Строительство и недвижимость 
6.07.2011

Почему символ автограда выставлен на продажу

ВЛАДЕЛЬЦЫ ПРЕСТИЖНОГО ОФИСНОГО ЦЕНТРА – «ТЮБЕТЕЙКА» – НЕ СТАЛИ ДОЖИДАТЬСЯ, КОГДА ОН ОКУПИТСЯ. ВИНОЙ ТОМУ –  МИРОВОЙ КРИЗИС И СМЕНА МЭРА В АВТОГРАДЕ

Сегодня стало известно, что владельцы легендарной «Тюбетейки» в Набережных Челнах заняты поиском покупателей на этот офисный центр. Компания «Сити-центр», являющаяся владельцем этого здания в последние три года, рассчитывает получить за него 600 млн. рублей. Скорее всего, значительная часть этой суммы может пойти на погашение кредита. Эксперты "БИЗНЕС Online" полагают, что цена продажи не так уж и велика для престижного объекта в самом центре автограда, но не уверены, что покупатель найдется в Набережных Челнах.    

325 МЛН. РУБЛЕЙ И СРОК ОКУПАЕМОСТИ ПЯТЬ ЛЕТ

Легендарная челнинская «Тюбетейка» в очередной раз продается. По информации газеты «Вечерние Челны», предварительная стоимость объекта составляет 600 млн. рублей. При этом половину суммы компания-собственник «Тюбетейки», по всей вероятности, должна вернуть банку-кредитору, на деньги которого было завершено строительство символа НабережныхЧелнов. Некоторые местные бизнесмены, сообщает издание, впрочем, уже отказались от покупки этого объекта недвижимости.

Информацию о готовящейся продаже объекта «БИЗНЕС Online» подтвердил источник, близкий к владельцам Сити-Центра. По его словам, сейчас идет исследование рынка, и если появится покупатель, объект будет продан.

Интересно, что новость была опубликована в газете, входящей в медиа-холдинг «Единство» Рамиля Галеева, который сам является крупным игроком на рынке коммерческой аренды. Возможно, он и был одним из неких челнинских бизнесменов, которые, как сообщает издание, уже отказались от покупки.

Напомним, что в последние годы в строительство офисного центра «2.18» инвестировал 325 млн. рублей "АК БАРС" Банк. Срок окупаемости проекта, о котором заявляли участники при открытии «2.18», был пять лет. Первоначально ООО «Сити-Центр», впрочем, рассчитывал на семилетнюю окупаемость при 350 млн. рублей инвестиций (об этом было сказано на церемонии открытия 25 декабря 2008 года).

И вот, как видим, владелец бизнес-центра не стал ждать, когда проект окупится – с момента его открытия не прошло и трех лет.

ЛЕГЕНДАРНЫЙ НЕДОСТРОЙ И ОБЕЩАНИЯ МЭРОВ

Как известно, история этого недостроя, который в народе прозвали Тюбетейкой, это история разочарований, берущая начало 38 лет назад. Многострадальное здание, которое изначально проектировалось под гостиницу (строительство началось еще в начале 70-х), переходило из рук в руки, от мэра к мэру примерно в том же убогом виде, в каком после остановки строительства оно осталось в конце 80-х годов. При этом парадоксальный факт – именно «указующий перст» с нахлобученным на него «головным убором, похожим на тюбетейку» стал символом города. Огромное здание, видимое почти со всех концов автограда, печаталось на презентационных фотоальбомах. Но денег в постперестроечные времена у города порой не было и на самое необходимое, поэтому про здание вспоминали, вздыхали, публично обещали его достроить и забывали о нем до «лучших времен».

Любопытно, что на открытии бизнес-центра «2.18» председатель Госсовета РТ Фарид Мухаметшин даже позволил себе по этому поводу критику сразу всех бывших челнинских руководителей (их за треть века сменилось порядочно), прекрасно охарактеризовав сам предвыборный процесс и результативность исполнения обещаний чиновниками: «На всех выборах – депутатов в Госсовет, горсовет, Госдуму РФ, даже президентских – челнинцы брали с избирающихся слово, что многострадальный объект будет сдан. Слово, видимо, давали. Но объект как стоял до выборов, так стоял себе после, и с мертвой точки строительство его не двигалось».

ПРОДАЖА ЗА РУБЛЬ И ОШИБОЧНЫЙ РЕБРЭНДИНГ

В начале нулевых сам президент РТ Минтимер Шаймиев в отчаянии предложил продать это мозолящее глаза здание «за рубль» местной предпринимательнице «при условии скорой достройки и ввода в эксплуатацию». Но из-за отсутствия в городе потребности в то время большого числа гостиничных номеров и офисных помещений и необходимого объема инвестиций, здание оставалось не сданным до 2006 года. Тогда начались работы по его достройке и рестайлингу в стиле хай-тек в качестве гостиницы и бизнес -центра. Инвестором как раз последней фазы строительства стал ОАО "АК БАРС" БАНК", заказчиком – ООО «Сити Центр», генеральным подрядчиком – ООО «Евростиль». Проект был взят под личный контроль мэром города Ильдаром Халиковым, что и предопределило успех…

Кстати, в результате и власти, и бизнесмены отказались от изначальной идеи строителей – гостиницы. «Тюбетейка» стала бизнес-центром «2.18» (назвали ее – кстати, крайне неудачно - по адресу самого объекта). Общая площадь составила 20 тыс. кв. метров, в аренду предполагалось сдать – 18, 6 тыс. кв. метров (17 из 25 этажей). Гостиничные ячейки, не предназначенные в принципе для офисной работы, перепроектировали под стандартные офисы и даже офисы повышенной комфортности. Поставили четыре скоростных лифта. Построили парковку на 300 мест.

В ПЛАНЫ ВМЕШАЛСЯ КРИЗИС

Управлять центром пригласили компанию London Consulting&Management Company. Ее представители за полгода до открытия объекта обещали, что цены на аренду в бизнес-центре всколыхнут рынок и цены вырастут по всему городу. Аренда планировалась (в сентябре 2008 года – в самое начало кризиса!) в диапазоне 800 - 1200 рублей за кв. метр в месяц, а к моменту заполняемости центра ставки могли даже вырасти до 1600.

Управляющий Дмитрий Золин заявлял, что «бедствующие компании, платящие 400 рублей за квадратный метр, не смогут перейти в офисы за 800 рублей, но они и не наши люди». Однако к декабрю 2008 года стало понятно, что кризис пришел всерьез и надолго, и никто за 1000 рублей ни в какое суперсовременное здание не пойдет. Ставки снизили до 600 рублей за кв. метр. Тогда же корректировке подвергся и срок окупаемости проекта.

Вращающийся ресторан на 25-м этаже остался в радужных снах градоначальников («вращение никогда в Челнах не окупится, это не мегаполис», объяснили питерцы). Возможно, именно неожиданная корректировка цен на аренду, вынужденная из-за кризиса, да и сама сложная финансовая ситуация, спутали карты и инвестору, и владельцу, и управляющей компании. Оптимистичные планы на несколько лет вперед в конце 2008 года строили только самые рисковые парни. Изначальный инвестиционный бизнес-план был, вероятно, побит, так сказать, форс-мажорными обстоятельствами. Не исключено, что, так и не дождавшись резкого роста рынка коммерческой аренды (позже ставки в «Тюбетейке» выросли, но незначительно, до 700 рублей), инвестор решил-таки выйти из бизнеса.

ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ «2.18» САМЫЕ ДОРОГИЕ

Впрочем, еще до выхода из бизнеса случилось кое-что примечательное. В октябре прошлого года Равиль Шайхутдинов - коммерческий директор УК ООО «Сити-центр», заявлял автору этих строк, что бизнес-центром «2.18» компания LCMC (London Consulting & Management Company) уже не управляет: «Конкретные причины их ухода назвать не могу. Скажем так – у них не сложились отношения с собственниками», - заявил он. В компании LCMC тогда же дипломатично заявили, что «в рамках договора выполнили постановку деятельности управляющей компании на объекте» и сейчас регулярно консультируют собственника объекта по вопросам управления.

Какая кошка пробежала между УК и собственниками, близкими к бывшему мэру автограда, неизвестно. Тем более что, если верить топ-менеджерам нового УК, которым стал сам собственник, дела шли прекрасно. В частности, Шайхутдинов заявлял корреспонденту «БИЗНЕС Online», что после первой волны кризиса ситуация немного улучшается и предложение качественных офисов в городе по-прежнему актуальны. По оценкам менеджмента УК, среди арендаторов 50% челнинских компаний, 50 – «варягов».  Проблема незаполненности площадей в бизнес-центре, впрочем, оставалась. Но если в 2009 году пустовало 40% офисных площадей, то в 2010 году всего 30. А к концу года «Сити-центр» планировал увеличить заполненность бизнес -центра до 80% (по данным участников рынка сегодня заполненность не превышает 60 - 70%). Снижать арендные ставки в «2.18» не собирались, и даже не исключали их повышения в будущем. Сам Шайхутдинов признавал, что по городу в «2.18» офисные площади самые дорогие. И прямых конкурентов у них поэтому нет.

«КТО ПЛОХО ПРОСЧИТАЛ СОБСТВЕННУЮ СТРАТЕГИЮ»

Управляющий партнер LCMC Золин (бывший управляющий «Тюбетейки) заявил тогда же «БИЗНЕС Online», что в Набережных Челнах в виду дефицита предложения (бизнес-центр «2.18» - единственный объект класса В, все остальные офисные здания не удовлетворяют требованиям существующей классификации) спрос на качественные площади в бизнес-центрах сосредоточен в одном объекте. Однако при этом посткризисный спрос невысок: офисы класса А и В необходимы крупным федеральным компаниям, привыкшим к комфорту и стандартному сервису, а в кризис они сократили программы развития и только к концу 2010 года начали вновь проявлять интерес к регионам. Спрос на качественные офисы не восстановится, пока наша экономика не оправится от посткризисного шока, а это вопрос как минимум ближайших двух лет, полагали бывшие управленцы «2.18». При этом, по мнению  Золина, падать ставкам было на тот момент уже некуда (судя по словам опрошенных нами экспертов, рынок с осени 2010 года – не изменился в принципе, - прим.ред.) - большинство собственников офисных площадей работают на грани рентабельности. Однако при этом бывший управляющий «2.18» замечал, что все, у кого был шанс разориться или уйти с рынка –это сделали. Уйдут с рынка, полагали в LCMC те, «кто плохо просчитал собственную стратегию, или вовсе ее не имеет - такие компании столкнутся с трудностями, но не из-за кризиса, а из-за собственных ошибок».

Наши источники в бизнес–кругах Набережных Челнов продажу «Тюбетейки» связывают с уходом  Халикова с поста мэра автограда и переездом в Казань, где он уже год трудится на посту премьер-министра РТ. «Объект был его личным проектом, опекался им и курировался. А теперь есть определенные сложности с административным ресурсом у собственников, вот они и решили зафиксировать прибыль», - считают они. 

Газета БИЗНЕС Online предложила экспертам оценить перспективы возможной продажи «Тюбетейки».

Владимир Иванов - гендиректор ООО "Бизнес-Центр":

- Ну, во-первых, рынок аренды не так плох. Просто рынок аренды не тот бизнес, где деньги падают в карманы. Деньги там «капают», а не «падают». Это долгосрочные инвестиции. Тот, кто строит недвижимость, должен рассчитывать на 10 - 15 лет, чтобы все окупить. По этой причине хозяева многих таких крупных знаковых бизнес -центров обычно – инвестиционные фонды. Свои деньги и деньги клиентов они размещают таким образом, чтобы иметь не большую, как на фондовом рынке, прибыль, зато ренту, постоянный процент, больше доходности депозита в банке. На них и рассчитаны бизнес-центры и торговые центры. Я считаю, что 600 млн. рублей за «Тюбетейку» даже мало. Место супер, раскрученное. Объект с точки зрения инфраструктуры на фоне Набережных Челнов шедевр. Заполнен арендаторами полностью. Недавно Татфондбанк заехал, «Ак Барс» там присутствует. Хотя не знаю, может они продают только офисную часть без банков? «2.18» это топовый объект, к нему повышенное внимание властей, для рынка он очень значим, конечно. Может быть, даже деловой центр 7/20 большую долю на рынке занимает, но там скорее торговые площади. «Тюбетейка» была лидером рынка коммерческой аренды. Если ее купит крупная компания, это покажет всем, что в автград можно вкладывать деньги. Покупка станет позитивным сигналом для инвесторов. 600 млн.рублей, фактически больше $20 млн. это достаточно крупная сделка. Думаю, какой-нибудь фонд-покупатель точно найдется. До сих пор в Набережные Челны на рынок офисных площадей крупные инвестиционные фонды не заходили.

Рамиль Галеев - гендиректор медиа-холдинга «Единство»:

- До сих пор мы можем наблюдать последствия кризиса 2008 года. Арендный и строительный рынок пострадал больше всех. И можно с уверенностью говорить о том, что после перелома в экономике ситуация не стала лучше. На сегодняшний день в Набережных Челнах достаточно предложений по аренде помещений для бизнеса. Именно поэтому установилась низкая стоимость аренды. Предположительно, в ближайшие 2-3 года челнинский рынок аренды помещений приобретет положительную динамику, а значит и повысится стоимость недвижимости.

Бизнес-центр «2.18» или «Тюбетейка» — это особый исторический объект. Он стал символом  Набережных Челнов. Обустройство офиса именно в этом здании может положительно сказаться на имидже компании-арендатора. Однако необходимо учитывать, что в основу строительства бизнес-центра был заложен проект гостиницы. Поэтому особенности проектировки, площадь помещений могут доставлять ряд неудобств для арендаторов. Это немаловажные факторы, которые влияют на востребованность офисных помещений в бизнес-центре «2.18». Спрос, в свою очередь, влияет на стоимость здания как бизнес-проекта.

Инвестору городского масштаба тяжело будет поднять сумму в 600 млн. рублей. Вклады в проект могут оправдаться только в долгосрочной перспективе. Поэтому разумнее вести переговоры с инвесторами из центральных городов России или из-за рубежа.

Рисхат Сабирзянов - гендиректор ООО «Агентство недвижимости «КАМА»:

- Особо много сегодня на рынке недвижимости не продается и не покупается. Объект «Тюбетейка» уникальный в своем роде, поэтому трудно сказать, адекватно ли оценили его собственники. Рынок же коммерческой аренды в общем не сильно плохо себя чувствует. Работа идет, но пассивно, правда. Рынок скорее унылый. Возможно, связано это с летним сезоном. И в первом полугодии 2011 году не скажу, что на рынке коммерческой аренды ставки росли… Они на том же уровне сегодня, что и в прошлом году остаются. «Тюбетейка» процентов на 60 сдала свои площади, поэтому, по-моему, проект был достаточно успешный. Возможно, затратная часть не окупается? Может, они рассчитывали на более высокие цены? Объект своеобразный, информации о нем мало, хотя вроде бы реклама их везде висит.

Сергей Афанасьев

P.S. Гендиректор ООО «Сити-центр» Игорь Горячев пообещал "БИЗНЕС Online" дать комментарий по поводу продажи «Тюбетейки», однако, на момент публикации он не был получен редакцией. Мы готовы опубликовать его, как только он к нам поступит.  

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (4) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    6.07.2011 00:00

    Последний арендатор "Башен-близнецов" заплатил за год аренды 14 млн. долларов. Так что дорого 600 млн.руб. за Тюбетейку или нет - зависит от себестоимости обслуживания и содержания. Поскольку почти половина заполняемости 2.18 была решена за счет подконтрольных АкБарсу структур и руководства ПФ, то говорить о высоком соотношении качество/цена не приходится. НЕ ощущаю там ни элитности, ни особого конфорта. Скорее напоминает хорошо отремонтированное помещение под офис в Камазжилбытовской общаге 1 комплекса.

  • Анонимно
    6.07.2011 00:00

    Помещения крайне неудобны для нормальной работы. Да ПФ уже оттуда съехал.

  • Анонимно
    6.07.2011 00:00

    А я и не знала, что это безобразие и есть символ Челнов! Мне казалось, что КамАз, что интернациональные семьи, что те предприниматели, которых воспитал это несуразный моногород, в конце концов, есть символ города....

  • Анонимно
    7.07.2011 00:00

    Потому что банк просит вернуть акционера в связи с переездом, а также порядок наводится в банке, т.к. надо готовиться к предпродажной работе. Президент же четко сказал - надо почистить и упаковать.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль