Строительство и недвижимость 
25.07.2015

Анастасия Гизатова: «Ситуация на рынке недвижимости сегодня более благосклонна к покупателю»

Что лучше всего было бы сделать с деньгами, если вы надумали купить квартиру на Чистопольской?

В настоящее время во всех субъектах РФ, в том числе и в Татарстане, рынок недвижимости можно охарактеризовать как рынок покупателя. Многие ждут, возможно небезосновательно, корректировки стоимости квадратного метра. Особенно это касается вторичного сегмента. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в материале для «БИЗНЕС Online» анализирует, как лучше было бы вложить свои деньги, чтобы не потерять их и получить больший доход.

ПО-ПРЕЖНЕМУ НЕ ХВАТАЕТ ДЕШЕВЫХ ОДНУШЕК

Сейчас среди покупателей много и тех, кто не располагает временем, т. к. приобретение недвижимости для них не вариант инвестиций, а решение жилищного вопроса. Многие эксперты советуют временно снимать квартиру и, когда рынок достигнет дна, заниматься ее приобретением. Так стоит ли ждать в данном случае, попытаемся разобраться.

Сколько стоит снять квартиру в Казани?

Стоимость продовольственной корзины, услуги ЖКХ продолжают свой рост, а на рынке жилой аренды Казани удивительная стабильность — снять квартиру можно по-прежнему в рамках цен 2012 - 2014 годов.

однокомнатная

двухкомнатная

трехкомнатная

Минимальная стоимость в месяц в рублях (долгосрочная аренда)

10 000

10 000 - 12 000

15 000

Средняя стоимость

15 000

20 000

25 000

Предложений достаточно много, но, как и всегда, ощущается дефицит бюджетных однокомнатных квартир, находящихся в шаговой доступности от транспортных развязок и высших учебных заведений.

Я не стала брать расчет кратковременный рост спроса и стоимости, вызванный водным мундиалем.

В настоящее время также нет предпосылок для каких-либо изменений, есть достаточно факторов, сдерживающих рост арендной платы.

Факторы, влияющие на рост стоимости аренды жилья

Факторы, влияющие на снижение стоимости аренды жилья

1. Высокая стоимость квадратного метра при приобретении жилья, минимальная стоимость квартиры от 2 000 000 рублей.

2. Снижение платежеспособности населения

3. Экономический кризис и, как следствие, нестабильное финансовое положение потенциальных покупателей, невозможность долгосрочного планирования (ипотека), неуверенность в завтрашнем дне.

4. Повышение процентной ставки по ипотеке.

5. Ужесточение андерайдинга.

6. Трудовая миграция в столицу Татарстана.

7. Студенчество.

8. Проведение международных мероприятий и повышение туристической привлекательности (краткосрочная аренда).

9. Общее повышение стоимости продуктов, услуг, бытовой техники и т. п.

  1. Низкий порог вхождения для инвесторов и, как следствие, большое количество предложений.
  2. Массовое строительство новостроек, большой ввод жилья, в том числе соципотечного.
  3. Деревня Унивесиады —общежитие для студентов.
  4. Экономический кризис —появление квартир тех, кому сложно оплачивать ежемесячно ипотеку.

ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕ ПОКУПАТЬ?

Мне нравится выражение Стаса Янковского: «Бывает три вида прогнозов. Предсказание того, что всем хочется. Чтобы обнадежить. Предсказание того, что никому не хочется. Чтобы попугать. И предсказание того, что очевидно. Чтобы всех рассмешить».

Поэтому заглядывать вперед не буду, а проанализирую ситуацию трех последних лет на примере однокомнатной квартиры по Чистопольской, 82.

Обращаю внимание на два момента:

  • рынок в рассматриваемый период был растущим (в принципе, пока в РФ рынок недвижимости, как правило, всегда растет);
  • в 2014 - 2015 годах курс доллара к рублю сильно «лихорадило».

Ситуация №1

Айрат П. в ноябре 2011 года располагал наличными в сумме 2 300 000 рублей. Необходимости в приобретении недвижимости для проживания он не испытывал, стоял вопрос о выгодном вложении данной суммы. Варианты следующие: валютный вклад, рублевый вклад и жилая недвижимость с дальнейшей сдачей в наем.

Размещение в долларах США

Приобретение квартиры

Размещение на вкладе в банке

2 300 000 рублей в ноябре 2011 года равны 76 667 американских долларов. Через 3,5 года, разместив вклад в банке под 5% годовых, на выходе Айрат имеет 88 752 доллара, в рублях сегодня по курсу 56,98 это космическая сумма 5 057 089 рублей. Получается, что за 3,5 года он увеличил свое состояние в 2,2 раза и может приобрести на падающем рынке хорошую трехкомнатную квартиру. Если бы он умудрился в декабре 2014 года реализовать доллар по 70 рублей, то вообще утроил бы состояние. Но такие случаи бывают только по черным вторникам и четвергам.

Вложения в недвижимость. Рассматривается однокомнатная квартира площадью 41 кв. м с ремонтом в новостройке по адресу: Казань, ул. Чистопольская, 82.

Приобретенная за 2 300 000 рублей квартира по истечении 3,5 лет на растущем рынке стала стоить 3 300 000 рублей. Капитализация — 1 000 000 рублей. Доход от сдачи в наем за эти годы — 630 тыс. рублей без коммунальных расходов и НДФЛ.

Как видим, недвижимость находится где-то в середине по эффективности вложений.

Но это тренд на растущем рынке. И с валютой всегда такая доходность не получается.

1 вклад в рублях менее эффективен. 2 300 000 в среднем за 3,5 года под 11,5% на выходе имеет 925 750 рублей, т. е. его состояние стало 3 225 750 рублей. За эти деньги он сейчас сможет приобрести такую же квартиру, так что больших потерь не понес.

Обращаю внимание, что совершенно иная ситуация может случится на падающем рынке, который в настоящее время наблюдается.

Ситуация №2

Галина К. в ноябре 2011 года также стояла перед выбором, необходимо приобрести квартиру для проживания, располагает денежными средствами в размере 900 000 рублей.

Что выгоднее: арендовать или приобрести квартиру в ипотеку?

В качестве альтернативы рассматривается однокомнатная квартира площадью 41 кв. м с ремонтом в новостройке по адресу: Казань, ул. Чистопольская, 82.

Стоимость квартиры — 2 300 000 рублей.

Приобрести по ипотеке

Арендовать, средства в валюте

Арендовать, средства в рублевом вкладе

1. 10% годовых, срок — на 15 лет, первоначальный взнос— 900 000 рублей, сумма кредита — 1 400 000 рублей.

2. Общая сумма выплат по кредиту составила 2 708 005 рублей.

3. Итоговая стоимость квартиры с учетом платежей — 3 608 005 рублей.

1. Переводим средства в валюту. 900 000 рублей по курсу 30 рублей за доллар — 30 000 долларов.

2. Конвентируем обратно в рубли — 1 709 400 рублей (по курсу 56,98 рубля)

1. 900 000 — вклад под 8%. Ежемесячный доход — 6 000 рублей, может корректироваться с учетом меняющихся условий по вкладам, под 15%. В месяц это всего 11 250 рублей. Затраты на аренду квартиры — 15 000 рублей.

Сумма выплат за минусом дохода (вклад 8%) — 1 260 000 рублей.

ИНСТРУКЦИЯ ПО БЕЗОПАСНОСТИ

Решили снять квартиру? Предлагаю вам инструкцию по безопасности.

Нередки конфликты и недопонимания между собственниками жилья и нанимателями, но так как суммы невелики, до суда дело не доходит, все заканчивается взаимными обидами, мелким вредительством и угрозами передачи информации в налоговые органы. Учитывая слабые места в договорном процессе, рекомендую обратить внимание на следующие моменты.

  1. Заключайте договор найма (аренды) только с собственником недвижимости. Необходимо ознакомиться со свидетельством о праве собственности, паспортом, выпиской из домовой книги.
  2. При наличии супруги/супруга собственника заручитесь согласием в договорной или нотариальной форме.
  3. Передача денежных средств подтверждается документально, т. е. составляется расписка, где четко прописываются сумма и назначение платежа, а также период времени.
  4. Уточните наличие фактически проживающих и зарегистрированных лиц (не собственников) в снимаемом жилье. Нелишне будет заручиться их согласием.
  5. Чем детальнее прописано все в договоре сейчас, тем меньше будет проблем в последующем.
  6. Укажите полную опись находящегося в квартире имущества, его техническое состояние и степень износа.
  7. Зафиксируйте возможность корректировки стоимости аренды/найма и порядок освобождения квартиры, досрочного расторжения договора.
  8. Оговорите порядок оплаты коммунальных платежей (предварительная, по факту, точная дата, место и вид).
  9. Определитесь с алгоритмом действий в случае поломки бытовой техники или сантехники, находящейся в квартире. Кем и за чей счет производятся ремонтные работы.
  10. Рассмотрите возможность предварительной оплаты, гарантийного взноса или обеспечения и порядка их зачета при расторжении договора.
  11. Заручитесь согласием собственника на проживание физических лиц вместе с вами в снимаемой квартире, укажите их предельно допустимое количество.
  12. Получите дополнительное согласие на проживание домашних питомцев.
Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (26) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    25.07.2015 09:37

    мой расчет такой, в 2009 ( на дне) купил хрущевку на 2 этаже, Гвардейская за 1100 000, мебель на 100 000. Сдаю уже 6 год молодой семье, получаю 10 000 чистыми. За это время моя квартира стала 2 000 000 рублей и получил я больше 700 000 на аренде итого, прибыль почти 1500 000 рублей.

    • Liko
      25.07.2015 14:21

      Есть несколько моментов, которые вы упустили. 1. Инфляция за 6 лет как сократило стоимость денег где-то вдвое. Поскольку у нас в основном все импортное, то лучше оцените в долларах. 2. при оценке эффективности вложений сравнивают не с ситуацией, когда вы вложили бы деньги в надежный актив. Например, банковский вклад в крупном банке. 3. Наконец, ваша оценка нынешней стоимости жилья чисто психологическая. Недвижимость имеет крайне низкую ликвидность. Например, если вы захотите продать сейчас без дисконта в 20-25%, то может продавать так долго, что осенью цена будет еще ниже. При этом никто не спорит, что вложения в недвижимость на спекулятивном рынке недвижимости могут приносить большой доход.

  • Анонимно
    25.07.2015 09:46

    Анастасия, рекомендую расширить расчет до 2017 года, с данными доллар 64 за рубль, недвижиимость еще просядет на 10%. Одним словом, валюта рулит.

  • Анонимно
    25.07.2015 09:48

    Разумно и трезво, спасибо.

  • Анонимно
    25.07.2015 10:15

    Бесполезный совет. Знать бы как все будет.это типа надо было взять где нибудь 6млн рублей на купить 200 т баксов и продать сейчас за 12, 8 млн

  • Анонимно
    25.07.2015 10:42

    Если не достаточно собственных денежных средст лучше взять ипотеку и купить жилье. Собственное жилье даже обремененное ипотекой, все лучше любой аренды. Что же касается свободных денежных средст, на мой взгляд вкладывать в недвижимость то же лучший вариант. Даже если наступает период спада покупательской активности, в любом случае наступит и возрастание, дело времени.

    • Анонимно
      25.07.2015 19:54

      Сумасшедший ! Вам об одном , а горох об стену ((( все нет рынка и не будет ! Единороссы кот идет на выборы сейчас комикадзе ! Вы со своим риэлторским умом немного шире посмотрите , где мы ?а где будем даже никто сейчас предсказать не может ((((

  • Анонимно
    25.07.2015 10:49

    Аналитика задним числом

    • Анонимно
      25.07.2015 17:39

      это ж не прогноз, а аналитика, а для нее нужны исходные данные, а не виртуальные, так что все верно

  • Анонимно
    25.07.2015 10:51

    Если стоимость недвижимости расти не будет, то особого смысла сдавать квартиры нет. Выгода была в основном за счет прироста стоимости, а не получаемых арендных платежей.

  • Анонимно
    25.07.2015 10:53

    Сейчас складывается интересная ситуация: аренда квартиры стоит около 10 тыс. руб, а ежемесячный взнос при покупке идентичной квартиры в ипотеку 25-27 тыс. руб. Еще и первоначальный взнос нужен.

    • Анонимно
      26.07.2015 11:21

      это нормальная ситуация. аренда еще снизится. Спасибо желающим вложиться "на черный день", покормить строительную пирамиду и банки. Ни капли иронии, спасибо вам от арендаторов!

  • Анонимно
    25.07.2015 11:03

    А если доллар бы остался в коридоре 32-38 руб то сколько получили бы выгоды. На уровне рублевого вклада или чуть больше. Тут все расчеты проведены с учетом возросшего курса валюты. Так что это как игра в рулетку можешь выиграть а можешь и остаться с доходами на уровне рублевого вклада.

  • Анонимно
    25.07.2015 11:23

    Во время начало становления рыночной экономики в Комсомольской правде кажется велась такая рубрика: с небольшой суммы денег теоретически задним числом вкладывая в различные акции за короткий промежуток времени делали серьезное состояние, фантазеры! Все из той же поговорки: знал бы прикуп, жил бы в Сочи. Если досконально все анализировать, то на более коротких промежутках рентабельность в каждом сегменте различна. А в целом последние сознательные 25 лет моей жизни убедили меня, что круче доллара ниче нет. А в целом за статью спасибо, хотя реальные инвесторы давно уже все проанализировали, а эта статья для лежащих на диване фантазеров.

  • Анонимно
    25.07.2015 12:37

    Покупать жильё или пробовать это вечный вопрос для россиян. У нас в сознании сидит что должна быть квартира(дом),машина,дача. Если в рассуждениях опираться на цифры то недвижимость в миллионом городе это хороший актив но ситуация в экономике изменчива и нестабильна.

    За здоровьем надо следить и нервы не трепать себе покупкой второй,третьей квартирой и тд. С собой на тот свет ничего не заберешь а дети сами себе купят они не глупее нас с Вами и ценить будут то что сами купили.

  • Анонимно
    25.07.2015 14:35

    Пища для размышлени, спасибо, в Казани недвижимость переоценина. Интересно, что будет дальше. Думаю, что цены сильно не упадут.

  • Анонимно
    25.07.2015 14:35

    Цены на кв. подешевеют только временно.Затем очередной крутой подьем.Чтоб накупить впрок,чуть подешевевшее жилье у умной части народа сейчас денег просто нет!!! Осенью в кризис,все лишние деньги предусмотрительные уже скинули без остатка. А сейчас народу уже не до квартир-ипотек-трудные времена наступают,безработица и т.д. а кушать уж очень хот-ся!!!

    • Анонимно
      25.07.2015 17:45

      пока экономику не начнут заливать деньгами как в 2009 - цены расти не будут. денег для заливки нет, если начнут, то их хватит всего на год. единственный вариант - это печатный станок, но последствия от этого мы уже проходили

  • Анонимно
    25.07.2015 15:11

    Если посмотреть то недорогих однокомнатных квартир нет. Где найти хрущевку в нормальном районе до 1900 000?Рассмотрю как вложение.пусть будет.банкам не очень доверяю

  • Анонимно
    25.07.2015 16:36

    Эмиль прав - заголовок не вполне удачен, слово режет глаз.насчет рассуждений - грамотный анализ, только "много букф, ниосилил" - можно более наглядно сделать отчет.пока ИМХО квартирка в Казани под сдачу - это (иллюзия) более спокойной жизни, что типа есть актив, который работает и вряд ли подешевеет.Мой опыт говорит - чтобы квартиры сильно подешевели, внешние факторы должны сложиться типа как в Челнах в 1993 или как в Дейтройте - нет работы, все уезжают из города, продают за бесценок.Челнинец

  • Анонимно
    25.07.2015 22:55

    Другой расчет. Допустим на начало года было 2 500 000 руб. Кладем в банк под 15%. Получаем в год 400 000 руб. Покупаем квартиру в начале года и сдаем в аренду. Квартира теряет в цене за год 10%. Минус 250 000 руб. Аренда 10 000 в месяц - плюс 120 000 руб. Общая разница около 500 000 в пользу банка. Квартиры будут дешеветь. Не обеспеченный пузырь рано или поздно лопнет.

  • Анонимно
    26.07.2015 09:47

    Покупать хрушевку экономически не выгодно. В Казани много вариантов жилья: таун-хаусы,квартиры из кирпича на окраине,дома небольшой площади с черновой отделкой. Через 10-15 лет хрущёвки окончательно устареют морально и этот барак никому не продашь и ничего не сделаешь с этим 'подарком'

    • Анонимно
      26.07.2015 09:54

      мне не нужны квартиры на окраинах, лучше хрущ в центре, чем выезжать - там ротом будет гетто.

      • Анонимно
        26.07.2015 10:49

        Согласен, живя в центре экономишь очень много времени даже дорога до работы, отвезти детей в детский сад и школу и т.д.

  • Анонимно
    27.07.2015 19:33

    Сейчас очень хорошее время для покупки жилья, выбор пока большой, рынок покупателя - можно торговаться. ?

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль