Общество 
5.07.2020

«Покупатель готов к первым линиям, отдельному входу и дисконту не менее 20 процентов»

Анастасия Гизатова дает советы желающим купить нежилое помещение прямо сейчас, пока продажи стрит-ретейла — это 60–80 тыс. за квадратный метр

«Если вы собственник помещения, то сейчас не самое лучше время для его реализации», — считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В очередном материале для «БИЗНЕС Online» она рассказывает, что стало с рынком нежилой недвижимости во время пандемии и почему сейчас не лучшее время для арендодателей.

Анастасия Гизатова: «Нежилые помещения никогда не считались локомотивом или дравейром, хотя вложения в такую недвижимость возвращаются в среднем в 2 раза быстрее, чем в жилье, при окупаемости 8–10 лет» Анастасия Гизатова: «Нежилые помещения никогда не считались локомотивом или дравейром, хотя вложения в такую недвижимость возвращаются в среднем в 2 раза быстрее, чем в жилье, при окупаемости 8–10 лет»

по-прежнему есть дефицит интересных предложений

Сейчас СМИ любят публиковать сенсационные заголовки к материалам про недвижимость с такими словами, как крах, страх, финальная беспрецедентная распродажа, паника и т. п. Спросите, почему именно их? Все колебания в российской экономической и политической жизни так или иначе отражаются на рынке недвижимости, различаясь лишь продолжительностью, глубиной негативных тенденций и реакцией покупателей. В первую очередь индикатором становятся квадратные метры нежилых помещений. После непродолжительного экономического роста 2000-х в этом году нас поразил уже третий кризис. В чем-то он похож на провалы 2008-го и 2014-го, но есть и множество отличий.

Например, давайте разберемся, что происходит с нежилыми помещениями в Казани и есть ли те предложения, о которых мечтает инвестор средней руки. Во-первых, обратите внимание на количество сделок! Последнее время их число снижалось. Исключением стал май с отложенным спросом и инвесторами, спасающими деньги с вкладов.  

Нежилые помещения никогда не считались локомотивом или дравейром, хотя вложения в такую недвижимость возвращаются в среднем в 2 раза быстрее, чем в жилье, при окупаемости 8–10 лет. При грамотном подходе и везении доходность от аренды будет составлять до 10% годовых. 

Правда ли, что идет массовая продажа коммерческих площадей, но отсутствует спрос? Что ж, на обрушение курса рубля на фоне падения цен на нефть и самоизоляцию из-за пандемии рынок отреагировал снижением спроса на помещения кафе, банков, салонов связи, даже ретейлеры. Но подобное совсем не значит, что на рынке появились лакомые предложения по сниженной стоимости. При этом в листе ожидания многих компаний есть клиенты, готовые хоть завтра приобрести от 15 до 1 тыс. кв. м по объективной стоимости, с хорошим месторасположением и отсутствием проблем с паркингом.

Да, действительно, многие объекты выставляются на продажу, но пока это трофи-активы (дурацкие активы, не приносящие дохода), которые в реальности не могут быть реализованы по заявленной цене и находятся в экспозиции не первый год. Так что по-прежнему есть дефицит интересных предложений, причем с любым порогом вхождения — хоть от 5 млн рублей, хоть от 100 млн рублей.  

Снижение активности в аренде помещений носит еще и сезонный характер — все-таки лето, огороды и шашлыки «Снижение активности в аренде помещений носит еще и сезонный характер — все-таки лето, огороды и шашлыки»

Бухгалтерию и юристов многие организации оставили  «под домашним арестом» до сентября

Офисные помещения никому не нужны, все переходят на «удаленку». Что ж, если помните, раньше формат «дистанта» был востребован исключительно в сфере фриланса и IT, но сегодня исследования показывают, что 50% сотрудников и работодателей готовы продолжить вести деятельность из дома, периодическим посещая офис. Более того, «удаленкой» продолжает интересоваться ретейл и производственные компании. Например, бухгалтерию и юристов многие организации оставили «под домашним арестом» до сентября. Даже окологосударственные структуры тоже совмещают удаленную работу и дачную жизнь и не ведут прямого приема заявителей. 

Но это совсем не значит, что офисы не востребованы. Снижение активности в аренде помещений носит еще и сезонный характер — все-таки лето, огороды и шашлыки.

Кроме того, нас ожидает колоссальное снижение квадратных метров при продаже и размера арендной платы. Если вы собственник помещения, то сейчас не самое лучше время для его реализации. Покупатель готов к первым линиям, отдельному входу и дисконту не менее 20%. Локально срочные продажи будут встречаться, но есть большая вероятность, что покупатель найдется кулуарно или через профигроков. Так что на Avito, в ЦИАН или на сайтах агентств недвижимости вы их не встретите. Нужно понимать, что срочные продажи были всегда и пока их количество и размер дисконта увеличились, потому что их еще не и думают реализовывать, но уже ждут, чтобы купить. Пока продажи стрит-ретейла находятся в диапазоне 60–80 тыс. рублей за квадратный метр.

Нередки случаи, когда собственники расставались с арендатором, оказавшимся в затруднительном положении

Что касается аренды, согласно данным, озвученным полномочным представителем РГУД в РТ Еленой Стрюковой, в среднем ставки упали на 30–60%, а большинство арендаторов вне зависимости от рода деятельности требуют скидок по арендной плате до конца года, а также полного освобождения от оплаты на период ограничений. Порядка 20% заявили о расторжении договоров аренды. Но нельзя сказать, что это происходит поголовно. Нередки случаи, когда собственники планово увеличивали арендную плату на оговоренные в договоре 10% или вовсе расставались с арендатором, оказавшимся в затруднительном положении.

Средняя ставка по стрит-ретейлу находится в диапазоне 700 тыс. рублей за метр. И если верить фразе «Какой солдат не мечтает стать генералом?», то какой же собственник не мечтает стать арендодателем «Пятерочки» или «Магнита»?! Тут в зависимости от помещения ежемесячная арендная ставка колеблется от 600 до 1 200 рублей за квадратный метр.

В данный момент нежилые помещения пользуются меньшим спросом у инвесторов, чем новостройки. И так было всегда. Посудите сами: во-первых, заработать на жилой недвижимости можно и без опыта, а в сегменте коммерческой недвижимости без него не обойтись. Во-вторых, если недвижимость приобретена с целью дальнейшей аренды, поиск арендаторов на офис или торговые площади занимает больше времени, чем заселение в квартиру студента-заочника. Причем при сдаче офиса в аренду могут возникнуть вопросы по дополнительным парковочным местам, размещению вывесок и даже перепланировке. В-третьих, рынок недвижимости более подвержен ударам, в отличие от рынка «„однушка“ в аренду», на которую всегда будет спрос.

Ну и самое главное — минимальный порог входа для инвестора на рынок нежилой недвижимости выше, чем на рынок жилья. Если однокомнатную квартиру вы можете купить за 2,5 млн рублей, то найти помещение по этой стоимости просто невозможно. Например, стать обладателем торгового зала в 500 кв. м, где размещена «Пятерочка», сегодня можно за 50 млн рублей! И это на улице Авангардной!

Продумайте инфраструктуру с предусмотренным рабочим пространством и зоной отдыха

На что стоит обратить внимание при покупке нежилого помещения? Первое — в офисном центре или стрит-ретейле учитывайте перспективы развития прилегающей территории. Например, покупая на «второстепенной» улице сейчас, вы вполне можете оказаться собственником ликвидного помещения на первой линии через пять лет, и наоборот.

Второе — банки в Казани неохотно дают ипотеку на нежилые помещения или просят дополнительные залоги. Ставки начинаются от 9,9–10% (Ак Барс Банк, Татсоцбанк) при наличии 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. И есть много «но» в том, кто будет являться заемщиком — юридическое или физическое лицо.

Третье — помимо трафика и чистого дохода, обратите внимание на многофункциональность, возможность перепланировки и разделения на несколько автономных объектов.

Четвертое — если вы никак не можете сдать свое помещение в черновой отделке, переведите его в формат flex offiсе (гибкий офис). Продумайте инфраструктуру с предусмотренным рабочим пространством и зоной отдыха, сделайте ремонт в стиле лофт, оснастите рабочие места техникой и укомплектуйте мебелью, вплоть до ресепшена. Обязательно проверяйте юридическую чистоту и вероятность банкротства продавца!

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (26) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
5.07.2020 11:25

В силу сложившихся обстоятельств, не для коммерции, в последние 6 лет пришлось купить- продать несколько объектов недвижимости. Самая бесполезная, навязчивая и абсолютно ненужная структура - это «риелторы» и всевозможные агенства недвижимости, отвественности никакой, примитивный посредник и бла бла бла для отьема денег. Статья «специалиста» из этой серии. Продавцы и покупатели! Вся необходимая юридическая и правовая информация есть в открытом доступе интернета! Все необходимые договора вам составят в МФЦ в отдельном окошке, все оплаты производите только перечислением в ЛЮБОМ банке. Все давно безопасно и прозрачно. Не кормите халявщиков.

  • Анонимно
    5.07.2020 09:40

    Человек который не занимался бизнесом, рассказывает к чему готов покупатель.

    • Анонимно
      5.07.2020 11:25

      В силу сложившихся обстоятельств, не для коммерции, в последние 6 лет пришлось купить- продать несколько объектов недвижимости. Самая бесполезная, навязчивая и абсолютно ненужная структура - это «риелторы» и всевозможные агенства недвижимости, отвественности никакой, примитивный посредник и бла бла бла для отьема денег. Статья «специалиста» из этой серии. Продавцы и покупатели! Вся необходимая юридическая и правовая информация есть в открытом доступе интернета! Все необходимые договора вам составят в МФЦ в отдельном окошке, все оплаты производите только перечислением в ЛЮБОМ банке. Все давно безопасно и прозрачно. Не кормите халявщиков.

      • Анонимно
        5.07.2020 11:58

        Вроде статья не про риелторов совсем.

        • Анонимно
          5.07.2020 12:50

          В статье РИЕЛТОР - посредник пишет об очевидных вещах, комент о том, что его рассуждения реальным продавцам не нужны.

      • Анонимно
        5.07.2020 17:33

        Приветствую! Собираюсь продавать квартиру, и не хочу обращаться к риелторам... можете поэтапно прописать как продать квартиру, спасибо!

        • Анонимно
          5.07.2020 18:44

          1, подайте объявление на сайт продажи недвижимости
          2. Как найдете желающего купить, идите с ним в МФЦ.

          • Анонимно
            6.07.2020 07:52

            Дополню вас.
            Всегда будьте на телефоне, который указан в объявлении.
            Никогда не отказывайтесь, или старайтесь не отказываться, показать квартиру.
            Особенно в выходные дни.
            Зарубите себе: Продажа вашей квартиры - теперь ваша работа.
            И сделайте её хорошо.
            Итог не подведёт вас.
            В этой ситуации вы "работаете" на свою прибыль и доход.

      • Анонимно
        5.07.2020 19:13

        Абсолютно точно. Не ходите к риэлторам. МФЦ ПРОСТО И НАДЕЖНО.

      • Анонимно
        5.07.2020 22:01

        Никто вас насильно не заставляет обращаться к риэлторам, юристам и другим специалистам, если вы обладаете знаниями и навыками, которых достаточно для самостоятельного оформления сделок с недвижимостью (продажи, поиска объекта для покупки или оформления документов).
        Также не обращайтесь к маляру если сможете самостоятельно поклеить обои, зачем переплачивать, и к врачу - если можно сходить в аптеку и по совету фармацевта купить нужные лекарства. А нотариусы вообще ненужная прослойка - зачем им платить если можно сразу в МФЦ пойти. Такова ваша логика???

        • Анонимно
          5.07.2020 23:57

          Речь шла как я понял о другом. Врач, нотариус, маляр отвечает за результат и в случае чего отвечает финансово или даже уголовно. А риэлтор ни за что не отвечает. Если вас обманули то риэлтор как бы и не при чем

          • Анонимно
            7.07.2020 22:49

            Риэлтор - предприниматель либо юрлицо, наряду с другими субъектами гражданских правоотношений также несёт ответственность за качество оказанных им услуг. Главное, чтобы граждане при обращении в риэлторскую компанию заключили договор, в котором будут прописаны все условия сотрудничества, ответственность сторон и размер вознаграждения риэлтора.
            В этом случае клиент гарантирует зашиту своих интересов. А многие, после того как без договора кто-то им что-то пообещал, начинают требовать и потом ещё обвинять, что им некачественно оказали ту или иную услугу. Заключайте грамотный договор и будете довольны как риэлторской, так и любой другой оказанной вам услугой.
            Всем добра!

  • Анонимно
    5.07.2020 10:24

    рынок стрит фута рухнул в Казани.будущее за мировыми монстрами макдональдс и тд... они и к пандемии были готовы и санитарные условия заранее просчитаны и тд... это ж ж ж не просто так

    • Анонимно
      5.07.2020 15:51

      Ну да конечно. Самса #1 или перемячная на тукаевской. Очередь весь день. Кто умеет и любит готовить у тех все хорошо. Это конечно про стритфуд. Ресторанам гораздо сложнее.

      • Анонимно
        5.07.2020 16:51

        О ,знаменитая перемячная!В молодости там кушали.И сейчас ,если там бываю ,беру.Невзрачное заведение,но очень вкусно и всегда свежее,только из печки .

      • Анонимно
        5.07.2020 18:00

        15.51. ну если весь стритфуд Казани это самса 1 и перемясная на пл.Тукая то картина неполная как минимум...

        А в пекарнях что твориться !!! Там просто треш !!! Знакомые вложили деньги и теперь знают всё почему им не возвращают деньги.../инвестиции/

  • Анонимно
    5.07.2020 10:27

    Согласен, жду предложений хороших помещений с адекватной ценой. Искал, до 10 млн. Отдельный вход и первая линия. Ничего.

  • Анонимно
    5.07.2020 11:04

    Последняя фраза удручает, останешься без покупки и денег по суду(((

  • Анонимно
    5.07.2020 12:02

    В казане квартиры вообще по бешеной цене продают, ожиотаж такой что цены выше чем Подмосковье

    • Анонимно
      5.07.2020 13:08

      Как интересно: в казане ожиотаж...

      • Анонимно
        5.07.2020 15:37

        В казане ожиотаж продолжение: одна знакомая дамочка очень хвалилась, что в наличии у нее 7 квартир, и что в отличие от отельеров не платит налоги, к ним не приходит Патяшина и пожарные, гребут денежку словом .
        А не так давно, с грустью в голосе сообщила, что нафига эти 7 квартир, арендаторов нет, а счета за квартплату уже накапливаются....

        • Анонимно
          6.07.2020 00:00

          Вы у отельеров спросите, у них кроме коммуналки еще и зарплата персонала и налоги или аренда. Так что ваша знакомая все равно в шоколаде, даже если сдаст хотя бы одну квартиру, то коммуналку за все 7 уже оплатит

    • Анонимно
      5.07.2020 15:43

      А у меня в казане плов.

  • Анонимно
    5.07.2020 15:54

    Москвичам особо тяжело, многие все вспоминают почем скупали квадратные метры, лет 6-7 тому назад.

  • Анонимно
    5.07.2020 21:57

    Закрыл бизнес 7 сразу вложился в Москву и за 13 лет только в гору передам детям на память

  • Анонимно
    5.07.2020 22:34

    18.00 И почему же в пекарнях не возвращают деньги /инвестиции?

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль