Казань стала столицей премиум-жилья, показывает анализ данных «Дом.РФ», проведенный «БИЗНЕС Online». Из 77 жилых комплексов, которые строятся в городе, абсолютное большинство — 43 проекта — девелоперы отнесли к «бизнесу», «премиуму», «элиту» и «люксу». О том, сколько сегодня стоит самая дорогая квартира на первичном рынке жилья Казани, чем «меряются» застройщики и почем был майский «премиум», — в нашем материале.
В мае 2025 года средний «квадрат» в премиальном сегменте, судя по продажам, которые отражаются в «Дом.РФ», стоил дороже, чем сегодня, — 498 тыс. рублей
Как менялась цена премиального «квадрата» в Казани
Премиальных жилых комплексов в Казани становится все больше. По данным «Дом.РФ», к этому сегменту сегодня относится 55,8% площади строящегося жилья. Да, единых критериев классификации по-прежнему нет, поэтому девелоперы могут по-разному позиционировать свои проекты — разницу между «бизнесом», «премиумом», «элитом» и «люксом» нащупать крайне сложно. Однако общий тренд очевиден: спрос на жилье высокого класса растет, а вместе с ним увеличивается и число таких проектов.
«БИЗНЕС Online» проанализировал ситуацию на рынке за два года. И вот какая картина нарисовалась.
Все данные взяты с аналитического портала «Дом.РФ». Это значит, что в выборку попадают только те жилые комплексы, которые в настоящий момент находятся на стадии строительства. Не учитываются объекты в сданных домах, где застройщик завершил все работы, но пока все еще продает оставшиеся лоты.
Значение средней цены квадратного метра формируется исключительно по фактическим продажам, а не по всем выставленным лотам. Это означает, что в аналитику могли не попасть комплексы, где в рассматриваемые месяцы (май 2024-го, май 2025-го, май 2026 года) вообще не было ни одной сделки.
Стоимость «квадрата» в одном и том же ЖК может сильно колебаться. Это зависит от того, какая именно квартира продана, есть ли у нее дополнительные «плюшки» в виде террасы, витражного остекления, особенно красивых видов, собственного внутреннего дворика или камина.
Однако уникальные характеристики лота не единственный фактор ценообразования. Большую роль в формировании прайса играет еще стадия строительства объекта: чем ближе проект к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра.
Ценник «квадрата» по всем лотам в комплексе может весьма существенно отличаться от той картины, которую показывает статистика реальных продаж. Продали две относительно недорогие квартиры в ЖК — цена на «Дом.РФ» будет ниже, а если продали лот с «наворотами», ценник сразу взлетит.
По данным «Дом.РФ», в мае 2026 года средняя цена квадратного метра в верхнем сегменте первичного рынка Казани оказалась на уровне 404 тыс. рублей (для анализа мы взяли топ-15 самых дорогих ЖК). Для сравнения: в мае 2024 года аналогичный показатель в самых крутых жилых комплексах столицы Татарстана составлял 248 тыс. рублей за квадратный метр. За два года стоимость казанского «премиума», по данным реальных продаж, выросла в 1,6 раза.
Есть еще одно важное изменение. Два года назад, в мае 2024-го, в рейтинге комплексов с самым дорогим «квадратом» присутствовало три проекта комфорт-класса, а в мае 2026-го — только один.
Интересно, что в мае 2025 года средний «квадрат» в премиальном сегменте, судя по продажам, которые отражаются в «Дом.РФ», стоил дороже, чем сегодня, — 498 тыс. рублей.
Ситуацию накалил ЖК «Заман», который строится на пересечении улиц Карла Маркса и Курашова. В 2024 году он еще не продавался. А в мае 2025-го там зафиксирована феноменальная сделка: 328 «квадратов» ушло за 393,2 млн рублей. Стоимость одного метра — 1,2 миллиона.
Для понимания: в прошлом году остальные премиальные проекты распродавались по ценам от 330 тыс. до 614 тыс. рублей за квадратный метр. По сути, за год ситуация не сильно изменилась.
Чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость «квадрата», и наоборот
Топ-15 самых дорогих реализованных в мае казанских проектов по цене метра
Что же было реализовано в столице Татарстана в мае 2026 года и какие проданные квартиры в строящихся ЖК оказались самыми дорогими? Обратимся к данным «Дом.РФ».
Тут нужно небольшое пояснение. Как правило, в премиальном сегменте в одном и том же ЖК квартиры могут существенно отличаться по стоимости квадратного метра. Чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость «квадрата», и наоборот. Но на стоимость могут повлиять и эксклюзивность квартиры, особенные видовые характеристики, уникальные планировочные решения и т. д.
На 1-м месте в нашем рейтинге небольшая квартира в 30 кв. м в ЖК «Литератор» за 20,6 млн рублей. Цена «квадрата» — 680 тыс. рублей. Как пояснили «БИЗНЕС Online» представители ГК «Грань» Леонида Анисимова, комплекс состоит из двух корпусов с подземной парковкой и нежилыми помещениями. «Грань» восстановит сад дома Окошникова и воссоздаст два флигеля исторической застройки.
«Если говорить о цифрах, то цена варьируется от 500 тысяч рублей за квадратный метр. Она меняется в зависимости от вида, месторасположения и площади помещений», — добавили в компании.
Отметим, что ценообразование во всех ЖК Казани схожее. Ненамного от «Литератора» по цене «квадрата» отстала квартира в ЖК «Авторы на Петербургской». В мае 2026-го здесь продано 70 кв. м за 42,6 млн рублей. Т. е. средняя стоимость метра в этом комплексе в статистике «Дом.РФ» зафиксировалась на уровне в 609,9 тысячи. В мае 2025-м «Авторы» не появлялись в топ-15 вовсе, хотя продажи на Петербургской шли вовсю. Зато в 2024-м в статистике отметился другой их проект — «Авторы на Большой». В мае того года в комплексе в Адмиралтейской слободе продали аж 8 квартир со средней стоимостью «квадрата» в 244,4 тыс. рублей.
3-е место — у ЖК Promenade, который продал два крупных лота средней площадью 98 кв. метров (средняя стоимость 1 кв. м — 509 тыс. рублей). С прошлого года проект «Тэкоресурса» Руслана Ковалева чуть прибавил в цене квадратного метра. В мае 2025-го застройщик реализовал большой объект в 153 «квадрата» за 71 млн рублей, цена квадратного метра — 465 тысяч.
ЖК Promenade продал два крупных лота средней площадью 98 кв. метров
Четвертым стал ЖК «Ноты» (группы «Маяк» Делюса Сиразетдинова — бывшего гендиректора «КамаСтройИнвеста»). Показатели мая — три проданные квартиры, средняя площадь — 112 кв. м, средняя цена «квадрата» — 500 тыс. рублей.
Квартиры ЖК «Заря» в нашем рейтинге заняли 5-е место, хотя этот комплекс многим кажется самым дорогим в Казани. Дело, думается, в том, что он строится в самом центре: в начале проспекта Универсиады, рядом с узнаваемым зданием Финансового института КФУ. Кроме того, у ЖК уникальная для Казани архитектурная форма (террасированная застройка с волнообразными фасадами) и партнерство с международными компаниями. К примеру, за коммерческий блок в «Заре» отвечает девелоперская компания Hines, а за управление комплексом возьмется Sawatzky.
В мае в «Заре» продали три квартиры средней площадью 72 кв. метра. Стоимость одного лота зафиксировалась на уровне в 35,5 млн рублей, а «квадрата» — в 494,5 тысячи. Интересно, что в 2024 году были зафиксированы продажи небольших квартир по самой на тот момент высокой цене квадратного метра в Казани — это 439,9 тыс. рублей в лотах площадью 45 кв. метров.
В мае в «Заре» продали три квартиры средней площадью 72 кв. метра. Стоимость одного лота зафиксировалась на уровне в 35,5 млн рублей, а «квадрата» — в 494,5 тысячи
Квартиры в ЖК «Баркли Дан» от федеральной «Баркли», «Кастура Таун» от «КамаСтройИнвеста» и ЖК «Яналиф» от СМУ-88 в мае также продавались от 400 тыс. рублей за квадратный метр и выше. Кстати, от последнего застройщика в рейтинг попал еще один проект на «Новой Портовой» — ЖК «Минтимер». Проданная в нем квартира оказалась на 14-м месте.
9-е место заняла квартира площадью 36 кв. м в ЖК «Счастье в Казани» от «Эталона». Стоимость квадратного метра составила 390 тыс. рублей. На 10-й строчке рейтинга расположились две квартиры в ЖК «Дом на Исхаки» средней площадью 52 кв. м от «Ак Барс Дома» (385 тыс. за «квадрат»).
Квартиры в ЖК «Баркли Дан», «Кастура Таун» от «КамаСтройИнвеста» и ЖК «Яналиф» от СМУ-88 в мае также продавались от 400 тыс. рублей за квадратный метр и выше
На 11-м месте по стоимости «квадрата» в мае 2026 года — московский ПИК с ЖК «Ботаническая 3». Там компания реализовала 10 квартир. Стоят они в сравнении с другими проектами относительно недорого — 333,2 тыс. за кв. метр. Заметим, что исторически девелопер специализируется на строительстве доступного жилья. А проектов бизнес- и премиум-проектов в его портфеле не так много. Большинством из них занимается дочерняя фирма ПИКа Forma.
Добавим, что в рейтинг не вошел многофункциональный комплекс «ЯрПарк», хотя, по данным «Дом.РФ», средняя цена «квадрата» здесь — около полумиллиона рублей. Дело в том, что там продаются апартаменты, а в нашу статистику попали только жилые помещения. То же самое относится к апарт-отелю Vertical Boutique на Бурхана Шахиди.
На 11-м месте по стоимости «квадрата» в мае 2026 года — московский ПИК с ЖК «Ботаническая 3». Там компания реализовала 10 квартир
Почему цены на казанской первичке улетают в космос?
Повлияло все: и шокирующая ставка Центробанка, и инфляция, и изменения в налогообложении, и разрывы логистических цепочек по импортным комплектующим, и галопирующая стоимость стройматериалов — только за 2025 год утеплитель, например, вырос на 30%. Внесло свой вклад и подорожание рабочей силы. В строительстве средние зарплаты еще в 2024 году достигли 150–200 тыс. рублей. Это подтолкнуло главу минстроя РТ Марата Айзатуллина призвать девелоперов сдерживать заработные платы строителей.
Но есть и чисто казанский пик-фактор: амбиции города, его растущие планки и привлекательность. Продажи квартир покупателям из других регионов уже давно достигают трети от общего числа.
«Несмотря на то что в целом по стране ситуация на рынке недвижимости в некоторых случаях складывается не самым лучшим образом, привлекательность Казани и Татарстана все равно растет. Становится реально больше иногородних покупателей, поэтому к премиум-недвижимости интерес клиентов сохраняется», — объясняет генеральный директор АН «Альтера» Инна Адгамова.
Казанский рынок жилья сформировался сегодня как очень конкурентный, поэтому во всем, что касается качества строительства, архитектуры, инженерной начинки, благоустройства, застройщики вплоть до последних месяцев играли на повышение. Ориентировались ни больше ни меньше на лучшие ЖК Москвы. Этого требовали и городские власти, стремящиеся к улучшению городской среды, и сами покупатели, избалованные качественными предложениями на рынке.
Тренд времени — покупка жилья для личных нужд: инвесторы в массе своей растворились в воздухе, посчитав гораздо более удобным при таких банковских ставках держать деньги не в бетоне, а на депозите.
«Скажем так: высокие ставки по депозитам существенно снизили количество реальных инвесторов на рынке жилья. Это пока рабочий, а что самое главное, простой инструмент — достать деньги с вклада ведь гораздо проще, чем из объекта недвижимости. Поэтому сейчас мы ориентируемся в основном на покупателя, который подбирает объект под себя», — говорит Адгамова. Это не значит, что покупатель не задумывается об инвестиционной привлекательности недвижимости. Но теперь существенно чаще вложение в элитную квартиру стали рассматривать для жизни своей семьи, детей или родителей. И продавать стало сложнее.
«Есть разница в том, кому застройщик продает объект. Гораздо проще выйти на сделку с инвестором. В некоторых случаях было достаточно предложить скидку или парковочное место в подарок — и готово. Другое дело — убедить человека, приобретающего квартиру для себя», — уверена Адгамова.
Под действием рынка элитные комплексы стали конкурировать между собой наполнением, удивлять архитектурой и уникальностью квартир.
Высокий ценник в премиум-классе формируется за счет следующих факторов:
- Локация. Тут все понятно. Чем «центровее», тем дороже земля.
- Уникальность объекта. Сюда входит все, что отличает квартиру от остальных в самом комплексе и от предложения конкурентов. Это видовые характеристики, особенности наполнения — от высоких потолков, террас и собственных двориков до возможности установить камин.
- Проект «вне времени». У каждого проекта этого класса есть что-то, что выделит его на фоне других предложений даже через десятки лет.
- Технологическая начинка. Кроме расположения, для покупателя очень важна невидимая миру инженерная составляющая. Например, в Казани проблема шумоизоляции актуальна для многих ЖК, в том числе премиального сегмента. Решение этой проблемы является важным преимуществом для покупателя. Для примера: в «Заре» сегодня реализуют систему лифтов с двойными шахтами. Так полностью исключается распространение шума и вибрации по монолиту здания. Там же предусматривают усиленную трехслойную звукоизоляцию не только между квартирами, но и между этажами.
- Инфраструктура комплекса. У людей, которые покупают квартиры в дорогих ЖК, время стоит денег. Поэтому они рублем голосуют за комплексы, которые дают им возможность это время не тратить впустую. Должна быть замкнутая система. Прямо в доме — фитнес-центр, спа-центр, переговорка, кофейня, в двух шагах — школа или детский сад… Такое встречается в единичных случаях.
Топ-10 предложений в верхнем сегменте рынка: какие квартиры сегодня продают казанские застройщики по цене от 100 до 400 с лишним миллионов
Несмотря на все, первичный рынок премиального жилья в Казани жив и выглядит очень насыщенным, хотя и довольно причудливым и неочевидным. Если рейтинг по продажам сделать довольно просто — достаточно взять цифры «Дом.РФ», то с предложениями на первичном рынке все гораздо сложнее. Стоимость квартир, как правило, не указана на сайтах застройщиков, а рекламные завлекалочки всегда имеют множество оговорок.
Совместно с застройщиками «БИЗНЕС Online» составил список из 10 самых дорогих лотов на рынке Казани и разобрался, что же их отличает. Подметим, что рейтинг составлялся исключительно из тех объектов, которые сегодня выведены в продажу. Т. е. ряд квартир может пока оставаться в закромах у застройщиков и ждать лучшего времени своей реализации. Это значит, что в будущем могут появиться предложения еще дороже.
Самое дорогое предложение в Казани мы нашли в ЖК «Академик» от «Арт-Строя». И по сути, это не квартира, а целый городской особняк в 423 кв. м примерно за 420 млн рублей. Он стоит отдельно от основных корпусов комплекса и включает в себя, помимо жилой площади, коммерческие помещения. И как сообщают в компании, продается все это единым лотом — и жилье, и коммерция.
Самое дорогое предложение в Казани мы нашли в ЖК «Академик» от «Арт-Строя», 423 кв. м примерно за 420 млн рублей
На 2-м месте — лот в «Баркли Дан» на Островского. Квартира площадью 182,5 кв. м на последнем этаже одной из башен продается за 164,2 млн рублей. Главная причина такой цены — панорамные виды на исторический центр Казани. Плюс это единственная квартира на 9-м этаже без соседей. «Верхние уровни — пентхаусы — задумывались как завершение архитектурной композиции комплекса. Они еще не выставлены в продажу и по замыслу станут наиболее приватными и выразительными лотами по сочетанию видов, террасных решений и внутренней организации пространства», — говорит генеральный директор компании СЗ «Островский девелопмент» Артем Смирнов.
На 3-м месте — пентхаус в Promenade в 152 кв. м за 152,5 млн рублей. Здесь самый дорогой лот с террасой, видом на Кабан и подготовкой под дровяные камины.
Дальше по стоимости редкая для центра города квартира формата сити-хаус в ЖК «Заря» площадью 119 кв. м за 119 миллионов. Потолки высотой 4,7 м позволят без труда разместить все инженерные коммуникации — канальное кондиционирование, приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией и встроенное освещение, сохранив при этом впечатляющую высоту и объем пространства.
Лот в «Баркли Дан» на Островского площадью 182,5 кв. м на последнем этаже одной из башен продается за 164,2 млн рублей
Квартира расположена на первом этаже и имеет выход в личный сад — благоустроенный приватный дворик площадью 56 «квадратов» на стилобате. По периметру застройщик высадит живую изгородь, поэтому владельцам останется лишь оформить зону отдыха по своему вкусу: к примеру, расставить уличную мебель и оборудовать место для игр детей.
Основной вход в квартиру предусмотрен через лобби, но при желании можно обустроить отдельный выход из патио в закрытый двор «Зари». Площадь внутреннего двора-сада со специально подобранными растениями, продуманным озеленением и подогреваемыми дорожками составит 2,4 тыс. кв. метров.
Интересно, что часть видовых квартир с панорамой на Кабан и Старо-Татарскую слободу здесь пока тоже не вывели в продажу. «Мы сознательно не форсируем реализацию на этапе монолита: основной объем продаж запланирован на вторую половину 2026-го и 2027 год, когда проект обретет фасады и покупатели смогут в полной мере оценить его архитектурную эстетику», — объяснила директор по продажам и маркетингу «Зари» Айгюль Салахиева.
Редкая для центра города квартира формата сити-хаус в ЖК «Заря» площадью 119 кв. м стоит 119 миллионов
На 5-м месте оказался ЖК «Мифы» от «Ак Барс Дома». Комплекс расположен на улице Патриса Лумумбы. Это привычная для проектов АБД территория: рядом находятся кварталы ЖК «XXI век» и «Мой ритм». При этом сами «Мифы» заявлены застройщиком как проект премиального класса. Этим, вероятно, и объясняется цена самого дорогого лота — 116 млн рублей за 200 кв. метров. Это квартира с террасой и возможностью организовать гостевые зоны, семейные апартаменты, гардеробные, спа-ванны и кабинеты, рассказывает заместитель генерального директора АБД Айгуль Латыпова.
Более 100 млн рублей стоит лот в ЖК «Яналиф» от СМУ-88. Квартира площадью 242 кв. м расположена в малоэтажном доме. Определяющий фактор цены — вид на Волгу с первой линии реки. Конечно, здесь предусмотрены и терраса, и панорамное остекление. Дополнительным аргументом, по словам генерального директора группы «СМУ-88» Наиля Галеева, становится перспектива развития территории «Новой Портовой». Набережную Волги здесь уже начали строить, а в будущем в районе речного порта появится самая крупная марина в городе.
Более 100 млн рублей стоит квартира в ЖК «Яналиф» от СМУ-88
Дальше по списку идет квартира площадью 160 кв. м за 96,5 млн рублей в ЖК «Ноты». Главная особенность — потолки высотой до 5,7 метра. В ГК «Маяк» считают, что такое жилье по ощущениям ближе к частным домам. Чуть дешевле, за 85 млн рублей, продается квартира в ЖК «Шаляпин XV». Здесь ставка сделана на камерный формат проекта и расположение в тихом центре.
Самая дорогая квартира в проектах «Авторов» стоит 79 млн рублей. Она находится в ЖК «Авторы на Астрономической», где всего 25 квартир. Кстати, «Авторы», по словам коммерческого директора компании Елены Фаттаховой, часто занимали лидирующие позиции по стоимости квадратного метра в городе. Но осознанно отошли от этого. «Результаты первого полугодия 2026 года подтверждают правильность выбранной стратегии. Мы продолжим придерживаться этого подхода», — говорит Фаттахова.
Замыкает список ЖК «Арт Премиум» от «Унистроя» на Ахмерова. Самое дорогое предложение здесь стоит 63,7 млн рублей. Это двухуровневая пятикомнатная квартира площадью 155,8 кв. метра. Проект, помимо прочего, выделяется тем, что в доме есть собственный бассейн.
А можно ли купить «премиум» дешевле?
Почти в каждом из представленных проектов, как рассказали застройщики «БИЗНЕС Online», есть квартиры дешевле 20 млн рублей. Оговоримся, что чаще всего это небольшие студии меньше 30 кв. метров. В них может не хватать того же вида, что в пентхаусах на последних этажах, но зато есть возможность пользоваться всеми благами премиум-проекта.
К примеру, в «Баркли Дан» минимальная цена квартиры начинается от 15,2 млн рублей за 29 кв. метров. В «Нотах» самая дешевая квартира стоит 17,8 млн рублей. Это уже 37 кв. метров. А у «Авторов» в комплексе на Астрономической продается однушка в 31,7 «квадрата» за 18,4 млн рублей.
Немногим дороже продается лот в «Заре». 42 кв. м там можно купить за 23,7 млн рублей. В «Мифах» от «Ак Барс Дома» минимальная площадь квартиры — 59 кв. м, они стоят от 20,7 млн рублей. Подробнее о самой низкой цене предложения в премиум-проектах Казани — в таблице.
***
Таким получилось наше исследование верхнего сегмента казанского рынка строящейся недвижимости. Как выяснилось, в четырех премиальных проектах города квартиры уже продаются от 1 млн рублей за «квадрат» и выше. При этом многие застройщики придерживают самое вкусное напоследок — очевидно, что главные ценовые рекорды еще впереди.
А о том, как обстоят дела с продажами первички и устойчивостью застройщиков, «БИЗНЕС Online» расскажет в следующем материале.
Комментарии 29
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.