Общество 
20.11.2016

Налог на имущество: платить не переплачивая

Кадастровая стоимость, с которой теперь рассчитывают имущественный налог, может в несколько раз превышать рыночную

Как, не прибегая к помощи юристов, оспорить многократно возросший налог на недвижимость? Рецепт владельцам недвижимости — физическим лицам предлагает руководитель ООО «Юридическая фирма «Татюринформ» Марат Камалов.

Руководитель ООО «Юридическая фирма «Татюринформ» Марат КамаловФото: Оксана Черкасова

НАЛОГ ВЫРОС, И ЭТО ТОЛЬКО НАЧАЛО

Сегодня среди владельцев недвижимости царит ажиотаж. Связано это с тем, что они получили уведомления из налоговых органов с требованием уплатить до 1 декабря налог на имущество, размер которого по некоторым объектам, включая нежилые, жилые помещения (квартиры, дома) и земельные участки, стал значительно отличаться от ранее уплачиваемых сумм. И если для одних сегодня это существенные расходы в семейном бюджете, то для других уже непосильные суммы, особенно если у семьи есть в собственности несколько объектов недвижимого имущества.

Как было раньше? Граждане платили налоги на имущество с так называемой инвентаризационной стоимости, и они никогда не били больно по карману. Поэтому люди, видя уведомления налоговой, спокойно вносили требуемые суммы. Российское государство долгие годы относилось к собственникам имущества лояльно: бюджету хватало доходов от нефти, таможенных платежей и т. д. Но с приходом экономического кризиса ситуация изменилась. Теперь налог на имущество и земельный налог рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, а она не имеет никакого отношения к действительной (рыночной) стоимости имущества, поскольку кадастровая стоимость, которая внесена в государственный кадастр недвижимости в отношении каждого объекта (комнаты, квартиры, жилого дома, земельного участка), определяется методом массовой оценки с учетом таких параметров как вид разрешенного использования земельного участка, категории земель, площади и его местоположения. И она может существенно превышать рыночную стоимость. Сегодня встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превосходит рыночную в два, три, пять и более раз. Безусловно, каждый должен нести бремя содержания своего имущества. Но это бремя должно быть разумным и посильным. Сам законодатель в статье 3 Налогового кодекса Российской Федерации указывает, что налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Таким образом, можно сказать, что мнение государства по данному вопросу расходится. С одной стороны, оно отмечает, что налоги должны быть обоснованными, а с другой — устанавливает очень завышенную кадастровую стоимость. В результате нарушаются права налогоплательщиков.

В связи с этим сегодня тысячи граждан отказываются платить возросший налог. Сразу скажу: это не выход. В случае неоплаты налогов налоговые органы будут добиваться вынесения судебных приказов, решений, ареста имущества: банковских счетов, пенсий, машин, квартир. Государственная машина по сбору налогов работает как часы. Это может привести к тому, что люди попадут буквально в долговые ямы.

Отмечу: в этом году налогоплательщики получили уведомления об уплате налогов за прошлый налоговый период, то есть за 2015 год. Сейчас владельцы недвижимости ахают, ведь за прошлый год, судитесь не судитесь, вы обязаны уплатить налог. Многие не понимают того, что это только начало. Налог, который необходимо внести до 1 декабря этого года, — это всего лишь 20% от той суммы, которую они действительно должны были заплатить, поскольку пока действует льготный период: по квартирам и жилым домам налог на имущество еще рассчитывается с применением коэффициента 0,2. В следующем году сумма налоговых выплат вырастет уже до 40%, затем 60, 80% и т. д. Она будет увеличиваться с каждым годом, пока не достигнет 100%. А если вы вдруг что-то приобретете или получите наследство, размер налога и вовсе может оказаться фантастическим.

Что же делать? К счастью, действующее законодательство предусматривает один возможный вариант для самозащиты граждан. Так, федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. В связи с этим у собственников недвижимости есть шанс минимизировать размер налога за 2016 год, если они до 31 декабря этого года успеют подать административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суд. У нас в республике эти дела теперь рассматриваются в Верховном суде Республики Татарстан как суде первой инстанции. В случае удовлетворения иска у налогоплательщиков будет возможность заплатить в 2017 году за нынешний год налог гораздо меньшего размера.

Думаю, в первую очередь возможность оспаривания будет интересна тем, у кого налог на имущество стал неподъемным. К примеру, это граждане, владеющие большим количеством недвижимости, либо те, у кого ее не так много, но сильно завышена ее кадастровая стоимость. Причем узнать размер кадастровой стоимости своей недвижимости может каждый. Для этого необходимо обратится в Федеральную кадастровую палату Росреестра по Республике Татарстан за кадастровой справкой о кадастровой стоимости. Она готовится в течение недели после обращения и выдается бесплатно. Также оспаривание кадастровой стоимости актуально для тех, кто владеет коммерческой недвижимостью, попавшей в перечень, утвержденный минземимуществом РТ. Это торговые центры площадью свыше 2 тыс. кв. м и помещения в них, а также земельные участки в пригороде Казани или самой столице.

Если мы обратимся в суд с административным исковым заявлением в 2016 году, неважно, что судебное разбирательство завершится уже в 2017 году, новая кадастровая стоимость в случае удовлетворения административного иска будет применяться с 1 января 2016 года. С одним но: за весь 2016 год по новой стоимости можно будет оплачивать налог, если только характеристики объекта, в отношении которого оспаривается кадастровая стоимость, не менялись. Если же, к примеру, площадь объекта недвижимости изменилась (проводилась перепланировка) в сентябре 2016 года, мы можем просить суд применять новую кадастровую стоимость только с сентября 2016 года.

РУКОВОДСТВО К ДЕЙСТВИЮ

Как все это происходит на практике, наглядно можно показать на примере процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости имущества граждан. Процедура для юридических лиц немного иная. При этом данный пошаговый рецепт минимизации налога — это не панацея, а лишь руководство к действию, поскольку каждый случай индивидуальный и имеет свои особенности.

Итак, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости есть два пути. Первый — это обращение в специальный орган — комиссию при управлении Росреестра по РТ. Для организаций обращение в комиссию является обязательным: не пройдя этот досудебный порядок, они не могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. Что касается граждан, законодатель предоставил выбор: можно идти в комиссию, а можно сразу обратиться в суд. Собственнику недвижимости решать, какой вариант предпочесть. Но наша практика свидетельствует об очень маленьком проценте пересмотра комиссией кадастровой стоимости, поэтому советуем сразу обратиться в суд, так как это позволит сэкономить время.

Данная категория дел рассматривается по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, который предъявляет непростые требования как к самому заявлению, так и к документам, прилагаемым к нему. Причем с этим порядком знакомы не все, поскольку он действует только с 15 сентября прошлого года.

Стоимость юридических услуг по сопровождению оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на рынке начинается от 20 тыс. рублей. Для обычных граждан сумма немалая, поэтому расскажу, как обойтись без дорогой юридической помощи.

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ

Прежде чем обратиться в суд, необходимо провести подготовительные работы по сбору документов. А перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению, довольно внушителен.

Первый документ, который необходим, — это кадастровая справка, которая содержит сведения о кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости. Как ее можно получить, я рассказывал выше.

Во-вторых, необходимо приложить нотариально заверенную копию правоподтверждающего или правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Например, копию свидетельства о регистрации права собственности.

В-третьих, необходим оригинал составленного оценщиком отчета о рыночной стоимости оспариваемого объекта, поскольку основанием для пересмотра кадастровой стоимости по закону является установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости. Как раз для этого и привлекается оценщик.

Плюс оценщик должен предоставить отчет на СD-диске. Причем это должен быть не просто скан отчета, а именно отчет в электронной форме, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика. Эти файлы обычно заархивированы в специальной программе.

В-четвертых, административному истцу (в нашем случае гражданину) в обязательном порядке необходимо приложить документ, подтверждающий оплату государственной пошлины в размере 300 рублей в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

Если имеется, к административному исковому заявлению можно приложить кадастровый паспорт объекта недвижимости.

В-пятых, необходимо сделать комплекты документов для всех лиц, участвующих в деле: для ответчиков (их, по обыкновению, три) и для заинтересованного лица.

Таким, образом, общий порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

— сбор необходимых документов;

— оформление данных документов в надлежащем порядке;

— подача административного искового заявления в суд;

— судебное разбирательство.

РИСКИ

Вроде бы все так просто, но, как и в любом деле, и здесь существуют определенные риски. Самое главное — соблюсти все требования к составлению самого административного искового заявления.

Помимо общих требований по административным делам, установленных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, есть нюансы. Прилагаю два образца административных заявлений по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости (см. в конце текста). Одно касается помещений, другое — земельного участка. Образцы составлены для объектов, которые находятся в Казани, и их рыночная стоимость отличается от кадастровой не более чем на 30%. Сразу оговорюсь: эти документы нельзя рассматривать в качестве универсального шаблона.

Во-первых, в зависимости от вида объекта недвижимости кадастровую стоимость утверждают разные органы. По земле в городе Казани — кабинет министров Республики Татарстан, по помещениям (речь как о нежилых помещениях, так и квартирах) — министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан. И в зависимости от того, по какому объекту недвижимости идет спор — помещениям или земельному участку, — будет меняться и состав ответчиков. В числе ответчиков всегда присутствуют управление Росреестра по РТ и Федеральная кадастровая палата. Также суды в качестве заинтересованных лиц обычно привлекают орган, являющийся получателем платежей. Земельный налог и налог на имущество физических лиц — это местные налоги. Соответственно, их получает муниципальное образование, в котором находится недвижимость.

Существуют риски, связанные с отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости. Так, не всякий оценщик способен подготовить отчет, который, во-первых, будет соответствовать всем требованиям законодательства (федеральным стандартам оценки), во-вторых, рыночная стоимость объекта недвижимости в котором будет определена правильно. Необходимо знать, что у оценщиков есть своя специализация. Все они обязаны быть членами саморегулируемой организации (СРО), которая ведет контроль за качеством услуг. Ответственность оценщика должна быть застрахована. Кроме того, у него должен быть опыт прохождения его отчета через судебные инстанции. Поэтому перед тем как поручить тому или иному оценщику проведение оценки советую проверить, есть ли у него опыт в таких делах.

РАСХОДЫ

Определимся с расходами, которые необходимо будет понести при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как было указано выше, это оплата государственной пошлины в размере 300 рублей.

Отчет оценщика обойдется гражданам от 3 тыс. рублей (стоимость оценки зависит от площади, уникальности объекта и т. д.). Если рыночная стоимость объекта недвижимости больше чем на 30% отличается от кадастровой, необходимо получить еще и положительное экспертное заключение. Его выдает СРО, членом которой является оценщик, сделавший отчет. Оно обойдется еще в сумму от 10 тыс. рублей.

Нужно быть готовым еще и к затратам на проведение судебной экспертизы. Судья должен проверить, соответствует ли этот отчет, который представил административный истец, всем требованиям закона и федеральных стандартов оценки и правильно ли им определена рыночная стоимость. Поэтому суды обычно не ограничиваются отчетом оценщика, который принес гражданин и назначают судебную экспертизу, — по ходатайству административного истца, либо административного ответчика. Она стоит порядка 20 - 30 тыс. рублей.

Отмечу: если административный истец выиграет дело, он может заявить о возмещении судебных издержек. Они взыскиваются с органа, который утвердил результаты кадастровой стоимости. Если представленный отчет соответствует всем требованиям законодательства и рыночная стоимость в нем определена правильно, расходы на него и положительное экспертное заключение, а также госпошлину и судебную экспертизу суд взыскивает в полном объёме. Расходы же на юридические услуги, если истец ими все-таки воспользовался, уменьшает до разумных пределов.

РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ОШИБКИ

Согласно статистике Верховного суда Республики Татарстан, до 90% отказов в такого рода административных исках связаны с процессуальными нарушениями при их подаче. Какие ошибки самые распространенные?

Первая: к иску не приложены копии заявления и пакета документов для всех лиц, участвующих в деле. В этом случае судья сначала оставляет иск без движения. И если это нарушение не устранено, то без рассмотрения.

Вторая: отчет оценщика сделан не на ту дату, которая необходима. В законе четко сказано: рыночная стоимость должна быть установлена исключительно по состоянию на дату, на которую установлена кадастровая стоимость. Например, у собственника было два разных земельных участка, а затем он взял и объединил их. Получился один новый уникальный объект с иным кадастровым номером. В таком случае оценку рыночной стоимости нужно делать именно на эту дату внесения сведений о новом объекте. Если он будет на другую дату, все усилия и деньги будут потрачены впустую.

СРОКИ

На сбор необходимых документов и составление отчета оценщика уйдет около месяца.

Само судебное разбирательство длится от 4 до 7 месяцев. Все зависит от того, какому экспертному учреждению судья поручит провести экспертизу. Суд обычно выбирает по цене — чтобы стоимость экспертизы не была очень накладной для сторон — и срокам. А поскольку в суде находятся сотни дел о пересмотре кадастровой стоимости, экспертные учреждения, круг которых не такой уж и большой, тоже завалены работой.

Если заявление составлено правильно и оценщик действительно квалифицированный и добросовестно подготовил отчет, рыночная стоимость в котором соответствует действительности, суды удовлетворяют требования. Замечу: суд при принятии решения основывается в основном на мнении экспертной организации. И если суммы, определенные оценщиком и экспертом, различаются (даже незначительно), будет необходимо подать заявление об уточнении исковых требований, указав в ней те цифры, которые назвал эксперт.

Изменения в реестр вносятся после того, как вступит в силу судебное решение. Запросив через какое-то время новую кадастровую справку, вы увидите в ней уже новую кадастровую стоимость. Она будет действовать до момента проведения новой государственной кадастровой оценки.

Марат Камалов

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (25) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
19.11.2016 12:22

ЗА ЧТО СПРАШИВАЕТСЯ ДЕДЫ КРОВЬ ПРОЛИВАЛИ ??

  • Анонимно
    19.11.2016 08:45

    Хорошая статья! А где образцы исковых заявлений?

  • Анонимно
    19.11.2016 08:57

    Прошу прокомментировать следующую ситуацию: в налоговом уведомлении не указана квартира (в собственности давно, налоги покатились, кадастровая стоимость на сайте МЗИО найдена). При обращении в налоговую инспекцию сообщили, что не включили квартиру ввиду отсутствия у них кадастровой стоимости и предложили оплату произвести на следующий год вместе с налогом за 2016. Не понятно, налоговая инспекция хочет добавить пени за просроченную оплату налога или ждёт какую-то новую кадастровую стоимость, соответственно, завышенную, которую я уже не смогу своевременно обжаловать?

    • Анонимно
      19.11.2016 21:04

      Все Ваши слова изложите на бумаге и направьте с уведомлением о получении в налоговую, пусть дают официальный ответ, иначе "прокатят" Вас.

  • Анонимно
    19.11.2016 09:25

    Спасибо, Марат !

  • Анонимно
    19.11.2016 09:49

    Неплохой инструмент придуман для борьбы государства, с инвесторами вкладывавшими в недвижимость.

    • Анонимно
      19.11.2016 10:19

      Так называемому,"государству",а точнее,чинушам,тупо не хватает денег для латания стремительно увеличивающихся "дыр" в бюджете,а поскольку доходы от продажи нефти и газа уменьшаются с каждым днём,то остаётся только драть деньги с Народа,пока ещё они есть у людей.
      Но деньги у Народа уже заканчиваются....

  • Анонимно
    19.11.2016 09:58

    Хорошая работа в этом направлении для частников уже видна - в личном кабинете каждый может проследить и проверить налоговые начисления. Правда организация работы кривая

  • Анонимно
    19.11.2016 10:36

    Товарищ умолчал об одной важной детали. Расходы составят порядка 40 тыс. Как правило повесить их на орган утвердивший результаты не получается. А экономия по налогу для обычных граждан, владеющих стандартной недвижимость составит максимум несколько тысяч. Именно поэтому в суды по оспариванию в 99% случаев обращаются собственники крупных помещений и земельных участков, налог по которым составляет от сотен тысяч до миллионов рублей в год.

    • Анонимно
      19.11.2016 16:22

      Согласен! Для физиков с обычными типовыми квартирам, судится смысла нету. Никакого!

  • Анонимно
    19.11.2016 11:19

    БО-бик зур рэхмэт за актуальный материал Марата Камалова!

  • Анонимно
    19.11.2016 11:49

    Бесконечный пинг-понг, до новой государственной кадастровой оценки.

  • Анонимно
    19.11.2016 12:34

    Почему Автор не сообщает что в любому случае результаты оценки можно применить только со следующего налогового периода после решения суда? То есть сегодня 2016. Если получиться добиться приведения стоимости в 2017 году, то применять оценку будут с 2018 налогового года. А так как по закону оценка кадастровая может меняться раз в три года, то и результатом всех мытарств будет снижение налога за один период. А потом все придется начинать сначала. И весь этот процесс целесообразно делать только плательщика с очень дорогой и большой недвижимостью?

    • Анонимно
      19.11.2016 20:47

      Забыли добавить ,что до 2020 года запрещена кадастровая переоценка.

  • Анонимно
    19.11.2016 18:52

    лада приора лошадиных сил 97.с копейками забили поставить запятую налог пришел как на к700 ровно в 10 раз больше-срочно пересмотреть налоговые компьютерные программы

  • Анонимно
    19.11.2016 19:40

    что только не придумают, чтобы побольше содрать денег с населения!

  • Анонимно
    19.11.2016 19:40

    К сожалению, государство, не уважая своих граждан, заставляет их доказывать очевидные вещи о несоразмерности кадастровой и рыночной стоимостях. При этом умышленно завышает кадастровую стоимость, мол опровергайте. Интересно, а есть объекты, где наоборот их кадастровая стоимость ниже рыночной.
    И будет ли (или использует) административный ресурс при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости?

  • Анонимно
    19.11.2016 22:08

    За образцы заявлений огромное спасибо. Такое впервые!!!

  • Анонимно
    19.11.2016 22:50

    В прошлом году машину переоформил с жены на себя в апреле. Так транспортный налог начислили за апрель обоим полностью. Получилось в2015 году 13 месяцев- все по инструкции МНС.

  • Анонимно
    20.11.2016 08:58

    Постоянно пережевывается тема. Раньше платили налог в сумме 20 рублей, сейчас начислено 240 рублей. О чем рассуждать-то???

  • Анонимно
    20.11.2016 22:52

    Это все сказочки юриста.
    Любую оценку по снижению кадастровой стоимости выкинут в мусорку, как несоответствующий требованиям. Оценщику при этом могут вынести выговор. Подтверждение отчета о оценки в РОО возможно, но! Эта "услуга" стоит, как "чемодан Улюкаева".

  • Анонимно
    21.11.2016 09:56

    Второй год подряд за квартиру в 69 кв.м. плачу 4500
    Говорят что все в порядке, все правильно.
    Мне кажется что сильно переплачиваю за свое конституционное право на личную собственность. Ведь при этом каждый раз, когда потребуется подтвердить его придется все эти подтверждения дополнительно оплачивать.
    Т.е. имущественный налог воспринимаю как плату только за возможность того, что Государство, когда это потребуется, подтвердит тебе факт владения своим имуществом. (само подтверждение - за доп. плату).
    4500 - многовато.

  • Анонимно
    22.11.2016 08:51

    Статья великолепная. Но касается пока только состоятельных граждан (((. Для простого обывателя это всё не нужно.... Среднего класса нет и похоже не будет !

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль