В 2025 году застройщики в столице РТ сдали 602 тыс. «квадратов» многоквартирного жилья, в районах вокруг — почти 300 тысяч. Девелоперы активно осваивают пригороды: средняя цена квартир там на четверть ниже, чем в Казани, а минимум — 130–140 тыс. рублей за «квадрат». О том, какова реальная жизнь в пригороде, почему Лаишево и Зеленодольск — главные точки притяжения, как осваиваются бывшие поля и где растут «города за городом», — в нашем материале.
Реальная жизнь в пригороде: как обещанные «15 минут до Казани» превращаются в часы
Продолжительный отрезок своей жизни Лейсан прожила на съемной квартире на улице Даурской близ станции метро «Аметьево» в Казани. Когда появилась семья, супруги задумались о собственном жилье. Пять лет назад им по карману был вариант либо во вторичной старой хрущевке, либо новое жилье, но в пригороде. Выбор пал на недавно сданный ЖК «Счастливый» в Усадах Лаишевского района. Однокомнатная квартира в 26 кв. м в 2021 году обошлась семье в 3 млн рублей — конечно, с ипотекой под 9% годовых.
Родился ребенок — и с тех пор семья живет в Усадах. Преимущества жизни за городом, которые нравятся нашей героине: близость к Боровому Матюшино, куда семья регулярно выбирается на отдых и прогулки, и аэропорту, что значит безопасность и высокая транспортная доступность. От ее дома до города — всего 15 минут на машине. По крайней мере, так оно было бы, если бы не регулярные пробки на выезде из Усад.
«Ключищинская керамика»: архитектурный стиль загородной жизни
Свой дом — это качество на века и материалы, которые создают архитектуру с душой. Продукция «Ключищинской керамики» от татарстанского завода уже доказала свою состоятельность на объектах самого высокого уровня: от Деревни Универсиады до элитных ЖК.
Керамические блоки и облицовочный кирпич ценят за стиль, долговечность и безупречную экологичность. Широкий спектр оттенков позволяет создать свой идеальный дом, вся продукция полностью соответствует необходимым требованиям и нормам ГОСТа.
Стройте красиво и с умом вместе с «Ключищинской керамикой»!
Адрес: Верхнеуслонский район, с. Ключищи, ул. Заводская, 1
Телефон: +7 (843) 203-45-45
Электронная почта: info@kkmarket.ru
Уже больше полутора лет трассу, разделяющую поселок с микрорайоном Суварово, реконструируют: строят развязки и расширяют полосы. В перспективе появится удобная дорога, соединяющаяся с Матюшинским трактом. Но в моменте для местных жителей это пока шум, пыль от дорожных работ и пробки: 15 минут до Казани превращаются во все 40. Столько супруг Лейсан добирался до дома в пятницу вечером с работы в городе.
По вечерам в отдельные дни по Усадам проносится неизвестный неприятный запах. Местные жители гадают: это от близости то ли к птицефабрике, то ли к жиркомбинату. К экологии тут, признается Лейсан, есть вопросы: парков и прогулочных зон, кроме как между бетонных коробок в ЖК «Счастливый», нет. Они есть в новеньком ЖК «Южный парк» (там благоустроенные бульвары, фонтаны, зоны барбекю в каждом дворе), но туда сложно добраться из-за ремонта дороги. Сейчас все с нетерпением ждут появления надземных пешеходных переходов, которые вот-вот соединят разрозненные части Усад.
Еще один забавный казус — разделение границ муниципалитетов. Железнодорожная ветка аэроэкспресса делит территорию на два лагеря: одни прописаны в Казани и пользуются всеми благами столицы, другие живут в Лаишевском районе. Скажем, ЖК «Счастливый», соседний ЖК «Дом у сада» и «Южный парк» — это территориально Лаишевский район, но «Времена года» и «Станция Спортивная» — Приволжский район Казани. Как следствие, рассказывает Лейсан, чтобы записать ребенка к врачу, приходится буквально объезжать весь район: к окулисту отправляют в Песчаные Ковали, к хирургу — в Лаишево, на УЗИ — в Столбище, к педиатру за диагнозом — в Усады, хотя, казалось бы, ДРКБ же под боком… Несмотря на эту систему, исключения все же есть: рожать из Лаишевского района везут в именно казанские больницы, поскольку в Лаишево в 2023-м закрыли роддом. Порой доходит до смешного: доставку из «Золотого яблока» Лейсан заказывает на подругу в ЖК «Станции Спортивная», т. к. ее адрес просто не отображается в приложении. Вот вам и 15 минут до города! Впрочем, не сравнить с Куюками, где дорожное стояние растягивается на часы.
Жизнь в пригороде немыслима без личного автомобиля. Общественный транспорт есть, но, как правило, это старенькие муниципальные пазики — наша героиня не помнит, чтобы кто-то из ее знакомых вообще пользовался ими. Без личного транспорта невозможно строить какие-то планы — машина связывает тебя с городом. Авто нужно, чтобы отвезти детей в детский сад или школу. Хотя с последним, признается собеседница, все в порядке — социальной инфраструктуры в Усадах достаточно, считает она.
«Дома у сада» — место, где мечта о квартире становится реальностью
Современный жилой квартал от Ак Барс Дом, где уже кипит жизнь. Квартиры от 5,9 млн рублей. Новая очередь продолжает концепцию комфортной городской среды рядом с природой:
- есть все для жизни: магазины и пекарни, медцентры и аптеки, салоны красоты и спортивные клубы;
- детский сад «Айтишка» и 2 многопрофильных лицея;
- остановки общественного транспорта рядом с домом и ж/д станция;
- строится дополнительная транспортная развязка.
«Дома у сада» — одна из самых перспективных локаций рядом с Казанью для жизни и инвестиций. Район активно развивается, и стоимость жилья здесь будет только расти.
Специализированный застройщик «Новые Усады». Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф.
Несмотря на эти блага, наша героиня прямо сейчас мечтает переехать, но не в город! «Возвращаться [в Казань] не думаем. Наоборот, мы хотим сейчас расширяться. Смотрим на квартиры здесь, но чтобы была уже побольше», — говорит Лейсан. Получается пока не очень успешно. Цены на жилье в пригороде по мере освоения территории резко подскочили: за 3 млн рублей в том же ЖК «Счастливый» спустя пять лет уже ничего не купить. Ценник на евроодвушку — от 8 млн и выше, классическая двушка с хорошим ремонтом начинается от 12 млн рублей, почти как и дом, но и там свои сложности.
По данным минстроя РТ, на районы вокруг Казани приходится 292 тыс. кв. м жилья. Т. е. доля загородных жилых комплексов — 32%
Треть жилья Казанской агломерации приходится на районы вокруг столицы
В прошлом году в РТ введено 3,5 млн кв. м жилья, говорил глава ведомства Марат Айзатуллин. На долю многоквартирных домов приходится всего 1,114 млн «квадратов», остальное — ИЖС. В Казани общий объем ввода — 1,3 млн кв. м, сообщал ранее начальник управления градостроительных разрешений исполкома Марсель Абдулхаков. Из них доля МКД — 602 тыс. кв. метров. По данным минстроя республики, на районы вокруг Казани приходится 292 тыс. кв. метров. Т. е. доля загородных жилых комплексов — 32%. А в целом Казанская агломерация по итогам 2025-го дала 80% плана по жилью в многоквартирных домах.
В каких районах идет многоквартирная застройка на бывших колхозных полях и сколько сдали в 2025 году?
- Лаишевский район — 135 тыс. кв. м;
- Пестречинский район — 73,6 тыс. кв. м;
- Зеленодольский район — 53,4 тыс. кв. м;
- Высокогорский район — 30 тыс. кв. метров.
В Верхнем Услоне, судя по ответу минстроя РТ на запрос «БИЗНЕС Online», дома не сдавались — наверстают в этом году. Где и сколько планировали ввести жилья вокруг Казани в 2026-м?
- Лаишевский район — 91,4 тыс. кв. м;
- Зеленодольский район — 78,1 тыс. кв. м;
- Пестречинский район — 71 тыс. кв. м;
- Высокогорский район — 32,5 тыс. кв. м;
- Верхнеуслонский район — 13,7 тыс. кв. метров.
Однако эти показатели уже меняются. Например, в Зеленодольском районе, как сообщили изданию в пресс-службе района, за пять месяцев уже сдали 98 тыс. кв. метров.
Рассмотрим более подробно районы и цены.
Главный фактор бегства в пригород — цена: на четверть ниже, чем в Казани
Почему процветает загородная стройка? Главный фактор — стоимость жилья, как это видно на примере семьи Лейсан. Квартиры элементарно дешевле, чем в Казани. При этом застройщики пригородных ЖК часто называют свои локации казанскими — столица-то близко! Часто бывает так, что жители отдаленных уголков столицы едут до центра на автобусе дольше, чем те, кто прикупил квартирку за городом и передвигается на авто.
В Казани, по данным «Дом.РФ», средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках на основе реальных сделок — примерно 247 тыс. рублей, в районных жилых комплексах — 184 тыс. рублей. Это на 25% меньше, чем в столице РТ.
В пригороде жилье в любом случае будет чуть доступнее. Не всегда клиенты выбирают только из-за денег, но такой фактор также имеет место. Есть 7 миллионов на студию в городе, есть 7 миллионов на однушку или евродвушку в пригороде — что вы выберете?
«Порядок цен сильно отличается. Это как раз и является главным драйвером продаж в пригородных территориях, потому что в новой квартире хочется жить всем, — отмечает коммерческий директор компании „Альтера“ Александр Столяров. — В Казани за такую же стоимость они бы получили доступ только ко вторичке, возможно, еще и меньшей площади. Да, вероятно, в лучшей транспортной доступности, но не в лучшем месте с точки зрения качества и сценария жизни, которой они бы хотели для себя».
Программа поддержки «Нашим людям»: квартиры в ЖК «Станция Спортивная» от 130 тысяч рублей за м²
Компания #СУВАРСТРОИТ создает решения для тех, кто ежедневно посвящает себя важным и значимым задачам. Мы понимаем, что профессионалы, работающие в ключевых сферах образования, здравоохранения и безопасности, заслуживают особого отношения, комфорта и уверенности в вопросах собственного жилья.
Именно поэтому мы подготовили уникальную программу «#Суварстроит — Нашим людям»*.
Теперь квартиру в ЖК «Станция Спортивная» можно приобрести на специальных условиях — от 130 000 ₽ за м². Специальная цена от 130 тыс. рублей за квадратный метр делает предложение в ЖК «Станция Спортивная» одним из наиболее доступных на рынке новостроек Казани.
Предложение действует для сотрудников:
- образовательных учреждений;
- медицинских учреждений;
- военных структур и участников СВО;
- МЧС;
- правоохранительных органов.
Остались вопросы? Звоните по телефону 8 (843) 207‑18‑93, чтобы получить консультацию и узнать все подробности!
Срок действия предложения до 31.07.2026
Взглянем на карту цен во районам вокруг столицы агломерации. Самые дешевые предложения — в Пестречинском районе: жилье в тех же Куюках на 48% дешевле чем в Казани, от 130-140 тысяч рублей за «квадрат». Примерно такой же минимум — в некоторых жилых комплексах «Лаишевского узла»: например, «Станция Спортивная». Или в Верхнеуслонском ЖК на ул. Чехова. В остальных локациях ценник выше.
Самый дорогой вариант — опять-таки в «Лаишевском узле», который включает в себя территории Приволжского района Казани и Лаишевского района. Например, в Усадах в ЖК «Дома у сада» — от 215 тыс. до 280 тыс. рублей, «Новый свет» — от 155 тыс. до 203 тыс. рублей. В строящемся «Матюшино парке» — от 152 тыс. до 201 тыс. рублей за «квадрат».
«Новый свет» — лучший малоэтажный проект в Казани! *
Урбан-виллы с патио и террасами от 6,7 млн. рублей в проекте от Ак Барс Дом
Здесь продумано всё, чтобы вы могли наслаждаться каждым днем. Первые дома уже введены, жители начали заселяться.
- Низкая плотность застройки — много пространства и солнечного света;
- Закрытые зеленые дворы и тишина для жителей;
- Приватные прогулочные зоны, большой семейный парк с барбекю и пешеходный бульвар;
- Современные системы безопасности;
- Стильные входные группы;
- Планировки для любых жизненных сценариев;
- Есть квартиры с готовым ремонтом и сантехникой.
От Нового света застройщик предусмотрел автобусные рейсы до метро «Проспект Победы», а также школьные автобусы до новых лицеев в с. Усады.
ЖК «Новый свет» (ООО «СЗ «Близкий»). Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
Довольно пестро выглядит Зеленодольский район: чем ближе к Казани — тем дороже. В осиновском ЖК «Радужный-2», что ближе всех остальных к границе Казани, продают квартиры по 180-220 тыс. рублей за квадрат. Средняя цена в ЖК «Васильевский остров» у трассы на Казань — 182 тыс. рублей. В ЖК «Форест» в Октябрьском просят от 156 тыс. до 173 тыс. рублей за кв. м. В самом Зеленодольске большинство проектов на уровне 150 тысяч: «Акварели», «Иволга», «Зеленая Долина», дороже разве башня «Хвойного».
Аренда в новых пригородных домах будет примерно сопоставима либо даже дороже, чем казанской «вторичке».
Снять «однушку» с хорошим ремонтом в Советском районе, если верить сайту бесплатных объявлений, можно минимум за 25-30 тыс. рублей (без учета комиссий, залогов и счетчиков). За эти же деньги сдаются однушки в ЖК «Счастливый» или студии в ЖК «Южный парк». Но ремонт там будет посвежее. Та же картина по сданным новостройкам Зеленодольского направления.
«Почему дороже? Потому что люди готовы арендовать красивое, где все новое, — отмечает Столяров. — А новые комплексы, даже в пригороде, в большинстве своем очень хорошо обустроены».
В Высокогорском районе отметим ЖК «Атмосфера» у границы с Казанью и Царево Village близ Высокой горы — здесь средняя цена также на уровне 150-160 тыс. рублей.
«Лаишевский узел»
Итак, наибольший объем вводимого многоквартирного жилья в пригороде Казани дает пока Лаишевский район. Ему на пятки наступает «Большой Зеленодольск». Почему так происходит? Основной фактор — транспортная доступность. Застройка по направлению движения основных транспортных потоков — самый логичный сценарий. Неслучайно в рекламных буклетах подчеркивается «время до центра». Аналогично «Лаишевскому узлу» по дороге в аэропорт застраивается сегодня пригород Санкт-Петербурга. Москва активно обрастает высотками вдоль своей главной магистрали — МКАДа. Для Казани точкой притяжения новостроек выступает М7 и вылетные магистрали.
«Васильевский остров»: город-курорт с собственным озером
В 30 минутах от Казани ГК ТОЧНО возводит город-курорт «Васильевский остров». Проект станет драйвером развития «Большого Зеленодольска» и Казанской агломерации и уже признан лучшим ЖК комфорт-класса в Приволжье. На территории — 64 дома, школа, два сада, поликлиника, фитнес, термальный комплекс, коммерция и озеро с набережной, пляжем и катком зимой.
Стройка идет с опережением: первые дома сдадут в 2027 году. В квартирографии — студии, семейные резиденции с террасами, планировки евроформата с мастер‑спальнями и гардеробными. Цена — от 150 тыс. руб./м².
Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф.
Адрес: Зеленодольский р-н, п. Васильево, 8 стр
Офис: г. Казань, ул. Шаляпина, 32
Телефон: +7 (800-55) 1-38-16
Власти в РТ, в общем-то, сейчас не приветствуют многоэтажную застройку пригородов. В частности, директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев заявлял, что он не сторонник многоэтажного жилищного строительства — и особенно на периферии города. Планы девелоперов корректируют путем ограничения на выдачу разрешений на строительство. В 2023 году руководство республики наложило вето на запуск строительства новых ЖК в пригороде. Логика была и остается простой — инфраструктура должна поспевать за динамично развивающей жилищной застройкой. Это в первую очередь касается дорог: по оценкам Института пространственного планирования РТ, в Казань из районов и так ежедневно едут почти 90 тыс. человек. Чтобы снизить маятниковую миграцию, надо строить и производства, склады, прочие места приложения труда — это задача бизнеса. Кроме того, параллельно с жильем нужны школы, детсады, лечебные учреждения. Все это нужно, чтобы не было повторения условных вторых Куюков, ставших памятником градостроительной безграмотности.
В сопредельных муниципалитетах идет активная стройка. Раис Татарстана несколько раз в достаточно жесткой форме требовал соблюдать вопрос социальной, дорожно-транспортной инфраструктуры. К сожалению, этого не сделали.
Несколько лет назад Оренбургский тракт — главная трасса, связывающая Лаишевское направление и Казань — стал испытывать затруднения. Появились пробки, вызванные чрезмерной застройкой вдоль трассы ИЖС и МКД. Это вынудило руководство республики все взять под ручное управление, власти перестали выдавать разрешения на строительство. Хотя исключения были: ПИКу, например, согласовали стройку «Матюшино парк».
Так или иначе, по словам собеседников, ограничения и более строгий подход к выдаче РНС в последние годы слегка замедлили развитие пригородной многоквартирной застройки. «Сегодня в градостроительной политике Республики Татарстан декларируется курс на интенсивный, а не экстенсивный путь развития, — пояснили „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе минстроя РТ. — Перед отраслью стоит важная задача в поиске и реализации нераскрытого потенциала в границах населенных пунктов. Такой подход необходим для предотвращения расползания городов, который повлечет за собой колоссальную, зачастую неоправданную нагрузку на транспортный каркас, инженерную и социальную инфраструктуру».
Власти хотят, чтобы сохранялась транспортная доступность на Оренбургском тракте. Пока ее не усовершенствуют, пока развязки новые не появятся — так оно все и будет. Это логично.
Как только разгрузят транспортные коридоры Лаишевского направления — туда вновь начнут заходить с многоквартирными ЖК, прогнозируют эксперты. Первая ласточка уже есть: на прошлой неделе стало известно о намерении московской Level Group застроить район «Березовой Рощи». Речь идет, скорее всего, о проекте «Каенлы» на территории в 80 га между СТ «Березовая роща», сельскими угодьями, улицами Рауиса Гареева и Братьев Батталовых — там можно построить почти 200 тыс. кв. метров жилья.
Серьезные надежды возлагаются на дублер Оренбургского тракта, стройка которого по планам должна завершиться к концу этого года. Ожидается, что это разгрузит основную трассу (по аналогии с Вознесенским трактом, который позволил вздохнуть Мамадышскому тракту), а расширение транспортного коридора в районе Усад, появление новых развязок придаст новый импульс жилищному строительству здесь. Свободных и неосвоенных участков в этой локации еще предостаточно.
В планах также — запуск новых шаттлов из казанского аэропорта в город (взамен скандальным «пазикам»), которые возьмут часть потока общественного сообщения на себя.
Кроме того, неплохой вариант — железная дорога. «В „Южном парке“ очень спасает аэроэкспресс. За счет него нагрузка и интерес к этому проекту в 2022 году заметно подрос и продолжает расти», — говорит Абдулхаев. Как отмечает Столяров, однажды замеривший время до центра на электричке, от «Южного парка» до центра Казани — не более 22 минут. По словам гендиректора пригородной пассажирской компании «Содружество» Азата Ахметшина, после того, как под новые ЖК ввели две новых станции, суточный пассажиропоток с 1,2 тыс. вырос до 1,8 тыс. человек. «Если говорить конкретно про „Южный Парк“, на момент открытия, в январе 2023 года, здесь совершали посадку и высадку порядка 90 человек в сутки, к июню 2026 года эта цифра выросла более чем в четыре раза», — отмечают в «Содружестве».
Развитие железнодорожного пригородного сообщения — один из приоритетов минтранса РТ. Неслучайно прямо сейчас министерство разрабатывает проект по обустройству на пригородных станциях перехватывающих парковок. Задумка ясна: чтобы разгрузить город от машин, автомобилистам из пригородов будет предложено пересаживаться на электрички примерно так, как это уже много лет делают жители расползающейся во все стороны Москвы. Но Казань не Москва — как это будет выглядеть и будет ли востребовано, непонятно.
Из ЖК «Радужный» сейчас можно за 17 минут доехать до центра Казани. Причем общественный транспорт регулярно ходит. Республика вложилась в инфраструктуру — не только в школы, но и дороги, и сети, что являются базой для любого развития
«Большой Зеленодольск»
Вторая точка роста — «Большой Зеленодольск». Федеральная трасса вместе с Горьковским шоссе магнитом притягивает новые ЖК. «Достояние», «Радужный», «Аура» в Осиново; «Тура Nova» в Новой Туре, «Васильевский остров» у Васильевского поворота — яркие тому примеры.
«Там много жилых комплексов, часть из них уже завершены. В Осиново есть школы, свой ТЦ, появляются очень хорошие дворы, — отмечает Столяров. — Да, там в одно время были сложности с Горьковским шоссе. Но сейчас же это шикарная дорога. Из ЖК „Радужный“ сейчас можно за 17 минут доехать до центра Казани. А раньше ты бы ехал час. Все очень быстро стало. Причем там регулярно общественный транспорт ходит. Республика очень классно вложилась в инфраструктуру — не только в школы, но и дороги, и сети, что являются базой для любого развития».
По словам собеседников, как только удалось пробить пробку в Залесном, сделав развязки, убрав светофоры, Горьковское шоссе заиграло новыми красками. Сегодня там практически нет пробок, добраться от границы Зеленодольска до Казанского Кремля можно за 45 минут. Благодаря транспортной доступности к этому направлению стали проявлять интерес новые игроки. Наиболее яркие из них — ФСК с «ФоРестом» и ГК «Точно» с «Васильевским островом». Последний так и вовсе строится в чистом поле — там даже сетей не было, — и находится примерно в середине проекта «Большой Зеленодольск».
«Мы действительно строим далековато от точек подключения к сетям», — согласен Игошин. Электрику к «Васильевскому острову» тянут за 15-20 км, водоснабжение — за 5-6 км, газ — из поселка Васильево… «Но когда мы подтянем все сети, проще будет подключаться и другим девелоперам. То есть это своего рода инвестиции в будущее данной территории. Мы осознанно взяли на себя эти обязательства», — отмечает коммерческий директор ГК «Точно» в РТ.
Наш земельный участок — первый, где стройка находится между двумя городами и выступает неким связующим центром, новой точкой притяжения «Большого Зеленодольска».
Вопрос об инженерных сетях в этом направлении поднимается не просто так. Как отметил один из собеседников на вопрос о том, почему не столь активно застраивается, скажем, вкусный участок вдоль Волги (кроме ЖК «Ричмонд» ничего и не вспоминается), сослался на слабые сети. Не зря жители Аракчино регулярно жалуются на аварийные отключения воды. В целом, вопрос с сетями решаемый — были бы деньги. Например, к 700 гектарам «Экорайона» на месте бывших артиллерийских складов в Казани тянут отдельные линии почти за 3,5 млрд рублей.
«Перспективность этого направления обоснована завершенной масштабной подготовкой инженерной инфраструктуры: для данной территории уже реализован ввод магистральных сетей водоснабжения, канализации и газораспределения», — объясняют в минстрое РТ возможности развития «Большого Зеленодольска».
Высокогорское направление насыщено жилыми комплексами, но есть вопросы к транспортной доступности (на заднем плане — ЖК «Атмосфера»)
Высокая гора с Пестрецами достигли потолка, а Верхний Услон еще даже не раскрылся
Высокогорское направление также насыщено жилыми комплексами. Бум строительства МКД вкупе со спросом покупателей лет 10-15 назад породили Царево Vilage, «Белая Аллея», «Прованс», не считая целого ряда «одиночных» многоэтажек; продолжается строительство ЖК «Атмосфера». Но есть вопросы к транспортной доступности: она теперь тут хуже, чем направлениях на Лаишево или Зеленодольск.
Потоки транспорта на Высокую Гору идут через улицу Мира в Дербышках — это две полосы, и мощностей этой дороги не хватает. Мамадышский тракт перегружен, появившийся платный Вознесенский тракт не вдохновляет покупателя своей платностью.
Заходить с новыми проектами в узкие места девелоперам не очень неинтересно, от чего сегодня и наблюдается спад многоквартирного строительства. Пока не расширят дорогу, новых крупных ЖК там вряд ли предвидится — минстрой вряд ли даст разрешение с учетом мастер-плана Казанской агломерации. Примерно такое же положение дел — и в Пестречинском районе, прославившемся «куюкинским затыком»: крупных проектов МКД здесь не просматривается.
Самое нераскрытое на данный момент пригородное направление для развития МКД — Верхнеуслонское. Туда долго добираться — приходится ехать или через Займищенский мост, или по мосту через Волгу на платной трассе М12. Был бы прямой мост из Портовой — район сразу бы заиграл другими красками: высокий берег Волги, панорамы Казани, свежий воздух — все есть для развития премиальных ЖК. Но и сейчас тут строятся жилые комплексы, в том числе для тех, кто готов работать и жить в замечательном с точки зрения экологии месте. Застройщики подкупают покупателей или привлекательной ценой при хорошей инфраструктуре, или уникальностью предложения. Назовем ЖК на ул. Чехова в Верхнем Услоне, «Дольче Вита» в Лесных Морквашах или «Квартал Ю» в Иннополисе.
Почему застройщикам интересны пригороды
Причины освоения пригородных пространств понятны. Во-первых, ряд девелоперов — тот же «Ак Барс Дом» или #Суварстроит — владеют обширными территориями исторически, со времен «большой приватизации» после распада СССР, когда был взят курс на разгосударствление и частную собственность.
По словам коммерческого директора #Суварстроит, одной из причин, почему компания развивает микрорайон «Суварово» — наличие готовых земель в портфеле компании. «У нас большинство земельных участков расположено как раз в направлении Приволжского района, РКБ, „Лемана ПРО“, Усад. Грех не распаковать эти участки. Мы понимали, что город будет развиваться дальше. Оренбургский тракт — это межрегиональный и даже международный транспортный узел. Имея здесь земельный банк, мы понимали, что все это будет востребовано, — говорит Абдулхаев. — Строили высококлассное жилье: из качественных материалов и с правильным подходом. Спустя 11 лет наши проекты бизнес и комфорт-класса отвечает большинству требованиям жителей, желающих жить в хороших условиях, но не могущих себе это позволить в черте города».
Крупные массивы земли есть и у других землевладельцев, например, «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова охотно делится с федеральными застройщиками, которых эти площадки привлекают относительно доступной по сравнению с Казанью ценой. При покупке небольших участков в Казани клочок земли под пару-тройку высоток уходит за миллиард, а с учетом банковских процентов цена улетает в космос. Каждый новый проектируемый ЖК — баланс между спросом и предложением, так что экономия на цене земли позволяет поставить привлекательный ценник.
Кроме того, загородные земли — это пустые пространства, где дешевле строить и можно широко развернуться. В городе все застроено, крупные проекты не реализуешь. А при комплексном подходе есть шанс реализовать за городом сценарий городской жизни. Современные проектируемые ЖК в Казанской агломерации — не бетонные коробки в чистом поле. В условиях повышенной конкуренции каждый застройщик стремится к созданию максимальных удобств: рядом с домами создаются бульвары, фонтаны, прогулочные зоны, запускаются остановки общественного транспорта, строятся надземные переходы над трассами, и даже торговые центры — почти автономные «города в пригороде». К жилой и социальной инфраструктуре подтягивается коммерческая, обеспечивающая жителей рабочими местами. Задача — создать условия, при которых жители ЖК даже и не имели бы частой необходимости выезда в город, чтобы все (и работа, и дом) были в шаговой доступности.
«Усады — это вообще одно из самых обеспеченных рабочими местами направлений. В сторону аэропорта если посмотреть — там много площадок для работы. Да, нужна машина [для жизни в пригороде]. Но возможно, и в Казань не надо будет ездить. Почему-то мы все смотрим на сценарий, когда все жители в Казани работают. Нет — в агломерацию очень часто едут „удаленщики“, которые только расцвели в пандемию. Им Казань вообще не нужна. Вся необходимая для них социальная инфраструктура есть рядом», — обращает внимание Столяров.
Во-первых, это молодые семьи с детьми. Стоимость жилья в МКД в Казанской агломерации позволяет (пока еще) пользоваться семейной ипотекой. Для многих это первое жилье. «Агломерация — это возможность точки входа сегодня в реализацию мечты о первой недвижимости», — говорит Столяров.
Во-вторых, это студенты, которые приезжают в Казань на учебу, но родителям которых не по карману покупка жилья в городе.
В-третьих, это «удаленщики» или те, для которых частое пребывание и работа в Казани — не такая уж и необходимость. Скажем, даже среди друзей и знакомых вашего покорного слуги, многие сотрудники ICL предпочитают жить поближе к работе — то есть, в пригороде.
В-четвертых, это переселенцы из других регионов. Как отмечает коммерческий директор ГК «Точно» в РТ, 80% покупателей жилья в «Васильевском острове», например — жители Татарстана, 20% — с иных регионов страны. Среди 80% татарстанцев половина — казанцы, остальные — жители Зеленодольска, Васильево, Челнов, Альметьевска и Нижнекамска.
За инфраструктуру отвечают местные власти — так что школы и детсады строятся за счет бюджета, это слишком дорого для девелоперов с учетом относительно низкой цены «квадрата» в пригороде. Поэтому при выборе жилого комплекса надо смотреть, а есть ли там уже все необходимое. Чаще всего ведь сначала появляется жилье — а потом уже школы и садики.
Прогнозы: ставки надо делать не столько на пригороды, сколько на «Восточную дугу»
Перейдем к прогнозам. Следуя правилу интенсивного развития и мастер-плану Казанской агломерации, развитие застройки просматривается в нескольких территориальных массивах.
Во-первых, это участок «Лаишевского узла» — самый лакомый кусочек в пригороде. У Лаишевского направления высокий градостроительный потенциал за счет близости к городу, наличия транспортной инфраструктуры и близости к международному аэропорту. «Однако главным ограничивающим фактором для данного участка также является пропускная способность транспортной инфраструктуры», — подчеркивают в минстрое.
Второе перспективное направление — «Большой Зеленодольск»: это тоже продиктовано дорожно-транспортной и коммунальной инфраструктурой. Расширение Горьковского шоссе и далекие пока планы его дублера, уже появившаяся объездная трасса Ш1 возле Новой Туры и пустые земли вокруг просто напрашиваются под такое строительство. Часть земель между Казанью и Зеленодольском принадлежит крупным землевладельцам — например, «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова, ASG Алексея Семина или «ТСИ», которую связывают с семьей Марата Хуснуллина.
Главное для этих двух направлений — решения по минимизации маятниковой миграции: что в Лаишевском узле, что в «Большом Зеленодольске» есть потенциальные проекты с рабочими местами, чтобы не было соблазнов регулярно кататься в Казань.
Но есть также и внутриказанские просторы — это «Восточная дуга», крупный территориальный резерв в границах самой Казани между поселками Вознесенское, Салмачи и трассой М7. Первые проекты тут уже озвучены — например, тот же ЖК «Кадерле» от «Точно», но горизонт их реализации — десятилетия вперед. «Дальнейшее освоение этой территории требует масштабного развития инженерной и транспортной инфраструктуры и тщательного расчета технико-экономических показателей под пиковые нагрузки на дорогах и обязательной увязки объемов строительства к развитию инфраструктуры», — отмечают в минстрое. Освоению «Восточной дуги» мешает и платный статус Вознесенского тракта, который сохранится до 2048 года, и отсутствие сопутствующих путей сообщения. Большие надежды возлагаются на 29-й проезд, проектирование 34 км которого продолжается в недрах Института пространственного развития.