Общество 
2.10.2019

Респектабельные Челны: у автограда девятая строчка в российском топе дорожающего жилья

Челнинские строители возвращают на рынок объекты, замороженные законом о долевом строительстве

Удивительные для челнинцев результаты показал обнародованный сегодня рейтинг роста цен на новую недвижимость от портала Domofond.ru. Экспертная организация подсчитала, что метр в новостройке автограда за минувший квартал подорожал сразу на 4,6%, и с этим показателем Челны оказались сразу на девятой строчке в общероссийском зачете. Местные строители размышляют о факторах такой сногсшибательной динамики, но по своим объектам озвученного роста цен подтвердить не могут.

За третий квартал этого года цена 1 кв. м в новом доме в Челнах выросла в среднем на 4,6% — с 54,4 тыс. рублей до 56,9 тысячи

«У НАС КВАДРАТНЫЙ МЕТР ПОДОРОЖАЛ В ПРЕДЕЛАХ 1,5–2 ПРОЦЕНТОВ…»

Сразу на девятое место ворвались Набережные Челны в общероссийский рейтинг городов с наивысшей динамикой роста цен на новое жилье. По данным специализированного портала Domofond.ru, публикующего статистику и аналитику рынка недвижимости, за третий квартал этого года цена 1 кв. м в новом доме в Челнах выросла в среднем на 4,6% — с 54,4 тыс. рублей до 56,9 тысячи.

Согласно рейтингу, самый высокий показатель у подмосковных Химок — 14,1%. У Новосибирска, идущего вторым номером, — 6,8%. В Казани цены, по данным портала, выросли с июня по сентябрь на 2,1%, в рейтинге столица Татарстана занимает 31-ю строчку. Если в июне метр в новом казанском доме стоил 80,4 тыс. рублей, то в сентябре — 81,5 тысячи. Средняя оценка роста цен по России обозначена Domofond.ru на уровне 3,3%.

Аналитики портала отмечают, что основной рост пришелся на август (2,3% по России), в сентябре же динамика снова замедлилась (0,4%). Отметим, что в аналогичном рейтинге Domofond.ru за июнь – август Набережные Челны не присутствовали вовсе. В целом, по мнению главного редактора портала Ирины Филатовой, квартальный рост цен обусловлен переходом застройщиков на новую схему финансирования строительства, с которой связано и ограничение числа новых проектов. При этом она отмечает, что кредитные организации прогнозировали еще больший рост — до 5%, но все, вероятно, еще впереди.

Крупнейший строительный холдинг Закамья «Домкор» указывает на более чем вдвое меньший рост

Между тем ведущие застройщики автограда по своим объектам динамики в 4,9% не подтверждают. В частности, крупнейший строительный холдинг Закамья «Домкор» указывает на более чем вдвое меньший рост.

«У Domofond.ru достаточно серьезно ведется сбор статистики, но, чем именно вызвано повышение цен на 4,6 процента, сложно сказать. Основной их скачок показал июль — после внесения поправок в закон о долевом строительстве. В дальнейшем повышение если и было, то незначительное. На своих объектах мы не можем подтвердить роста цен на 4,6 процента, у нас квадратный метр подорожал в пределах 1,5–2 процентов», — рассказал «БИЗНЕС Online» коммерческий директор ООО «Специализированный застройщик „Домкор“» Юрий Мочалин.

Он предполагает, что на городской рынок в целом мог повлиять выход новых объектов в центральных частях города, однако наиболее вероятным фактором динамики называет исключение из цепочки продаж посреднических организаций. «Я склонен делать скидку на так называемые аффилированные сделки, — пояснил эксперт. — До 1 июля договоры заключались с аффилированными компаниями по сниженной цене, а сейчас — на уступку права требования с прямыми покупателями уже по рыночной стоимости. Возможно, чистые сделки с покупателями сыграли свою роль, хотя и здесь есть свое но, ведь при перепродаже долевое жилье должно позиционироваться как вторичное, а в рейтинге речь идет о новостройках».

Практически все застройщики, по словам спикера, отыграли свои цены еще в прошлом году и в первых двух кварталах нынешнего, а к июлю большинство объектов имело 30-процентную готовность, при подтверждении которой организация получает право на реализацию квартир по схеме, используемой до эпохи эскроу-счетов. Таким образом, переход на эскроу-счета, по мнению Мочалина, пока оказывает лишь опосредованное влияние на ценообразование, сделки по ним проходят единичные. «Некоторые застройщики решили работать за счет собственных средств, у нас такие объекты тоже есть. Первое заметное влияние эскроу-счетов мы получим, вероятно, в следующем году, а основные изменения ждем в 2021-м, когда с рынка уйдут объекты, строящиеся по старой схеме. Сейчас таковых по городу, думаю, процентов 80», — говорит он.

«У нас сейчас реализуется первый дом, построенный с использованием эскроу-счетов, и, соответственно, его финансовая модель рассчитывалась с учетом проектного финансирования», — поделился опытом Юрий Мочалин

«ПРЕДЛОЖЕНИЕ СОКРАТИЛОСЬ — СПРОС ВЫРОС, ОТСЮДА ВЫСОКАЯ ДИНАМИКА ЦЕН»

Напомним, введенные в закон о долевом строительстве 214-ФЗ понятия «проектное финансирование» и «эскроу-счет» обязали застройщиков при долевой схеме кредитоваться в аккредитованных банках, а собранные с дольщиков средства в полном объеме зачислять на эскроу-счет. Таким образом, собранные деньги строители могут получить лишь с навязанными банком процентами, однако, с точки зрения идеологов проектного финансирования, подобный механизм защитит средства покупателей в случае банкротства или иных проблем строителя. После долгой конфронтации с застройщиками законодательная власть пошла на уступки и позволила реализовать дома, которые к 1 июля 2019 года были возведены на 30% и выше, по старой схеме, без участия банков. Большинство строительных компаний воспользовалось этим и сделало все, чтобы к июлю их объекты имели 30-процентную готовность.

«У нас сейчас реализуется первый дом, построенный с использованием эскроу-счетов, и, соответственно, его финансовая модель рассчитывалась с учетом проектного финансирования, — поделился опытом Мочалин. — По старой схеме он стоил бы, конечно, дешевле, но сравнивать цену квадратного метра в нем с другими домами некорректно из-за разной локации объектов и разной степени готовности. Кроме того, это первый проект по эскроу-счетам, и в нем есть доля собственных средств. Мы пока осторожно работаем с механизмом проектного финансирования, по возможности строим за свой счет. Удорожание, связанное с проектным финансированием, тоже зависит от финансовой модели застройщика — можно кредитоваться на начальном этапе стройки, и тогда рост цен будет максимальным, а можно лишь по мере острой необходимости с минимальной процентной ставкой. Все зависит от ресурсов застройщика и грамотности его финансистов». На данный момент средневзвешенная цена в домкоровских новостройках остается на уровне 52 тыс. рублей.

Михаил Золотухин (справа) поясняет, что в третьем квартале их долевые квартиры вообще не продавались — компания ждала заключений на объекты, имеющие 30-процентную готовностьФото: nabchelny.ru

У другого крупного застройщика — ООО ЖСК «Комфортное жилье» — предложение практически аналогичное: в настоящее время 1 кв. м в однокомнатной квартире стоит 54 тыс. рублей, в «двушке» — 52 тыс., в «трешке» — 50 тысяч. Цены не изменились за лето и, как видим, далеки от цифр, заявленных Domofond.ru. При этом гендиректор «Комфортного жилья» Михаил Золотухин поясняет, что в третьем квартале их долевые квартиры вообще не продавались — компания ждала заключений на объекты, имеющие 30-процентную готовность, которые государство все-таки разрешило допродать по старым правилам.

«Объекты были заморожены, и пошла лишь вторая неделя с того момента, как мы вновь открыли продажи — по старой схеме, — объяснил он. — Соответственно, наши цены не изменились, и до 16 октября мы их поднимать не будем. С рынка вообще ушло много объектов на этот период, потому что застройщикам нужно было дособрать бумаги для получения заключений. Те застройщики, которые могли продавать после 1 июля, видимо, цены немножко приподняли в связи с сокращением рынка. Предложение сократилось — спрос вырос, отсюда высокая динамика цен».

По заявлению гендиректора, работать с эскроу-счетами «Комфортное жилье» не планирует в принципе — Золотухин предпочитает сократить объемы, но строить на деньги компании. Впрочем, подобная независимость от банкиров тоже отрицательно скажется на ценообразовании. «Если мы не будем попадать в банковские проценты, значит, станем дальше строить за свой счет и, следовательно, сокращать объемы строительства. Остальные застройщики поступят так же. Чем сдаваться банку, я лучше растяну сроки и буду потихоньку работать. Но спад темпов строительства, конечно, тоже повлияет на себестоимость, потому что накладные расходы уже не удастся тонко размазать на большое количество объектов. Цена метра вырастет», — отметил он.

«Рост цен на недвижимость в новостройке чаще всего связан с высокой стадией строительства: чем выше готовность дома, тем выше цена за квадратный метр»

Не достиг 4,6% по своим проектам в Челнах и ижевский застройщик «Талан», который как раз имел возможность продавать в период ограниченного спроса на рынке Челнов, так как прежде других включился в проектное финансирование. По словам руководителя отдела маркетинга компании Резеды Адгамовой, за означенный период цены в их новых домах увеличились в среднем на 2–3%. «Рост цен на недвижимость в новостройке чаще всего связан с высокой стадией строительства: чем выше готовность дома, тем выше цена за квадратный метр, — напоминает она. — На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в строящихся жилых комплексах „Талана“ составляет около 55,3 тысячи рублей».

По ее словам, федеральный девелопер еще летом плотно занялся продажей квартир с применением эскроу-счетов — «Талан» одним из первых в стране протестировал новую схему. Сегодня по ней запущены проекты в Перми и Хабаровске, а в Челнах готовится к продаже 5-й и 6-й дома в ЖК «Притяжение» и вторая очередь ЖК «Сердце города».

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (7) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    2.10.2019 14:36

    а где там респектабелтные ЗП?

  • Анонимно
    2.10.2019 16:24

    Значит у населения есть деньги покупать квартиры, есть спрос

    • Анонимно
      2.10.2019 20:22

      Не значит. На то есть термин "стагфляция", при которой цены умудряются расти даже в условиях падения спроса. Правительство должно очень постараться, чтобы это явление вызвать.

  • Анонимно
    2.10.2019 23:29

    Город обречен.
    Актозавод навернякя закроют скоро.
    Люди бегут из Челнов.
    Зачем там покупать квартиру, непонятно.

    • Анонимно
      3.10.2019 08:06

      Почему закроют автозавод? У Вас есть какие-то сведения? Или "Люди бегут из Челнов..." - у Вас есть цифры? Вроде бы, наоборот, население увеличивается.

      • Анонимно
        3.10.2019 13:39

        в советское время на заводе КамАЗ работало 150 000 человек ,сейчас 17 000 человек.молодежь на завод не идет ,работают пенсионеры.Квартиры не продаются,продажная цена одна ,но в реальности можно скинуть цену на 100000.

    • Анонимно
      3.10.2019 08:44

      Лишь бы что-нибудь ляпнуть плохое. Из бутылки вылези сначала.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль