Арбитраж 
22.01.2015

Желающих приобрести Q-Park не нашлось

Второй по величине складской комплекс Татарстана выставляют на повторные торги

Как стало известно «БИЗНЕС Online», торги по продаже складского комплекса Q-Park в рамках конкурсного производства его оператора ЗАО «Логистика» закончились полной неудачей — на них не было подано ни одной заявки. Теперь детищу ирландского миллиардера Шона Куина предстоит новый аукцион на повышение при том, что начальная цена снизится на 10% — с 2,5 до 2,3 млрд. рублей. Если не сработает и он, логопарк ждет публичное предложение на понижение. Эксперты высказывают мнение, что с учетом кризиса объект может стоять непроданным ближайшие пару лет.

НЕ БЫЛО ПОДАНО НИ ОДНОЙ ЗАЯВКИ

Арбитражный суд Татарстана накануне продлил на 2 месяца — до 25 марта — срок конкурсного производства ЗАО «Логистика» — оператора второго по величине складского комплекса Татарстана Q-Park. Представитель конкурсного управляющего Алексей Ерофеев назвал для этого вескую причину: конкурсное производство не может быть завершено, поскольку не продано имущество. «Торги были назначены на 5 декабря. Но фактически они не состоялись, поскольку ни одной заявки на участие в них подано не было», — сообщил он. В этом случае по закону активы банкрота пытаются реализовать повторно.

Ерофеев рассказал, что все имущество Q-Park разделено на три лота. Первый — это само здание логопарка с земельным участком. Второй лот — движимое имущество: столы, стулья и ноутбуки на 331 тыс. рублей. И третий лот — дебиторская задолженность, которая сейчас равна 42,4 тысячам.

«Комитет кредиторов наконец-то дал добро конкурсному управляющему на повторную продажу имущества. В ближайшие пятницу и субботу будет публикация», — удовлетворенно сообщил представитель управляющего. — Мы понижаем цену реализации на 10 процентов, поскольку кредиторы хотят получить максимальное количество денежных средств«. «Законодательство РФ в части налога на добавленную стоимость при продаже имущества предприятий-должников изменилось и были трудные и долгие переговоры с ирландскими кредиторами», — добавил он.

Управляющий просил продлить срок конкурсного производства на полгода. Представитель единственного из присутствующих на судебном заседании конкурсных кредиторов — компании «Демесне» — поддержал его. Однако судья Руфия Гильфанова отвела на повторную попытку продажи Q-Park втрое меньший срок.

ДЕТИЩЕ ИРЛАНДСКОГО МИЛЛИАРДЕРА

Напомним, складской комплекс Q-Park в селе Столбище Лаишевского района площадью 83 тыс. кв. м — второй по величине складской комплекс Татарстана. Это детище ирландского миллиардера Шона Куина, который выступил его инвестором.

Татарстан попал в поле зрения принадлежащей Куину корпорации Quinn Group, активно занимавшейся строительством и управлением недвижимостью в Великобритании, Европе и в России, в 2006 году. А в марте 2009 года уже торжественно праздновалось открытие логистического комплекса «Q-Park Казань». Первоначальный объем инвестиций в проект в Лаишевском районе составил $100 млн.: склады площадью свыше 90 тыс. кв. м класса А в перспективе должны были увеличиться до 230 тыс. кв. метров. Близость к аэропорту и кольцевой дороге Q-Park высоко оценили арендаторы, среди которых были Schneider, McDonalds и Michelin. Однако в 2011 году Quinn Group объявила себя банкротом. Основной ее кредитор Irish Bank Resolution Corporation (IBRC), которому Куин остался должен астрономические суммы (по некоторым данным, свыше $2 млрд.), начал «крестовый поход» за активами своего земляка-толстосума. В их число попал и татарстанский Q-Park. Ситуация усугублялась тем, что компании, на баланс которых были оформлены эти активы, одна за другой стали банкротиться. Вот и казанская «Логистика» в августе 2011 года заявила о своей несостоятельности.

Долги, и весьма внушительные (на $100 млн.), у ЗАО возникли в связи с неудачным поручительством. Как писала газета «БИЗНЕС Online», на 30 июня 2011 года они оценивались в 5,2 млрд. рублей (вся сумма — заемные средства), тогда как все имущество — в 3 млрд. рублей. Складской комплекс с офисными помещениями и ремонтно-механической мастерской (площадь первой очереди — 99,46 тыс. кв. м) вместе с земельными участком в 500 тыс. кв. м в РТ Quinn еще в 2009 году заложила по кредиту в $75,5 млн. Anglo Irish Bank, чьим правопреемником является IBRC. Кредитная линия была открыта на строительство складского комплекса. «Логистика» была по нему солидарным ответчиком.

Еще в марте 2012 года Арбитражный суд РТ включил IBRC в реестр кредиторов «Логистики» с суммой в 2,4 млрд. рублей. Но, едва успев получить статус конкурсного кредитора ЗАО, ирландский банк его лишился: договоры поручительства и залога были признаны ничтожными сделками из-за различий в законодательствах двух стран. Тем не менее банк вознамерился вернуть свои миллиарды любой ценой. И нашел в борьбе против компаний, аффилированных с бывшим собственником логопарка, союзников в России в лице подразделения одного из крупнейших частных финансово-промышленных консорциумов «Альфа-Групп» — инвестиционной компанией А1...

ЕСЛИ БЫ НЕ ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ В СТРАНЕ...

Газета «БИЗНЕС Online» попросила ответить на вопросы о ситуации вокруг Q-Park конкурсного управляющего ЗАО «Логистика» Дмитрия Щербаня.

— Дмитрий Витальевич, вы были утверждены конкурсным управляющим ЗАО «Логистика» больше года назад — в октябре 2013 года. Что вам удалось за это время?

— Сделана оценка имущества, утвержден порядок его реализации и проведены первые торги.

— Знаю, что кредиторы не соглашались с первоначальной оценкой имущества Q-Park, проведенной вашим предшественником...

— Она стала выше. Кроме того, любая оценка имущества действительна только 6 месяцев. Поэтому мы в любом случае должны были сделать новую. Она превысила 2,5 миллиарда рублей. Суд ее утвердил. Все имущество, которое входит в конкурсную массу, сейчас как раз и реализуется.

— Произошли ли за это время какие-то изменения в реестре кредиторов ЗАО «Логистика»? Ирландский банк IBRC, на заемные средства которого и был построен Q-Park, по-прежнему остается за бортом?

— Размер требований реестра кредиторов практически не изменился. Поменялись только названия кредиторов, так как были переуступки. Сейчас основной кредитор Q-Park — компания «Демесне» — на нее приходится 1,8 миллиарда рублей, что составляет 99 с лишним процентов от общего размера требований реестра кредиторов. Эта компания владеет правами требования от имени упомянутого вами ирландского банка. Хотя оппоненты оспорили включение этого кредитора в реестр.

— Понятно, что основная цель конкурсного производства — это реализация имущества. Был ли интерес к этому активу?

— В самом начале моей работы — год назад — интерес был. Его проявляли операторы российских складских комплексов, а также агентства недвижимости. Но до конкретного результата дело так и не дошло. А сейчас этого интереса нет. Не поступило ни одной заявки даже на ознакомление с документацией на участие в торгах.

— Как вы думаете, с чем это связано?

— Я связываю это с общей ситуацией в стране. Сам актив — Q-Park — очень интересен и по-прежнему приносит прибыль. Кредиторы приняли решение не сворачивать хозяйственную деятельность. И мы ее ведем: принимаем грузы на хранение. У нас заполнены все помещения за исключением офисных. А это десятки тысяч квадратных метров работающих площадей. Почему так тяжело подаются заявки? Такие активы, как правило, приобретаются на заемные средства. А банки — это открытая кредитная история, комплекс документов. Имущество банкротов тяжело покупать на чужие деньги. Уже не говоря о том, что в условиях ставки, которую поднял Центробанк, проблематично кредитоваться. Хотя актив очень перспективный. Если бы не это, я думаю, что ситуация с продажей складского комплекса развивалась бы более успешно. 2,5 миллиарда рублей — хорошая рыночная цена для него. По крайней мере, одна из местных строительных компаний придерживалась мнения, что Q-Park должен был быть продан по еще более высокой стоимости.

— 5 марта состоятся повторные торги, где начальная продажная цена снижена по сравнению с изначальной на 10 процентов. Если сорвутся и они, какое дальнейшее развитие событий возможно?

— Если имущество не будет продано на повторных торгах, в соответствии с законом «О банкротстве» мы должны будем перейти к публичному предложению.

— Что это означает?

— Пока торги идут на повышение. Несмотря на то, что начальная продажная цена снизилась, в ходе торгов она может повыситься. И победителем будет тот, кто предложит максимальную стоимость. При публичном же предложении точно также после публикации информации в СМИ на электронной площадке в сети интернет будет проводиться аукцион. Только он будет уже на понижение. И выиграет его тот, кто первым представит заявку по означенным условиям. Таков закон.

— То есть при неудаче на повторных торгах Q-Park могут отдать, что называется, первому встречному?

— Сейчас эта норма закона пока не действует, но в дальнейшем на стадии понижения цены будет оцениваться, какая заявка наиболее интересна. Логопарк, конечно же, не отдадут первому встречному. Во-первых, цена в любом случае не будет настолько дешевой, чтобы комплекс приобрел кто попало. В соответствии с законом «первый встречный» должен будет подтвердить свои намерения — оплатить задаток. Он составляет как минимум 5 процентов от цены реализации. То есть это в любом случае будет лицо, заинтересованное в покупке комплекса.

— А что за проблемы возникли с НДС, о которых упоминалось на судебном заседании?

— Это изменения нашего законодательства. С 1 января 2015 года при реализации имущества предприятиями-банкротами НДС поступает в доход не государства, а кредиторов.

— То есть кредиторы получат от реализации большую сумму, чем раньше?

— Да.

— А если в условиях кризиса и общей неопределенности не сработает и публичное предложение?

— Дальнейшая стратегия: будем реализовывать логопарк или делать что-то иное, исключительно прерогатива кредиторов.

— Основной кредитор Q-Park находится в Ирландии. Там же проходят и заседания комитета кредиторов и их собрания?

— Отнюдь. Они проводятся в Москве с участием российских юристов, представляющих интересы иностранных кредиторов в нашей стране.

— Это ирландский актив?

— Нет, это российский, более того, казанский актив — именно здесь зарегистрировано ЗАО «Логистика».

— У ирландских кредиторов нет никаких предпочтений в плане того, в чьи руки отдать логопарк?

— Никаких ограничений нет. Это имущество может купить любой желающий, который в состоянии это сделать.

СОШЛИСЬ НЕСКОЛЬКО НЕГАТИВНЫХ ФАКТОРОВ

Газета «БИЗНЕС Online» попросила оценить перспективы продажи Q-Park экспертов.

Валерий Абсалямов — генеральный директор Центрального дома недвижимости «Валери»:

— Средства для приобретения Q-Park в любом случае нужны немаленькие. На такие объекты и при хорошей-то погоде никогда ажиотажного спроса не было. А в нынешней ситуации это еще более маловероятно. У потенциальных покупателей просто нет средств. У кого были какие-то запасы, перераспределили кто в валюту, кто в недвижимость, кто в какие-то другие пакеты. Мало кто что оставил. Но даже если деньги и есть, их можно куда более выгодно разместить. Поэтому я не думаю, что сегодня кто-то будет делать такие вложения. Это слишком эксклюзивно. И цена сама по себе высокая даже для Москвы, а для Казани вообще редчайшая. Если такие сделки и проходят, то о них потом вспоминают очень долго. Поэтому, предполагаю, что в ближайшие год-два продажа логопарка не состоится. Если уж его цену совсем не уронят. На рынке недвижимости, включая коммерческую, полный застой. И велика вероятность, что он продлится долго. Пока не видно никаких перспектив.

Айрат Гизатуллин — генеральный директор ОАО «Т.А.У»:

— У российских операторов складских комплексов, а у нас есть несколько логистических сетей, не видно какой-то особой заинтересованности в этом объекте. И по Татарстану они пока не очень активно работают. Тем не менее это не означает, что сделка не может состояться. На мой взгляд, сейчас сошлись несколько негативных факторов. Первый — неопределенность в экономике. Второй момент — обычно подобного рода приобретения финансируются банками, и, конечно, кредитное плечо используется для того, чтобы сам актив, приобретенный на эти деньги, за счет генерируемого денежного потока вернул бы и кредиты, и проценты. На сегодняшний день результативность подобного рода сделок очень сильно усложнена. И третий фактор — не очень понятная и прозрачная история с самим логопарком. Вокруг него и в целом компании Quinn Group довольно много различного рода юридических споров. Это, конечно, не стимулирует покупателей.

Сама цена логопарка адекватна. Нельзя сказать, что она очень высокая или совсем демпинговая — похожа на рыночную. В то же время прогнозировать, что за него развернется интенсивная борьба, тоже не могу. Если у кого-то есть стратегический интерес для приобретения и развития этого рода деятельности, наверное, это невысокое предложение по стоимости. И, может быть, не самое плохое время для приобретения. Но есть сложности общеэкономического свойства и опасения по дальнейшим денежным потокам. В подобного рода объектах класса А традиционно применялись долларовые ставки. В нынешних условиях это затрудняет прогнозирование по выручке. Кроме того, загрузка подобных складов может довольно сильно измениться в худшую сторону, если экономическая стабильность к нам в ближайшее время не вернется. Сегодня востребованность Q-Park очень высокая. Но это не значит, что она будет сохраняться. Возможно, потенциальные покупатели негативно оценивают этот критерий, потому что новых клиентов в период экономической нестабильности находить довольно сложно.

Справка

ЗАО «Логистика» (Казань) существует с 17 августа 2005 года.

Уставный капитал — 10 тыс. рублей.

Основной вид деятельности — производство общестроительных работ.

Оператор логистического комплекса Q-Park. В 2011 году основные средства предприятия оценивались в 2,6 млрд. рублей, убыток составлял 4,2 млрд. рублей.

Согласно СПАРК, единственным владельцем по состоянию на 12.05.2012 являлось ОО «КРОСТЕЙН ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» (Кипр). 5 мая 2012 года Арбитражный суд РТ признал ЗАО «Логистика» банкротом.

Q-park — второй по величине татарстанский логопарк ирландской компании Quinn Group, расположен в селе Столбище Лаишевского района. Полезная площадь первой очереди — 83 тыс. кв. метров (первенство принадлежит логопарку «Биек Тау» «Евразия логистик» площадью 159 тыс. кв. м в Высокогорском районе). Quinn Group вложила в строительство первой очереди проекта порядка $100 миллионов.

Среди арендаторов первой фазы «Q-Park Казань» — Schneider Electric, McDonalds (Rulog), «Пивоварни Эфес», «Эльдорадо», «ЦентрОбувь».

Quinn Group — британская группа с головным офисом в Северной Ирландии, созданная Шоном Куином в 1973 году. Занималась производством стройматериалов, строительством и управлением недвижимостью в Великобритании, Европе, Польше, Болгарии, на Украине и в России. Весной 2011 года была объявлена банкротом.

На этот момент ее долг перед Anglo Irish Bank, правопреемником которого является IBRC, составлял 2,8 млрд. евро. Обеспечением по нему служила в том числе недвижимость в РФ (бизнес-центр «Кутузов-Тауэр» в Москве, логистический парк Q-Park в РТ, гипермаркет «СтройАрсенал» в Екатеринбурге и др.) и на Украине (универмаг «Украина»).

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (15) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    22.01.2015 12:04

    Видимо, ситуация настолько плоха, что бизнесу не до приобретений

    • Анонимно
      22.01.2015 12:17

      Вот-вот, не до жиру, лишь бы живу...

      • Анонимно
        22.01.2015 12:45

        Это так кажется только на первый взгляд. На самом деле заинтересованные в покупке есть. Просто они ждут благоприятного момента.

        • Анонимно
          22.01.2015 12:51

          Чтобы им отали складской комплекс за 1 рубль?

          • Анонимно
            22.01.2015 13:09

            Что-то эти ирландцы слишком жадные. Сначала логопарк, насколько я знаю, оценили в 1,5 миллиарда рублей. А сейчас он стоит уже 2,5. Где нашли добра еще на миллиард?

            • Анонимно
              22.01.2015 13:51

              1,5 лярда деревянных он стоил при баксе в 35рублей, а сейчас как раз 2,5 лярда и то пока что...

  • Анонимно
    22.01.2015 13:42

    Заманчивое предложение!

  • Анонимно
    22.01.2015 14:13

    Хороший актив.

    • Анонимно
      22.01.2015 15:59

      Вот только вопрос, будет ли что хранить в кризис в этом складском комплексе...

      • Анонимно
        22.01.2015 17:35

        Будет.

        • Анонимно
          22.01.2015 23:04

          Я хотел купить этот парк, но столько денег собрать не сумел. Всего собрал 1 (один) миллион, понятно, что мало, но чё сделаешь, если больше нет. Надеюсь, что когда торги на понижение пойдут, тогда смогу купить.

  • Анонимно
    23.01.2015 23:39

    куда смотрит Х5? готовый РЦ, который уже сколько лет все планируют построить.

  • Анонимно
    23.01.2015 23:44

    предлагаю скинуться. вопрос в какой-то 1000 однушек - закладываем в банке и берем кредиты можно успеть до начала торговли все провернуть

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль