Падение ТФБ 
31.10.2017

Баттл оценщиков: дадут ли АСВ продать штаб-квартиру Мусина по 26 тысяч за «квадрат»?

Обманутые вкладчики не верят в честность предстоящих торгов и вместе с правительством РТ добиваются их передачи Якову Геллеру

Помещение в промзоне Советского района, участок на выезде из Авиастроя — такие аналоги подобрали оценщики АСВ для того, чтобы определить стоимость головного офиса Татфондбанка. В итоге без учета земли получилось 26 тыс. рублей за квадратный метр (с землей — 30 тысяч). Получается, банк Роберта Мусина был настолько скромен, что ютился в трущобах дешевле квартир в «Салават Купере»? Обманутые вкладчики резко против, а некоторые эксперты «БИЗНЕС Online» считают цену еще и завышенной.

Самый дорогой лот — нежилое здание на улице Чернышевского, 43/2. Его стоимость вместе с земельным участком под зданием оценили в 150,4 млн. рублей (30000 рублей за кв.м.) Самый дорогой лот — здание на улице Чернышевского, 43/2. Его стоимость вместе с земельным участком оценили в 150,4 млн рублей (30 тыс. рублей за квадратный метр) Фото: Сергей Елагин

В ПРЕДДВЕРИИ СЕЗОНА ТОРГОВ

Чем ближе торги по реализации имущества Татфондбанка (ТФБ), тем выше напряжение в рядах многочисленных «погорельцев» финансового учреждения. С самого начала процедуры банкротства многие стали подозревать агентство по страхованию вкладов (АСВ) в том, что оно устроит распродажу по бросовым ценам, лишив их надежды на возврат денег.

Зерно сомнения заложил и сам Роберт Мусин, который в интервью «БИЗНЕС Online» говорил: «Я думаю, что процент возврата может быть выше — до 30–40 процентов, если говорить о юрлицах. Но все зависит от того, как будут распродаваться активы — по их реальной рыночной стоимости или с дисконтами». Власти Татарстана, успокаивая вкладчиков, тоже повторяли как мантру обещания сделать все, чтобы «объем конкурсной массы никуда не пропал и был реализован по более высокой цене» (экс-премьер Ильдар Халиков на сессии Госсовета РТ).

Напомним, что 29 сентября АСВ начало выплаты кредиторам Татфондбанка, попавшим в первую очередь. В нее вошли само АСВ, а также те физлица, у которых на счетах в банке хранилось более 1,4 млн рублей — страховой суммы, которую выплатило им ранее АСВ. В первую очередь попали 11,6 тыс. кредиторов с общим размером требований 70,98 млрд рублей. Из них требования АСВ составляют примерно 50 млрд рублей. Во второй очереди находятся 26 кредиторов — сотрудников банка, которые предъявили требования на 267 тыс. рублей. Кредиторов третьей очереди, куда попали юрлица, более 6 тысяч. Обязательства ТФБ перед ними составляют 67,47 млрд рублей.

Александра Юманова: «Что касается мнения опрошенных вами представителей агентств недвижимости – то ориентироваться на них я считаю неверным. Надо опираться на результаты работы профессионалов-оценщиков. Главное, чтобы они не исказили методологию, как это произошло с московскими оценщиками» Александра Юманова: «Надо опираться на результаты работы профессионалов-оценщиков. Главное, чтобы они не исказили методологию, как это произошло с московскими оценщиками» Фото: Ирина Ерохина

Первый этап выплат продлится до 28 февраля следующего года. За это время кредиторам первой очереди будет выплачено по 15,14% от суммы их требований, то есть в общей сложности 10,75 млрд рублей, из которых АСВ заберет себе 7,5 млрд рублей.

Пока аукционы по продаже имущества TФБ не проводились, поэтому деньги кредиторам первой очереди выплачиваются из остатков на счетах в банке и досрочно погашенных кредитов. Напомним, что по состоянию на 1 июня 2017 года кредитный портфель банка состоял из 78,4 тыс. кредитов общей стоимостью 113,4 млрд рублей. АСВ сейчас через многочисленные судебные процессы пытается вернуть в банк 46,7 млрд рублей, которые ему должны пользователи кредитов. Также АСВ опротестовывает в арбитражных судах около 70 сомнительных сделок ТФБ на общую сумму более чем 15 млрд рублей. 

По правилам конкурсной процедуры все активы (кредитные портфели, залоги) в конечном счете должны быть реализованы с торгов. Доверие к процедуре будет зависеть от первого же примера, который не за горами.

Оценку АСВ заказало довольно именитой московской оценочной компании — ООО «Центр независимой экспертизы собственности» Оценку АСВ заказало довольно именитой московской оценочной компании — ООО «Центр независимой экспертизы собственности» Фото: скриншот

ГОЛОВНОЙ ОФИС КАК ЛАКМУСОВАЯ БУМАЖКА

В начале октября АСВ опубликовало отчет об оценке имущества, который подлил масла в огонь сомнений. Общая сумма потянула лишь на чуть более 3 млрд рублей. «Это не все имущество. Такого не может быть!» — прокомментировала эту цифру Александра Юманова, представляющая интересы частных «погорельцев» в комитете кредиторов ТФБ.

Основную часть имущества ТФБ (2,88 млрд рублей), согласно отчету АСВ, составляют активы банка в виде акций, долей и паев в компаниях. Самый дорогой актив — 100% — в ООО «Газовик»: с его продажи планируется выручить более 1,5 млрд рублей. Паи закрытого рентного паевого инвестиционного фонда «Приволжский» оценили в 540 млн рублей, 29,85% акций нижегородского Радиотехбанка — в 119 млн рублей.

Также в составе имущества ТФБ значатся 84 подержанных автомобиля и 105 объектов недвижимости, которые были оценены в 484 млн рублей. Самый дорогой лот — нежилое здание площадью 5013,3 кв. м на улице Чернышевского, 43/2 (центральный офис Татфондбанка). Его стоимость оценили в 133,5 млн рублей (26242 рубля за квадратный метр). Земельный участок под зданием площадью 1770 кв. м был оценен в 16,8 млн рублей. Таким образом, общая стоимость единого объекта недвижимости (здание и земельный участок) оценена в 150,4 млн рублей. Получается ровно 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Оценку АСВ заказало довольно именитой московской оценочной компании — ООО «Центр независимой экспертизы собственности». ЦНЭС (принадлежит в равных долях Кириллу Кулакову и Алексею Куликову) работает на рынке оценочной деятельности с 1992 года и по итогам 2016 года занял 17-е место в составляемом РА «Эксперт» рейтинге российских оценочных компаний. Его выручка от оценочной деятельности составила в 2016 году 252,8 млн рублей. Среди клиентов помимо АСВ числятся также Росимущество, управление делами президента РФ, департамент имущества города Москвы (ДИГМ), «Ростех», «Газпром», РЖД, «Роснано», Внешэкономбанк, Сбербанк России, Россельхозбанк, Газпромбанк, ВТБ24 и т. д. Впрочем, при желании в интернете можно найти и негативные отклики со стороны простых клиентов ЦНЭС, которых не устраивала, к примеру, оценка их квартир или ущерб от ДТП.

До глубины души возмутила оценка имущества ТФБ и обманутых вкладчиков. На одном этом примере они решили доказать, что не все тут чисто.

Фарит Сафин предполагает, что московские оценщики не знают местных реалий//Фото: Ирина Ерохина Фарит Сафин предполагает, что московские оценщики не знают местных реалий Фото: Ирина Ерохина

«ДОПУЩЕНЫ МЕТОДИЧЕСКИЕ И ИНЫЕ ОШИБКИ ПРИ РАСЧЕТЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»

Как рассказал «БИЗНЕС Online» член Общественной палаты РТ, генеральный директор ОАО «Ваш быт» Фарит Сафин, отчет №2017-3209/64/2 был отдан на рецензию экспертам-оценщикам казанского ООО «Многофункциональный инжиниринговый центр» (совладелец и директор — Игорь Жуков).

Первым делом в документе, который имеется в распоряжении «БИЗНЕС Online», отмечается, что московские коллеги использовали для оценки здания головного офиса ТФБ и земельного участка под ним только сравнительный подход.

«Оценщик не обосновал отказа от применения других подходов к оценке: затратного подхода и доходного подхода», — говорится в рецензии.

При расчете же сравнительным подходом оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, считают казанцы. Так, первый объект-аналог представляет собой встроенное помещение площадью 1080 кв. м, расположенное по улице Бухарской, 4а (промзона Советского района Казани на пересечении с улицей Родина). Второй объект-аналог — это отдельно стоящее здание по проспекту Победы (зона жилой и торговой застройки в Приволжском районе Казани). Третий объект-аналог — встроенное помещение по улице маршала Чуйкова, 58б (зона жилой и торговой застройки в Ново-Савиновском районе Казани). Все они уступают штаб-квартире ТФБ как минимум по месту расположения.

«Следует отметить, что оцениваемое помещение — это отдельно стоящее офисное здание площадью 5013,3 квадратного метра, расположенное в историческом центре Казани, на привокзальной площади, в непосредственной близости от озера Булак, от центральных исторических улиц города (Лево-Булачная, Право-Булачная, Баумана, Московская)», — отмечается в рецензии.

Также казанские оценщики считают, что московские коллеги некорректно подобрали аналоги для земельного участка под зданием. В качестве одного из аналогов использовался земельный участок в Авиастроительном районе на выезде из Казани, другого — в Приволжском районе Казани около Деревни Универсиады, также на выезде из города. И лишь третий объект-аналог — это земельный участок площадью 850 кв. м, расположенный по улице Зайни Султана (Вахитовский район, недалеко от озера Нижний Кабан).

По мнению экспертов-оценщиков ООО «МФИЦ», указанная в отчете №2017-3209/64/2 рыночная стоимость проанализированного объекта оценки «является явно заниженной и недостоверной».

При этом они ссылаются на проведенный в третьем квартале 2016 года анализ рынка коммерческой недвижимости Казани фирмой PwC ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование», согласно которому оцениваемое здание площадью 5013,3 кв. м относится к классу зданий категории С. Для Вахитовского района диапазон цен для такого типа зданий составляет 32300–48400 рублей за квадратный метр, средняя цена — 40350 рублей за квадратный метр. Согласно мониторингу минземимущества РТ, составленному по состоянию на 01.01.2017, диапазон цен на административные здания в Вахитовском районе Казани составляет 45000–90000 рублей за квадратный метр, средняя цена — 67500 рублей за квадратный метр.

«Из указанного выше следует, что в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в количестве 105 объектов, выполненного ООО „Центр независимой экспертизы собственности“, допущены методические и иные ошибки при расчете стоимости объекта оценки — единого объекта недвижимости по адресу Казань, ул. Чернышевского, 43/2, что приводит к недостоверному и необоснованному определению рыночной стоимости объекта оценки», — делается вывод в рецензии.

По словам Сафина, еще больше вопросов вызывает оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения в Пестречинском районе, которые принадлежали ТФБ. «Московские эксперты оценили землю в 16 копеек за квадратный метр. Наши же оценщики считают, что сельхозземля в этом районе стоит не менее 15 рублей за квадратный метр (150 тысяч рублей за гектар земли). То есть оценка АСВ занижена почти в 100 раз!» — сокрушается он, предположив, что московские оценщики не знают местных реалий.

«Мы хотим, чтобы АСВ передало ведение торгов татарстанским площадкам. Тогда бы мы были уверены, что торги реально проходят и цена сделки рыночная» «Мы хотим, чтобы АСВ передало ведение торгов татарстанским площадкам. Тогда бы мы были уверены, что торги реально проходят и цена сделки рыночная» Фото: «БИЗНЕС Online»

«ВСЕ КОНКУРСНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ ИМЕЮТ СВОЮ АФФИЛИРОВАННУЮ ПЛОЩАДКУ»

На вопрос корреспондента «БИЗНЕС Online», какой смысл АСВ искусственно занижать цену реализуемого имущества банкрота, Сафин ответил уклончиво. «Те, кто занимается торгами, имеют возможность часть имущества продать официально, а часть — неофициально, структурам, которые имеют интерес к этим объектам. Схем может быть много, и те люди, которые занимаются торгами, их прекрасно знают. Есть разные механизмы отсеять от участия в торгах „ненужных“ людей», — рассказал он, подчеркнув, что это лишь подозрения. «Поэтому мы хотим, чтобы АСВ передало ведение торгов татарстанским площадкам. Тогда бы мы были уверены, что торги реально проходят и цена сделки рыночная», — сказал он.

Рустэм Сибгатуллин подтвердил, что в адрес АСВ уже было передано предложение об использовании площадки Агентства по госзаказу РТ для реализации имущества ТФБ, но решения пока не принято Рустэм Сибгатуллин подтвердил, что в адрес АСВ уже было передано предложение об использовании площадки агентства по госзаказу РТ для реализации имущества ТФБ, но решение пока не принято Фото: «БИЗНЕС Online»

Первый заместитель министра экономики РТ Рустэм Сибгатуллин подтвердил «БИЗНЕС Online», что в адрес АСВ уже было передано предложение об использовании площадки агентства по госзаказу РТ для реализации имущества ТФБ, но решения пока не принято. Он убежден, что правильная организация торгов нивелирует огрехи оценки, если она действительно занижена. «Хорошо бы, конечно, чтобы оценка стоимости имущества сразу была рыночной, но сама процедура конкурентных торгов позволяет добиться справедливой цены продажи», — уверен Сибгатуллин.

Отметим, что при АСВ сейчас аккредитовано 10 электронных торговых площадок: ООО «ЮТендер» (Ростов на Дону), ООО «Центр Реализации» (Москва), ООО «Сатурн» (Москва), ОАО «Российский аукционный дом» (Санкт-Петербург), ЗАО «Сбербанк-АСТ» (Москва), ООО «Аукционный тендерный центр» (Оренбург), ООО «Аукционы Федерации» (Уфа), АО «Объединенная Торговая Площадка» (Москва), ООО «Автоматизированная Информационная Система Торгов» (Ростов-на-Дону) и ООО «Специализированная организация по проведению торгов — Южная Электронная Торговая Площадка» (Волгоград). Как видим, татарстанские электронные торговые площадки АСВ не жалует.

Яков Геллер: «Мы сделали им предложение, оно даже не коммерческое: мы готовы ничего не зарабатывать на проведении торгов, мы лишь просим АСВ оплатить наши расходы» Яков Геллер: «Мы готовы ничего не зарабатывать на проведении торгов, мы лишь просим АСВ оплатить наши расходы» Фото: Сергей Елагин

Комментируя этот факт «БИЗНЕС Online», гендиректор агентства по государственному заказу РТ Яков Геллер рассказал, что в 2012 году у его площадки тоже была лицензия на реализацию банкротного имущества. «Но через пару лет мы эту лицензию сдали, потому что для нас это оказался неинтересный бизнес: все конкурсные управляющие, как правило, имеют свою аффилированную площадку», — пояснил он.

Но в связи с ситуацией в Татфондбанке и ИнтехБанке приоритеты изменились. По словам Геллера, в АСВ действительно внесено предложение об использовании татарстанской площадки для реализации имущества ТФБ и ИнтехБанка. «Президент РТ провел переговоры с руководством АСВ на своем уровне, мы — на своем. Мы сделали им предложение, оно даже не коммерческое: мы готовы ничего не зарабатывать на проведении торгов, лишь просим АСВ оплатить наши расходы, которые мы им покажем. В принципе, АСВ не возражает против использования нашей площадки, но окончательного ответа пока нет. Надеюсь, что сразу после праздников мы его получим», — рассказал газете «БИЗНЕС Online» Геллер.

По его мнению, отсутствие у площадки агентства по госзаказу РТ соответствующей лицензии на работу с имуществом банкротов не станет препятствием. «В декабре 2016 года нашу площадку sale.zakazrf.ru премьер-министр РФ Дмитрий Медведев назвал в числе шести площадок, допущенных к реализации торгов по госзакупкам. Высокие руководители АСВ нам сказали, что наша „лицензия“, подписанная Медведевым, выше всех других лицензий», — подчеркнул Геллер. По словам гендиректора агентства по госзаказу РТ, дело даже не в том, что его площадка проведет торги дешевле других площадок. «Главное преимущество в том, что мы тут. И меня очень трудно аффилировать с кем-то, кроме президента РТ. Мы хотим обеспечить абсолютную чистоту сделок, а значит, и их эффективность — чтобы люди не сомневались, что это имущество уйдет по максимально возможной цене», — пояснил он.

«Если АСВ будет организатором торгов, мы вообще не узнаем, что и как происходит, и повлиять на них никак не можем. А Яков Геллер хотя бы свой», — вторила главе татарстанского агентства в разговоре с «БИЗНЕС Online» Юманова.

Она напомнила, что окончательно утвердить отчет об оценке имущества должен комитет кредиторов ТФБ, где у представителей федеральной власти, напомним, нет большинства. «Кроме АСВ в комитете по одному голосу у представителей федеральной налоговой службы, „Татнефти“, ООО „Регион Финанс“ и у меня. На заседании комитета кредиторов я предложу альтернативный вариант оценки имущества, который будет ориентирован на рецензию, подготовленную лицензированными специалистами ООО „МФИЦ“», — говорит Юманова.

В ЦНЭС отказались комментировать критическую рецензию казанских коллег, сославшись на условия договора с АСВ В ЦНЭС отказались комментировать критическую рецензию казанских коллег, сославшись на условия договора с АСВ Фото: Сергей Елагин

 «ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОЦЕНИВАЕТСЯ НИЖЕ, ЧЕМ ТОРГОВАЯ»

В руководстве ООО «Центр независимой экспертизы собственности» отказались комментировать «БИЗНЕС Online» критическую рецензию казанских коллег, сославшись на условия договора с АСВ. Сам оценщик с 17-летним стажем Андрей Плешкин, чья подпись стоит под отчетом №2017-3209/64/2, лишь сказал, что еще раз перепроверил документ и не нашел в нем каких-то изъянов.

Некоторые опрошенные «БИЗНЕС Online» представители казанского рынка коммерческой недвижимости поддерживают мнение москвичей. Так, по словам генерального директора компании «А-Девелопмент» Мурата Ахмерова, стоимость «квадрата» в 26 тыс. рублей — это вполне адекватная оценка. «Это, конечно, Вахитовский район, но тем не менее... Например, не так давно мы провели сделку — правда, на меньшей площади — с ценником в пределах 30 тысяч рублей. А год назад провели сделку со зданием на улице Карла Маркса, где ценник также был в районе 30 тысяч», — рассказал он. По словам Ахмерова, офисная недвижимость оценивается ниже, чем торговая, и спрос на нее ниже. «Востребованность в офисных площадях в Казани сегодня небольшая. Есть огромное количество предложений на аренду и продажу. Конечно, можно продать здание ТФБ и за 35–40 тысяч рублей за „квадрат“, но АСВ пошло правильным путем и оценило объект в ту сумму, которая действительно интересна. Шанс продать объект есть», — считает Ахмеров.

Мурат Ахмеров считает, что стоимость квадрата в 26 тысяч рублей – вполне адекватная оценка Мурат Ахмеров считает, что стоимость квадрата в 26 тыс. рублей — это вполне адекватная оценка Фото: Сергей Елагин

С ним соглашается и генеральный директор ООО «АН „АСК-Риэлт“» Юрий Чикиров. Эксперт отметил, что оценка объекта, подготовленная в рамках процедуры банкротства, нацелена на ускоренную реализацию актива. «В настоящее непростое для продажи время — налицо рынок покупателя, который всегда рассчитывает на существенную скидку, формируя в итоге цены сделок. С позиции собственников такая оценка их активов всегда является заниженной», — считает Чикиров. По его словам, исходя из ценовой политики офисных помещений, аренда в данном комплексе будет на 20–30% ниже, чем в известных на рынке бизнес-центрах Вахитовского района. «Исходя из вышеизложенного и стартовой цены продажи, окупаемость для покупателя находится на уровне 10–11 лет с учетом коэффициента загрузки, что на сегодняшний день не устраивает потенциальных инвесторов, поэтому можно сделать вывод, что цена предложения еще и пойдет вниз», — прогнозирует Чикиров.

Косвенно расчет гендиректора ООО «АН „АСК-Риэлт“» подтвердил представитель торгово-офисного центра «Ильдан» (расположен впритык к зданию ТФБ), пожелавший остаться неназванным. В разговоре с «БИЗНЕС Online» он рассказал, что спрос на офисные помещения в этом районе есть — 2 тыс. кв. м офисных площадей «Ильдана» заполнены почти полностью. Правда, цена аренды с учетом коммунальных услуг у них довольно скромная — 550 рублей за квадратный метр. Исходя из этого уровня цены и при условии сдачи 100% помещений в аренду стоимость головного здания ТФБ и земельного участка под ним действительно может окупиться примерно за 10 лет.

Чикиров отметил, что цена «квадрата» офисной недвижимости в Вахитовском районе широко варьируется и зависит от многих факторов: юридическая чистота объекта, потребность в финансовых ресурсах продавца, выставляемая на продажу/аренду площадь, наличие мест общего пользования в предложении, наличие парковки, класс объекта/бизнес-центра и т. д. «Привлекательность Вахитовского района для размещения офисов — субъективная категория, она зависит от направления работы потенциального арендатора: кому-то удобнее находиться рядом с железнодорожным вокзалом, кому-то важнее располагаться рядом с жилыми массивами. На мой взгляд, это непривлекательное место. А спрос в этом районе в данной категории объектов площадью 4–6 тысяч квадратных метров, на мой взгляд, низкий», — рассказал Чикиров.

Директор АН «Капитал» Анна Абрамова также считает, что 150 млн рублей за офисное здание класса С площадью 5013,3 кв. м и землю под ним — адекватная цена. «В отличие от торговой недвижимости рынок офисной аренды сейчас довольно сильно просел. Офисные помещения быстро не сдашь. Первый этаж еще можно заполнить, но остальные этажи долгое время будут пустовать. При этом владелец здания будет нести расходы на содержание. Так что не исключаю, что, когда дело дойдет до покупки здания, покупатель потребует еще скинуть цену: скажется недостаточность парковочных мест», — пояснила она, добавив, что парковка сейчас становится одним из главных факторов для потенциального арендатора. «Если говорить о местоположении здания, то особого преимущества там я не вижу. Деловой активности в том районе нет», — констатировала Абрамова.

Впрочем, такие отзывы участников рынка Юманову не смущают. «Что касается мнения опрошенных вами представителей агентств недвижимости, то ориентироваться на них я считаю неверным. Надо опираться на результаты работы профессионалов-оценщиков. Главное, чтобы они не исказили методологию, как это произошло с московскими оценщиками», — заявила она.

Что ж, рассудят стороны только открытые, прозрачные и рыночные торги.

А вы верите, что имущество ТФБ распродадут честно?
37%Интерес АСВ – распродать все быстрее, а на цену им плевать
29%Все будет честно, только если не подпускать татарстанских чиновников
22%Думаю, москвичи попытаются что-то себе отжать
9%Почему нет? Все заинтересованы получить максимальную цену
3%Свой вариант (в комментариях)
Прием голосов по опросу закрыт
Предприятия: Татфондбанк
Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (74) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
31.10.2017 08:41

По поводу Окупаемости один из экспертов указал, что "10-11 лет...на сегодняшний день не устраивает потенциальных инвесторов". Вы это серьезно?
Тот кто сможет себе позволить купить данное здание в центре Казани об его окупаемости будет думать в последнюю очередь, т.к. имея свободные средства единственная боль у данной категории Людей/Инвесторов- куда их вложить. А недвижимость в Центре Казани - лучшее вложение!

Ситуация как с трейд-ином из моей жизни: когда менеджеры озвучивали стоимость оцененного авто, по цене значительно ниже рыночной (разумеется) они далее каждый раз передо мной как бы пытались оправдаться почему такая низкая цена (мол авто теряет 20% уже выезжая из салона, сколы на машине, двигатель турбо и т.д.). А когда я уже сдал авто то выяснил, что машину мою купили уже в салоне на 3й день.

Вот и здесь чувствуется что покупателя уже нашли!

  • Анонимно
    31.10.2017 08:14

    ГРАБЁЖ, ДЕЛЁШЬ И СПЛОШНОЙ ...
    И так по кругу до бесконечности, "Санта-Барбара" отдыхает.

    • Анонимно
      31.10.2017 08:41

      По поводу Окупаемости один из экспертов указал, что "10-11 лет...на сегодняшний день не устраивает потенциальных инвесторов". Вы это серьезно?
      Тот кто сможет себе позволить купить данное здание в центре Казани об его окупаемости будет думать в последнюю очередь, т.к. имея свободные средства единственная боль у данной категории Людей/Инвесторов- куда их вложить. А недвижимость в Центре Казани - лучшее вложение!

      Ситуация как с трейд-ином из моей жизни: когда менеджеры озвучивали стоимость оцененного авто, по цене значительно ниже рыночной (разумеется) они далее каждый раз передо мной как бы пытались оправдаться почему такая низкая цена (мол авто теряет 20% уже выезжая из салона, сколы на машине, двигатель турбо и т.д.). А когда я уже сдал авто то выяснил, что машину мою купили уже в салоне на 3й день.

      Вот и здесь чувствуется что покупателя уже нашли!

      • Анонимно
        31.10.2017 11:48

        Окупаемость инвест вложений 7-8 лет. Это общемировая практика

        • Анонимно
          31.10.2017 13:52

          Откуда такая точность 7-8 лет? Не один Банк непрофинансирует вашу сделку если окупаемость больше 5 лет (например, строительство завода). Для энергетических проектов окупаемость к примеру меньше 10 лет вообще не бывает (там проекту для понимания на многомиллиардные суммы проходят, а не жалкие 150 млн.руб.).

          Кроме того, кто Вам сказал, что Россия входит в состав понятия "общемировая практика"?! Для нас Мировые законы экономики не работают, это даже студенты экономических ВУЗов знают: во всем мире говорят, что НЕ НАДО ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ в НЕДВИЖИМОСТЬ, т.к. доходность на капитал низкая...Но только не в Нашей Стране. У нас чтобы деньги Ваши не сгорели и не обесценились нужно вкладывать в недвижимость, покупку зем.участков и т.д.

      • Буре
        31.10.2017 20:51

        Раздали бы вкладчикам квадратными метрами
        По 26
        Все бы были довольны

  • Анонимно
    31.10.2017 08:29

    Какая разница сколько все это стоит по оценке?! Главное реальная продажная стоимость, которая определится по результатам торгов! Вы не за теми цифрами бежите! Покупателей лучше ищите на это имущество! Цена сама сформирует соя на торгах.
    А так вы будете потом говорить, что здание стоимостью 500 млн (образно) , продано на торгах за 5 и ай ай ай нас опять обманули)

  • Анонимно
    31.10.2017 08:30

    Покупателей ищите, а не за призрачной оценочной стоимостью бегите! Цена продажи определяется на торгах, а не в отчетах оценщиков!

  • Анонимно
    31.10.2017 08:34

    Да ну все верно ! Пусть она попробует его реализовать за 60 !
    Вспотеет и будет плакать что это заговор .. точно говорю не дороже 24 тыс за кв ! И то с натяжкой

  • Анонимно
    31.10.2017 08:46

    Не время продажи офисной недвижимости сейчас. И по 30т. её не продашь.

  • Анонимно
    31.10.2017 08:52

    Ахметшин обещал проверить каждую сделку за 3 года.Почему нет субсидиарной ответственности членов правления,совета директоров за 3 года,акционеров и собственников ТФБа?Ко Мусина спокойно гуляет на свободе!Где аресты?Украли наши деньги и наслаждаются жизнью!Почему нет неотвратимости наказания?Талап та карадылар.Видимо бер табактан ашадылар!

  • Анонимно
    31.10.2017 08:52

    А с чего это они считают окупаемость? Считайте доход. Даже при частичной загрузке и сдаче по 500 за квадрат, при цене в 150млн это будет 16% годовых, что думается мне нормальный доход, не 1000% удащи, но всё же

    • Анонимно
      31.10.2017 09:49

      Какие то дилентанские расчеты))

      1. Арендра в центре Казани сейчас априори не самая востребованая. Причин множество - отсутствие парковок, загруженность дорог и т.д т.п.
      2. Есть способа сдать в аренду это здание:
      * найти очень крупную компанию кто возьмет все здание целиком без дальнейшей перепланировки и с большой суммой дисконта. Но таких компаний в Казани практически нет.

      * нарезать здание кусками на стандартные офисы 30-80 квадратов и сдавать в аренду. Тогда все здание нужно отправлять на реконструкцию, а это огромные финансовые вложения

      * при подсчете Ваших 16% годовых учитывайте сколько еще несет затрат собственник здания - земельный налог, налог на прибыль, обслуживание здания, уборка, аммортизация, капитальные ремонты, охрана и т.д и т.п. Затрат очень много. Арендаторы платят по 500-800 руб и все, голова ничем не болит. Но естественно не вся сумма идет в доход собственнику здания, затрат много. Да и заполнить здание хотя бы на 50-60% арендаторами очень проблематично будет.

      • Анонимно
        31.10.2017 14:18

        Куча критики и ноль конкретики. А между тем первичный комментатор привёл свой конкретный расчёт. Вы предложите альтернативный расчёт отдачи на капитал, тогда и примутся во внимание ваши едкие замечания

    • Анонимно
      31.10.2017 10:07

      Ещё не учли, что порядка 30% площадей - это коридоры, хоз.блоки, сан.узлы, которые в аренду не сдашь.

  • Анонимно
    31.10.2017 08:55

    Сначала ЦБ спокойно наблюдает как банк из года в год наращивает многомиллиардную дыру, при этом еще отдавая ему другие банки на санацию, затем АСВ распродает активы банка за копейки. Хоть убейте, но не поверю что это просто непрофессионализм сих госструктур...

  • Анонимно
    31.10.2017 09:02

    Не хочу, не Верю, не буду, профессионалы... что за бред!! Пусть Юманова откроет авито и все там увидит своими глазами. За 150 могут и не купить, на снижение будут работать. Знакомые большое здание продают в кировском районе за 90 два года не могут продать.

  • Анонимно
    31.10.2017 09:23

    Имею опыт купли- продажи помещения в центре. Цена занижена. Офис у тфб был хороший

  • Коррекция Татарстана уже осуществилась помощью двух инструментов: неподдержание ТФБ и проблема родного языка. Каким будет третий инструмент???

  • Анонимно
    31.10.2017 09:40

    У меня свой вариант опроса. Когда вопрос формулируется таким образом, совершенно естественно предложить 2 варианта: ДА верю, НЕТ не верю, почему то второй вариант в опросе отсутствует! Есть завуалированное что москвичи могут что-то отжать, а что могут отжать местные даже не предполагается. Короче мой вариант - НЕ ВЕРЮ!

    • Анонимно
      31.10.2017 11:00

      Тут постоянно так - зададут вопрос, а ответы предлагают только в одну сторону.

  • Анонимно
    31.10.2017 10:02

    В том то и дело, что будут торги. Будут инвесторы, цена пойдёт вверх, на будет инвесторов- на повторных торгах пойдёт вниз. Торги то открытые: кто хочет, то и участвует. Препятствий нет, иначе суд признает торги недействительными. Процедура банкротства предполагает собой быструю реализацию объектов для исключения доп расходов. Там же всю эту араву нужно кормить. В Москве бесплатно даже шнурки не завяжут, а уж со стула подняться...

  • Анонимно
    31.10.2017 10:26

    банк принадлежал правительству рт, правительство должно беспокоится почем продадут здание. все требования кредиторов не погашенные за счет конкурсной массы придет гасить по субсидиарке правительству как ключевому акционеру

    • Анонимно
      31.10.2017 10:36

      не шали,брат!Пусть платят те кто разграбил банк!Хочешь опять на нас повесить "гасить по субсидиарке правительству"?Правительство пусть лишние деньги направит на отмену платы за не посещенные дни в детсады!

      • Анонимно
        31.10.2017 12:58

        грабили под присмотром директора совета директоров бывшего премьер-министра, которого назначил президент, а по закону отвечает контролирующее лицо. а платы за детсад не имеют отношение к делам банка

      • Анонимно
        31.10.2017 13:03

        шали-не шали, кто контролировал - тот и заплатит, раньше надо было думать акционерам банка , нечего было вора-мусина назначать управляющим банка.

  • Анонимно
    31.10.2017 10:34

    Нужно поднимать все схемы кредитования бизнеса за 10 лет. Я подозреваю что были схемы кредитования за ранее убыточных производств без шансов возврата денег . Например , аффилированные,на взятые деньги покупали площади , оборудование , материалы и т. Д , у аффилированных лиц в три раза дороже . Далее идёт процесс производства несколько лет ,пока банк не банкротит производство из за потери всех оборотных средств в ввиду потери конкурентоспособности с самого старта , и забирает площади не стоящие этих денег и такое же оборудование , но ещё и б.у.Со стороны вроде бы всё чисто , ну не получилось поднять производство , но ведь Мусин такие кредиты кому попало не давал .

  • Анонимно
    31.10.2017 10:39

    Стоимость участка просто выделили из стоимости здания, так как положено указать стоимость имущества по регистрационным документам: отдельно здания и участка. Участок представляет интерес сейчас только для налогообложения, а самостоятельно не может быть использован под другие виды использования, так как уже застроен.
    То есть корректно говорить о средней стоимости 1 кв.м. общей площади здания в 30 тыс. руб,/кв.м (а не о 26 тыс. руб.) с учетом коридоров, холлов, лифтов и туалетов с подвалом. Арендопригодная площадь наверняка меньше на 30% минимум, чем площадь здания.
    Так же надо учитывать что здание имеет банковскую специфику (хранилища и кассовые узлы), которые могут быть интересны только иногородним банкам ( у своих уже есть офисы), которые не проявляют интерес к зданию такой большой площади так как оно характерно для головного офиса. Разве что Аверс прибыль вложит на вырост.

  • Анонимно
    31.10.2017 10:47

    УФСИН давеча жаловался мест в СИЗО не хватает.Надо им передать здание!Пусть Мусин и Ко,его кореши сидят на знакомых комнатах!

  • Анонимно
    31.10.2017 10:49

    Оценщики профессионалы это люди которые оценивают объекты по справочникам, каталогам, разными видами подходов. Рынок же определяет стоимость исходя из потребности. Поставьте на торги здание за 600 млн. и увидите оно будет стоять, пока цена согласно ФЗ не упадет ниже той планки за которую инвестор готов брать. Но тут для обычных людей которые не понимают как ведется реализация через электронные торговые площадки кроется одна плохая новость там сидят такие инвесторы которые в итоге купят его за такие крохи что 150 млн. для них окажутся огромными средствами. Сам работаю на ЭТП и знаю за какие цены по сравнению с оценочной в итоге уходит имущество.

    • Анонимно
      31.10.2017 11:17

      Что-то я не припомню чтобы в центре города подобные объекты продавались да и еще с таким наследием и рекламой. Здесь "Индивидуальный" подход к реализации. Не надо сравнивать с реализацией обычного здания на эл.торгах.

      По полисам ОСАГО/КАСКО тоже по Одним и тем же справочникам идет Оценка авто, да вот только результаты разнятся у оценщиков со стороны "Страховой" и со стороны "Страхователя" в случае Личного обращению к независимой оценке.

      Как тебе надо так и Оценку проведут.

      • Анонимно
        31.10.2017 16:00

        Вы не понимаете сути вопроса. Реализация объектов банкротов проходит в рамках ФЗ и там все строго оговорено. Я говорю как происходит а происходит так:
        1. Все имущество выставляется на торги через ЭТП после оценки
        Представьте все имущество ТФБ это огромное кол-во объектов кто их продавать будет какие ресурсы надо привлечь
        2. После того если имущество не реализовалось оно будет снижаться в цене
        3. Реализация идет строго в соответствии с ФЗ и только на ЭТП
        И 4. и самое важное- Знаете сколько у АСВ там имущества? - нет, поинтересуйтесь. Только в этом году я слышал о не менее 10 банках у которых отобрали лицензию.
        И еще одно, необходимо будет от продажи имущества еще и денежку заплатить ЭТП.
        В сухом остатке, как думаете что останется, мне самому очень жаль всех абсолютно всех у кого там сгорели средства (и богатые, и бедные, и пенсионеры), но на вещи надо смотреть открыто а не грезить мечтами о быстрой продаже...

  • Анонимно
    31.10.2017 10:54

    Поздно уже судить, есть Оценка , будут торги, "ведь Аннушка уже купила подсолнечное масло, не только купила, но и разлила.."

  • Анонимно
    31.10.2017 11:19

    А какая кадастровая стоимость этого здания и земельного участка? Здание можно (теоретически) занизить, найти "дефекты", а земля наверняка стоит дороже. Вместе с тем, обнажается факт - недвижимость надута банкирами, как залоговый актив, повышающий рейтинги пока живых банков. После смерти банков - кризис сдувает пену.
    Специалист с 16 летним стажем

  • Анонимно
    31.10.2017 11:49

    Чтобы спастись от волков обращаться к шакалу?!

  • Анонимно
    31.10.2017 12:01

    У меня вопрос. Я вот недопонимаю, для чего банки создают и реально перечисляют какие-то резервы по кредитам и куда они потом деваются? В данном случае - это тоже активы? Их можно использовать на выплаты вкладчикам?

    • Анонимно
      31.10.2017 14:24

      Резервы берутся из чистой прибыли (если её нет - из капитала) и физически замораживаются на корсчете в ЦБ - это факт. По второй части вопроса - Ваши рассуждения вполне логичны, по идее, резервы должны пойти в конкурсную массу, это ведь средства банка, но точно не могу сказать

      • Анонимно
        31.10.2017 19:12

        Это бред. Резервы, про которые пишите Вы, это отчисления от привлеченных средств, т.е. пассив. Они вернулись на корсчет банка сразу после отзыва лицензии.
        Резервы по активам - это расходы банка, так называемая плата за риск. Они уменьшают прибыль (или увеличивают убыток) и снижают величину капитала банка. Физически это такие же расходы, как коммуналка, налоги и т.п., чтобы было понятнее.

        • Анонимно
          31.10.2017 21:10

          Приравнять РВПС к расходам и коммуналке - вот это истинный бред :) надеюсь, Вы понимаете, о чём пишете

  • Оптимист
    31.10.2017 12:19

    А где десятки тысяч птс от выданных автокредитов например?

  • Анонимно
    31.10.2017 12:42

    К сожалению, сегодня не лучшее время для вложений и инвестиций, а реальная стоимость здания будет определяться не оценкой, а аукционом. Уверен, что результат аукциона разочарует всех кредиторов. Я лично с большим трудом сумел продать два аналогичных объекта, предварительно разделив их на более мелкие лоты. т.к. в городе не нашлось ни одного покупателя со свободными "живыми" деньгами на всё здание. Часть площадей продал на "бартер" и т.д.. В результате выручил около 60% реальных вложений в строительство .У АСВ нет таких полномочий и они будут реализовывать активы только за "живые " деньги, а это ещё сложнее. Ищите покупателя- это главное.

  • Анонимно
    31.10.2017 13:10

    Таифу под бизнесс центр , вместо здания на Пушкина д.80!

  • Рустем
    31.10.2017 13:15

    Несогласные с оценкой делают упор на "центр города, престижное место". Так вот - сейчас нет такого понятия "престижное место". За центр города просто так никто платить не будет. Дураков нет. А те, которые были - разорились в 90-е годы. Сейчас оценивают в первую очередь наличие парковки. Как для себя, так и для клиентов.

    • Анонимно
      31.10.2017 14:27

      Абсолютно согласен. У ТФБ большая площадь офисов и очень мало площади для парковки. Даже с учётом возможности незаконной парковки на пятачке между трамвайными путями напротив входа. Только платная парковка около Модной семьи. Здание больше подойдёт под госучреждение, у сотрудников которого мало личных авто

      • Анонимно
        31.10.2017 17:53

        Рядом с ТББ за забором до ул. Т.Гиззата есть парковка, где раньше был минивещевой рыночек.

      • Анонимно
        31.10.2017 18:19

        Вот идею подали!
        Купить его за бюджетные деньги для госучреждения!!!!
        Браво!

        • Анонимно
          31.10.2017 21:12

          Почему нет? За 30 тыщ за квадрат вполне можно. Из того же Дворца земледельцев переселить, например. Мыслите шире, товарищ

  • Анонимно
    31.10.2017 14:29

    Куплю по 50000 рублей за кв.метр, но в расплачусь зависшими в ТФБ деньгами. Торг (могу и по 60000).

    • Анонимно
      31.10.2017 15:41

      ты сначала купи по 60, а потом как очередь дойдет тебе вернут деньги. опять хочешь вперед очереди свое получить?

    • Анонимно
      31.10.2017 16:05

      Зависших денег то хватит?))

  • Анонимно
    31.10.2017 14:46

    для уфсин для сизо-прекрасное здание

  • Анонимно
    31.10.2017 15:42

    В подвал посадить членов правления.в помещение хранилище денег.

  • Анонимно
    31.10.2017 16:17

    Готов поспорить, что в свое время только на отделочные работы в этом здании израсходовано не менее 300 млн. руб.

  • Анонимно
    31.10.2017 16:35

    Уфсин очень нуждается в финансировании нового сизо. За такие деньги это решение всех проблем одновременно.выиграют все бюджет . З.к.. обслуж персонал.прекрасные условия

  • Анонимно
    31.10.2017 16:46

    да, здание необходимо выкупить РТ, под собственные нужды министерства финансов и Нац банка, переселив их на Чернышевского 43 из ликвидных зданий с набережной казанкии ул. Баумана.

  • Анонимно
    31.10.2017 16:56

    Варианты использования здания:
    1. Коворкинг;
    2. Районный суд;
    3. IT парк

  • Анонимно
    31.10.2017 16:57

    Реальная стоимость этого объекта 100 млн. руб.

  • Анонимно
    31.10.2017 17:06

    Любой из нас может оказаться там.а здание находится в приличном состоянии .в приличном месте.недорого

  • Анонимно
    31.10.2017 17:11

    за такие провинности, переселить туда щиновников из здания нац. банка..

  • Анонимно
    31.10.2017 17:39

    Уже очередь. Пока здание в идеальном состоянии.в лучших стационарах нет .быстрее выйдем

  • Анонимно
    31.10.2017 19:48

    К зданию относится и участок обанкроченного хлебо завода

  • Анонимно
    31.10.2017 21:56

    Там стены крепкие.легко прогулочную площадку переоборудовать .

  • Анонимно
    31.10.2017 23:02

    Хамадишину есть возможность довести до конца свою мечту и заодно смягчить ошибки бывшего премьера будучи в настощее время помощником нового.

  • Анонимно
    1.11.2017 06:33

    Было бы логично, если центральный офис приобретёт финансовая структура, которая займёт в экономике РТ нишу рухнувших банков.

  • Анонимно
    1.11.2017 07:42

    Самый лучший выход это купить Правительству РТ и разместить там различные свои министерства, ведомства. Например, переселить из it- парка и технопарка Идея: венчурный фонд, аир, мининформатизации и связи, а успешность этих мега проектов прошлого пусть обеспечивают Юшко и Грачев....

  • Анонимно
    1.11.2017 07:57

    хорошая б гостиница получилась к 18-му году.

  • Анонимно
    1.11.2017 08:08

    открываем Авито и смотрим офисные здания или помещение большой площади: делим цену продажи на площадь здания и получает далеко не 26000 тысяч, даже с хорошим дисконтом. Как пример здание сбербанка на Петербургской 3эт площадь 2011кв.м. цена продажи 137450000 - 1кв.м =68000

    • Анонимно
      1.11.2017 08:21

      Нельзя сравнивать успешный сбер и разворованный ТФБ. У ТФБ здание хуже

    • Анонимно
      1.11.2017 08:55

      Не 26 000, а 30 000 руб/кв.м. - вы же без участка его купить не сможете!

  • Анонимно
    2.11.2017 19:37

    АСВ надо саму проверить. 26 тыс. руб за недвижимость в центре города это смешно. Там недвижимость стоит гораздо больше.

  • Анонимно
    3.11.2017 04:52

    Сразу членство в сро лишать и запрет на деятельность на 10 лет. а-ха-ха, такое здание да землю в таком месте оценить в 150млн. Совсем не боятся ничего. Кто-то прикрывает их.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль

Будем на связи!

БИЗНЕС Online в Telegram БИЗНЕС Online на Facebook Напомнить позже