Общество 
29.12.2018

«Многие застройщики пойдут на понижение цены и снижение качества строительства»

Анастасия Гизатова считает, что покупка квартиры перестает быть самой выгодной инвестицией в России

Гиперактивность на рынке жилой недвижимости в 2018 году объясняется… «парадом планет». Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова специально для «БИЗНЕС Online» вспоминает то, что формировало цену за квадратный метр и подстегивало ажиотаж. Однако, по ее мнению, рекордов по ценам и количеству сделок 2019 год не принесет. На то есть целый ряд причин.

Фото: «БИЗНЕС Online»

ЦЕНЫ НА КВАДРАТНЫЙ МЕТР ЖИЛЬЯ ВЫРОСЛИ НА 7%

2018 год в истории недвижимости запомнится рекордами по количеству сделок и драконовскими мерами в отношении застройщиков. Строительные компании не успевали переклеивать ценники, а покупатели брали штурмом отделения Россреестра и банков. Не стоит заблуждаться относительно целей приобретения квадратных метров. Лишь 60% от общего числа покупателей решали жилищные вопросы. Оставшиеся 40% рассматривали квартиры как инвестиционный проект — в краткосрочной и долгосрочной перспективе. И неудивительно: согласно отчету национального агентства финансовых исследований, россияне по-прежнему считают квадратный метр самым надежным способом инвестиций.  

Что так активизировало спрос на жилую недвижимость?

Если проводить аналогию с астрономией, то произошел парад планет. На фоне кризиса банковского сектора Татарстана снижалась ипотечная ставка, а поправки в №214-ФЗ и повышение НДС с перспективой удорожания квадратного метра лишь подстегнули потенциальных покупателей. 

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

Согласно статистике Росреестра, 2018 год обогнал три предшествующих и повторяет сценарий 2014-го. На графиках наглядно видны всплески и спады продаж. Причем из года в год они повторяются. 

Что интересно, растущие цены никак не охлаждали пыл покупателей, а скорее, наоборот, провоцировали ажиотаж. Аналитики отмечают рост стоимости квадратного метра в столице Татарстана порядка 7%. Аналогичная ситуация сложилась и в соседней Уфе, а также Красноярске и Новосибирске. У других городов-миллионников, наоборот, цены снизились или остались на прежнем уровне.

Таблица среднегодовых цен ( в рублях) новостройки
20152016201710 месяцев 2018 года
59 510624076307568642

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью


Чтобы увеличить, нажмите

А как росла стоимость квадратного метра в новостройке в этом году? Проанализируем на примере популярных комплексов.

Таблица среднегодовых цен ( в рублях) вторичный рынок
20152016201710 месяцев 2018 года
67101644306348766043

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью


Так как в таблице приведены средние цены, для объективной картины возьмем всеми любимую хрущевку.

Только за этот год ее стоимость выросла более чем на 15% и составила:

Стоимость «хрущевок»
КомнатСредняя стоимость квартиры, руб.Средняя площадь, кв.м.Средняя стоимость, руб./кв.м.
1-комн.2 190 0003073 000
2-комн.2 974 5004566100
3-комн.3 074 4005654900

Нажмите на таблицу, чтобы загрузить полностью


ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ В 2019 ГОДУ

Сначала рассмотрим факторы,  которые могут оказать влияние и привести к повышению стоимости квадратного метра.

НДС

Повышение НДС с 1 января 2019 года до 20% закрепили в федеральном законе № 303-ФЗ. Это совсем не значит, что цены соответственно поднимутся на 20%, как считали многие обыватели.

В стоимость квартиры НДС не включается вне зависимости от способа приобретения: по договору долевого участия или купли-продажи. А вот нежилые помещения, кладовки, парковки, апартаменты по договорам купли-продажи (не до ДДУ) облагаются НДС.

Но повышение данного налога приведет к росту цен на товары и услуги, которые используются в строительстве. Тот же лифт, арматуру, отделочные материалы застройщик приобретет дороже. Кумулятивный эффект от такого подорожания приведет к росту квадратного метра на 2–3%. В конечном счете НДС всегда оплачивает покупатель.

Ипотека

В уходящем году средняя ставка по ипотечным кредитам составила 9,55%, что на 1,39 п. п. ниже, чем в 2017-м. По первичному жилью ставки снизились до 9,3% (минус 1,33 п. п.), а по вторичному — до 9,65% (минус 1,45 п. п.). На конец декабря ставки находятся в диапазоне от 9,5 до 10,5% годовых. С текущими предложениями банков можете ознакомиться в этой таблице.  

Чтобы увеличить, нажмите

ЕСЛИ ВОЗНИКЛИ ПРОБЛЕМЫ У ЗАСТРОЙЩИКА

Если взять за основу официальные данные, то среднестатистическому татарстанцу с супругой потребуется четыре года, чтобы накопить на однокомнатную бюджетную квартиру (хрущевку или новостройку-студию).

Расчет производился с учетом прожиточного минимума в Республике Татарстан (9 450 рублей) и средней заработной платы (39 636 рублей). Предполагается, что оба супруга работают.

К сожалению, к обещанным премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым 6% мы не приблизились, и, наоборот, ставка начала расти. В 2019 году мы с ностальгией будем вспоминать ипотечные условия прошедшего года.

Изменение в №214-ФЗ окажет влияние на ценовую политику и стратегию продаж каждого застройщика. Суть нововведения в следующем: покупатель открывает эскроу-счет в уполномоченном банке и вносит туда свои денежные средства. Дальше два сценария: человек получает ключи после ввода дома в эксплуатацию или обратно деньги, если застройщик не выполнил свои обязательства. Застройщику перечисляются средства покупателя только после передачи квартиры.

Хочу обратить внимание, что на эскроу-счета распространяется защита АСВ. Но при этом максимальный объем ограничен 10 млн рублей. Таким образом, при возникновении проблем у банка вам гарантирован возврат 10 млн рублей. Однако на эскроу-счета не начисляются проценты. Не стоит путать с депозитным счетом.

Кстати, если возникли проблемы у застройщика, вы получите свои 10 млн обратно, которые просто пролежали в банке два-три года, в зависимости от условий договора долевого участия.  

По мнению экспертов, применение эскроу-счетов приведет к увеличению себестоимости на 3–4% (что соразмерно инфляционному приросту). Этот показатель может отличаться в зависимости от сроков строительства, рентабельности, темпов продаж, репутации застройщика.

Суммируем факторы (последствия НДС и эскроу) и получаем знакомые 7% повышения. Ежегодное увеличение стоимости в результате инфляции. Таким образом, ничего революционного с ценами не произойдет.

Также сдерживающим фактором будет являться неплатежеспособность населения. Как давно вам повышали заработную плату? Не помните? При этом цены на продовольствие, одежду, коммунальные услуги, проезд растут ежегодно.

Многие застройщики, которые не смогут реализовать свои проекты с учетом реалий, пойдут не только на понижение цены, но и на снижение качества строительства.

Ажиотажный спрос на жилье, спровоцированный сниженными ставками и введением поправок, носит кратковременный характер. Такая искусственная стимуляция активности исчерпала весь отложенный спрос. Поэтому рекордов по ценам и количеству сделок 2019 год не принесет. Что касается эффективности инвестиций в недвижимость, то тут тоже можно поспорить. Согласна, банковские вклады уступили первенство квадратным метрам. Но валютные операции бывают гораздо выгоднее, чем купля-продажа или сдача в аренду недвижимости.

Чтобы увеличить, нажмите

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (62) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
29.12.2018 08:15

даже не знаю, куда уж ниже снижать качество. из шлакоблоков будут строить? трубы бу) алюминиевая проводка.

  • Анонимно
    29.12.2018 08:15

    даже не знаю, куда уж ниже снижать качество. из шлакоблоков будут строить? трубы бу) алюминиевая проводка.

    • Анонимно
      29.12.2018 10:20

      Контроль за жильцами бы ещё усилить. Недавно заходил мужик, попросил сфоткать квартиру, для оценщика, так как у не перепланировка, так он два подъезда обошел пока нашел без изменений и хз чего там снесли, чего-то переживаю теперь

    • Анонимно
      29.12.2018 11:52

      Не знаете - не пишите. Госты и СНИПЫ никто не отменял. Строят по ним.. если речь не про частные постройки..

    • Анонимно
      29.12.2018 15:20

      удешевлять есть куда! вот например огромныйМергасовский дом в центре Казани построен из камышовых плит,т.е. стебли камыша скреплены веревочкой и залиты цементным раствором-дом стоит уже 85лет! Можно начать строить дома из кукурузных стеблей или с соломенной крышей-дешево,оч.тепло и практично,будущее за ними,да забыл и проводка аллюминиевая тоже не нужна и газ.эл.плиты,микроволновки и пр.-поставить и зажечь там свечки в красивые абажуры и КЕРОСИНКИ на кухню!!!

  • Анонимно
    29.12.2018 08:19

    Почему Анастасии не кажется, что качество строительства обязано быть тотальным?

    • Оптимист
      29.12.2018 10:56

      Присутствие банков на строительном рынке удорожает цену квартиры на 35-40%
      Банк имеет свой процент и с ипотеки и с кредита застройщика
      Два раза с одной квартиры снимает деньги

      • Анонимно
        29.12.2018 12:27

        Вы заблуждаетесь или вводите других в заблуждение?
        Да, и посетите курсы по экономике.

  • Анонимно
    29.12.2018 08:41

    Знакомый риэлтор с 15-летним стажем, говорит: работы нет, денег нет. Раньше выгребали за счет тотального присутствия на Авито и иже с ним, но теперь продавцы не идут к риэлторам, продают сами

    • Анонимно
      29.12.2018 09:45

      Странно... У меня знакомый риэлтор даже квартиру купил ещё одну рядом с офисом, лишь бы домой не ездить т.к. работы столько, что нет времени даже на это. И я так понял, что в этом гуду у всех подобный расклад был.

      • Анонимно
        29.12.2018 16:21

        Риэлтор и офис это нонсенс, если тока не от застройщика

    • Анонимно
      29.12.2018 22:16

      Врет ваш реэлтор) У хорошего реэлтора работа всегда есть

  • Анонимно
    29.12.2018 08:49

    Очень неожиданно про валюту. Риелторы агитируют за квартиры, А вы за валюту.

    • Анонимно
      29.12.2018 10:29

      Пока квартиры стоят 50-100к$ можно разменяться на дом где-нибудь в Суринаме или рядом, ещё за 20к берется гражданство и ты независим от линии партии. Ессна если есть инвестиционные квартиры, если одна и в ипотеке, то только учиться чему то что конкурентноспособно в мире, а не в нашей деревне.

  • Анонимно
    29.12.2018 08:58

    Интересно, логично. А когда лучше продавать свою ленинградку и покупать вторичку.

    • Анонимно
      29.12.2018 09:46

      Избавляйтесь от этой ветоши пока берут)

    • Анонимно
      29.12.2018 10:30

      Если семьёй не обременен, выгоднее уйти в валюту и снимать квартиру

  • Анонимно
    29.12.2018 09:23

    Весь этот ажиотаж связан с предчувствиями людей о надвигающемся крахе рубля.Вот и бегут выкупать квартиры чтоб как то спасти накопления.Но скоро у людей денег останется только на еду и вся стройка встанет.Возможно повезёт ипотечникам как во время павловских реформ когда люди купили машины в кредит на пять лет а расплатились потом одной зарплатой.

    • Анонимно
      29.12.2018 10:01

      Во время павловских реформ в кредит почти ничего не продавали и ипотеки не было не врите.

    • Анонимно
      29.12.2018 10:24

      Простите, но вы аноним 09.23. - либо болтун, либо с памятью проблемы.

      Никаких кредитов на машины во времена Павлова никому не давали, потому что тогда машины за наличку нельзя было купить= спрос намного превышал предложение.

      • Анонимно
        29.12.2018 11:00

        Давали,и кооперативные квартиры в рассрочку при СССР можно было.Потом в 92 году рассрочку гасили сдачей из пивного ларька,ибо пересчёта не было

      • Анонимно
        29.12.2018 11:24

        Извините, но Вы тоже не правы! Я сам в 1989 получил участок под ИЖС, и взял кредит в Сбербанке 20 000 руб. на 25 лет. получалось отдавать нужно было 28 000, переплата 1 машина! Все крутили пальцем у виска. Купить практически ничего было нельзя, помог отец, заключил договор с организацией где он работал, и они закупили мне на все деньги стройматериал, а в 1993 году рассчитался с банком, правда не с одной зарплаты, а с трех.

        • Анонимно
          29.12.2018 12:01

          Человек ведет речь о кредитах на машину, а не кредитах под ИЖС.
          Я сам брал кредит под строительство садового домика..

        • Анонимно
          29.12.2018 12:15

          Вы правы..мой отец так же видик успел купить - стоило бешеных денег, а тут с одной зарплаты взяли..( не успел магазин сделать перерасчет)..

      • Анонимно
        29.12.2018 11:58

        В кредит продавали Москвич 2140 Люкс потому что он стоил как шестёрка и его никто не брал.Но кредит давали с зарплаты не ниже 350 рублей и поэтому всех инженеров побрили.Ну а мужики со сборки КМПО их набрали полно ну а потом расплатились с одной получки .Было такое изобилие но не долго.

        • Анонимно
          30.12.2018 17:49

          У меня был знакомый, который при помощи "большого начальника" взял кредит и на эти средства построил коттедж. Когда брал, боялся, что не сможет вернуть. В итоге вернул, без напряга. Но таких счастливчиков было очень не много.

  • Анонимно
    29.12.2018 09:27

    Послушаешь чиновников и строителей - вай - подражает покупай, а едешь по городу - новые дома "призраки" с огромным количеством не проданных квартир. Квартира - не инвестиция - обуза сейчас, губит команалка и налог. У людей все - нет денег. Единственная "тихая гавань" - евро, доллар, уверяю. Белоруссия пытается "взять под контроль", но это приведет просто к девальвации.

    • Анонимно
      29.12.2018 16:21

      Я тоже удивляюсь, сколько тёмных окон в новостройках, особенно дорогих

  • Анонимно
    29.12.2018 09:30

    Объективные тренды - в РФ в этом году будет убыль населения, т.е. даже мигранты не компенсируют смертность. С чего недвижимости расти в цене? - Только в результате миграции сельских жителей в города. НО городские жители новых поколений не очень жаждут жить в РФ. т.е. покупая квартиру для дочки/сыночка нужно быть готовым к тому, что оно ей/ему никогда не понадобится.

    Вкладывая в валюту вы начинаете копить на квартиру за рубежом. Необязательно это будет Запад, возможно, Юго-Восточная Азия, Австралия. Просто всегда смотрите на цену актива в твердой валюте. Не смотрите на рублевый рост.

  • Анонимно
    29.12.2018 09:44

    Для застройщиков заемные деньги станут дороже, зависит от бана кредитора.

  • Анонимно
    29.12.2018 09:50

    "Но на эскроу-счета не начисляются проценты. Не стоит путать с депозитным счетом. Кстати, если возникли проблемы у застройщика, вы получите свои 10 млн. обратно, которые просто пролежали в банке 2-3 года, в зависимости от условий договора долевого участия."
    - у банков появятся бесплатные пассивы?
    То есть в результате:
    1) либо банкам подарили возможность дополнительно заработать на покупателях недвижимости;
    2) либо банки должны выдавать денежные средства самим застройщикам по очень льготным ставкам - в рамках полученным средств от дольщиков и по рыночным ставкам - по суммам, превышающим полученные средства.
    Если будет более разумный второй случай, то банк у себя оставит только маржу за дополнительный контроль над процессом строительства, что будет и в интересах дольщиков и при этом не будет сильного увеличения стоимости строительства.

    • Анонимно
      29.12.2018 10:12

      Сложно, не будет работать. Не доросла система.

    • Анонимно
      29.12.2018 10:43

      И что интересно, за эти 2-3 года, что будет идти процесс возврата, деньги обесценятся, и на них будет уже не купить аналогичное жилье по метражу, локации и параметрам. Почему не сделали эти процент на эскроу счета?

  • Анонимно
    29.12.2018 10:26

    Качество и так нет. Все из силикатного кирпича 30 годов.

  • Анонимно
    29.12.2018 10:30

    Согласен насчет эффективности вложений в валютные операции, но здесь и риски велики и нужен постоянный мониторинг ситуации вплоть до того с какой ноги встал Трамп, что для многих наших удащливых требует бооольшого умственного труда и к чему они не привыкли. Поэтому проще и спокойнее вкладывать в недвижимость. А причины "гиперактивности" на рынке в ряде регионов для специалистов понятны и носят временный характер. К сожалению строительный сектор впереди ждут очень тяжелые просадки и выживут сильнейшие. Всех с Наступающим и с профитом.

    • Анонимно
      29.12.2018 11:44

      Никакого риска в покупке валюты нет. Просто покупаешь, хранишь и каждые три-четыре года радуешься обвалу рубля. Риски только если в азартные игры играть с плечами, но в этом случае это уже риск лудомании, а не риск инвестирования.

  • Анонимно
    29.12.2018 10:45

    Придёт время, вспоминать будите, когда квадратные метры обесениться, это будет, тогда когда рынок перенасытиттся, а он уже приближаются, единственная твёрдая валюта останется а это уже закрыто. Качество квартир падает, и приходит голову за что свои деньги отдаю, цены приближаются к европейским квартир, итог один тут или там, зачем за бешеные деньги люди будут вкладывать, тогда если там можно приобрести за такую сумму, как в Турции либо Болгарии.

  • Анонимно
    29.12.2018 10:46

    А сейчас качество прямо на высоте.

  • Анонимно
    29.12.2018 10:58

    Азат Д

    Если квартиру брать с финансовой точки зрения, то как сбережение, а не как преумножение.

  • Анонимно
    29.12.2018 10:59

    Азат Д

    7 проц на уровне инфляции и процента по депозиту, тут преподносят как инвестиционный рост?

  • Анонимно
    29.12.2018 11:15

    В 2004 году хрущевка 1-комн стоила 12 тыс долларов.
    Сейчас она стоит 35 тысяч. Это дорого при нынешних доходах граждан и уровне жизни.

  • Анонимно
    29.12.2018 11:26

    Азат Д

    Отменив маткапитал, строительный рынок рухнет. Жа и деревня у себя останется.

  • Анонимно
    29.12.2018 11:56

    Набрав квадратных метров, после надо будет молиться на то, что бы у кого то нашлись в кармане рубли чтобы купить у вас ваши метры..

  • Анонимно
    29.12.2018 12:23

    Нужно продать за рубли квартиру:
    - треть купить валюты,
    - треть купить подешевевшие дивидендные акции, той же Татнефти например,
    - треть положить на пополняемый вклад с капитализацией.

    Аренда сейчас выгоднее,
    за 20-30тыс/мес шикарные квартиры сдаются.
    И работать. Зарплату искать от 50тыс/мес

    • Анонимно
      29.12.2018 13:41

      Гениальный план)
      Продать квартиру,купить фантиков и начать снимать квартиру

      • Анонимно
        29.12.2018 16:46

        Смешно зарывать деньги в бетон на 5 лет, а в ипотеку так и вообще гениально!)))
        Инвестиции приносят больший доход, аренда дешевая и не привязывает на всю жизнь к одному месту

      • Анонимно
        29.12.2018 20:53

        "Фантики" Татнефти принесли мне 550 тыс дивидендов в уходящем году))) и стоимость их выросла существенно. Плюс пенсия. В любой момент могу продать и купить квартиру с большим дисконтом, ибо выбор трешек новых огромный.

      • Анонимно
        29.12.2018 21:08

        Посчитайте на досуге сами - элементарная математика первый класс из расчета на двоих работающих супругов без крупных покупок:
        Доход 800 тыс со вклада(10млн) + 1300 тыс зарплата - 300 тыс аренда трешки - 400 тыс расходы на жизнь = 1400 тысяч чистого дохода в год. На следующий год реинвестиции - увеличение дохода.

        При наличии квартиры: 1300 зарплата - 400 тыс расходы на жизнь - 100 тыс ЖКУ = 800 тысяч чистого дохода/год.
        То есть потеря 600 тыс/год.
        С каждым годом реинвестиции приносят больший доход - в то же время аренда квартиры снижается или остается такой же.

        • Анонимно
          30.12.2018 00:57

          а где во втором расчете деньги со вклада?? или за 10млн квартиру купил в уме?=)

        • Анонимно
          30.12.2018 01:07

          Бредовые расчеты какие-то приводите. 400 тысяч расходы на жизнь. Вы хлебом только питаетесь что-ли?

          • Анонимно
            30.12.2018 13:33

            На троих на питание досуг одежду - в среднем 25-35 тыс/мес вполне хватает. Иногда и меньше.

          • Анонимно
            30.12.2018 13:57

            Машины не держим, продали, в городе они не нужны, расходов много с ними. Онлайн-такси выгоднее и общественный транспорт.

        • Азат Д
          30.12.2018 08:56


          Красиво на бумаге, но не совсем так.
          Вы где будете 10 млн держать? В банке типа ТФБ, или в Сбербанке под 5%?
          А если в разных банках по 1.4млн, о это ещё та морока, и не везде 8 проц, это потолок.
          Зарплата 54 тыс? Это хорошая , не у всех зарплата. Ориентируйтесь на среднюю, 30 с чем то.
          И в своих расчетах, вы не учитываете инфляцию.

          • Анонимно
            30.12.2018 13:37

            Не вижу проблемы иметь счет выше страховой суммы, Сбербанк Почтабанк Связьбанк АкБарс Россельхозбанк Райфайзен Юникредит HSBC
            В коммерческих слабых банках не стоит да.
            Разбиваю обычно на вклад, акции, валюта - разные счета
            Плюшевых банков типа ТФБ избегаю)))

          • Анонимно
            30.12.2018 13:45

            Диверсификацию написал, акции наши и американские, валюта, вклад.
            Привел пример как нужно начинать задумываться о доходности, чем морозить деньги в бетоне.
            Сначала я тоже удивлялся, почему в Европе большинство не имеют собственности? - они живут в аренде, инвестируют в финансовые инструменты и получают доход.
            У нас для людей жилье - это предел мечтаний))) Аренда сложилась сейчас приятная для длительного проживания, и все довольны - и хозяин и арендатор.

  • Анонимно
    30.12.2018 03:35

    21.08 Вы реально думаете что у жителя Казани на депозите может лежать 10 млн.руб ??? Вы серьёзно в это верите ???

    • Анонимно
      30.12.2018 13:28

      Речь о имеющейся квартире 3-х стоимостью для примера 10 млн, у многих казанцев есть жилье в собственности

    • Анонимно
      30.12.2018 13:51

      Речь не о бедных, для Вас это открытие? - в Казани у многих имеются большие вклады и всем хочется преумножить/сохранить/не потерять.
      Если у Вас уже есть своя недвижимость и есть работа -
      то Вы тоже богат!))) поздравляю.

  • Анонимно
    30.12.2018 07:36

    если нет 10 кв то ты не падцан))))

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль