Общество 
10.10.2015

Анастасия Гизатова: «Судя по недвижимости, в России «цивилизованный» кризис»

Что творится с рынком квартир и что нас ожидает в ближайшем будущем

Когда лучше всего покупать квартиру, где взять ипотеку, что выбрать: «вторичку» или «первичку» — эти вопросы постоянно крутятся в голове у тех, кто решил обзавестись недвижимостью. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в материале, написанном специально для «БИЗНЕС Online», наглядно проанализировала, как развивался рынок недвижимости за последние три года и что с ним происходит сегодня.

ЗАЕМЩИКИ ПЕРЕСТАЛИ БЫТЬ ФИНАНСОВЫМИ РОМАНТИКАМИ

Аналитики Всемирного банка прогнозируют, что доля населения с доходами ниже прожиточного минимума (уровень бедности) по сравнению с 2014 годом вырастет на 3% и достигнет показателя 14,2%. Напомним, что в 2013 году этот показатель составлял 11,1%, а в 2014 году — 11,2%. «Это станет первым существенным повышением уровня бедности за период после кризиса 1998 - 1999 годов», — говорится в докладе Всемирного банка.

Можно сказать, что эти предсказания оказались пророческими и нашли свое отражение в состоянии рынка недвижимости. Ведь уровень благосостояния населения и рынок недвижимости связаны неразрывно. Более того, последний служит неким индикатором существующей экономической ситуации в стране, соответственно, его планомерная активность может говорить о некой стабильности.

Мне не совсем понятны высказывания некоторых читателей-комментаторов «БИЗНЕС Online», которые ликуют в связи со стагнацией рынка или экономическими проблемами у застройщиков. Ведь строительство — наиболее важная отрасль в экономике любого государства, т. к. своим функционированием не только создает дополнительные рабочие места, но и вытягивает смежные производства и сферу услуг.

БО-Долевое-09.15.jpg
Договоры долевого участия, заключенные в 2013 - 2015 годах
(Нажмите, чтобы увеличить)

Для объективности картины я решила не ограничиваться аналогичным периодом прошлого года и захватила 2013 год.

БО-�потека-09.15.jpg
Ипотечные сделки в 2013 - 2015 годах
(Нажмите, чтобы увеличить)

Сравним количество ипотечных сделок (ипотека — основной драйвер рынка), заключенных договоров долевого участия (чтобы понять тенденции первичного сегмента) и традиционных договоров купли-продажи (вторичный сегмент).

БО-Вторичное-09.15.jpg
Заключенные договоры по продаже вторичного жилья в 2013 - 2015 годах
(Нажмите, чтобы увеличить)

Значительное увеличение ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года фактически парализовало ипотеку. Ситуацию спас запуск программы «Ипотека с господдержкой» — приобретение квартир непосредственно у застройщиков со сниженной процентной ставкой, субсидируемой государством. По состоянию на 1 июня 2015-го, по данным минстроя России, выдано уже 30 тыс. кредитов с субсидированной ставкой на 52 млрд. рублей (госпрограммой предусмотрено из 400 млрд. рублей).

Получается, что все-таки у нас есть признаки «цивилизованного» кризиса, т. е. цены не растут (как было в ноябре-декабре уходящего года), а наоборот, появляются все более и более интересные предложения. Наученные горьким опытом 2008 - 2009 годов заемщики перестали быть финансовыми романтиками: уменьшили запрашиваемую сумму, увеличили размер первоначального взноса, он составляет более 30%, заключают кредитный договор на 15 лет, но с расчетом досрочного погашения. Таким образом, портрет потенциального потребителя банковских продуктов следующий: семейная пара, до 45 лет, сумма кредита — не более 1,5 млн. рублей.

Именно с такими исходными данными я проанализировала ипотечные продукты ведущих банков.

Размер ежемесячного платежа (первоначальный взнос 30%, сумма кредита 1 500 000, срок кредита 15 лет) Размер ежемесячного платежа
Новостройки Аверс Абсолют Банк Россельхозбанк Сбербанк ВТБ24 Тимер Банк Ак Барс Банк Татфондбанк
- 17,048.00 17,285.17 17,333.00 17,427.00 17,427.00 17,762.00 17,883.00 18,557.00
Вторичное жилье Аверс Абсолют Банк Сбербанк ВТБ24 Татфондбанк Ак Барс Банк Россельхозбанк Тимер Банк
- 19,077.00 19,474.78 19,724.00 19,976.00 20,537.00 20,547.00 21,510.00 22,083.00

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью

Процентная ставка Процентная ставка
Новостройки Аверс Абсолют Россельхозбанк Сбербанк ВТБ24 Тимер Банк Ак Барс Банк Татфондбанк
- 11 11.25 11.3 11.4 11.4 11.75 11.8 12
Вторичное жилье Аверс Абсолют Сбербанк ВТБ24 Татфонд банк Ак Барс Банк Тимер Банк Россельхозбанк
- 13.1 13.5 13.75 14 14.49 14.5 15.5 15.5

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью

Примечание:

У Татфондбанка по вторичному жилью возможно снижение ставки до 13,99% при обращении через агентство недвижимости и/или при наличии у клиента зарплатного проекта. При покупке новостройки — снижение ставки до 11% при обращении через АН.

У ВТБ 24 — при покупке вторичного жилья, если у клиента зарплатный проект, то ставка ниже на 0,5%. По новостройкам при покупке недвижимости у застройщиков «Ситистрой», «Грани», «Унистрой», «Сувар» скидка в 0,25%.

«Аверс»: ставка по вторичному жилью 12,5 - 14,3% при наличии зарплаты в группе компаний «ТАИФ».

У «Абсолюта» при обращении через агентство недвижимости скидка в 0,5% на вторичное жилье.

ЦЕНЫ СОХРАНЯТСЯ ДО ДЕКАБРЯ

Первичный рынок

Сложившаяся экономическая ситуация не могла не сказаться на первичном рынке. Вот некоторые акценты осени 2015 года.

  • Огромное количество предложений в различной степени готовности: от котлована до стадии ввода в эксплуатацию, рассчитанное на любой семейный бюджет.
  • Ряд жилых комплексов сменили хозяев, а многие участники долевого строительства получили письма с предложением заключения дополнительного соглашения о переносе сроков окончания строительства. Хочу обратить внимание дольщиков, что с регистрацией такого дополнительного соглашения они теряют права требования материальных и моральных компенсаций к застройщику в части нарушения сроков, предусмотренных первоначальным договором долевого участия в рамках статьи 214 ФЗ.
  • Появилась несвойственная Казани тенденция наличие квартир у застройщика и после сдачи дома.
  • Программа господдержки новостроек помогла выиграть борьбу-соревнование застройщика с физическими лицами, приобретающими квадратные метры на стадии котлована в инвестиционных целях и реализующими их впоследствии по более дорогой стоимости, но дешевле цен официального отдела продаж.
  • Инвесторы умерили аппетиты, что привело к появлению на рынке выгодных для покупателя предложений: соотношение стоимости, хорошего этажа и квадратуры.
  • Все больше застройщиков уходит в экономсегмент, который характеризуется минимальной метражностью и увеличением радиуса удаленности от центра города.

Предложения застройщиков Казани Предложения застройщиков Казани
Адрес Застройщик Площадь квартир (кв.м) Стоимость кв. м Срок сдачи
ул. С. Хакима 60 ЮИТ 39,62 -78,31 67 500 - 70 343 1 КВ 2016, 3 КВ 2016
ул. Дубравная ООО "Тандем-Д" 48 - 153 65 294 - 75 830 4 КВ 2015, 2 КВ 2016, 2017
ул.Лаврентьева ООО "Строительная компания ФаРус" 42 - 120,7 50 704 - 62 571 1 ОЧЕРЕДЬ 4 КВ. 2015; 2 ОЧЕРЕДЬ - 2 КВ.2016
ул. Максимова, 37б ООО "Лесная усадьба" 28-85 57 166 - 70 426 2 КВ. 2016
ул. Шуртыгина ООО "Строительная компания "АСГАРД" 42 - 97 59 278 - 67 119 2 ДОМА. 2 КВ 2016, 4 КВ 2017
ул. Р.Зорге-Дубравная ЗАО "ИтильТехноСервис" 48 - 92 56 304 - 60 417 1 КВ 2016
д. Самосырово стр. №1, №5 ООО "СК "Унистройдом" 30 - 88 45 346 - 62 016 3 ДОМА: 2 КВ.2016; 1 КВ.2017; 4 КВ.2016
ул. Годовикова ООО "ИСК Варикус" 45 - 92 47 000 - 53 000 2017
ул. Магистральная ЮИТ 39,62 -71,53 62 900 - 73 500 3 КВ 2016

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью

Вторичный рынок

И хотя в августе наметились некие позитивные сдвиги, вызванные реализацией отложенного спроса, не секрет, что рынок вторичной недвижимости переживает не лучшие времена.

  • Особенно остро это ощущают владельцы двух-, трехкомнатных квартир, так называемых «хрущевок» и «ленинградок». Именно от этих предложений часто отказываются покупатели, делая выбор в пользу недорогих новостроек.
  • Увеличились как сроки экспозиции объекта до 3 месяцев, так и доля альтернативных сделок. Но стоит отметить, что качественные объекты, выставленные по объективной рыночной цене, реализуются не более 3 недель.
  • В настоящее время минстрой готовит проект льготной ипотеки и на вторичном рынке при условии альтернативной покупки на первичном. На конференции Urban Space-2015 («Интерфакс») глава департамента жилищной политики ведомства Никита Стасишин заявил:«Что мы сейчас сделаем точно, это внесем изменения совместно с минфином, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки».

Цены на вторичном рынке Цены на вторичном рынке
Комнат в квартире Хрущевка Хрущевка Хрущевка Ленинградка Ленинградка Ленинградка Улучшенка Улучшенка Улучшенка
- мин макс ср. стоимость продажи мин макс ср. стоимость продажи мин макс ср. стоимость продажи
1 1,690,000 3,100,000 2,100,000 1,939,000 3,300,000 2,500,000 1,990,000 6,200,000 3,500,000
2 2,099,000 3,500,000 2,400,000 2,650,000 4,150,000 3,300,000 3,000,000 9,000,000 4,500,000
3 2,490,000 4,000,000 3,000,000 2,950,000 4,800,000 3,800,000 3,850,000 16,000,000 6,000,000

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью

Вывод: считаю, что нынешнее положение сохранится до конца года с локальными всплесками активности в декабре, что традиционно для каждого года.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (33) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    10.10.2015 09:14

    считаю, что снижение цен на квартиры продолжится,никаких предпосылок даже для сохранения текущих цен нет, как как нет достойной заработной платы рядовых граждан. считаю достойной альтернативой аренду квартир в новых домах, за приемлемые деньги.

  • Анонимно
    10.10.2015 09:22

    написано хорошо, очень понятно, мне обывателю, люблю с кофейком вас, Анастасия почитать. Но с выводом не согласен, уверен впереди жесткое падение.

  • Анонимно
    10.10.2015 09:34

    Хочется снижения цен, но скорее всего цены стагнируются. Предпосылок для снижения как и к росту цен нет. Незначительное снижение цен не даст ощутимого спроса, а на значительное снижение не пойдет никто, ни заказчики ни перекупщики. И тем более не жильцы. Все будут пережидать.

    • Анонимно
      10.10.2015 09:59

      как минимум стагнация (а вполне вероятно, что и полноценная рецессия продлится как минимум 3 года) стройматериалы дешевееют. так что вопрос в том, что выгоднее: скинуть 20% и продать сейчас, либо ждать неизвестно чего, платя налоги за квартиру и коммуналку.

  • Анонимно
    10.10.2015 09:39

    " выиграть борьбу-соревнование Застройщика с физическими лицами," - странное заявление! Что инвесторы силком заставляют продавать на стадии котлована? Что мешает Застройщику строить полностью на свои деньги? А то получается проще взять у Инвестора, чем у банка, а потом ругать Инвестора что продает дешевле. Бизнес есть бизнес.

  • Анонимно
    10.10.2015 09:53

    У меня уже три знакомые семьи продали свои квартиры и купили новостройки в различной степени готовности. Удивителен тот факт, что именно продали. И не особо то скидывая цены.

    • Анонимно
      10.10.2015 10:13

      не верю, сам продаю с марта. без предварительной скидки в 10-15% даже не выезжают на осмотр квартиры

      • Анонимно
        10.10.2015 10:37

        Я тоже думал, что сейчас мертвяк полный, но две квартиры (ленинградка и сталинка 60 и 70 метров) ушли по 60 тыс/кв.м. Обе были с неплохим ремонтом 5-7-ми летней давности. Факт заключается в том, что покупатели как минимум рассматривали параллельно несколько вариантов, но остановились видимо клюнув на ремонт всё-таки. И, кстати, желающие были не одни, а приезжали смотрели несколько клиентов. Есть ещё такой момент, что поначалу пытались продать квартиру сами через авито. Висело объявление несколько месяцев. А когда заключили договор с агентством недвижимости (не буду рекламировать, но наверное самое крупное в Казани), то продали за неделю. Вот как-то так. Поэтому ждать, что квартиры ещё в два раза упадут можно и состариться. Спрос есть. Главное предложить адекватную цену на свои хоромы.

        • Анонимно
          10.10.2015 11:07

          это просто августовское падение рубля и не более

        • Анонимно
          10.10.2015 20:13

          Бальзам на душу. А то депрессивные пророчества - упадет на 50% говорят одни, а один чудак заявил, что В НЕСКОЛЬКО РАЗ(т.е. 5-15тыс.за м2 будет продаваться).

        • Анонимно
          11.10.2015 08:33

          "с неплохим ремонтом 5-летней давности" очень широкое понятие, но думаю, половину миллиона можно смело скинуть с цены продажи, это как минимум, и вот вам цена уже 50 Ярославлей за квадрат...По факту, думаю, еще дешевле продали

    • Анонимно
      10.10.2015 10:17

      Никто и никогда не скажет миру,что профуфукал деньги,все всегда продают с "наваром"...ну,так говорят,машины...квартиры.

  • Анонимно
    10.10.2015 10:02

    Ситуация не критичная. Квартиры продаются и покупаются, просто рынок вернулся на пару лет назад и цены стабилизировались. Появился выбор. Наоборот, все указывает на аномальный перегрев рынка в прошлом 2014 году.

  • Анонимно
    10.10.2015 10:04

    Так сложилось в нашей стране, что без Банков недвижимость купить практически невозможно среднестатистическому Россиянину. Рынок недвижимости зачастую находится то на спаде то цены поднимаются вверх, а кредиты население берет как и брали, а процентная ставка увеличивается. Банки привлекают деньги по дорогой процентной ставке, следовательно и размещают соответственно.

  • Анонимно
    10.10.2015 10:12

    В рублёвом эквиваленте падения не будет, а вот в долларовом увы... Вообщем вы поняли.

  • Анонимно
    10.10.2015 10:51

    Вот сидит у компа мужик.Работает он на стройке или на отделке квартир или водилой бетон на стройки возитСидит и мечтает когда рухнет строительная отрасль и он купит квартируИнтересно куда он потом пойдет работать?Или так далеко мыслей нет вообще?

    • Анонимно
      10.10.2015 11:08

      от него это не зависит, поэтому и остается только мечтать

    • Анонимно
      10.10.2015 11:22

      От этого мужика у компа ничего не зависит. Думать надо застройщикам. В некоторых домах сданных год назад половина квартир не распродана. Что делать? Разумно снижать цены, прощупывая рынок. Вводить беспроцентную рассрочку до 2-3 лет. И наконец квартиры лучше сдавать в предчистовой отделке, чтобы покупатель не шарахался от страшного зрелища, чтобы не таскал мешки с цементом и шпаклевкой и легко мог сделать ремонт в течении месяца.

  • Анонимно
    10.10.2015 11:37

    Надеюсь цены на жилую недвижимость ещё упадут.

  • Анонимно
    10.10.2015 12:16

    бог мой!услышьте!когда цены упадут - рухнет строительная отрасль - за ней все сопряженные - работы у значительной части мужиков НЕ БУДЕТ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!а вы сидите и мечтаете:"пусть упадут цены, я тогда квартирку куплю и себе, и мамке, и сеструхе"Вы ничего не понимаете?кризис = пике самолетаЧем меньше мы тратим сегодня (от страха или в надежде, что завтра станет дешевле), тем круче кризис, тем меньше у нас денег И уже через год вам квартира и за миллион будет не доступна, так как зарплата рухнет с условных 30 тыс до 15ПОВТОРЯЮ по буквам - чтобы всем было хорошо надо тратить, а не сберегать!!!!

  • Анонимно
    10.10.2015 12:31

    НЕ БУДЕТ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Пошто истеришь ?? Квартира не продаётся ?? Я вот хотел с июня квартиру купить ,наблюдаю рынок сползает, подожду.

  • Анонимно
    10.10.2015 14:54

    Это ожидание вынужденное,потому что куда ни кинь - всюду клин.

  • Анонимно
    10.10.2015 19:31

    Хорошие ликвидные квартиры не найдешь, продаются быстро и цены не упали на них.

  • Анонимно
    10.10.2015 22:48

    все будет зависеть от двух факторов- развернутся ли военные действия в Татарстане и объявят ли эмбарго на российскую нефть. цены либо рухнут, либо продолжат свое падение. лично я радуюсь, что жилищная проблема решена на детей-внуков, удачно продана одна из квартир, хотя многие считали, что лучше бы придержать, и категорически против ипотек и кредитов, которые противоречат жизненной концепции- жить надо на свои, и не позволять ростовщикам вгонять в кабалу и увеличивать стоимость недвижимости.

  • Анонимно
    11.10.2015 21:17

    какой-то не полный список домов. где комплекс казан су от бриза, например.

  • Анонимно
    12.10.2015 09:17

    Да, и дом не указан, что строят Сити Строй возле метро Аметьево

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль