Строительство и недвижимость 
3.04.2012

Татарстан уступил Сибири ипотечную пальму первенства

ЛИДЕРЫ ПО КОЛИЧЕСТВУ

Центробанк РФ обнародовал итоги по ипотечному рынку в 2011 году. Татарстан оказался в числе лидеров по количеству и объему выданных кредитов. Так, с кредитным портфелем в 21,3 млрд. рублей республика оказалась на шестом месте, а вот по числу выданных кредитов - 27920 - на втором. РТ пропустил вперед по этому показателю лишь Тюменскую область (30 583). Правда, здесь можно отметить, что в Тюмень считается вместе с входящими в область Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами.

Вообще, как и в прошлые годы, республика от остальных регионов-лидеров отличается тем, что средняя сумма выданных кредитов относительна невелика - 790 тыс. рублей.

Для сравнения: в Тюмени ипотечному заемщику банки выдают в среднем 1,5 млн. рублей, в Свердловской области — 1,34 млн. рублей, в Красноярском крае — 1,31 млн. рублей, в Самарской области — 1,08 млн. рублей. Как известно, максимальная сумма кредита зависит от уровня доходов населения и цен на жилье в конкретном регионе. Вообще, в целом АИЖК констатировало, что средняя сумма ипотечного кредита в рублях в 2011 году в России снизилась с 1,37 млн. до 1,15 млн. рублей. В случае же с Татарстаном меньшая, чем в других регионах, средняя сумма кредита объясняется, по мнению экспертов, тем, что здесь люди чаще всего берут кредиты на расширение жилплощади, а не на покупку квартиры «с нуля».

ОБОГНАЛИ КРИЗИС

Напомним, что по итогам 2010 года Татарстан был на первом месте в России по числу выданных кредитов, обогнав даже Москву. Всего в 2010 году в РТ было выдано 18 864 ипотечных кредита (у первопрестольной было 13 510 кредитов). Правда, по объемам выданных кредитов Татарстан с 11,5 млрд. рублей был лишь на пятой строчке. Регион опережали Москва, Московская область, ХМАО и Свердловская область.

И вот сейчас мы можем констатировать, что за год число выданных жилищных кредитов выросло почти в 1,5 раза, а по объему - в два раза.

Одновременно с этим не приходится говорить и об «эффекте низкой базы». Как рассказал глава татарстанского управления Росреестра Азат Зяббаров на коллегии ведомства в 2011 году, в РТ зарегистрировано 83 559 ипотек всех видов (классические жилищные кредиты, залоги, соципотека и другие). Это почти в два раза больше, чем в предкризисном 2008 году. Тогда было зафиксировано 46 084 ипотеки. Также для сравнения главный регистратор привел следующие цифры: в 2009 году было зарегистрировано 25 064 ипотеки, а в 2010 году - 56 335 ипотек, договорная ипотека (т.е. классические сделки по приобретению недвижимости с помощью ипотеки) также выросла в два раза - с 11 704 ипотек в 2010 году до 21 119 ипотек в 2011 году.

Один из участников рынка, представитель крупной государственной девелоперской структуры в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» заявил, что именно в активизации ипотечного кредитования он видит одну из причин аномального роста вторичного жилья в последние месяцы. Согласно исследованию аналитического центра «БИЗНЕС Online», по итогам 2011 года цена квадратного метра в Казани в самых дешевых сегментах - «ленинградках» и «хрущевках» - достигла самых высоких значений с осени 2007 года. Средний прирост за год составил 23,5%. При этом цена «квадрата» в некоторых казанских «хрущевках» достигла 60 тыс. рублей за квадратный метр. В то же время собеседник «БИЗНЕС Online» отмечает, что в дальнейшем это может обернуться проблемами для банков в случае ухудшения платежеспособности населения. «Только один из банков в Татарстане имеет 8 миллиардов рублей трудно обслуживаемых жилищных кредитов», - говорит он. Правда, в то же время РТ, согласно данным Центробанка России, не входит Топ-15 регионов по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам.

ПУЗЫРЯ ПОКА НЕТ

Ситуацию на ипотечном рынке оценили эксперты "БИЗНЕС Online".

Дамир Фахреев – начальник отдела анализа и маркетинга «АК БАРС Ипотека»:

- На сегодняшний день наблюдается довольно серьезная корреляция между рынком ипотеки и рынком жилья в республике. Доступность ипотеки, что, конечно же, с одной стороны, является положительным фактором для конечного потребителя, тянет за собой цены на жилье в основном на вторичном рынке недвижимости в сегменте новых сданных домов. В свою очередь, данный сегмент поднимает в цене вторичное жилье формата «ленинградки» и «хрущевки».

И получается своего рода парадоксальная ситуация. Что касается прогноза развития рынка жилья, то мы ожидаем небольшую корректировку в размере пяти процентов в третьем-четвертом квартале этого года, и то это в большей степени коснется вторичного жилья в домах более пятилетней давности, так как сейчас становится выгоднее купить квартиру в доме, который только сдался или стоит на сдаче. Не думаю, что наблюдается «пузырь» и что рынок может рухнуть. Опыт Москвы для нас является примером. По поводу ипотеки, ситуация с выплатами по рассрочке протекает в рамках установленного графика, так что здесь нет особого повода для беспокойства, особого изменения в части резкого роста ставок, думаю, ждать не стоит, выборы прошли, а значит дальше будет планомерная стабильная работа в удержании существующих условий.

Валерий Абсалямов – директор ЦДН «Валери»:

- Я не думаю, что ипотека как-то больше повлияла на первичный или на вторичный рынок. Рынки взаимосвязанные, и влияние ипотеки на них существенное, разумеется. Не думаю, что в результате роста ипотеки мы будем наблюдать какой-то «пузырь», и проводить аналогию с 2007 - 2008 годом я бы не стал. Там же общий мировой кризис больше повлиял. Да и если смотреть на денежную массу, честно говоря, доходы-то населения не растут особо. Расходы же понемногу, но прибавляются. Тяжеловато, наверное, ипотеку сейчас платить. Плюс еще цены выросли в Казани. Соглашусь, что бремя нагрузки на человека выросло. Но о возможности кризиса на рынке говорить рано.

Перестать покупать могут квартиры, когда покупательского спроса на них не будет.

Другое дело, что «первичка» менее мобильна. «Вторичка» же у граждан, и она может быть мобильной: не берут долго квартиры – скидывают цену. Застройщикам же немного посложнее с «первичкой», они не могут также легко и просто изменять цены.

Ставки по ипотеке банки уже начали поднимать, но я бы не стал прогнозировать рост на весь год. Здесь пока больше политики, чем экономики. Думаю, к концу лета ситуация прояснится.

Вячеслав Егоров - гендиректор «Авангард-Риэлт»:

- По статистике 80 процентов покупателей на вторичном рынке покупают квартиры с использованием ипотеки. Причем большинство из них - это люди, которые покупают с минимальным первоначальным взносом в 10 процентов. Получается, у людей-то наличных денег особо и нет. Просто перед человеком встает жилищный вопрос, или он хотел бы решить его заранее. И люди покупают, пока есть возможность, пока банки кредитуют. Естественно, понижение ставок по ипотеке, которое до сих пор было, этому способствует. О первичном рынке я бы хотел заметить, что есть банки, которые кредитуют новостройки. И некоторые новостройки подпадают в сферу кредитования банками, некоторые нет, потому что у них документы не подходят, договоры недолевого участия. Остались еще такие застройщики, у которых земля была куплена до 2005 года, они могут не использовать 214 закон. Но те новые квартиры, что через банки проходят, они раскупаются точно так же, как и вторичка. Сегодня люди, наученные горьким опытом, стараются покупать новостройки, которые уже на стадии сдачи. Чтобы можно было заселиться в крайнем случае месяца через три, продав старую квартиру или перекредитовавшись. В квартиры не на стадии сдачи вкладывают уже наличные средства, и это уже, скорее, инвесторы. Интересно, что если сравнивать "вторичку" в пересчете на квадратный метр, то, думаю, "вторичка" сегодня даже дороже. Хотя это зависит, скорее, от метража квартир. Сейчас спросом пользуются квартиры однокомнатные, с небольшим метражом. В отдельных «хрущевках» цена доходит до 70 тысяч за квадратный метр. А новостройки максимум – 45 тысяч (если мы говорим не об элитном жилье).

Не думаю, что мы наблюдаем некий ипотечный «пузырь», как несколько лет назад, потому что все-таки сейчас кредиты выдаются не всем подряд. Банки проводят более жесткий андеррайтинг, хотя идет небольшое послабление в последнее время. Да и люди, пережив кризис, прекрасно помнят его уроки и рассчитывают свои силы. Понятно, что ипотека - дело заманчивое, и можно не рассчитать немножко. В последние полгода шел активный рост на первичном и вторичном рынке жилья. «Вторичка» росла даже сильнее. Это два рынка-конкурента. Если на «вторичке» цены вырастают до какого-то рубежа, когда уже человек понимает, что ему легче купить первичное жилье, он берет квартиру в новостройке. Следовательно, растет спрос на "первичку", цены там достигают определенного предела, и люди перекидываются на "вторичку". Перегрев вторичного рынка в последние полгода был связан с несколькими причинами. Во-первых, развитие ипотеки. Во-вторых, политические причины (из-за выборов люди немного переживали из-за стабильности), и у кого были даже незначительные средства, они брали кредит и вкладывались в недвижимость как в более стабильный актив. В-третьих, недостаток первичного жилья. Потому что новостроек на стадии сдачи мало. Строящихся много, но люди, как я уже говорил, склонны сегодня брать квартиры на стадии сдачи. И мне кажется, в ближайшее время новостройки, которые будут проходить через банки, уйдут как горячие пирожки. И спрос на них будет расти, тогда как цены на вторичном рынке вряд ли будут расти так же, как это было до сих пор. Первичный рынок, будучи сегодня дешевле вторичного, будет немного подтягиваться.

Банки начали немного повышать ставки и более жесткие условия делать, так как, мне кажется, планы банков по выдаче ипотечных кредитов практически выполнены. И возникает риск невозврата выданных кредитов (с учетом тех нежестких условий выдачи, что были). Поэтому сейчас банки ужесточают условия выдачи, поднимают ставки: им нет смысла раздавать кредиты всем подряд. Хотя думаю, что резкого роста ипотечных ставок все-таки не будет.

Венера Иванова – председатель правления Автоградбанка:

- Ипотека, безусловно, стимулирует рост рынка жилья. Сейчас не более 20 процентов населения могут купить жилье на собственные, накопленные средства. Основная часть, тем более молодежь, покупает личное жилье и на первичном, и на вторичном рынке с использованием ипотечных кредитов. Сегодня ипотека стала доступной достаточно широкому кругу людей благодаря приемлемым ставкам. Темп инфляции низкий, процентные ставки, соответственно, тоже низкие. Думаю, что в 2012 году существенного роста ставок по ипотечным кредитам не будет, но не исключаю незначительное их повышение. Надо понимать, что программа обеспечения жилья населением все-таки государственная. Агентство ипотечного жилищного кредитования - единственная компания, занимающаяся рефинансированием ипотечных кредитов, это госструктура. И тот резерв, который выделен АИЖК на рефинансирование в 2012 году, сохраняется на уровне 2011 года. А учитывая, что цена жилья в этом году все-таки растет, скорее всего, будет даже дефицит лимита рефинансирования со стороны АИЖК.

Небольшую среднюю сумму выданных кредитов в РТ я объясняю, во-первых, тем, что стоимость квадратного метра жилья у нас все-таки относительно невысокая. Во-вторых, Татарстан ипотечным кредитованием начал заниматься давным-давно. У нас много людей, уже имеющих первичное жилье. А когда покупают второе жилье, то есть расширяют жилплощадь, сумма кредита требуется, соответственно, значительно меньше. Кроме того, в РТ активно используют средства материнского капитала при оформлении ипотеки. И в основном опять же на расширение жилья, в сельских населенных пунктах - на пристрой к дому. А на это сегодня необходимо всего-то 300 - 400 тысяч рублей.

Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов
в рублях на 1 января 2012 года

Объем, млн рублей

Количество единиц

1. Москва

79 236

21 953

2. Тюменская область

54 290

30 583

3. Московская область

49 278

19 971

4. Санкт-Петербург

32 695

14 557

5. Свердловская область

23 993

18 040

6. Республика Татарстан

21 386

27 920

7. Красноярский край

20 403

15 612

8. Челябинская область

18 653

20 206

9. Краснодарский край

17 399

12 835

10. Самарская область

17 261

15 921

11. Новосибирская область

15 848

12 377

12. Республика Башкортостан

15 619

17 551

13. Иркутская область

14 662

12 539

14. Нижегородская область

14 089

12 387

15. Ростовская область

13 814

10 298

Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов
в иностранной валюте на 1 января 2012 года

Объем, млн рублей

Количество единиц

1. Москва

11 070

1 015

2. Московская область

2 708

476

3. Санкт-Петербург

1 069

247

4. Республика Татарстан

672

15

5. Челябинская область

268

13

6. Приморский край

256

109

7. Краснодарский край

255

63

8. Свердловская область

243

54

9. Саратовская область

148

15

10. Нижегородская область

144

34

11. Чеченская Республика

129

1

12. Ростовская область

115

34

13. Тульская область

108

30

14. Калужская область

99

20

15. Тверская область

89

23


Рэнкинг регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в 2010 году

Позиция на начало 2011 года

Позиция на начало

2010 года

Изменение позиции

Количество, единиц

Объем, млн. руб., на конец

2010 года

Субъект России

1

7

6

18 864

11 534

Республика Татарстан (Татарстан)

2

1

-1

13 510

46 820

г. Москва

3

4

1

12 407

10 776

Челябинская область

4

6

2

11 077

18 597

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

5

11

6

10 333

24 938

Московская область

6

14

8

9 767

11 924

Свердловская область

7

13

6

9 632

10 957

Новосибирская область

8

5

-3

9 352

10 696

Красноярский край

9

8

-1

8 898

9 003

Самарская область

10

9

-1

8 306

9 488

Иркутская область


Регионы-лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам,
выданным в рублях на 01 января 2012 года

Объем

просроченной

задолженности,

млн рублей

Общий объем

задолженности,
млн рублей

1. Москва

3 043

127 170

2. Московская область

2 011

87 162

3. Самарская область

1 404

33 082

4. Санкт-Петербург

1 360

64 609

5. Челябинская область

1 332

38 687

6. Пермский край

1 085

29 280

7. Свердловская область

1 053

49 918

8. Омская область

1 004

18 191

7. Кемеровская область

997

21 451

10. Красноярский край

945

44 504

11. Новосибирская область

940

39 110

12. Краснодарский край

888

31 176

13. Тюменская область

672

118 566

14. Волгоградская область

627

15 974

15. Нижегородская область

621

28 338


Топ-10 банков РТ по числу выданных ипотечных кредитов 9 мес. 2011

№ п/п

Наименование КО

Количество выданных кредитов 9 мес. 2011, шт.

Количество выданных кредитов за 9 мес. 2010, шт.

Изменение количества заемщиков 9 мес. 2011 к 9 мес. 2010

Абсолютное, млн. руб.

Относительное, %

1

АВТОГРАДБАНК

5379

4252

1127

26,5

2

СБЕРБАНК

3298

1848

1450

78,5

3

КАМСКИЙ

2140

1175

965

82,1

4

АК БАРС

1331

609

722

118,6

5

БТА-КАЗАНЬ

796

42

754

1795,2

6

ВТБ24

685

230

455

197,8

7

ТАТФОНДБАНК

515

243

272

111,9

8

СПУРТ

476

1182

-706

-59,7

9

КАМСКИЙ ГОРИЗОНТ

166

13

153

1176,9

10

АБСОЛЮТ-БАНК

115

57

58

101,8



Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (1) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    4.04.2012 09:02

    Понижайте ставку ипотечного кредита - будет Вам первое место

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
Загрузка...
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль