Строительство и недвижимость 
25.04.2015

Анастасия Гизатова: «Если нет претензий к инфраструктуре, то лучше выбирать «первичку»

Как правильно вложить деньги в улучшение своих жилищных условий

Выбор новой квартиры — это всегда мучительно долгий и непростой процесс. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в своем материале, написанном специально для «БИЗНЕС Online», сделала анализ, назвав преимущества и недостатки вторичного и первичного жилья.

ПРОДАВЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ СТАЛИ БОЛЕЕ ЛОЯЛЬНЫ К ПОКУПАТЕЛЯМ

Если говорить о существующей ситуации на рынке недвижимости в Казани, то курс не меняется. Новогодняя стагнация, вызванная внешнеполитическими и экономическими процессами, традиционно усугубится вхождением в «низкий» летний сезон. И до конца августа ситуация в корне не изменится.

Те немногие покупатели сейчас, как правило, ищут однокомнатную квартиру до 40 кв. м в сданном доме. Оптимальным бюджетом считают 2 - 2,5 млн. рублей. С инвестиционной целью рассматриваются менее ликвидные районы и малогабаритные квартиры-студии с бюджетом от 1,5 до 2 млн. рублей.

Я согласна с данными Росреестра о большем количестве сделок по договорам долевого участия. Сюда как нельзя лучше подходит выражение из «12 стульев»: «Утром деньги, вечером — стулья». Потому что если мы рассмотрим качественные характеристики, то значительная доля придется на уже совершенные сделки в декабре 2014 года (т.е. застройщик получил деньги по предварительным договорам, договорам инвестиции и вексельным схемам), а зарегистрировать договоры долевого участия в силу разных причин, как правило связанных с неготовностью ряда документов, они смогли только в первом квартале 2015 года.

Сейчас рынок недвижимости больше нацелен на покупателя, но это не говорит о массовых скидках и обвале цен. Но как на первичном рынке, так и на вторичном, продавцы стали более лояльны в плане снижения и схем расчетов.

И если в настоящее время вам необходимо улучшить свои жилищные условия и вы стоите перед выбором, купить квартиру в старой доброй «ленинградке» или познать прелести жизни новосела в только что сданном доме, то я предлагаю сделать небольшой анализ.

«ВТОРИЧКА» VS «ПЕРВИЧКА»

Рассмотрим на примере среднестатистического случая с молодым человеком.

Женат, двое детей, переезжает в Казань, скажем, из Набережных Челнов, располагает 2 млн. рублей после реализации своей квартиры, на недостающую сумму планирует воспользоваться ипотечным кредитом. Кроме этого может потратить 500 - 600 тыс. рублей на ремонтные работы и мебелировку.

Требования к объекту недвижимости: до 4 млн. рублей, до 70 кв. метров.

Для примера я рассматривала реальные варианты, фото этих домов и подъездов также реальные. Обе квартиры были куплены недавно. Кадастровая стоимость и указанные цены соответствуют сегодняшним реалиям (цены, кадастровые — все реальное)

Вторичный

Первичный (дом введен в эксплуатацию)

Адрес

Пр.Победы, 60, 4 этаж

Ул. Ад. Кутуя 110б, 5 этаж

Площадь

65 кв. м

65 - 69,49 кв. м

Возраст дома

40 лет

6 месяцев

Отделка

Косметический ремонт – 3 года, износ минимален

Предчистовая отделка (стяжка, штукатурка, электрика)

Стоимость квартиры

4 млн. рублей

4 млн. рублей

% ставка по ипотеке

15,25%

11,9%

Ежемесячный платеж

28 334,99 рублей

23 874 рублей

Сумма переплаты

3 100 298 рублей

2 297 320 рублей

Кадастровая стоимость

2 714 462 рублей

1 816 552 рублей

Налог на имущество

3 761,05 рублей

2 628,79 рублей

Доп. затраты на ремонт

350 - 400 тыс. рублей

Юридические риски

Гораздо выше, сложнее отследить нарушение прав несовершеннолетних, отказавшихся от приватизации, наследников

Минимальны, дом сдан, приобретение у застройщика

Расчет

Наличный

Безналичный

Возможные претензии по качеству отделки

Устранить невозможно

Возможны согласно 214 ФЗ, выбирайте добросовестного застройщика

Проблемы с лифтом

Лифт требует капитальных вложений через определенное время эксплуатации

Может быть отключен первое время, что повлечет допзатраты на подъем стройматериалов и мебели

Ремонтные работы, проводимые соседями

Носят случайный характер

Носят массовый характер, может вызывать дискомфорт в течение 1 - 3 лет

Инфраструктура, часто основополагающий фактор

Больший выбор и минимальная удаленность от ДДУ, школ, больниц, остановок общественного транспорта

Как правило, уступает вторичному рынку, но проблема будет решена в перспективе

Ликвидность

Высокая степень морального и материального износа дома. Например, через 10 лет объект будем менее привлекательнее

Ликвидность увеличится в связи с заселением дома, развитием инфраструктуры

Паркинг

Как повезет. Или в специально отведенных местах

Возможность приобретения, как правило, во дворе дома

Заселение

Как будет указано в договоре, но, как правило, от 2 недель до 1 месяца

В зависимости от объема ремонтных работ — от 1,5 до 3 месяцев

Состояние двора

Зачастую далеко от идеала, требует вложений

Как правило, сдается с обустроенной детской площадкой

Состояние подъезда

Требует ремонта

Чистый, ухоженный, но на момент заселения и ремонта жильцов могут быть временные проблемы

Адекватность соседей

Больше шансов оказаться соседом эксцентричной старушки, проживающей с 6 собаками и кошками, или 50-летним любителем алкоголя

Более однородный, т.к. соседние квартиры не перешли по наследству, а приобретены самостоятельно

Инженерные коммуникации

Высокая степень износа, может потребоваться замена (ремонт) труб в случае, если находятся на балансе дома

Износ внутридомовых коммуникаций

Риск постоянных прорывов водо- и канализационных стояков с заливом квартир

Эмоциональные моменты

Иногда, копнув историю даже 20-летнего дома, можно узнать много интересного. В этой квартире могли прощаться с умершим, родители ругать трудного ребенка, не говоря о суицидах и различных правонарушениях

Справлять новоселье, где ты будешь первым собственником, гораздо приятнее. Тут вспомнишь и про ауру, чувство новизны и начало новой жизни. А что говорить о том, что отделка квартиры будет произведена исключительно из ваших вкусовых пристрастий

Все конкурентные преимущества, что на сегодняшний день, что в перспективе на 10 лет, как мне кажется, в пользу новостроек. Исключением могут стать требования к инфраструктуре. Если, скажем, нужна определенная школа или наличие рядом станции метро, как, к примеру, на московском рынке. Так что делайте свой правильный выбор.

Расчет «вторички»

2714462 : 65,1 = 41696,80492
65,1 – 20 = 45,1
45,1 * 41696,8 = 1880525,902
1880526 * 0,2% = 3761,051803

Инвентарная
стоимость

247405

Ставка налога

0,1%

Налог,
уплаченный ранее


251,02

2015 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

0,2

+

251,02

=

953,0264

2016 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

0,4

+

251,02

=

1655,033

2017 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

0,6

+

251,02

=

2357,039

2018 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,32

*

0,8

+

251,02

=

3059,276

2019 г.

3761,05

-

251,02

=

3510,03

*

1

+

251,02

=

3761,052

Расчет новостройки

1816552 : 72,35 = 25107,83469
72,35 – 20 = 52,35
52,35 * 25107,8 = 1314395,146
1314395 * 0,2% = 2628,790292

Инвентарная
стоимость

666814

Ставка налога

0,3%

Налог, который бы уплатили по ст. схеме

2000,44

2015 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,2

+

2000,44

=

2126,11

2016 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,4

+

2000,44

=

2251,78

2017 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,6

+

2000,44

=

2377,45

2018 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

0,8

+

2000,44

=

2503,12

2019 г.

2628,79

-

2000,44

=

628,35

*

1

+

2000,44

=

2628,79

Калькуляция на отделочные работы (2-комнатная квартира площадью 67,68 кв. м) Калькуляция на отделочные работы (2-комнатная квартира площадью 67,68 кв. м)
Наименование Единица измерения Количество Цена Сумма
- Работа - - - -
1 Шпаклевка стен в два слоя м2 171.95 160.00 27,512.00
2 Ошкур. стен после шпатлевки м2 171.95 40.00 6,878.00
3 Грунтование стен и потолока в два слоя м2 234.08 30.00 7,022.40
4 Оклейка стен обоями м2 171.95 80.00 13,756.00
5 Шпаклевка потолка в два слоя под сетку м2 62.13 200.00 12,426.00
6 Ошкур. потолка после шпатлевки м2 62.13 60.00 3,727.80
7 Монтаж багетов с окраской м/п 63.68 80.00 5,094.40
8 Шпаклевка и окраска откосов м/п 36.6 150.00 5,490.00
9 Окрашивание потолка в два слоя м2 62.13 140.00 8,698.20
10 Монтаж короба из ГКЛ м2 4 500.00 2,000.00

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (43) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    25.04.2015 09:29

    Настя,добрый день.Эх,умная красивая девушка,теперь малость другие времена, не до жиру,заплатить бы за квартиру...ЖКХ..

    • Анонимно
      25.04.2015 22:41

      Не очень на правду похоже. Самые интересные квартиры в относительно новых домах в цетре не старше 10-15 лет. Там уже все ремонты сделаны, вся инфраструктура современная есть. А продают квартиры в таких домах люди уезжающие в столицу или за рубеж. И аура в таких квартирах хорошая, т.к. люди делали там ремонт под себя с душой. Еще лучше, если есть индивидуальное отопление. Таких квартир не много, но если искать и уметь торговаться, то можно найти.

  • Анонимно
    25.04.2015 09:46

    интересный анализ, молодца! Но по смете на ремонт, цены низковаты, когда и кто делал? на 20 процентов подороже будет сейчас.

    • Анонимно
      25.04.2015 22:40

      На 200 процентов дороже: электрика, пол, кафель и т.д. Стоимость нормального ламината начинается 1 тыс. руб за кв.метр.

    • Анонимно
      26.04.2015 10:56

      ФОТ в размере 177 т.р на квартиру в 70 кв.м.!! Не смешите! ))) Сейчас ремонтники берут минимум 3,5-4 т.р за квадрат квартиры.

    • Анонимно
      26.04.2015 10:56

      ФОТ в размере 177 т.р на квартиру в 70 кв.м.!! Не смешите! ))) Сейчас ремонтники берут минимум 3,5-4 т.р за квадрат квартиры.

  • Анонимно
    25.04.2015 10:04

    Информация некорректна. Пр-т Победы, 60 - это девятиэтажный дом в 300 метрах от метро проспект Победы, а на фото - 5-этажная хрущевка. Квартира 65 м2 во вторичном фонде вероятнее всего 3-комнатная, а в новостройке - двухкомнатная. Насчет доброжелательности соседей в новостройке также не совсем верно - люди разные, есть и те, которые курят и мусорят в подъездах, шумят ночью и паркуются на газонах и тротуарах.

  • Анонимно
    25.04.2015 10:16

    Всем доброго дня! Где онлайн посмотреть кадастровую стоимость своей квартиры? Ссылки?

  • Анонимно
    25.04.2015 10:25

    Первичка - это идеальный вариант! Новый дом, двор, лифт, ремонт делаешь как пожелаешь, без необходимости выгребать грязь прежних собственников. Согласна по бюджету будет дороже (покупка квартиры + ремонт) чем вторичка, но и преимуществ больше.

    • Анонимно
      25.04.2015 10:36

      купили квартиру в монолитно-кирпичной новостройке. с ужасом теперь думаю, что первые лет 5-7 жить придется в берушах из-за постоянного ремонта вокруг

      • Анонимно
        25.04.2015 10:42

        т.е. хотели бы съехать в хрущевку или девятиэтажку?

      • Анонимно
        25.04.2015 11:53

        по казани если глянуть, то сплошь щас эти монолиты строят. это современный вариант старых панелек? кто нибудь уже живет в таком?

    • Анонимно
      25.04.2015 17:15

      Это статья самый настоящий "партизанский маркетинг", а самое главное- на пару-тройку лет получите соседей "с перфоратором" как "бонус" в любое время дня и ночи.P.S. Я не риэлтр, просто живя во вторичке тоже приходится часто слышать " родные звуки" перфоратора. Shamil

  • Анонимно
    25.04.2015 10:35

    Вот она же писала подробно, как считать, я по одной квартире инфу нашел, по другой нет http://m.business-gazeta.ru/article/121988/

  • Анонимно
    25.04.2015 10:56

    интересная статья ) есть все же относительно свежие вторички 2000ых годов . Они привлекают куда больше , но и цены в них выше .

  • Анонимно
    25.04.2015 11:23

    Очень актуальная статья! Считаю, что цены на вторичном рынке завышены! Если квартиры одинакового метража по одинаковой цене, конечно лучше выбирать новостройку! Чистая аура, новый ремонт в моем вкусе, пусть и не дорогой, но чистый! А главное: никаких тараканов!!! Чистый подъезд, нормальные адекватные соседи и т.д. Преимуществ в новом доме много, большинство из них Анастасия перечислила. Кроме того, панельный дом, квартиру в котором придется приобрести выбирая вторичку, существенно уступает в тепло- звуко- и гидроизоляционных параметрах новым кирпичным и монолитным домам. Прожив 10 лет в панельной ленинградке и переехав 1,5 года назад в новый кирпичный дом могу с уверенностью сказать: новый - это совсем другой дом!!! Даже микроклимат в квартире другой! Я, однозначно, за новостройку!

    • Анонимно
      25.04.2015 12:03

      давайте я немного добавлю фекалий в вентилятор. уж если вы так беспокоитесь об ауре и прочих эзотерических тонкостях , то аура вторички или даже жилья построенного в советское время намного лучше и чище чем аура новостроек. новостройки впитали в свою ауру ненависть боль злобу обиду и глубокую печаль подло кинутых на деньги и обманутых строителей.

      • Анонимно
        25.04.2015 13:25

        Боль, злоба, обида, печаль, обман были, есть и будут в России всегда. Светлое будущее только подменили светлым прошлым)))

    • Анонимно
      25.04.2015 14:48

      Про ауру - шмауру особенно смешно))

    • Анонимно
      25.04.2015 18:04

      Выбирать надо собственный дом

      • Анонимно
        25.04.2015 18:55

        Верно. А если еще и сам построишь, обойдется в три раза дешевле, по сравнению с приобретением на рынке недвижимости.

  • Анонимно
    25.04.2015 12:45

    Если так сильно расхваливать новостройки, вторичное жилье совсем перестанут покупать. И риэлторам работы не останется.

  • Анонимно
    25.04.2015 12:50

    На ремонт нужно миллион. Видимо тут и ванна без кафеля и унитаза. И двери и мебель не нужна. Вся реклама сводится к рекламе агентства и нового дома. Человек готовый купить квартиру вряд ли думает о разнице налога. Бесполезная статья!

  • Анонимно
    25.04.2015 13:00

    Граждане , не все так очевидно. Строят в основном монолитные высотки, ужасные дома "с симпатичным фасадом". Нет в них никакой элитности, это же панельки 21 века. Муравейники без парковок, населенные выходцами с юго-востока Татарстана.

  • Анонимно
    25.04.2015 13:03

    Новостройки нынче возводят крайне пахабно. Широко используется газобетон, который при союзе применялся в массовом строительстве. Все бы ничего, но его суют в "элитное" жилье типа барселоны. Я в вечножители не стремлюсь, но и впаривать заказчику мусор тоже не надо.

    • Анонимно
      25.04.2015 14:00

      вы похоже забыли в какое время мы живём . чем застройщик хуже вас , который хочет получить сверхприбыли а?? вот поэтому и впаривает за бешеное бабло элитные скотоотстойники для элитных лохов из бросовых материалов

  • Анонимно
    25.04.2015 14:09

    Я выбираю старые районы с кирпичными стенами, ремонт что во вторичке что в новостройке придется делать,цены на вторичку ниже, детские сады, школы в шаговой доступности, очередей нет, инфраструктура развита. В новостройках минимум первые три года будут проводиться ремнотные работы с невыносимым шумом с утра до позднего вечера, без выходных, ваш ребенок и вы сами явно не будите рады так называемой ауре, лифт сожгут или исцарапают при перевозке строй материалов и снесенных конструкций, новостройки все высотные - парковки вы не найдете, т.к. каждый житель с авто. Приезжаю в старые пятиэтажные дома паркуюсь без проблем (автовладельцев в разы меньше). Старые жители ни каких удобств не приносят, искренне и доброжелательны, не равнодушны ко всему происходящему в доме.

  • Анонимно
    25.04.2015 14:12

    странно как то а почему сравнивают новостройку и дом которому 40 летродственники заселились во флагман и уже второй год сверлят и долбят со всех сторон лифт бывает занят так плотно что приходится пешком на 15 этаж ходить с маленькими детьми то еще удовольствие инет только от одного провайдера ростелеком а так все прекраснопо мне так лучше если есть возможность выбрать дом не старше 5 лет постройки в котором уже все устоялось а новостройку лучше брать когда есть квартира где живешь потихоньку делаешь ремонт ждешь пока в новом доме все устаканится и потом заезжать

  • Анонимно
    25.04.2015 14:50

    Я однозначно за новостройку. Вторичка, она для более ленивых и пассивных. Просто надо искать, что тебе ближе. Инфраструктура, она не смущает. В садик и школу, если надо определить в хорошую и престижную, и так будешь возить. И действительно, шанс нормального соседства в новостройке выше.

  • Анонимно
    25.04.2015 15:00

    Настя, спасибо Вам за вашу колонку. Читаю с удовольствием. Пишите больше! собираемся покупать квартиру и страшно, так хоть в чем то начинаешь разбираться

  • Анонимно
    25.04.2015 15:12

    Жил в новостройке 2 года, как промежуточный вариант, ужас - неадекватное люди, на замечании не реагируют, друг друга не знают...потому и не стыдятся...бесконечный ремонт... машины на газоне, тротуаре...курят, пьют...А в устоявщих домах не совсем так, люди там тактичнее ...но в идеале свой дом - в закрытом поселке.

  • Тагир
    25.04.2015 19:47

    Интересно.Как, на ваш взгляд, должна снижаться цена с возрастом дома (при прочих равных)?Ну например, три дома рядом. Один - новостройка, другим 20 и 40 лет. Все квартиры примерно одинаковой площади, ремонт тоже везде схожий. В новостройке стоит 4 млн. Сколько должны стоить другие? Как вы рассчитываете?

  • Анонимно
    26.04.2015 07:41

    Что-никто не пишет что дом #110 находится в промзоне без остановок общественного транспорта и с заправкой в 20 метрах от дома, от этого и низкая стоимость квартиры... Видимо квартиры не продаются в этом доме, вот и решили сделать рекламу...

  • Анонимно
    26.04.2015 13:58

    да, ладно Анастасия, 07.41 не в теме. Уйма продаж по таким ценам. Солнечный город, Б.Урманче, 8- двушки 70 кв.м 3 800 тыс. рублей, кирпичный дом, черновая, сдан. Унистроевские Даурская та же ситуация, о Светлых долинах вообще молчу)

  • Анонимно
    26.04.2015 14:13

    В первичке широко применяются "новые" материалы, которые неизвестно как себя поведут через 10-20 лет. На бумаге все хорошо и гладко, но нас еще в институте учили материаловедению (и учили хорошо). И знаем, что эти "современные", "нанотехнологические", "экологически чистые" и пр.пр. материалы очень подвержены старению. Тут чистая химия работает. Да и в отделку первички, надо планировать вложение суммы примерно равной стоимости самой квартиры. Про 3-4-х летний период жизни в первичке под аккомпанемент перфораторов уже писали. Где особый плюс именно от первичного жилья - непонятно абсолютно.

  • Анонимно
    26.04.2015 14:21

    Я думаю , что первичное жилье лучше 40 летней вторички . В любом случае учитывая дополнительные расходы остаешься в выиграше и живешь в новом доме с большей площадью и налог будешь платить меньше , а ремонт это не страшно можно потерпеть какое-то время . Я купила новостройку и не чуть не жалею.

  • Анонимно
    26.04.2015 15:58

    Кадастровая стоимость нового дома ниже с учетом его расположения - дома на окраине и с плохой инфраструктурой. Через несколько лет ситуация улучшится и кадастровую стоимость поднимут.

  • Liko
    26.04.2015 20:26

    Отлично пишите Настя. У нас профессиональный пиар (в смысле профессионализм как механизм пиара) и репутация, к сожалению, вряд ли позволяет привлечь большую аудиторию. Но все же удачи вам!

  • Анонимно
    22.08.2015 00:03

    Двор в Ладье - приличный, симпатичный. Соседи - все люди адекватные, состоятельные, маргиналов нет. Про строительный шум со всех сторон круглосуточно - это миф. Живу в Ладье с декабря 2014, да, конечно люди сверлят иногда, ремонт идет то тут то там, но это не создает проблемы, почти незаметно и как правило тольк в разрешенное время. Если кому то нравится жить в старье - это их выбор, как правило первичку ругают ленивые, медлительные, пассивные люди. Они боятся брать долевку, боятся брать ипотеку, боятся сами делать ремонт, вообще боятся всего нового. Инфрастр-ра конечно пока слабовата, но это в скором времени пройдет.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль