Строительство и недвижимость 

«Новый закон минимизирует целесообразность инвестиций в недвижимость»

С этого года изменились правила подачи декларации о доходах, связанных с продажей имущества. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в статье, написанной для «БИЗНЕС Online», рассказывает, как и когда необходимо сдать декларацию, а также учит, как, воспользовавшись имущественным вычетом, совершенно законным образом вернуть из налоговой почти миллион рублей.

. «Если вы стали собственником проданной недвижимости в 2016 году, то автоматически удостоитесь пристального внимания сотрудника налоговой инспекции» Фото: «БИЗНЕС Online»

«1 ЯНВАРЯ 2016 ГОДА ВСТУПИЛ В ДЕЙСТВИЕ НОВЫЙ ЗАКОН, ЗАСТАВИВШИЙ ПОНЕРВНИЧАТЬ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Представьте, что вы живете в Казани сто лет назад... Так вот, крайним сроком для оплаты подоходного налога являлось 2 октября, а ставка налога варьировалась от 1 до 33%. В то смутное время вы должны были заявиться в территориальное казначейство или специальную кассу (нынешняя налоговая инспекция) до 1 августа. 12 июня 1917 года постановлением временного правительства «О повышении окладов государственного подоходного налога» доход, не превышающий 1 тыс. рублей, и вовсе освобождается от обложения, более того, была разработана ведомость доходов и окладов налога, состоявшая из 89 разрядов, включавшая в себя доходы от 1 до 400 тыс. рублей.

Казань 2017 года... Все просто. Подать декларацию 3-НДФЛ за недвижимость, проданную в 2016 году, надо не позднее 30 апреля независимо от того, есть ли сумма налога к уплате. При его наличии срок оплаты — до 15 июля. 1 января 2016 года вступил в действие федеральный закон №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», заставивший понервничать всех участников рынка недвижимости. Согласно нему, усложняются и изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества. Эти законодательные новшества применяются только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года. Таким образом исчислять налоги и заполнять декларацию мы будем уже по-новому.

Специалисты налоговой инспекции уже осуществляют прием 3-НДФЛ, поэтому давайте подробнее рассмотрим нюансы, связанные с налоговыми вычетами в 2017 году.

1. Документ о праве собственности

Для получения налогового вычета необходимо предоставить документ, подтверждающий право на возврат средств при покупке жилой недвижимости. До 15 июля 2016 года его роль выполняло свидетельство о регистрации права собственности. С середины лета, документом, подтверждающим право собственности на объект жилой недвижимости, является выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП).

2. Формы декларации 3-НДФЛ при заявлении вычета за 2016 год

В новой версии помимо увеличения лимита дохода по стандартному вычету на детей идет напоминание про кадастровую стоимость имущества.

3. Период вычетов

В настоящее время вы можете заявить вычеты за три предыдущих года: 2014, 2015 и 2016. Работающие пенсионеры, переносящие остаток, могут захватить и 2013 год. Для получающих возврат НДФЛ за расходы на покупку жилья, а также лечение, образование, срок подачи документов в течение года не ограничен, поэтому нет смысла ждать 30 апреля и штурмовать вместе с ИП налоговые инспекции.

4. Стоимость по договору сравниваем с кадастровой

Запомните, если вы стали собственником проданной недвижимости в 2016 году, то автоматически удостоитесь пристального внимания сотрудника налоговой инспекции. Причина в изменении порядка расчета дохода при продаже имущества, если стоимость по договору купли-продажи ниже кадастровой.

Допустим, в договоре купли-продажи ваша ленинградка на Ямашева оценивается сторонами в 1 300 000 рублей при кадастровой стоимости в 2 500 000 рублей, то есть по договору купли-продажи стоимость проданной недвижимости на 30 и более процентов ниже ее кадастровой стоимости. Налоговая пойдет по формуле: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

. Налоговый вычет предоставляется по расходам на покупку жилья, на уплату ипотечных процентов, на ремонт Фото: «БИЗНЕС Online»

«ВЕРНУТЬ ИЗ БЮДЖЕТА МОЖНО ДО 910 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ»

5. Вернуть из бюджета можно до 910 000 рублей.

Налоговый вычет предоставляется по расходам на покупку жилья, на уплату ипотечных процентов (если пользовались кредитными средствами), на ремонт (при условии указания в договоре отсутствия отделки).

Максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 000 000 рублей на каждого из супругов, по процентам на погашение ипотеки — 3 000 000 рублей (процентный лимит действует в отношении недвижимости, приобретенной после 2014 года).

До 1 января 2014 года при покупке жилья в совместную собственность супруги должны были делить сумму вычета 2 млн. рублей между собой, что было несправедливо и противоречило статье 256 ГК РФ и статье 34 Семейного кодекса. С 2014 года правила изменились: вычет в пределах 2 млн. рублей вправе получить каждый из супругов, независимо от того, кто непосредственно осуществил оплату и на кого оформлено право собственности.

Рассчитаем на примере:

Семья Хисамовых приобрела трехкомнатную квартиру по ипотеке за 6 млн. рублей, где 2 млн. рублей — собственные, а 4 млн. рублей — ипотечный кредит на 15 лет.

260 000 (вычет за жилье супруга) рублей + 260 000 (вычет за жилье супруги) рублей + 390 000 (вычет по ипотечным процентам) рублей = 910 000 рублей.

. Вы можете использовать фиксированный вычет и уменьшить налогооблагаемую сумму при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика стоимостью до 1 млн. рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

6. Сроки владения недвижимостью

Вы освобождаетесь от уплаты налога, если являлись собственником недвижимости свыше минимального срока владения, указанного в статье 217 Налогового кодекса РФ. Данный срок был увеличен: вместо 3-летнего моратория применяется 5-летний. Обратите внимание, что отсчет идет не с даты заключения договора купли-продажи или договора долевого участия, а с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. В настоящее время она указывается в выписке из ЕГРП, ранее — в свидетельстве о праве собственности.

7. Вычет при продаже недвижимости

Необходимость такого вычета возникает, когда срок владения продаваемой недвижимостью окажется меньше минимального предельного срока владения ею, то есть трех или пяти лет. Вы можете использовать фиксированный вычет и уменьшить налогооблагаемую сумму:

— при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты до 1 000 000 рублей;

— при продаже нежилого помещения до 250 000 рублей.

Или показать фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной недвижимости. Хорошо, что поправки к закону ФЗ №382 не изменили условия предоставления такого вычета.

Хочу обратить внимание, что вышеуказанные вычеты не суммируются.

8. Сдать декларацию удобным способом

Вы сами выбираете способ подачи 3-НДФЛ: заказное письмо с описью вложения по почте, посланник с нотариальной доверенностью, лично в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Думаю, что налоговая кампания по 3-НДФЛ в 2017 году преподнесет много сюрпризов продавшим недвижимость в 2016 году, так как не все участники рынка понимали суть изменений. Нельзя отрицать, положения закона №382-ФЗ заметно ухудшают положение налогоплательщиков — физических лиц. В принципе, даже минимизируют целесообразность инвестиций. Хочется отметить, что ранее, 18 лет назад, уже предпринималась попытка для увеличения минимального срока владения недвижимостью до 5 лет, но впоследствии от этой идеи отказались (Федеральный закон от 20.08.2004 №112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса РФ») и вернулись к трем годам.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (21) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
4.03.2017 18:45

14.55 Вы сами верите в то что недвижимость перестала быть прибыльной или активом ???
Зайдите в рег.палату или в филиалы в районах Казани...очереди огромные.

В новостройках все интиресные этажи и планировки раскупаются на стадии котлована и если бы знали как это спокойно владеть несколько квартир.


Вкладываться в России в it бессмысленно т.к. россияне очень отстали от it технологий и it инфраструктуры на несколько десятков лет. Пример: новый год праздновали в Финляндии и катались на электрической Volvo без водителя. Радости и удивления непередаваемые.
Про медицину и промышленность : зарубержные витамины и лекарства гораздо эффективные российских а про промышленность АвтоВАЗ и КамАЗ Вам в пример.

Лучше наши чиновники продовольствие в Донбасс автоколоннами отправят или в Сирию но раздать своим пенсионерам реальные деньги или населению продовольствие строго запрещено.

Прокатитесь по Европе и посмотрите своим глазами как должно быть на улице чисто,что значит качественное топливо,хорошие дороги,настоящие продукты и многое другое чем люди пользуются каждый день как должным а

  • Анонимно
    4.03.2017 08:30

    А если не сдашь декларацию, ввиду того что налога нет, то что сделает налоговая инспекция?

  • Анонимно
    4.03.2017 09:22

    Значит недвижимость будет с каждым годом падать и падать...

    • Анонимно
      4.03.2017 16:06

      Да до тех пор пока не станут бесплатно раздавать. Если такими темпами как сейчас, то через 300-320 лет примерно это произойдёт.

  • Анонимно
    4.03.2017 11:01

    Друзья поймите истину что в России всегда важно,почётно и очень выгодно иметь недвижимость.
    Какие бы там налоги не вводили и как бы сильно не падали цены но недвижимость это капитал который работает каждый месяц в аренде. Спишь сладко до 10.30 а потом завтракаешь не торопясь.не надо бежать на работу к 8.00 или 9.00... есть что детям оставить... надёжный и спокойный актив .
    Если цена на недвижимость упала значит и денег у людей стало меньше.падение цены не стимулирует спрос а просто психологический обман населения.

    • Анонимно
      4.03.2017 11:42

      Сладко спишь, если сдаёшь официально и с этого дохода платишь налоги, иначе в любой момент "добрые" соседи могут сдать.
      Конечно, это 1 случай из 100, но ...,,,

    • Анонимно
      4.03.2017 13:09

      Сколько же квартир нужно иметь, что б зарабатывать хотя бы 200т. У меня только своя хата, но я зарабатываю примерно столько. И вкладываться в недвижу, что б сдавать по 10 тысяч? Это для пенсионеров.

      • Анонимно
        4.03.2017 15:17

        Для человека зарабатывающего "хотя бы" 200т. Вы слишком категоричны...

  • Анонимно
    4.03.2017 11:17

    Даже не верится, что государство может вернуть столько. А вот на счёт ИП это не справедливо!

  • Анонимно
    4.03.2017 12:13

    Вот такой вопрос. Куплена квартира условно за 4 млн. рублей. Продажа менее трех лет ща 5,5 млн. с прибылью 1,5 млн. Закон обязывает заплатить 13 процентов с 1,5 млн, т.е. 195 тысяч р. А если человек станет ИП и продает квартиру как ИП, он сколько должен заплатить? Тоже 13% или может меньше будучи ИП?

    • Анонимно
      4.03.2017 12:26

      с каких пор квартира стала имуществом, используемым в предприниматнльской деятельности? покупал физик, продает тоже физик. ИП здесь не причем

      • Анонимно
        4.03.2017 12:49

        Есть вид деятельности по ОКВЭД - Код ОКВЭД 70.1 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Только я не знаю тонкостей, поэтому спрашиваю. Налог для ИП по УСН - 6%. Поэтому интересно, можно ли выиграть и какая будет экономия. И не понятно как складывается налог, учитывается ли для УСН вычитаемая цена покупки или платить надо с оборота, т.е. со всей суммы, т.е. 6% с условных 5,5 млн продажи. Может кто знает?

        • Анонимно
          5.03.2017 16:40

          тогда и покупать должен был как ИП. 4млн при УСН 6% не уменьшают налоговую базу ни при покупке, ни при продаже. Платит 6% со всей суммы выручки 5,5. Для ИП стандартные имущественные вычеты не предусмотрены

    • Анонимно
      4.03.2017 12:31

      Дополню. Есть ли смысл зарегистрироваться как ИП для продажи недвижимости, чтобы уменьшить сумму налога на прибыль с 13 процентов на меньший процент (например, УСН для ИП)?

      • Анонимно
        5.03.2017 10:03

        Как физлицо вы заплатите 13% с разницы стоимости между продажей и покупкой квартиры.
        Как ИП (УСН 6%) вы заплатите 6% со всего полученного дохода, т.е. всей продажной стоимости квартиры.

  • Целесообразность инвестирования в недвижимость регулировать законом? Забавно.

  • Анонимно
    4.03.2017 14:40

    Налоговики меняют законы как хотят, а о том, чтобы донести информацию в доступном виде до людей на заботятся.

  • Анонимно
    4.03.2017 14:50

    А разве нельзя чтобы комментарии по вопросам налогообложения давали сотрудники налоговых органов , а не риэлторы функции которых иные , а то как ндфл , всегда бесплатный пиар гизатовой

  • Тагир
    4.03.2017 14:55

    Очень хорошо, что тупо недвижимость все менее прибыльная. Теперь инвестиции могут пойти в более интересные секторы: промышленность, медицина, it, малый бизнес,..

  • Анонимно
    4.03.2017 18:45

    14.55 Вы сами верите в то что недвижимость перестала быть прибыльной или активом ???
    Зайдите в рег.палату или в филиалы в районах Казани...очереди огромные.

    В новостройках все интиресные этажи и планировки раскупаются на стадии котлована и если бы знали как это спокойно владеть несколько квартир.


    Вкладываться в России в it бессмысленно т.к. россияне очень отстали от it технологий и it инфраструктуры на несколько десятков лет. Пример: новый год праздновали в Финляндии и катались на электрической Volvo без водителя. Радости и удивления непередаваемые.
    Про медицину и промышленность : зарубержные витамины и лекарства гораздо эффективные российских а про промышленность АвтоВАЗ и КамАЗ Вам в пример.

    Лучше наши чиновники продовольствие в Донбасс автоколоннами отправят или в Сирию но раздать своим пенсионерам реальные деньги или населению продовольствие строго запрещено.

    Прокатитесь по Европе и посмотрите своим глазами как должно быть на улице чисто,что значит качественное топливо,хорошие дороги,настоящие продукты и многое другое чем люди пользуются каждый день как должным а

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль