вы взяли сумму 3025 тыс.? Написано же что кадастровой оценки ещё нет.

    • За указание на ошибки спасибо) Но не со всем согласна. 1. Материал больше ориентирован на инвесторов и владельцев нескольких квартир, для попытки уловить тенденции. 2. Таким образом, я не применяла "льготу" в 20 кв.м., допуская, что это не единственное жилье. 3. Если мы берем "рыночную" стоимость Амирхана, 17-то она и составляет 4 000 000 рублей. 4. К сожалению, мне пока не известно, какая будет кадастровая стоимость.

    • Спасибо за замечания. Но хотела уточнить. 1. Я предполагала, что это квартира не единственная, соответственно льготные 20 кв.м в расчет не брала.2. Если мы рыночную стоимость считаем аналогичной кадастровой, то объективно, это не менее 4 000 000 рублей по данному объекту.

      • Анонимно
        25.10.2014 11:17

        Не просто не единственная, а еще и бесхозная. Если эту квартиру в 60 квадратов разделить между 3 членами семьи (муж, жена, ребенок), то на каждого придется 20 квадратов и нулевой налог))) Для "инвесторов" и риэлторов, конечно, сложная ситуация. Доход от вложения деньги в недвигу и так был сопоставим с процентом по депозиту, а теперь...

        • Анонимно
          25.10.2014 11:25

          Неправильно. Если разделить на троих, ничего не изменится. 20 метров вычет за объект недвижимости, а не на каждого собственника.

          • Анонимно
            25.10.2014 11:35

            Что мешает разделить квартиру или дом между несколькими собственниками?

          • Анонимно
            25.10.2014 11:42

            Раздели квартиру на комнаты. И каждому по комнате. Вычет на комнату 10 квадратов. На троих вычет будет 30 квадратов, на четверых - 40 квадратов. Много ли семей живет в "двушке" или "трешке" вдвоем? Тот, кто ищет, тот найдет.

            • Анонимно
              25.10.2014 16:35

              Можно конечно, но какой смысл тратить кучу времени и денег, чтобы сэкономить три копейки?. Ради экономии 500 рублей в год я бы этим заниматься точно не стал.

      • Анонимно
        25.10.2014 11:18

        Пожалуйста! 1.Все же нужно исходить из того, что квартира единственная, т.к. у 90% собственников в распоряжение только одна квартира. 2. Кадастровая стоимость все же не рыночная, а приближенная к рыночной.

  • Анонимно
    25.10.2014 09:39

    """Кадастровая стоимость квартиры — это рыночная цена недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается федеральной службой кадастра и картографии (Кадастровой палатой)""""Кадастровая палата ничего не рассчитывает и не устанавливает. Расчеты производят Оценщики.

  • Анонимно
    25.10.2014 09:41

    но написаны страшные вещи, хоть и с неким юмором и иронией.

  • Анонимно
    25.10.2014 09:42

    /////И хотя 2015 год уже на носу, узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, за исключением земельных участков, вы не сможете. Ее попросту нет. /////Кадастровая стоимость есть. Информация по каждому объекту будет опубликована в течение месяца.

  • Анонимно
    25.10.2014 09:45

    Идею налога с продаж с 2015 года после длительных дискуссий пока отменили.

  • Анонимно
    25.10.2014 09:53

    Цены на недвижимость уже упали, а в будущем вообще рухнут. Унистрой уже продает квартиры в новостройках за 41-45 тыс. руб / м2. Причем эти дома должны сдаваться через несколько месяцев.

    • Анонимно
      25.10.2014 10:35

      Эти новостройки у них в 20 километрах от города, в Казани у них ликвидных квартир дешевле 60т.р. нет и не видно.

    • Анонимно
      25.10.2014 10:58

      Такие, как Вы об этом уже с основания БО пишут. за это время цены выросли в три с лишним раза. Унистрой по 41-45 продает квартиры в Пестречинском районе. Причем в первых четырех домах все квартиры разобрали за 10 дней, ажиотаж невиданный.

    • Анонимно
      25.10.2014 11:22

      Приезжай в Россию, в Казань и посмотри где это Царево если на Гуглмапс забанили.

  • raf
    25.10.2014 10:03

    Это нажива государства,поскольку старые "хрущёвки"подтянут к так называемым рыночным ценам,не вкладывая ни копейки.Года два назад выделили деньги на ремонт старых домов.Но туда попали дома,где живут сами чиновники,через фирмочки деньги были разворованы.Так что,для Революций есть причина.

  • Анонимно
    25.10.2014 10:09

    В китае 5 месяц падение цен на недвигу, в москве тоже самое. Кому она сейчас нужна?

  • Анонимно
    25.10.2014 10:15

    /////Наибольший интерес в этом нормативном акте вызывает ст. 406 «Налоговые ставки» — налоговая ставка для жилых домов и помещений, а также гаражей и хозстроений составит 0,1%, для нежилых объектов и объектов стоимостью более 300 млн. рублей — 2%, для остальных объектов — 0,5%.////Автор не совсем верно трактует кодекс. Ставка 2 процента применяется для объектов дороже 300 000 рублей и крупных торговых центров. Обычные торговые и офисные помещения будут платить по ставке 0.5 %

    • Анонимно
      25.10.2014 11:06

      А по моему все правильно трактует. Для коммерческой недвижимости ставка 2%.

      • Анонимно
        25.10.2014 11:30

        Ставка 0.5% железно. В законе про 2% на коммерческую недвижимость ни слова.

    • Я бы очень хотела, чтоб моя трактовка оказалась неверной) Но я считаю так, и более того, я звонила в "камералку" и мне подтвердили мои опасения на счет 2 %. Ждем разъяснений. Пока думаю , что " Для нежилых объектов и объектов стоимостью более 300 млн руб. ставка составит 2%"

    • Анонимно
      25.10.2014 11:59

      Дайте ссылку где написано что 0.5%, в приведенной цитате автора написано что для нежилых объектов И объектов стоимостью свыше 300 млн... Т.е для любой коммерческой недвижимосьи- ставка 2%

  • Анонимно
    25.10.2014 10:19

    Автор пишет: Я сделала расчет для одного из своих офисов и ужаснулась. Гвардейская, 16, площадь 60 кв. м, рыночная стоимость 3 800 000 рублей. 2% составят 76 тыс. рублей. ...Гвардейская, 16, площадь 60 кв. м, рыночная стоимость 2 995 000 рублей. Ставка 0.5%. Налог 14 975 рублей в год.

    • Давайте, так) рыночную стоимость я определила исходя из сравнительной характеристики. По Гвардейской, 33 в последние 2 месяца были реализованы аналогичные офисы по данной стоимости.

      • Анонимно
        25.10.2014 11:23

        Да, я понял вас. Как видите, кадастровая стоимость по вашим объектам даже ниже рыночной. Так что нет повода волноваться)

    • Анонимно
      25.10.2014 11:07

      Это наверное сейчас такая стоимость, а с 15 года будет 2%

    • Не согласна, при сравнительном анализе (реализация аналогичных офисов по данному адресу) рыночная стоимость ориентировочно составила 3 800 000 рублей.

  • Анонимно
    25.10.2014 11:23

    Очень интересно читать ваши статьи Анастасия! И ещё интереснее комментарии

  • Анонимно
    25.10.2014 11:58

    Хороший бизнес видится в стоительстве заводов,по производству индивидуальных счетчиков потребления кислорода.С соответствующим введением налога на воздух.

  • Анонимно
    25.10.2014 12:12

    доступно про налоги и с юмором. улыбнули моменты про семьи с тюками и рабойников- налоговых инспекторов.

  • Анонимно
    25.10.2014 12:16

    Спасибо за статью, в любом случае полезная информация.

  • Анонимно
    25.10.2014 12:53

    Спасибо Анастасия за статью....!, к 2018 году за обычную 1-хрущевку налог будет в размере 3000-5000 рублей...

    • Анонимно
      25.10.2014 13:18

      Пессимист, к 2018 году обычная 1-хрущевка будет 10 лимонов стоить и налог будет не меньше 30 тыщ.

  • Анонимно
    25.10.2014 17:09

    Анастасия, дайте расклад реалий на рынке жилой недвижимости в Казани. Правдуматку о том, что продажи встали и т.д. Если планируете писать - продажи есть и неплохие и т.п. Лучше не отвечайте.

  • Анонимно
    25.10.2014 18:01

    Может напишите Анастасия, действительно правду. Слышал о вас как о смелом и открытом человеке. Что творится со вторичкой, что ждет.

  • Анонимно
    25.10.2014 18:24

    если недвиимость ружнет проиграют все пусть наше правительство задумается что не надо оббирать свой народ .мне импонирует твои стиль изложения мыслей немного стервозный

  • Анонимно
    13.11.2014 22:28

    Господа, а когда у нас государство в накладе оставалось?)))

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль