Строительство и недвижимость 
4.07.2015

Анастасия Гизатова: «Снизить налог с продажи квартиры можно вполне законным способом»

Сколько мы будем платить за недвижимость после ввода новых поправок в Налоговый кодекс

Многие эксперты считают, что поправки к Налоговому кодексу, касающиеся взимания налога с физических лиц при продаже недвижимости, скажутся как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По этой версии собственники, владеющие недвижимостью менее 5 лет, «бросятся» продавать ее в декабре 2015 года, а инвесторы уйдут с рынка первичного жилья, так как налог сделает нецелесообразным такие вложения. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в материале для «БИЗНЕС Online» анализирует ситуацию.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МОЖЕТ СПАТЬ СПОКОЙНО

Если кратко, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после 5 лет владения. Постараюсь показать более наглядно.

До 1 января 2016 года

С 1 января 2016 года

Льготный период НДФЛ не облагается

3 года владения
недвижимостью и более

5 лет владения недвижимостью и более;

3 года в исключительных случаях:

— недвижимость передана по наследству;

— недвижимость передана по договору дарения;

— недвижимость приватизирована;

— недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением

Облагается НДФЛ в размере 13%

Если менее 3-х лет:

— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости;

— с суммы полученного дохода, уменьшенной на 1 млн. рублей

Если менее 5 лет:

— с суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости;

— с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости

Так называемый «перезачет», возврат налога

Если вы не возвращали ранее налоговый вычет

В размере 2 млн. рублей,
то есть 260 тыс. рублей

В размере 2 млн. рублей, то есть 260 тыс. рублей

Понятно, что правительство РФ пытается повысить собираемость налогов, сделать прозрачным рынок недвижимости, но, проанализировав данные поправки, понимаешь, что инвесторы, деятельность которых осуществляется в сегменте первичного жилья и «против» кого направлены эти изменения, не пострадают.

1. Первичный рынок

Если инвесторы и покинут «новостройки», то не по причине нового налогообложения, а по все уменьшающейся разнице при разной степени готовности дома.

Предпосылок для значительного повышения стоимости квадратного метра нет, таким образом, указав в договоре уступки или купли-продажи покупную или кадастровую стоимость, дельты для уплаты налога не возникает. Законодатель не ограничил число сделок или не показал максимальную сумму. Разницу, как и прежде, продавцы будут брать по «дополнительной» расписке.

2. Вторичный рынок

Если вы самостоятельно приобретали квартиру (указали при покупке фактическую стоимость, а не 1 млн. рублей), а не стали счастливчиком, на которого свалилось наследство, то бояться абсолютно нечего, даже если срок владения вашей квартирой менее 5 лет. Указав в договоре купли-продажи стоимость приобретения (как правило, она будет выше кадастровой), обязанности по уплате 2 НДФЛ не возникнет.

К сожалению, если вас одарили или вы получили наследство и ждать 3 года не получится, то налог придется заплатить.

А что происходит сейчас?

Не стоит напоминать о том, что до 30 апреля необходимо было явиться с повинной в налоговую инспекцию, чистосердечно указав все свои продажи в декларации 3 НДФЛ?

Самый любимый способ «ухода» от налогов казанцев с коротким сроком владения недвижимости (это в рамках статьи 220 НК РФ) — это фиксация в договоре купли-продажи недвижимости стоимости, не превышающей 1 млн. рублей.

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающем в целом 1 миллион рублей».

Например, двухкомнатная квартира, расположенная в Казани по ул. Фатыха Амирхана, 21, стоит 4 млн. рублей. В договоре будет указан 1 млн. рублей, а разница в 3 млн. обосновывается как неотделимые улучшения и принимается по дополнительной расписке.

Уже сейчас более информированные горожане крайне неохотно идут на такие сделки по двум причинам:

  • возврат налогового вычета осуществляется с 2 млн. рублей, то есть потери составят 130 тыс. рублей;
  • прогнозируя продажу данной квартиры, например, в целях будущего расширения, в течение 5 лет возникнут сложности при продаже, ведь опять указав 1 млн., будет произведено доначисление налога с учетом кадастровой стоимости.

Сейчас начнут приходить налоговые уведомления, и некоторые с удивлением обнаружат последствия неграмотной продажи в виде значительной суммы налога. Давайте рассмотрим наиболее распространенные заблуждения казанцев в части 220 ст. НК РФ.

ЗАНИМАТЕЛЬНОЕ НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ

1) Продал дешевле, приобрел дороже.

Рассмотрим классический пример. Многие убеждены, что, реализуя квартиру за 4 млн. рублей (срок владения менее 3-х лет, приватизация) и приобретая другую за 5 млн. рублей, обязанности по уплате налога не возникает. Это далеко не так. Расчет будет произведен следующим образом:

4 000 000 - 1 000 000 (если в этом году не использовался) = 3 000 000 * 13% = 390 000 рублей.

Если вы воспользовались ранее возвратом налогового вычета, то придется оплатить данную сумму.

Если не пользовались, то можно рассчитывать на уменьшение в размере 260 тыс. рублей, и к уплате получится 130 тыс. рублей.

2) Квартира получена 20 лет назад, значит, собственником являюсь более 3-х лет.

Срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности ( ГК РФ п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223).

3) 1 млн. рублей — и налога не будет.

Это так, но с учетом того, что 1 млн. рублей можно использовать в одном налоговом периоде. Таким образом, продавая два объекта недвижимости, придется указывать не по 1 млн. рублей, а по 500 тыс. рублей каждый.

4) 2 млн. рублей вместо 1 млн. рублей.

Зачастую путают имущественный налоговый вычет при продаже (1 млн. рублей) и имущественный налоговый вычет по НДФЛ на приобретение жилья (в настоящее время исчисляется от 2 млн. рублей). Опрометчиво указав в договоре купли-продажи 2 млн. рублей, сейчас должны будут оплатить налог в размере 130 тыс. рублей.

На самом деле снизить налогооблагаемую базу можно вполне законными способами, не прибегая к креативным манипуляциям с вычетом в 1 млн. рублей.

Что примечательно, не всегда при первичной консультации в налоговой инспекции вы узнаете правду о том, что при правильном оформлении налог платить не придется. Обращаю внимание на некоторые моменты:

1) Вы продаете квартиру, собственником которой вы стали по долям в разное время? Исчисление срока собственности производится по «ранней» доле.

См. письмо от 12.04.12 №03-04-05/9-499.

2) Квартира досталась по наследству, оформить которое удалось только сейчас? Исчисление права собственности идет с момента смерти наследодателя, а не с даты регистрации или оформления наследства.

См. письмо №03-04-05/5-303 от 28.03.2013 года.

3) Как правильно продать долевую собственность и избежать налога — в письме №ЕД-4-3/13578@ от 25.07.2013 года.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (22) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    4.07.2015 09:56

    Интересная статья. Доит нас государство конечно. Ведь если под подарок еще можно завуалировать продажу, то под наследство нет. По наследству необходимо исключить 13%. Чего хрен дождешься сейчас.

  • Анонимно
    4.07.2015 10:00

    Благодарю Настя, за налоговый очерк. И хочу добавить. закон не доработан, изначально должен был прибить тех, кто спекулирует на рынке, у кого несколько продаж, например инвесторов новостроек. Надо было исчислять не от срока, а от количества обьектов недвижимости.

  • Анонимно
    4.07.2015 10:58

    Полная несправедливость, за квартиру доставшуюся по наследству от родителей, я еще должен платить налог. и родители платили и я плачу и так ндфл. Я не занимаюсь купле- продажей новостроек. вот мой брат неплохо поднимает, до 500 000 в год, и налог не платит.

    • Анонимно
      5.07.2015 16:13

      Почему несправедливость? Квартиру не вы заработали, а родители, вам она достанется бесплатно. Заплатите налог, живите и радуйтесь. А если не нравится, то от наследства всегда можно отказаться

    • Анонимно
      6.07.2015 15:53

      Оформите при их жизни дарственную, ничего платить не будите

  • Анонимно
    4.07.2015 11:09

    Ничего они этими налогами и не добились. да, согласен с Анастасией, попадут те, кто последние 4 года указывал при покупке 1 млн рублей. им ждать 5 лет или платить налог.

  • Анонимно
    4.07.2015 11:16

    Очень интересно и Справедливо спасибо Настя вам

  • Анонимно
    4.07.2015 12:37

    Заплати налоги и спи спокойно!!! Бюджет страны по полнятся налогами, штрафами .... и прочими отчислениями. Законопослушный гражданин обязан оплачивать налоги, другой вопрос какая при этом должна быть разумная налоговая ставка????

    • Анонимно
      4.07.2015 12:47

      Еще один разумный вопрос - куда деваются наши налоги? Жизнь лучше стала? Пенсии подняли? Тарифы ЖКХ снизились? Все в дом, все в карман чиновников...

      • Анонимно
        6.07.2015 10:34

        лучше стала, это точнов 90х на хлеб не хваталоа счас без мяса обед не обед

  • Анонимно
    4.07.2015 12:59

    Спасибо автору за актуальную статью, с подсказками и ссылками на законы и письма. Возьму на вооружение и проработку.От рядового гражданина РФ.

  • Анонимно
    4.07.2015 19:13

    Налоговое законодательство само по себе очень непростое. И в Налоговой инспекции в Казани нельзя получить нормальную консультацию при продаже своей недвижимости.

    • Анонимно
      6.07.2015 10:35

      советская налоговая вполне компетентнапо крайней мере всегда все вежливо объясняли и вполне ясным языком

    • Анонимно
      6.07.2015 16:34

      По покупке не знаю, но в некотрых вопросах в инспекции у НКЦ мне помогли.

  • Анонимно
    4.07.2015 21:54

    а вторичку покупать и сдавать также выгодно будет как сейчас? Кто подскажет?

  • Анонимно
    5.07.2015 01:27

    А почему еще одна схема не указана? Покупается квартира на мужа и тут же дарится жене. Тут уже не пятилетний срок, а трехлетний. И еще автору: вы на письма сослались, даже реквизиты указали, но еще бы упомянуть авторов писем)

  • Анонимно
    5.07.2015 18:33

    какие- то у нас налоги не разумные. Вот купил я квартиру, она единственная, хочу расширится. И должен платить?

  • Анонимно
    6.07.2015 10:07

    Анастасия, проясните про 20-летнюю квартиру. Если больше 3х лет при продаже в 2015г он вообще не платит налог, при продаже в 2016 году тоже не платит? или как?

  • Анонимно
    6.07.2015 11:16

    указанный закон разве будет касаться тех, кто купил квартиру до 2016 года?

  • Анонимно
    6.07.2015 13:00

    Для комментатора 11:16Действительно, новый порядок налогообложения применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Статья 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ

    • Анонимно
      6.07.2015 14:02

      зачем в заблуждение 11:16 вводите, не важно, когда вы купили до 2016 или после. Если продаете в 2016 году, то налог будет определяться по- новому.

  • Анонимно
    18.07.2015 08:09

    Чем больше недвижимости, тем меньше налог

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль