Бизнес 
21.02.2015

Адель Ягудин: «Аренду надо делать не фиксированной, а привязывать к выручке заведения»

Неадекватное поведение собственников помещения сегодня часто приводит к закрытию предприятий

Сейчас большой проблемой российского бизнеса стало почти повсеместное повышение арендной платы из-за девальвации рубля. По словам исполнительного директора ООО «Казанские кофейни» Аделя Ягудина, несмотря на отсутствие арендаторов, собственники повышают платежи, мотивируя это существенной девальвацией национальной валюты. В своей статье, подготовленной специально для «БИЗНЕС Online», он предлагает устанавливать более эффективные схемы начисления аренды с привязкой к обороту или к трафику.

КАК РЕСТОРАТОРЫ БУДУТ БОРОТЬСЯ С НЕАДЕКВАТНЫМИ АРЕНДОДАТЕЛЯМИ

Ни для кого не секрет, что большая часть малого и среднего бизнеса работает на арендных площадях, особенно это касается предприятий, находящихся на первой линии или в торговых центрах. Связано это прежде всего со стоимостью недвижимости, ведь такие инвестиции зачастую могут оказаться неоправданными, да и найти подходящее помещение для покупки очень сложно. Поэтому договор аренды — это одна из важнейших составляющих бизнеса. От долгосрочности, стабильности и затрат на аренду занимаемых площадей порой напрямую зависит успех предпринимательской деятельности. Закрытие последних двух наших точек в прошлом году, так или иначе, было связано с договором аренды.

За последние 10 лет очень сильно выросло качество договоров. Вместо двухстраничных 11-месячных договоров все чаще заключаются увесистые долгосрочные договоры аренды, в которых прописано все, начиная от времени работы предприятия, заканчивая видом цветов в клумбе у входа. Общая тенденция сводится к тому, что арендодатель старается максимально переложить ответственность и обязанность на арендатора, прописывает серьезные санкции за просрочки и оставляет за собой право по любому поводу в одностороннем порядке расторгнуть договор. Но основные проблемы и непонимание арендодателями ситуации оголились именно в кризис.

В условиях падения спроса на продукцию и роста цен на сырье арендодатели абсолютно не хотят идти навстречу арендаторам. В чем это проявляется? А) арендодатели отказываются фиксировать курс в договорах, где арендная ставка привязана к курсу иностранной валюты. Б) Повышают платежи, мотивируя это существенной девальвацией национальной валюты. В) Отказываются заключать долгосрочные договора аренды. Этим самым арендодатели демонстрируют феноменальную недальновидность, ведь времена дефицита арендных площадей в Казани давно прошли. Сейчас гораздо сложнее найти хорошего арендатора, нежели хорошее помещение.

Когда мы собирались открывать студию по индивидуальному пошиву мужской одежды, приезжали мои партнеры из Москвы, они удивились количеству свободных качественных площадей, в других городах нет таких возможностей! Обычно выбирали из того, что осталось на рынке, а в Казани помещения — на любой вкус, под любые задачи в любом районе города.

Кофейня «coffee CAVA» на Большой Красной
Кофейня Coffee Cava на Большой Красной

ПРИВЕТ ИЗ ИЗРАИЛЯ

Самый яркий пример странного поведения собственника — это наша самая первая кофейня Coffee Cava на Большой Красной. Заведение проработало более 10 лет, но проблемы начались именно тогда, когда пару лет назад там сменился собственник. Зная, что мы занимаем эту площадь уже много лет, каждые 11 месяцев договор пересматривался, поднималась арендная плата, причем выше рыночной. И вот в ноябре, когда пришло время очередной пролонгации, мы согласились на новую арендную ставку 1,5 тыс. рублей за квадратный метр, но условием с нашей стороны было заключение долгосрочного договора аренды на 7 лет с ежегодным адекватным поднятием аренды. Нам это было необходимо для полной реконструкции кофейни, которая окупилась бы только в течение двух-трех лет, и для продления алкогольной лицензии. Но мы получили категоричный отказ, причем мотивировка отказа просто обескуражила: «Ребята, я живу в Израиле и хочу получать в долларах столько же, сколько уже привык, а что будет через 11 месяцев, я не знаю, может, я захочу свое кафе открыть». В итоге уже четыре месяца помещение стоит без арендатора, а собственник в Израиле без денег.

Хороший способ борьбы с такими собственниками придумали в Москве. Дабы поддержать ресторанную индустрию, владельцы крупных российских сетей общественного питания объединились и подписали соглашение против арендодателей. В этом соглашении рестораторы требуют заключения договоров аренды на длительный срок по фиксированным ставкам, не привязанным к курсам валют. Если один из рестораторов не тянет арендную плату помещения, остальные участники соглашения пообещали не занимать освободившиеся места. Инициатором подобного соглашения в Казани выступил председатель правления ассоциации рестораторов и отельеров Казани и Татарстана Зуфар Гаязов, и я его полностью поддерживаю. Если я буду знать, что кто-то из собственников подобным образом поступает с предпринимателями, я никогда не «сяду» на его площадь.

Зуфар Гаязов
Зуфар Гаязов

ЧЕМ БОЛЬШЕ ПОСЕТИТЕЛЕЙ, ТЕМ ВЫШЕ АРЕНДА!

Какие же есть пути решения этих проблем? Самое первое — на законодательном уровне запретить привязывать арендную оплату к иностранной валюте. Мы живем в России, наша выручка формируется в национальной валюте. Казино azino777 - игровые автоматы онлайн (отличные игры). Переходите по ссылке! В Казани подобные договоры встречаются реже, в основном такая практика распространена в Москве. За примером далеко ходить не надо, мои московские партнеры по пошиву мужских костюмов закрыли одну из студий только потому, что собственник отказался зафиксировать курс евро в договоре аренды и деньги, потраченные на ремонт и оборудование магазина, а это свыше 10 млн., оказались выкинутыми на ветер.

Второе и, пожалуй, самое важное — это изменить логику арендодателей, что сдача помещения в аренду — это такая же форма бизнеса, нужно стать партнером своему арендатору. В кризис очень важно, если арендодатель входит в положение и идет предпринимателю навстречу. Что лучше находить компромисс, а не ждать, пока твое помещение снимет другой предприниматель, и нести в связи с этим потери от простоя полезной площади. К счастью, такие собственники есть, в конце 2014 года, когда курс евро резко пошел вверх и нам катастрофически не хватало оборотных средств, мы смогли практически по всем арендуемым нами помещениями перенести часть арендных платежей на весну, это помогло нам преодолеть самый сложный период резкого скачка валюты.

Сегодня, заключая договор аренды, мы стараемся заключать по схеме «процент от оборота» либо привязывать его к людскому трафику. Понятно, что такие схемы не работают, если ты берешь помещение на первой линии в центре города. От собственника никак не зависит, сколько людей будет посещать твое кафе или магазин, а сколько людей пройдет мимо. Подобная схема хорошо себя зарекомендовала в торговых центрах, бизнес-центрах. При этом для каждого сегмента торговли можно применять свой процент. К примеру, магазины одежды — 10 - 18%, спортивные товары — 5 - 13%, подарки — 20 - 25%, рестораны — 6 - 15%, фуд-корт — 3,5 - 12%, электроника — 2 - 8% от выручки. Тогда собственнику становится интересно с тобой сотрудничать и привлекать к тебе клиентов, он становится твоим партнером.

Мне кажется, в момент кризиса надо каждой из сторон бизнеса относиться друг к другу повнимательнее и учитывать интересы друг друга.

Адель Ягудин

Персоны: Ягудин Адель
Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (60) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    21.02.2015 09:20

    Адель у нас в стране человек человеку волк ,а не партнер. И к сотрудничеству мы не привыкли. Есть еще одна причина -большинство ликвидных помещений на 1линии в городе принадлежат чиновникам. А эти люди со специальной психологией подавления и высокомерия и они будут как ты сказал " выкручивать руки" до последнего. Вторая причина -это зависть. Видя успешного арендатора владелец помещения не может этого "простить" и тут же поднимает ставку аренды .90%владельцев помещений создали свои активы в результате воровства и коррупции.Среди них мало кто заработал в результате честного труда и знает цену бизнеса и взаимовыгодным отношениям. Эти все пороки нашего сознания транслируются во взаимоотношениях по аренде.

  • Анонимно
    21.02.2015 09:43

    заключать договор аренды, по схеме «процент от оборота» либо привязывать его к людскому трафику это полная ахинея. Предприниматели начнут скрывать выручку от арендодателя, перед налоговой они будут чисты т.к. они платят налоги по ЕНВД, как правило фиксированный налог в зависимости от площади помещения. Трафик тоже чушь как его будут контролировать??? При такой схеме арендаторы начнут жестко контролировать коммерческую деятельность арендаторов и Вы будете первыми кто начнет говорить что аренда должна быть фиксированной.

    • Ягудин Адель
      21.02.2015 10:15

      Я работаю в 3х местах по системе процент от оборота, все чисто и прозрачно, я своих партнеров не обманываю. Я Вам раскрою секрет но многие якоря сидят на людском трафике. Сейчас одному крупному торговому центру выставили неустойку из за того что трафик меньше обещанного!

      • Анонимно
        21.02.2015 10:29

        По-моему МакДональдс платит аренду в фиксированных процентах от оборота. Если собственник предлагает что-то другое, они ничего с ним не обсуждают.

      • Анонимно
        24.02.2015 14:49

        Вы честный бизнесмен, а где гарантия, что другой арендатор будет так же честен и покажет мне свою выручку????

  • Анонимно
    21.02.2015 09:43

    Почему я заработав на помещение должен зависеть в своих доходах от того как ведет бизнес арендатор? Я не могу влиять на его управленческие решения, он сам должен за них отвечать

    • Ягудин Адель
      21.02.2015 16:35

      Ну тогда арендатор уйдет в другое место

      • Анонимно
        21.02.2015 18:10

        Ну пусть уходит. На его место придет человек способный самостоятельно нести ответственность за свой бизнес. Способный самостоятельно просчитывать риски, и вести бизнес успешно. А ваш подход подразумевает, что за все ваши бизнес-эксперименты и халатность, арендодатель должен разделить ответственность.

    • Анонимно
      24.02.2015 15:38

      А почему ты должен повышать арендную плату в связи с изменением курса рубля ?У твоего арендатора итак выручка падает в связи с уменьшением деловой активности и понижением покупательской способности населения, так ты ему ещё нож в спину вонзвешь повышением ставки по арендной плате.

      • Анонимно
        24.02.2015 21:49

        Во первых я буду действовать так как могу делать по договору . Вы когда договор подписываете тем самым соглашаетесь на все что там написано. Надо думать прежде чем подписываете. Научитесь сами платить за свою непредусмотрительность и небрежность

  • Анонимно
    21.02.2015 09:45

    Адель как в другой стране родился. Откуда такие мысли про отношения и прочее. Всем же известно, что весь центр практически в собственности чиновников и удащливых бизнесменов.

    Пока они у власти- им в принципе до этих арендных заработков по фигу. Это же или досталось как то бесплатно или вложения в недвижку.

  • Анонимно
    21.02.2015 10:10

    на самом деле Адель прав, нельзя резко поднимать цены и, тем более привязывать их к валюте. Я сам сдаю в аренду помещения, но был вынужден поднять аренду на 5-10%, так как банк в одностороннем порядке поднял мне проценты по кредиту, мерия увеличила налог, да и выросли платежи за ЖКХ...тут не до сантиментов с арендаторами, вопрос требует комплексного решения.

  • Анонимно
    21.02.2015 10:18

    Снимаем помещение у Единой Арендной Системы (Ас Менеджмент). Ситуация точно такая же. Договор аренды на 11 месяцев, при пролонгации каждый раз повышение. Стоимость 1600 руб/м2, сюда включена коммуналка в размере 30 тыс. рублей за помещение площадью 100 кв.м. Представители собственника навстречу по арендной плате не идут, а сам собственник то ли в Москве то ли во Франции. Рестораторов поддерживаю, так как работать уже практически невозможно. Если будет сайт или форум про арендодателей коммерческой недвижимости, подробно опишу свой негативный опыт арендных отношений и поведение собственника помещения.

    • Анонимно
      21.02.2015 10:50

      Если человек в своем уме то он не станет снимать у еас

  • Анонимно
    21.02.2015 10:23

    Очень правильный мысли!

  • Анонимно
    21.02.2015 10:45

    Скоро арендодатели сами будут бегать за арендаторами. Кризис начинается

  • Анонимно
    21.02.2015 11:21

    Во-первых, если вы занимаетесь общепитом и вкладываете деньги в помещение, делаете дорогой ремонт, проводите коммуникации - зачем подписывать договор аренды на 11 месяцев. Это нелогичное действие со стороны арендатора, в первую очередь. Ведь условия аренды всегда известны до первоначальных вложений! Во-вторых, зачем заключать договор аренды, привязанный к иностранной валюте. Арендаторы зачастую зная все условия договора сами на не подписываются, а потом жалуются. Арендные договора надо заключать грамотно до инвестиций в помещение.
    По поводу того, чтобы создать сайт или сообщество с перечьнем \"не подошедших\" арендаторов:
    Грамотный бизнесмен, который работает в сфере общепита, и не открывает ресторан \"для себя\", может и не только там, никогда не будет выбирать проигрышные локации, во-первых, а во-вторых, всегда следит и обращает внимание кто и куда сел, и если то или иное кафе с места съехало, то логично то, что у этой локации мало будущего.

  • Анонимно
    21.02.2015 11:30

    С Мак Дональдсом

  • Анонимно
    21.02.2015 11:31

    Вообще непонятен ход мыслей многих бизнесменов... Организовывают производство мебели,кондитерки и тд на арендованных площадях !!!
    где гарантия что арендатор не повысит цену за кв.м ? Почему бизнесмен уверен что производя мебель он превзойдёт по качеству крупных региональных и международных компаний.

    Лично я один раз в жизни пожадничал и кухню купил у частника и он уверял меня что качество как ИКЕЯ а цена дешевле. Прошло два года и мебель пришла в негодность а кухни купленные в ИКЕЯ ещё в 2008 году в превосходном состоянии и внешний вид без нареканий.

    Совет малым бизнесменам не начинайте бизнес без реальной уверенности в будущем. Бизнесом либо дано от природы заниматься или не дано.
    Нельзя взяв кредит что то затевать в никуда надо что то сделать и получить за это деньги и полученные деньги вкладывать в "ремесло" которым ты владеешь в совершенстве и ты знаешь и контролируешь весь процесс от и до.

    Молодому бизнесмену Ягудину удачи. Бизнес у него моржинальный и интересный. Ранее БО писала что есть другие направления,парень думает головой и диверсифицирует свои вложения.

  • Анонимно
    21.02.2015 11:35

    Мак Дональдсом и я бы на проценты сидел. А вот наши все без исключения ведут бизнес на половину серым. А сейчас тем более. Зачем мне за свои деньги заниматься еще дополнительной работой с проверками. Только фиксированная и с учетом официальной инфляции в год, плата. Это рынок, если надо он сам снизит твою цену. Спрос и предложение- эту схему определения цены никто не отменит. Все остальное- разговоры.

  • Анонимно
    21.02.2015 11:51

    Почитал статью, пришел к выводу, что я просто идеальный арендодатель, в начале кризисных событий я не то, что ставку поднял, а наоборот опустил на определенный процент с обязательствами не повышать ставку и на будущий год, хотя договором это предусмотрено.

  • Анонимно
    21.02.2015 11:54

    У магнита, например, в договоре четко прописано, что если договор расторгается по инициативе арендодателя, то все затраты на неотделимые улучшения возмещаются арендодателем, вполне разумно, по моему.

    • Анонимно
      25.02.2015 00:34

      А что, магнит все договоры четко по шаблону заключает? Наличие такого условия у вас в договоре не означает, что такое прокатывает с остальными собственниками.

  • Анонимно
    21.02.2015 13:31

    Все комменты верны. Единицы могут пойти на снижение, они не бизнесмены, никогда ими не были, нахаляву получили теперь сдают. Рестораторы молодцы, несговорчивых надо игнорировать

    • Анонимно
      21.02.2015 17:28

      Ресторанов должно быть меньше по количеству но больше по площади и богаче отделка,свои здания должны быть.
      Еды будет в избытке в таких местах они бизнес ланчи смогут интересные предлагать для небогатой публике.
      Каждый в жизни хочет вкусно и недорого ходить в ресторан,всё должно получится.

  • Анонимно
    21.02.2015 19:32

    Отлично делаю вывод: у чиновников и у Сёмина в аренду помещения не брать.

  • Анонимно
    21.02.2015 20:26

    "Мне кажется, в момент кризиса надо каждой из сторон бизнеса относиться друг к другу повнимательнее и учитывать интересы друг друга."100% согласен с этим утверждением но не в нашей стране и в частности особенно в НАШЕЙ республике.

  • Анонимно
    21.02.2015 20:40

    У меня на одном из объектов сидел банкетный зал. Два совладельца, дело свое развить не могли, только и клянчили скидки целый год. В итоге все равно съехали. Вы о такой аренде говорите? Чтобы владелец помещения отвечал за неумех и лузеров?

  • Анонимно
    21.02.2015 21:24

    Неадекватные арендодатели конечно же существуют, так же как существуют неадекватные продавцы в магазинах, официанты в ресторанах, водители на дорогах и просто люди в жизни ... Арендаторы тоже кстати бывают неадекватные! Так что анализируйте, является ли ваш потенциальный Арендодатель адекватным и вперед! Общайтесь! Находите общий язык! Проводите переговоры! Многие арендодатели готовы идти на большие уступки ради долгосрочного стабильного арендатора. И арендная плата в виде процента с оборота (с фиксацией минимального порога) - это обычное явление для крупных торговых сетей, чей оборот более менее стабилен и предсказуем. Для малого бизнеса процент с оборота... Это как ? Собственник помещения покупает помещение за конкретную цифру и он не должен нести риски за оборот арендатора, который решил эти самые риски минимизировать за счет аренды . А сейчас кстати не все арендодатели подняли ставки аренды. Достаточно много тех, кто аренду снизил до очень привлекательных цифр!!

  • Анонимно
    21.02.2015 21:35

    Я за естественный отбор !! Хватит уже жалеть "бизнесменов" за кофе 250 рублей, чизкейк 500. Идите вы куда подальше.

  • Анонимно
    21.02.2015 21:56

    Мне кажется,в Казани арендодателей вменяемых совсем не осталось! Аренду поднимают каждый год,ремонт не делают,снег не убирают! Ставки достаточно высокие,хотя считается,что в Казани,якобы невысокая аренда.....Возможно,но покупательная способность населения очень низкая....Необходима нормативная база новая,которая бы гарантировала больше прав арендаторам....Да,по Гражданскому кодексу арендатор имеет приличные права...На практике,арендодатели,что хотят ,то и вытворяют.....

  • Анонимно
    21.02.2015 23:48

    Если общепит просит установить арендную плату в зависимости от трафика, то пусть покажет пример и установит цены для посетителей в зависимости от их платежеспособности

  • Анонимно
    22.02.2015 13:22

    Можно сдать машину таксисту за 1000р/день который заработает 3000р и отдаст 1000. А есть таксист который проспит весь день и не заработает и 300, а тебе скажет что народу нет, кризис и тд. Каждый сам выбирает место, помещение, проходимость. Иностранцы просят консалтинговые агенства оценить, если сами не могут.Вам делают одну услугу - помещение в ваше пользование, а не комплекс услуг по подсчету, привлечению клиентов к месту

  • Анонимно
    22.02.2015 14:06

    А.Ягудин, конечно грамотный человек, но грамота бывает по разному и не имеет границ. Поэтому он не совсем правильно в этом случае. Аренду к выручке привязать надо, но минимальный размер установить надо, не менее определенной суммы, чтобы окупаемости была. Если арендатор обеспеченный человек, и его не совсем интересует высокая выручка, то арендодатель может проиграть и банкротится. Таксисту , например, также надо установить, в % от его выручки и не менее 1000 руб.( примерно, определяет каждый собственник) в сутки. Тогда арендатор будет работать нормально.

  • Ягудин Адель
    22.02.2015 14:14

    Подобные схемы больше подходят к ТЦ и БЦ как я писал выше. Все пишут, что не хотят нести риски за арендаторов. Но на проценте вы можете заработать намного больше. Ищите толковых парней у которых срок раскрутки длительный.

    • Анонимно
      22.02.2015 19:08

      Так и мы говорим - ищите толковых арендодателей )))))))

  • Анонимно
    22.02.2015 21:50

    ...ага,Адель,весьма наивно и по-детски идеализированно. Инфантилизм,короче... У нас начнут скрывать количество посетителей,обслуживать без чека и т.д. и т.п. Двинули вы,молодой человек, умнячок. Мажооор...м-хм-ммм...

  • Анонимно
    23.02.2015 05:44

    все правильно он пишет! умный парень.А кто против видимо сами арендодатели и пишут.

    • Анонимно
      23.02.2015 10:06

      ...ага, а Вы, видимо рЭсторАтор. Вы представьте, что у вас действительно "паром пришёл" и народ к вам валит...Вы прям с превеликой радостью и оптимизмом отдаёте всё-больше и больше денег арендодателю, благодарите его за "чудесное место", которое он вам сдал в аренду и думаете о том, как-бы улучшить еще заведение, в сторону его привлекательности, что-бы опять-же отдавать ему "кормильцу" ещё больше денег.Конечно, ведь это просто бизнес и ничего лишнего...Я, кстати, не принадлежу ни к рестораторам, ни к арендодателям...м-хм-м-м...

    • Анонимно
      24.02.2015 14:51

      что правильно Вы представьте будете мне сдавать помещение, как Вы мою выручку собираетесь контролировать?

      • Анонимно
        24.02.2015 15:52

        Кассовый аппарат Вам в помощь ! И несколько контрольных покупок через "тайных покупателей" у Вашего арендатора на предмет невыдачи или выдачи "правильного", незаниженного чека.

  • Анонимно
    23.02.2015 11:35

    Согласно, что в случае с ТЦ аренда должна быть с оборота. Некоторые ТЦ ну совершенно не заботятся о преувеличении потока посетителей, открылись да и хорошо... Бедные арендаторы загибаются без рекламы и продвижения , на раскрутка себя денег нет- аренда душит, и администрация бездействует. Например "Южный" выпускал журнальчик со своими арендаторами в прошлую весну- это грамотный подход, считаю.

  • Анонимно
    24.02.2015 21:53

    Не будет арендатор платить честно с оборота. Если дела плохо будут идти, то "это место плохое, арендодатель виноват", в если хорошо то " это я хорошо тружусь и чего это я свой труд буду отдавать" . Фундаментальная ошибка атрибуции.

  • Анонимно
    25.02.2015 15:34

    Строить бизнес в России на арендуемых площадях и на кредитные деньги это утопия.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль