Общество 
22.11.2014

Человек купил землю, а строить нельзя – остается сажать картошку!

Как приобрести участок и не остаться в дураках

Что нужно знать при покупке земли? Как не допустить ошибок при выборе земельного участка? Член комиссии по землепользованию и застройке при руководителе исполнительного комитета Казани Ренат Мустафин отмечает, что в большинстве случаев люди, покупая земельные участки, не обращают внимание на правила землепользования и застройки Казани, что может обернуться невозможностью строительства того объекта, который предполагалось возвести изначально. В своей статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», Мустафин рассказывает, на какие еще нюансы следует обратить внимание и как не купить кота в мешке.


ЧТО ТАКОЕ ЗОНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА?

В комиссии по землепользованию и застройке Казани ежемесячно рассматривается огромное количество вопросов перезонирования участков, предоставления условно разрешенных видов использования. Зачастую предприниматель, купивший или арендовавший участок с целью строительства предприятия, склада и т.д., вынужден выплачивать налоги, но при этом использовать данную землю он не может. Для большинства людей словосочетание «территориальные зоны и градостроительные регламенты» ни о чем не говорят до того момента, пока купленный ими земельный участок не окажется в зоне, где невозможно строительство того, что было задумано. Чтобы избежать таких неприятностей, а порой и неразрешимых проблем, необходимо понять, что это такое — «территориальные зоны и градостроительные регламенты».

Территория Казани, согласно документу «Правила землепользования и застройки» (в редакции решения КГД №13-30 от 24.01.2014), разделена на территориальные зоны, это закреплено на карте территориальных зон градостроительных регламентов. Зоны на карте обозначены буквенными и цифровыми обозначениями (например Ж1, Ж2, Д1, Д2, КС, Р1), для каждой зоны прописаны виды разрешенного использования недвижимости, предельные значения параметров земельных участков и разрешенного строительства. Проще говоря, прописано, что можно строить и каких размеров. Правила обязательны для всех.

ЗЕМЛЮ КУПИЛ, А ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЕЮ НЕ МОЖЕШЬ

На практике же мы имеем следующее. Приобретается земельный участок с желанием построить индивидуальный жилой дом, только после этого начинается анализ территории. Хорошо, если этот участок уже в существующей застройке и более-менее понятны характеристики участка. Хороший вариант, если участок окажется в зоне Ж1 или Ж2. Однако чаще всего происходит наоборот — люди покупают земельный участок, который находится в зоне, не предназначенной для жилищного строительства. Безусловно, правилами землепользования и застройки предусмотрены процедуры внесения изменений в карту зон, но это очень долгая процедура (8 - 12 месяцев), которая требует проведения публичных слушаний и решения городской думы. Это оправдано в тех случаях, когда разговор идет о больших территориях, в которых можно вести строительство большого количества индивидуальных домов или многоэтажного строительства.

Реальный случай из жизни. Успешно развивающаяся компания купила земельный участок рядом со своей базой с планами развития своего производства. Земля по документам «для сельскохозяйственного использования», но продавец земли убедил покупателей, что можно спокойно перевести земельный участок в категорию земли, где возможно строительство складов и других производственных помещений. Сделка была совершена, получено свидетельство о госрегистрации. Проблемы появляются, когда начинается проектирование объектов, их согласование в УАиГ, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство. Даже проведенный предварительный анализ земельного участка показал невозможность строительства на данном участке объектов, которые хочет собственник. Оказалось, что земельный участок находится на охранной зоне магистрального этиленпровода, в котором строительство невозможно, по земельному участку проходят красные линии запланированной дороги! В итоге градостроительный анализ показал, что на этот участок невозможно получить ГПЗУ, который является одним из основных документов для получения разрешения на строительство. Провести процедуру перевода земельного участка в другую зону также невозможно в связи с тем, что участок попадает в охранную зону этиленпровода. Что же может сделать собственник? В данном случае ничего, разве что посадить картошку!

НА ЧТО НЕОБХОДИМО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Для того чтобы избежать подобных ситуаций, когда купленный вами земельный участок окажется в зоне, в которой невозможно построить тот объект, который вы хотели, необходимо сделать анализ участка. Для этого нужно взять копию кадастрового паспорта, в котором прописан кадастровый номер данного участка. Затем следует определить по кадастровой карте, где находится этот участок, и совместить эту карту с картой градостроительных зон. Посмотрите, какие виды разрешенного использования для этого участка. Если в разрешенных видах строительства для градостроительной зоны не прописаны здания, которые вы хотите построить, вы не получите разрешение на строительство.

Кроме того, необходимо обратить внимание на генплан города (может быть, через 5 - 10 лет на месте вашего участка запланировано строительство дороги или многоэтажное жилье). Посмотрите, какие инженерные сети проложены рядом с участком (газ, вода, канализация, электричество), запланировано ли строительство дорог. И нет ли санитарно-защитных зон от предприятий или магистральных инженерных коммуникаций.

Ренат Мустафин

Справка

Ренат Марсович Мустафин — эксперт в области градостроительства. Родился 1 мая 1960 года.

Образование: Казанский инженерно-строительный институт (специализация «архитектор»).

2007 - 2008 — начальник отдела развития строительства управления архитектуры Казани.

2009 - 2014 — первый заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (21) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    22.11.2014 10:12

    Очень дельно, просто и понятно изложено, то до чего некоторые застройщики никак не могут дойти своим умом. Ренат Марсович, УСПЕХОВ И УДАЧИ!

  • Анонимно
    22.11.2014 10:53

    Можно вагончики поставить и жить

  • Анонимно
    22.11.2014 10:56

    напридумывали правил и завалили всех бумагами - шелестит, но не работает.

    • Анонимно
      23.11.2014 09:42

      Только новый мэр сможет поменять их команду или решение РНМ

  • Анонимно
    22.11.2014 11:10

    Ясная голова, сразу видно! Молодец!!! Спасибо.

  • Анонимно
    22.11.2014 11:11

    а где можно увидеть карту по зонам использования земли? Вот взять к примеру поселок Султанай. На карте Росреестра он относится к землям под ИЖС, а по плану города СХ.

  • Анонимно
    22.11.2014 16:14

    Перед покупкой земли надо дважды проверить её, а уже потом покупать, незачем пороть горячку.

  • Анонимно
    22.11.2014 16:59

    да знаем как своим землю переводят а обычным людям не пробиться.

    • Анонимно
      23.11.2014 20:42

      Это точно. Пример озера Харовое тому подтверждение. Кому и года не хватит для перезонирования, а кто-то даже и не замечает никаких проблем с этим.

  • Анонимно
    22.11.2014 22:23

    про "взять да и посмотреть генплан города" он лукавит. не дадут его вам посмотреть.

    • Анонимно
      23.11.2014 20:41

      Все лежит в открытом доступе на сайте УАИГ. Никакого лукавства здесь нет. Сами смотрим там.

      • Анонимно
        26.11.2014 18:13

        если вас не затруднит, дайте, пожалуйста, ссылку на генплан на сайте uag.kzn.ru.

  • Анонимно
    22.11.2014 22:45

    О да! Проще пареной репы вопрос))))Кадастровую карту наложить на градостроительную и сверить с генпланом...

  • Анонимно
    24.11.2014 07:46

    все это явно не для обычного гражданина, решившего сменить квартиру на дом..

    • Анонимно
      24.11.2014 10:37

      Обычному гражданину то же неплохо бы перед покупкой земли поинтересоваться в какой зоне находится земельный участок, нет ли защитных зон от сетей. Очень много случаев когда люди не могут использовать земельные участки, а налоги все приходят и приходят

  • Анонимно
    16.06.2017 23:59

    Купили с мужем участок, по документам Земли населенных пунктов для Ижс, оказался в производственной зоне, спрашивается, на каком основании он тогда Ижс, если дом жилой строить нельзя, вот три года не можем добиться ничего.

    • Анонимно
      28.11.2017 19:20

      Дак обратно верните продавцу и заберите свои деньги! Зачем вам нужен такой проблемный участок?!

    • Анонимно
      22.12.2017 20:52

      как продвигается решение вашего вопроса? у нас подобная ситауция, только не производственная зона, а санитарная...

  • Анонимно
    26.10.2017 21:55

    на улице Клубная 18 земля используется не по целевому назначению, а управление Росреестра по РТ не привлекает собственников участка к ответственности. Почему так? Ведь согласно данным ИК МО г.Казани участок по адресу ул.Клубная,18 имеет целевое назначение: "коммунально-складская зона" с запретом размещения предприятий ниже 5 класса", а по этому адресу размещены предприятия от 1 по 4 классы опасности. Т.е. некоторым можно, а другим нельзя?

  • Анонимно
    19.11.2018 17:33

    Что делать я тоже приобрела участок зоны ж3 обещают перезонирлвать в зону ж2 незнаю строить или ждать люди многие построили свои дома

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль