Строительство и недвижимость 
13.11.2015

«Развитие логистики в ближайший год будет основано на каннибализме»

Москва отнимает у Татарстана рынок складской недвижимости

Заканчивающийся год был одним из самых успешных на рынке складской недвижимости России по объему сделок, но доля вакантных площадей осталась в пределах 10%. Как рассказал на специализированной конференции в Казани топ-менеджер Knight Frank Вячеслав Холопов, крупные игроки просто «съели» склады закрывшихся компаний малого и среднего бизнеса. В Казани и РТ при этом за весь год не было ни одной крупной сделки по продаже или аренде. О том, к чему готовиться игрокам рынка, читайте в материале «БИЗНЕС Online».

В Казани состоялась конференция «Логистика Татарстана 2015: эффективные решения для склада и транспорта», спикеры которой обозначили основные проблемы и тенденции отрасли

«КРИЗИС, НАЗЫВАЕТСЯ!»

В казанском отеле «Шаляпин» накануне прошла конференция «Логистика Татарстана 2015: эффективные решения для склада и транспорта». Обзор рынка складской недвижимости Татарстана и России провел директор по складской и офисной недвижимости РФ и СНГ Knight Frank Вячеслав Холопов.

Московский рынок до сих пор ключевой для России, рассказал он. Централизация, от которой страна начала уходить в благополучных 2012 - 2013 и даже 2014 годах, с наступлением кризиса вернулась, а наметившаяся было тенденция по увеличению объемов сделок в регионах сегодня сошла на нет. «Вместе с Петербургом Москва — это 87 процентов объемов (на остальные города РФ пришлось лишь 13% сделокавт.). Это ненормально, у нас децентрализация логистики, только начавшись, опять захлебнулась», — печально констатировал Холопов. По-прежнему 75% сделок — это аренда, 25% — покупка.

Удивительно, но в Москве, которая задает тенденции, предложения есть: вводятся в эксплуатацию новые комплексы, достраиваются почти 600 тыс. кв. м. Объем заключенных в этом году сделок — более чем на 1 млн. кв. м в качественных помещениях. «Кризис, называется! Такого объема сделок на рынке практически никогда не было», — рассказал Холопов, добавив, что процент вакантных площадей остался примерно на прежнем уровне в 9,7%. Такому феномену — росту сделок при сохранении доли свободных площадей — есть простое объяснение: крупные мировые, федеральные игроки развиваются за счет поглощения бизнеса мелких и средних компаний — те просто не выдерживают с ними конкуренцию в условиях кризиса. Таким образом, одной из тенденций, которую в ближайшее время стоит ждать в целом по стране, станет еще больший рост крупного бизнеса. «Примерно 75 процентов от миллиона метров — это не переезды, а новое поглощение, проведенное такими компаниями, как X5 Retail, «Лента», «Декатлон», «Ашан» сейчас большой объем берет. Все эти компании развиваются, — рассказал эксперт. — Когда крупные игроки будут «поедать» мелкий бизнес, они будут «поедать» в том числе и новые складские помещения. К сожалению, развитие логистики в ближайший год в крупнейших городах России будет основано на каннибализме. Это, с моей точки зрения, пока что так на ближайшие два года».

Вячеслав Холопов
Вячеслав Холопов: «Если раньше россияне больше пили и курили, а уже потом лечились, то сегодня они больше едят»

Не мог не остановиться он и на охлаждении отношений России с Западом. Если зашедшие на российский рынок иностранные компании сегодня могут тихо и спокойно развивать свой бизнес, осуществляя даже инвестиции, то новым игрокам в РФ зайти не удастся. Сегодня игроки рынка ждут российских резидентов, отметил он, уточнив, правда, что импортозамещение, по сути, в России не удалось. На складах лежит продукция все тех же иностранных компаний, правда, из более лояльных РФ стран. Неудивительно, что больше половины — 64% — сделок по аренде сегодня приходится на розничную торговлю, 16% — на дистрибуцию, по 10% — на транспорт, логистику и производство. Если раньше россияне больше пили и курили, а уже потом лечились, то сегодня они больше едят — так прокомментировал эти данные Холопов.

ВСЕ КРУПНЫЕ СДЕЛКИ СНОВА ВРАЩАЮТСЯ ВОКРУГ МОСКВЫ

Изучая презентацию, собравшиеся могли убедиться, что Казани в списке городов, где заключаются крупные сделки по аренде или продаже, не оказалось. Единственной примечательной сделкой, которая в прошлом году была заключена на татарстанском рынке, было соглашение по строительству 16 тыс. кв. м складов в Елабуге по заказу компании Faurecia Interior System. По большому же счету в последние два года серьезных сделок по Татарстану с точки зрения логистики специалисты Knight Frank не заметили.

Однако это не значит, что Казань следует отнести к аутсайдерам: по словам Холопова, у столицы РТ в действительности хорошие перспективы с точки зрения как местоположения, так и потребительского спроса: «Помнится, еще 8 лет назад, когда здесь активно развивались торговые центры, это вызывало жуткий оптимизм у девелоперов складской логистики. Единственное, что их остужало — близость к Москве. Вот она на сегодня ключевой фактор, который ограничивает развитие логистики в городе», — заявил Холопов. Проводя оптимизацию бизнес-процессов, компании не стремятся к открытию в Казани новых логистических центров именно из-за близости к Первопрестольной — обходятся уже имеющимся там и предпочитают развивать проекты в более отдаленных Ростове-на-Дону и Краснодаре (с запуском ВСМ фактор перетягивания в Москву всего и вся только усилится). Одновременно с этим Казань, обладая водными, железнодорожными артериями, не использует в полную меру этот транспортный ресурс. Впрочем, транспортная неразвитость характерна почти для всех городов России и видится вторым сдерживающим рынок фактором после «сжирающей» складские комплексы в регионах Москвы.

Больше половины — 64% — сделок по аренде сегодня приходится на розничную торговлю, 16% — на дистрибуцию, по 10% — на транспорт, логистику и производство

КТО ВИНОВАТ И ЧЕГО ЖДАТЬ?

«На преимущества региона особый упор делать не буду. Мне здесь нравится, — отметил директор по складской и офисной недвижимости KF. — И я всегда считал, даже когда строили Q-Park (складской комплекс в Лаишевском районе РТавт.), когда мы ездили на «Биек Тау» (крупнейший складской офис Казаниавт.), было понятно, что город все равно потребует логистику, даже местное потребление нужно обеспечивать». Холопов отметил наличие на карте республики функционирующих проектов, а также проектов, которые можно быстро развить. Тот же самый «Биек Тау», по его словам, реанимировать несложно — был бы спрос. Напомним, татарстанский логопарк летом прошлого года был признан банкротом — известный складской комплекс набрал долгов на сумму 4,8 млрд. рублей при балансовой стоимости активов в 2,4 млрд. рублей.

В каком направлении развиваться бизнесу? По наблюдениям аналитика, в регионах никто так и не занял нишу небольших клиентов: «Нарезки по две тысячи метров у нас как не было, так и нет. Нет глубоких складов — их в принципе никто не строит. Можно строить помещения, которые не будут продаваться инвестору. Заключать контракты на два-три года, и это будет нормальный бизнес, который будет обслуживать местные потребности. Поэтому в Москве я жду появления нескольких проектов такого типа — с делением по полторы-две тысячи метров, которые будут обслуживать малый и средний бизнес именно в городе. То же самое может произойти и в Татарстане, в том числе в Казани».

«Биек Тау» - крупнейший складской офис Казани
«Биек Тау» летом прошлого года был признан банкротом — известный складской комплекс набрал долгов на сумму 4,8 млрд. рублей при балансовой стоимости активов в 2,4 млрд. рублей

Сегодня в Казани 370 тыс. кв. м складской недвижимости класса А и 88,5 тыс. — класса В. 30% складских площадей приходится на «Биек Тау». Ставки аренды в Казани похожи на московские — по верхней планке это 380 рублей за кв. м в месяц с НДС, операционными расходами и коммунальными платежами. Точнее, это московские стали ближе к региональным (около 600 рублей за «квадрат»). А для игроков рынка ставка сегодня имеет первоначальное значение, а не удобство и месторасположение склада: «Если у вас есть дешевое предложение, оно будет наиболее востребовано вне зависимости даже от территориального расположения». Одним словом, оптимизация.

Говоря о высокой доле вакантных площадей в Казани (13%), в заключение Холопов внес небольшую интригу: «Надеюсь, что до конца года мы некоторых клиентов еще приведем в Татарстан. И тогда немного этот параметр будет снижаться». По его словам, есть все шансы, что децентрализация может вернуться, но не раньше, чем через полтора года: «Мы надеемся, что пойдет региональное развитие за счет того, что в Москве сейчас уже больше никому ничего не надо. Крупные торговые сети «наелись». А в Татарстане, между тем крупные компании заявляли о намерениях реализовывать свои проекты». Напомним, «Почта России», Ozon.ru и «Декатлон» анонсировали планы по строительству в регионах распределительных центров (ввод в эксплуатацию — 2016 год).

Подводя итоги, директор по складской и офисной недвижимости России и СНГ заявил, что прошедший год был идеальным для Knight Frank как брокерской компании, но «отвратительным» для девелоперов и инвесторов. И сегодня игрокам стоит готовиться к тяжелым временам даже на брокеридже — крупные игроки уже нахватали помещений, «наелись», перестроились. «Доходы населения расти не стали. Цена продуктов питания выросла процентов на 20 по ряду ключевых позиций. Следовательно, мы говорим, что денег у населения хватит на еду, а на остальное — вряд ли. Потребуется ли под то, что останется в этом «вряд ли» новая логистика, — не знаю. Не уверен», — закончил он.

По прогнозу, в России появится еще 700 тыс. кв. м новых складских предложений. Проекты реализуют сегодня те компании, которые не имеют других источников дохода, кроме складского. В поглощении окажется 1,3 млн. кв. м площадей. Ставки по аренде останутся на прежнем уровне: класс А — 3,5 - 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, класс В — 2,8 - 3,5 тыс. рублей.

«ОЧЕНЬ СИЛЬНО ВЫРУЧИЛ ВОЕННО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС»

Вслед за Холоповым со своими докладами выступили участники рынка: одни рассказывали о методах оптимизации затрат на складскую и транспортную логистику, другие делились опытом автоматизации предприятий в области логистики. После выступлений корреспондент «БИЗНЕС Online» пообщался с некоторыми из них и узнал, как кризис сказался на жизни компаний. Сергей Картавых, представитель First Logistik, производящей стеллажное оборудование для складских и торговых помещений, рассказал, что 2015 год для фирмы прошел в целом без проблем: «Очень сильно выручил нас военно-промышленный комплекс. Большое количество заказов поставили именно на военные заводы — как в Татарстан, так и в Удмуртию (Ижевск). В следующем году планируем заходить на рынок Перми». По его словам, «просели» в этом году все более-менее мелкие компании, «середнячки»: «Были проекты, которые мы с ними планировали — на 1 - 1,5 тыс. квадратных метров. Они все эти проекты «заморозили» и ждут, что будет дальше».

Представитель First Logistik рассказал, что свой офис в Казани компания открывала в разгар прошлого кризиса. Сейчас, по его словам, ситуация обстоит сложнее, поскольку тогда была явная внешняя причина. Сегодня же понимания, чего ждать дальше, нет: «Этот год переживем, а дальше что? Вот и Холопов говорил, что прогнозы совсем плохие...»

Юрий Большаков, генеральный директор компании «Складская логистика» (Москва) влияния кризиса на компанию отрицать не стал: «Для нас изменился сам состав работ. Тот же 2014-й был достаточно подъемным годом, большинство компаний не боялись вкладывать деньги в серьезные инвестиционные проекты, и мы занимались логистическим проектированием — строили крупные складские комплексы фактически по всей России». 2015 же, по его словам, повторяет тенденцию 2007 - 2008 годов, когда крупные инвестиционные проекты «заморожены», но на фоне этого почти все компании стараются сократить затраты на логистику: перевозки, складирование, доставку — на все, что связано с обработкой груза. Большаков отметил, что 2015 год для компании по финансовым показателям стал лучше, чем 2014-й, но при этом и тяжелее. Если в прошлом году был акцент в сторону больших и крупных проектов, то в текущих условиях — множество маленьких.

В наступающий год Большаков смотрит достаточно оптимистично, отметив явные тенденции если не выхода из кризиса, то адаптации к существующим условиям. Большинство компаний, например, не стали сокращать затраты на рекламу, как это было распространено в кризис 2007 - 2008 годов. По его словам, их владельцы понимают, что товары в любом случае нужно продвигать, и эти бюджеты трогать нельзя. В целом компании не боятся строить планы и закладывать инвестиционные бюджеты. «Я считаю, что это определенная тенденция выздоравливания экономики», — подытожил он.

Региональный менеджер по продажам Smile logistix (крупнейший оператор логистических услуг в РФ) Роман Ахмедзянов рассказал «БИЗНЕС Online», что в 2015 году у компании несколько «просели» объемы обработки — некоторые проекты клиенты просто свернули: «Заявлялись, например, что выйдут со своими проектами в 2015 году, а потом отказались». Несмотря на это, планы у компании более чем оптимистичные — увеличивать прибыль и товарооборот. По словам Ахмедзянова, в этом году за 9 месяцев компания уже перевыполнила план по коммерческой логистике. «Мы сейчас активно стараемся привлекать и заключать новые контракты», — поделился он секретом оптимизма.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (3) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    13.11.2015 13:55

    Как говорили японцы - в СССР очень простая логистическая система: ВСЕ товары доставляются в Москву, а уже оттуда население САМО развозит все по регионам.Улыбнуло название элементарного склада - "Индустриальный парк". На воротах таких заведений всегда висело название из 4-х букв "БАЗА" и этого хватало. С такой "индустрией" далеко пойдем...

  • Анонимно
    13.11.2015 14:40

    Цель проведения этого мероприятия? Не одного комментария от местных владельцев складов. Они вообще учавствовали?

  • Анонимно
    13.11.2015 20:32

    хорошая статья

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль