Строительство и недвижимость 
30.03.2015

Михаил Золотухин, ЖСК «Комфортное жилье»: «Были отзывы – негодяй, застроил Челны панельными домами!»

Известный в Челнах строитель, под началом которого ежегодно строилось по 150 тыс. кв. м соципотечного жилья, вот уже три года — в самостоятельном бизнесе. В откровенном интервью «БИЗНЕС Online» Михаил Золотухин, прославившийся еще в боевые 90-е открытием первой в Челнах дискотеки, рассказал о том, почему и как ушел из ЖИК (ныне крупнейший строительный холдинг «Домкор»), с чем связаны его разногласия с городскими властями и почему он считает многих риелторов мошенниками.

Михаил Золотухин: «Мне надоело ощущение, что я тяну один за всех»
Михаил Золотухин: «Мне надоело ощущение, что я тяну один за всех»

«НАС ПЯТЕРО, НО МЫ ДОГОВОРИЛИСЬ, ЧТО НЕ БУДЕТ НИКАКИХ «ДАЙ ПОРУЛИТЬ»

— Михаил Юрьевич, три года назад вы оставили руководство ЖИК, неожиданно уехали в Питер, а спустя некоторое время на рынке Челнов появилось ваше «Комфортное жилье». Что произошло в тот период?

— Я ушел из ЖИК, потому что мы с соучредителями по-разному видели развитие компании. Три-четыре месяца я прожил без работы, хотелось чего-то нового, и возник план организовать в Питере реализацию деревянных окон, которые в Челнах производит мой друг. Этот проект мне по-прежнему интересен из-за качества продукта. На БСИ в Челнах делают окна, которые конкурируют с финскими и белорусскими. Пока мы ставим их на своих домах, но от розницы в Питере не отказались, я сейчас доделываю там офис продаж. Было и еще несколько предложений по Питеру от знакомых, была и идея переезда, потому что этот город я люблю не меньше Челнов, а в тот момент не был уверен, что хочу что-то делать здесь. Когда вываливаешься из команды, не всегда можно сформулировать внутреннее раздражение, если тебя не кидали, денег не отбирали, а просто возникло недопонимание в бизнесе. Это нормально. Но когда я возвращался из поездки в Питер, вдруг осознал: меня ведь отсюда никто не гонит, почему бы не создать новый бизнес? Звоню друзьям: есть идея, денег почти нет, на землю и строительство нужно собрать около 120 миллионов. Кто сколько даст в качестве займа на полтора года — тот такую долю получит в уставном капитале.

— И после возврата денег останется в уставе?

— Да, мы сразу договорились: займы возвращаем, но прибыль до 2018 года оставляем в обороте. Откликнулись четверо, вместе со мной набралась сумма. Я и не представлял, что у друзей столько денег может быть. Было еще одно условие: если участник выходит, ему не выплачивается действительная часть доли. Так обеспечивается безопасность предприятия, потому что большая часть нашей прибыли передана покупателям под 6 процентов годовых — мы ведь предлагаем клиентам рассрочку за счет собственных средств. И третий момент: чтобы не поругаться, каждый из участников имеет заинтересованность в конечном результате, у всех смежные бизнесы, но все окончательные решения принимаю я. Чтобы не было потом «дай порулить», когда ты берешь ответственность за сотни семей.

«СТУДЕНЧЕСКУЮ ДИСКОТЕКУ ПОДДЕРЖАЛ ФОНД «ПРАВОПОРЯДОК»

— ЖИК, выросшая впоследствии до холдинга «Домкор», под вашим управлением была самой заметной в городе строительной компанией. Как вы оказались у ее руля?

— Этот путь начал складываться еще со школьной скамьи — мы с друзьями оказались вовлечены в судьбоносные процессы. Мы были убежденными пионерами, верили, что скоро денег в стране победившего коммунизма не будет, что осталось только работать над собой. Но когда пришла наша очередь вступать в комсомол, он распался. На смену ему пришло полное отсутствие идеологии с одной стороны и криминальные группировки с другой. А молодежи необходимо самореализовываться, нужны идеалы. Нашему поколению был транслирован только один идеал — зарабатывание денег. Самый простой способ — отобрать у соседа, и вся эта зараза была сформирована буквально за 1,5 - 2 года.

Панельные дома «Комфортное жилье» не строит
Панельные дома «Комфортное жилье» не строит

К счастью, были и те, кто в 90-х пытался остановить этот процесс. Начинали формироваться республиканские форумы, на которых определялись новые образы молодого человека и то, к чему ему стремиться. После длительного перерыва стали проводиться конкурсы на выявление талантливой молодежи. Мне посчастливилось не оказаться в группировке, а стать участником тех процессов, которые зарождались под эгидой будущего минмолодежи. По итогам конкурсов и общения на республиканском форуме и городских мероприятиях сформировалась первая команда из пяти человек. В результате Юсуп Диганшеевич Якубов — в то время вице-мэр и руководитель фонда «Правопорядок», поддержал наш первый проект — создание студенческой молодежной дискотеки. Так, в 1995 году мы открыли дискотеку «Кристалл».

— Сколько продержался «Кристалл»?

— Пять лет, за это время он стал нам совсем не интересным. Бизнес был очень тяжелый, собираешь 3 рубля, а головной боли... Человек первый раз вырывается от родителей, идет знакомиться с девчонками, разводит полбутылки водки в лимонаде... Мы, конечно, искали спиртное на входе, но они так искусно его прятали, что целый музей приспособлений можно было открыть. Без продажи спиртного денег не было, а уже через полгода дискотеки начали открываться в частном порядке, со спиртным. Люди научились отдыхать. Кроме того, за пять лет все задачи, которые мы ставили перед собой, формируя этот бизнес, были реализованы.

«ХАМАДЕЕВ ЗАДАЛ ЛИШЬ ОДИН ВОПРОС: «ВОРОВАТЬ БУДЕШЬ?»

— После этого вице-мэр по-прежнему приглядывал за вами?

— Он предложил мне новый проект. Весной 1999 года путем взаимозачета по налогам «Автозаводстрой» выделил 9 квартир на реализацию программы республиканского кабмина по обеспечению молодежи жильем. Самым сложным оказалось убедить людей взять квартиры по молодежной программе, когда они зарплату получали продуктами. Государство давало им в рассрочку 80 процентов цены на 10 лет, но 20 процентов нужно было отдать в качестве первоначального взноса. А у людей ни денег не было, ни понимания — почему они вообще должны платить за жилье, которое раньше получали бесплатно.

— Как вышли из положения?

— В конце 1999 года мы предложили брать малосемейки в качестве первоначального взноса, они как раз стоили в районе 20 процентов от новой квартиры. Из малосемейки люди переезжали в однокомнатную, из однушки — в двушку и далее по цепочке. Таким образом, нам удалось улучшить жилищные условия 27 семей. В городе к тому времени полностью сменилась власть, мэром стал Рашит Саитович Хамадеев. Месяца три я ждал приема у Хамадеева, в итоге он слушал меня три минуты и задал лишь один вопрос: «Воровать будешь?» Сказал, что распределять квартиры будем вместе, и выделил мне на 5 миллионов «КАМАЗов». Пока я искал покупателей на эти «КАМАЗы», автозавод начал платить налоги деньгами. С этого момента город и республика на паритетной основе стали выделять средства, а департамент строительства города начал строить на эти деньги квартиры для молодых семей. С 1999 по 2005 год по программе ОМС свои жилищные условия смогли улучшить 670 семей, а это около 30 тысяч квадратных метров жилья.

— После этого была создана Жилищно-инвестиционная компания?

— В 2005 году мы с командой выиграли выборы в горсовет. И после выборов замруководителя исполкома по строительству Мунир Анварович Гайнуллов предложил мне возглавить недавно созданную структуру заказчика-застройщика для строительства жилья по молодежной программе, социальной ипотеке и коммерческому жилью, загружая недавно выкупленный завод ДСК. Так началась моя работа в Жилищно-инвестиционной компании.

Офис компании располагается в построенном ею доме
Офис компании располагается в построенном ею доме

«БОЛЬШОГО ПЛЮСА ТАЛГАТ МИДХАТОВИЧ ДАЖЕ СВОИМ НЕ ДАВАЛ»

— Соципотека была главным направлением ЖИК?

— То, что ЖИК, ставшая «Домкором», всегда строила жилье по соципотеке, — это не догма, просто к этой роли все привыкли. Строго говоря, у Талгата Мидхатовича Абдуллина в госжилфонде проводится тендер, вопрос лишь в том, как в него попасть. И попасть можно, но только в убыток себе. Убыток отбивается за счет объемов, параллельного коммерческого строительства. Сколько отдать квартир на социалку, определяется экономической целесообразностью для застройщика. Когда пришло понимание, что в этом договорном механизме между бизнесом и властью есть коррупционная составляющая, попечительским советом была создана схема, при которой муниципалитеты формируют земельные участки целиком под соципотеку.

— Чем отличается соципотека от коммерческой застройки с точки зрения бизнеса?

— В любой стройке сложнее всего угадать цену, которая будет через год, чтобы не уйти в минус за это время. А когда строишь на бюджетные деньги, ты должен четко заявлять ценник, он не корректируется. При этом большого плюса Талгат Мидхатович даже своим никогда не давал, это факт.

Сначала ЖИК выступала только заказчиком-застройщиком, а завод ДСК — как генподрядчик и одновременно производитель железобетона. Завод был убыточный, в убытках строители и производители обвиняли друг друга, и мне поручили управлять всей структурой: и заказом, и подрядом, и заводом, и управляющей компанией. Мы выделили службу генподрядчика в отдельный строительно-монтажный трест, и при независимой бухгалтерии они оба стали прибыльными, проблема была во внутреннем воровстве. Но сначала мне пришлось перебрасывать на них прибыль ЖИК. Потому мне и поручили общее руководство, чтобы я не сильно возмущался, закрывая прибылью ЖИК долги завода и треста. Но это надо было сделать, системно распределить денежную шапку застройщика между всеми участниками процесса. В советский период именно так и делали. И все структуры вышли на прибыль. За это время с нуля были спроектированы и построены несколько новых микрорайонов и много точечных домов. Системно ЖИК начала вводить по 100 - 150 тысяч квадратных метров жилья в год.

— Абдуллин состоял в учредителях ЖИК?

— Его сын владеет долей. Треть была у меня, и треть у Мунира Анваровича. Сегодня это уже не секрет, он ведь сам теперь «Домкором» руководит. Вообще, более открытой структуры, чем корректный застройщик, не бывает. Учредители, прибыль, убыток, себестоимость квартир — все это должно вывешиваться на сайте в проектных декларациях. У нас в «Комфортном жилье» все это есть.

«Комфортное жилье» — это по большому счету социалка, мы и завод тянем, и часть жилья забирают молодые семьи дешевле на 10-15 тысяч за квадратный метр
«Комфортное жилье» — это по большому счету социалка, мы и завод тянем, и молодые семьи часть жилья забирают дешевле на 10 - 15 тысяч за квадратный метр»

«ОЩУЩЕНИЕ, ЧТО ПРОШЛЫЙ КРИЗИС БЫЛ ЧЕМ-ТО ВРОДЕ РЕПЕТИЦИИ»

— До ухода из ЖИК вы успели пройти с этой командой кризис. Какими были для вас 2008 и 2009 годы?

— Повторюсь: на строителях процессы отражаются с опозданием на год, то есть цикл строительства. 2008 год был шикарным, таким же, как мы говорили о 2014-м на недавнем круглом столе «БИЗНЕС Online». Все скупили, цена за год выросла процентов на 20. В начале 2009-го уже выросла процентная ставка, промышленное производство замедлилось. Тем не менее ощущение от прошлого кризиса такое, что он был чем-то вроде репетиции, хотя и унес с рынка многих застройщиков. С кем бы я ни разговаривал — все просто придержали деньги из страха перед будущим. Каждый думал: вот я заплачу, а мне — нет. Это такая дурная цепная реакция. Стоило крикнуть, что кризис отменяется, и как же быстро все пошло дальше!

— Вы не сбавляли оборотов?

— Были проблемы. У нас стояли две почти готовые коробки в 36 микрорайоне, продажи встали, и мы предложили их купить Талгату Мидхатовичу. Месяца три по три раза в неделю ездили в Казань, доказывали цену — механизм был такой. Они взяли наши дома, в течение 10 дней после регистрации сделки должны были оплатить по договору, но платить не стали. Мы даже мэра просили съездить переговорить в ГЖФ, потому что все это на индустрии сказывалось, завод останавливался. Талгат Мидхатович говорит: денег нет, тоже зависли. И ДСК, также как и ЗЯБ, едва не обанкротился. Мы тогда высвободили недораспроданные долевые дома, перекинули людей в почти готовые, и еще предложили им бонусы сверху — просто надо было как-то их достроить. В этой ситуации и пришлось придумывать кооператив «Доступное жилье». По сути, мы взяли на себя обязанности, которые в тот момент должно было принять государство. У людей не было доступных кредитов, и мы предложили пятилетнюю рассрочку на разницу между продаваемой и покупаемой квартирой. Та же самая схема, которая в 1999 году позволила реализовать первые квартиры по ОМС, и она снова сработала.

А потом кризис закончился. Приезжаем к Талгату Мидхатовичу с просьбой вернуть неоплаченные объекты, а он мне: так вы же продали! А деньги?.. В общем, с учредителями я на самом деле ругался часто. Мне надоело ощущение, что я тяну один за всех, хотя ведь на них работаю. С Талгатом Мидхатовичем мы тогда чуть до суда не дошли, но у него тоже пошли деньги, и он расплатился почти через год после договора. Талгат Мидхатович всегда был «надежным» партнером!

«В любой стройке сложнее всего угадать цену, которая будет через год, чтобы не уйти в минус за это время»
«В любой стройке сложнее всего угадать цену, которая будет через год, чтобы не уйти в минус за это время»

«УХОДЯ, Я БЕЗВОЗМЕЗДНО ПЕРЕДАЛ КОМПАНИИ СВОЮ ДОЛЮ...»

— Ваш уход из ЖИК стал для всех интригующей неожиданностью. Все-таки была ли конкретная причина?

— Не устраивало многое. Есть такой момент: учредитель всегда завидует своему топ-менеджменту, потому что директор — единоличный исполнительный орган. Когда Мунир Анварович решил вернуться из исполкома в бизнес, встал вопрос: на какой уровень вернуться? Вот и начался процесс перетягивания инициативы. Мне к тому времени надоело сдавать по 150 тысяч квадратов однотипного жилья, имея свое видение развития компании и всего комплекса. В общем, мы сами не понимали отчего, но конфликты начались один за другим. При этом денег ни разу не делили, зарплату мне всегда платили очень хорошую, это факт, а кроме зарплаты я ни на что не претендовал.

После создания структуры из пяти предприятий дальнейшего движения не чувствовалось, и тогда родилась идея единого центра, в котором высококлассные специалисты обслуживают все предприятия. Идея была общей, но видение разным. Эти специалисты почему-то взяли на себя часть контрольных функций с разрешения Мунира Анваровича. Будучи моими замами, они уже сами нас контролировали. Как ты можешь объяснять коллективу в 2 тысячи человек, куда мы движемся, если сам перестал понимать? Я не умею говорить одно, а делать другое, и решил не тратить на это жизнь. Материального плюса в этом нет, а энергии и нервов тратится куча. Хочу, чтобы было ясно: тем людям, с которыми я общался, я искренне благодарен. Юсупу Диганшеевичу благодарен, Муниру Анваровичу, Талгату Мидхатовичу. Они меня научили, как бизнес строить, как в жизни поступать — все началось с них.

— Вы ушли с конфликтом?

— Когда я ушел, пошли слухи, будто я прихватил с собой некую сумму. Не знаю, кто и зачем их распространял, наверное, это должно было сыграть мне в минус, но вышло наоборот, и это помогло при учреждении «Комфортного жилья». У нас ведь бедных людей не любят. На самом деле ушел я с тремя окладами и, уходя, безвозмездно передал предприятию свои 30 процентов. Такие решения позволяют оставаться никому не обязанным. Вообще, с большими деньгами жить тяжело.

— Отношение к вам исполкома изменилось после ухода из ЖИК?

— Открыв «Комфортное жилье», мы заручились соглашением: компания помогает заказами ЗЯБу, и за это отношение к нам муниципалитета остается прежним. Были даже разговоры о том, чтобы поработать в составе КамГЭСа, но такое предприятие сложно перестроить под свое видение. «Комфортное жилье» — это по большому счету социалка, мы и завод тянем, и молодые семьи часть жилья забирают дешевле на 10 - 15 тысяч за квадратный метр. Власть же должна понимать и оценивать данную ситуацию? Но оказалось, что в администрации есть нечто — не злой умысел, но неправильные традиции, которые надо выстраивать заново. Законодательство поменялось, а люди те же, они привыкли считать землю своей еще с тех времен, когда она не была бизнесом, а отдавалась распоряжениями.

Я на них не обижен, они искренни в своем восприятии, но если мы начнем соблюдать законодательство, то это убережет нас от нового майдана, который мы прошли в 1993 году. Поэтому я хочу что-то изменить, и кроме строительства мы ведем еще один полезный процесс. Мы говорим: ребята, давайте научимся жить по закону. Если участок правильно сформирован, торги не вызывают отторжения, потому что именно исполком должен до торгов пройти все процедуры, решить вопросы с населением и предлагать участок готовым — так в законе написано.

«В ДЕПУТАТЫ БОЛЬШЕ НЕ ПОЙДУ»

— Значит, на ваш взгляд, борьба с точечной застройкой ведется некорректно?

— Все хорошо получается, если соблюдать законодательство. Эта борьба вызывает печальную улыбку. Последние пару лет чиновники, прямо скажем, лукавили перед населением. Есть дом, жители, придомовая территория, и люди не хотят, чтобы на ней строился магазин или офисы. При этом есть закон, который позволяет подать заявку на любой свободный участок — исполком обязан либо выставить его на торги, либо написать, почему это невозможно. Третье — в течение последних трех лет, формируя землю под домами, всем говорили: вот завтра введут налог на землю, заплачете, поэтому лучше межуйте землю по отмостке. Каждый из нас с таким межеванием согласился, а тем временем шли дебаты, облагать ли землю под многоквартирным домом налогом или нет?

Дебаты закончились, но чем — никто не знает: с 1 января 2015 года окончательно решено, что земли под многоквартирным домом не являются предметом налогообложения. Так что же мешает сегодня людям, которые не хотят никаких магазинов под окном, размежевать землю вокруг и забрать ее, скажем, под детскую площадку? Да, придется скинуться на проект межевания, но земля останется вашей навсегда, вы туда уже никого не пустите. И вместо того чтобы выйти к народу и сказать об этом, исполком ведет борьбу с точечной застройкой — вот, мол, какие-то нехорошие люди вчера что-то получили не так, давайте у них все отберем. Как следствие, бизнес не верит ни во власть, ни в народ, ни в завтрашний день. Единственный путь — сделать дело и вывезти деньги туда, где спокойнее. Так происходит отток капитала в огромных объемах.

В компании работает 57 сотрудников
В компании работают 57 сотрудников

«НАШ БИЗНЕС — ПРОСТЕЙШАЯ МАТЕМАТИКА НА УРОВНЕ 5 - 6 КЛАССА»

— Как изменилась структура спроса на жилищном рынке под влиянием кризиса? Люди предпочитают дешевые квартиры в панельных домах или улучшенные в кирпичных, как у «Комфортного жилья»?

— Панельные дома я больше не строю и строить не буду, сегодня есть возможность продавать по той же цене кирпичный дом. Панельные были нужны, когда в городе ничего больше не строилось. Работая в Жилищно-инвестиционной компании, мы обеспечивали город доступным жильем и очень гордились тем, что делаем, но когда я ушел, то обратил внимание на комментарии горожан. Были и такие — негодяй, застроил весь город панельными домами. Это стало толчком для меня, чтобы переосмыслить и строить другое жилье.

— Как формируется ценник на жилье?

— Всех карт не раскрою, я ведь хочу этот кризис пройти, но можно плясать от банковского процента. Почему вообще долевое строительство и инвестиции в жилье разрешили? Потому что у государства на строительство в свое время денег не было, а банки для застройщика ниже 14 - 15 процентов никогда не спускались. Себестоимость плюс эти 15 процентов — так формируется продажная цена. Эти 15 процентов можно отдать банку, а можно и населению. Я всегда предпочитаю второй путь, оно людям приятнее. Если долевое жилье на 15 процентов дешевле готового, оно покупается всегда. На самом деле весь наш бизнес, в сравнении с автомобиле- и авиастроением, — простейшая математика, выше уровня 5 - 6 класса мы не поднимаемся... Временами и 15 процентов доходности нет — сейчас, например. Если правильно угадать ценник, то люди скупают жилье достаточно быстро — инвестиции привлекательные, потому что старый жилой фонд, особенно панельный — это проблемы со швами, с сантехникой. Строящееся жилье всегда дешевле вторичного, это закон, и рынок работает только при таком условии.

— При определении продажной цены вы ориентируетесь на конкурентов?

— Мы мониторим рынок, потому что ценник определяется его возможностями и жадностью застройщика. Но я, например, не знаю, почем сейчас продает «Домкор», у меня своя формула ценника, ноу-хау, я ее даже учредителям не раскрывал. Себестоимость кирпичного дома, конечно, выше, но сегодня разница в цене продажи по большому счету определяется только землей. Это когда я начинал 15 лет назад, земля ничего не значила, а сегодня я знаю, что моя себестоимость самая высокая. Потому что три года назад, когда мы создали «Комфортное жилье», уже было понятно, что страна будет меняться — налоги надо платить, любые схемы будут пресекаться. Поэтому мы все участки покупали по официальной стоимости, и нет ни одного участка, предоставленного «Комфортному жилью» исполкомом, как у других застройщиков. Отсюда себестоимость самая высокая, но зато самая прозрачная, и никто нам не может ничего предъявить. А другие предприниматели все время кричат, что их кинули. Они ведь платили за землю, например, 15 процентов от стоимости, а остальное отдавали наличными, так всем было выгоднее. Но теперь как докажешь, сколько ты на самом деле заплатил за участок?

В ЧЕЛНАХ МЕТР ЖИЛЬЯ ВСЕГДА СТОИТ $1 - 1,2 ТЫСЯЧИ

— Сейчас сдается примерно 320 - 340 тысяч квадратных метров жилья в год. Еще недавно государством озвучивалась формула о том, что нужно строить в год по квадратному метру на человека, то есть в Челнах — свыше 500 тысяч. Если город за год построит эти 500 тысяч, рынок их съест?

— Без государственного стимулирования — нет. Ценник начнет падать. Если он уйдет ниже себестоимости, объект не достроится. Для покупателя эти 500 тысяч будут благом, но недолго, потому что рынок на этом закончится. В нынешней ситуации есть и другие «но». Кредитами покупку жилья бесконечно растягивать невозможно, нужно увеличивать зарплаты. Год назад зарплата росла из-за дефицита кадров, а сегодня, в кризис, при переизбытке кадров никто не станет ее поднимать.

«Наш бизнес - простейшая математика на уровне 5-6 класса»
«Наш бизнес — простейшая математика на уровне 5 - 6 класса»

— Чего вы ждете от 2015 года?

— Если валюта снова резко не скакнет, то и ажиотажного спроса не будет, он и не нужен. Падение спроса возможно на 25 - 30 процентов, не больше. Без дефолта мы попытаемся удержать продажную цену готового жилья с увеличением процентов на 10 - 15. Вообще, все хотят переехать в новое жилье, но надо продавать старое, и этот процесс нас сдерживает. Идеальная формула цены квадратного метра для жилья, бывшего в употреблении — это цена готовой новой квартиры минус стоимость отделки, то есть минус 4 - 5 тысяч рублей на квадратный метр в среднем. Если продавцы вторичного жилья будут опускать цены до этого уровня, то продажи не остановятся.

Однокомнатная квартира площадью 40 квадратных метров по 50 тысяч рублей за каждый стоит 2 миллиона. «Квадрат» такой же квартиры старше 5 - 8 лет должен стоить 45 тысяч, то есть 1,8 миллиона. Вот когда вторичка опустится до 1,8 миллиона, люди опять начнут покупать старое жилье, а продавцы вырученные деньги понесут нам. А пока продавцы ждут роста спроса, продаж у нас не будет, но я думаю, механизм наладится уже к осени. Потом начнется следующий процесс — стабилизация цены по отношению к предыдущим периодам. Выдам еще один секрет, анализ 15 лет работы: на самом деле в Набережных Челнах квадратный метр жилья всегда стоил 1 - 1,2 тысячи долларов. Поднимается доллар или опускается, цена все равно постепенно подтягивается к этому параметру. Парадокс, но это так все 15 лет.

— Каковы сегодня перспективы малоэтажного строительства в Челнах?

— Оно развивается такими темпами, которые и не снились застройщикам многоквартирных домов. Конечно, смотреть надо не черту города, ведь Набережные Челны — это «районный центр Тукаевского района». Так вот в районе, условно говоря, за полгода легко выполняется план по строительству жилья. Но с точки зрения челнинского застройщика малоэтажка — это просто рано, как и дома элит-класса. К примеру, «Солнечный парк» заявлялся элитным микрорайоном, и они построили элитное жилье, но все равно скатились до двух социальных башен. Не от хорошей жизни, людей, готовых купить «элитку» по цене собственного дома, очень мало. Это потому что в Челнах за 15 - 20 минут можно доехать до коттеджа в Шильне или 66-м микрорайоне. Зачем же покупать элитную квартиру, когда в своем доме нет проблем ни с парковкой, ни с соседями?

— Но тем не менее к малоэтажке Челны не готовы?

— С точки зрения застройщика. У нас люди, понастроив дач, до сих пор считают, что возвести дом своими руками дешевле. Это не так — материалы вы возьмете дороже, потому что строители покупают их оптом. Экономия выходит лишь на безгранично дешевом личном времени, но если вы можете себя профессионально занять, то самостоятельное строительство выходит, как минимум, в 1,5 раза дороже. В любом случае динамика цен на землю сегодня такова, что она перекрывает маржу от строительства и продажи дома. То есть просто купив и спустя период строительства продав голую землю, ты снимаешь на этом те же деньги, как если бы построил и продал дом. Именно с этим я столкнулся в ЖИК, когда построил европейский поселок в 66-м микрорайоне.

«Динамика цен на землю сегодня такова, что она перекрывает маржу от строительства и продажи дома»
«Динамика цен на землю сегодня такова, что она перекрывает маржу от строительства и продажи дома»

«РИЕЛТОРЫ СЧИТАЮТ, ЧТО ЭТО ЗАРАБОТОК НА УМЕ. Я СЧИТАЮ, ЧТО ЭТО МОШЕННИЧЕСТВО»

— Вы сами реализуете свои квартиры. Привычка со времен ЖИК?

— Это не привычка, с первых дней в ЖИК у меня не получалось работать с агентствами недвижимости. Я не понимаю, зачем нужен посредник между застройщиком и покупателем, и мне не нравятся взаимоотношения некоторых риелторов с клиентами. Если риелтор оговаривает сумму за свои услуги, он должен приложить максимум усилий, чтобы его клиент заработал больше. Некоторые риелторы пытаются максимально опустить цену товара для продавца и завысить для покупателя. Иногда получается, что покупатель с продавцом встречаются и выясняют, что разница в ценах составляет не 20 тысяч рублей, в которую риелтор себя оценил, а, например, 100 тысяч. Риелторы считают, что это их доход, заработок на уме. Я считаю, что это мошенничество. Поэтому мы всегда при отделе продаж формируем собственный отдел по реализации вторичного жилья.

— Какую долю рынка вы занимаете сегодня в Челнах и Закамье?

— Больше 10 процентов рынка Челнов мы брать не хотим, а меньше — смысла нет. За пределами города у нас несущественные проекты, например, в Альметьевске в этом месяце два подъезда сдали. Масштабироваться просто ради бизнеса не хочется, ведь любое движение вызывает сопротивление. Сколько нам осталось активного времени на этом свете, сколько пятилеток? Зачем тратить еще одну на увеличение доли в 2 - 2,5 раза, искусственно уничтожая то, что живет и без тебя? Есть другие застройщики, дома строятся. Даже если в кризис они уйдут сами, возникает вопрос: а сколько его вообще надо, этого жилья? В то же время можно заниматься другими проектами не в сфере строительства.

— Каковы же планы компании на будущее?

— У меня ЖИК занял 6 лет, «Комфортное жилье» на данный момент — 3 года. Через один-два года и это станет уже не так интересно. Мы выполнили задачу, качество нашего жилья выше, чем то, что я делал вчера. Меня сейчас главным образом держат два проекта, это работа над ошибками. Например, дом 13/02. Строить такие дома с точки зрения финансового результата было нельзя. Он был заведомо убыточный, это другой уровень отделки, подземный паркинг, дорогое место, совсем другая цена. Я хочу доказать себе, что дома такого класса в Челнах могут быть прибыльными при правильном подходе, хочу решить эту задачу. Второй проект — 20 малоэтажных домов в Малой Шильне, которые мы сейчас достраиваем. Я упоминал о поселке в 66-м микрорайоне — мы в ЖИК построили там дома европейского типа, но не нашли в Челнах европейцев, получили прямой убыток, полтора года отапливали эти дома, пока не продали. И только спустя годы люди по достоинству оценили этот проект. С учетом предыдущих ошибок будем реализовывать новые проекты, а именно: помимо стандартной комплексной многоэтажной застройки дома бизнес-класса и малоэтажные поселки. Еще одной задачей «Комфортного жилья» является борьба за предоставление равных возможностей всем участникам рынка в области жилищного и земельного законодательства.

«К ДЕПУТАТУ ОТНОСЯТСЯ КАК В ФИЛЬМЕ «МОСКВА СЛЕЗАМ НЕ ВЕРИТ»

— Вы уже 9 лет как депутат горсовета. Как оцените этот путь?

— Если коротко, я туда больше не пойду, официально заявляю. Чтобы исправить процесс управления городом, надо переписывать и устав, и несколько республиканских документов. Сегодня к депутату относятся как в фильме «Москва слезам не верит»: «Не учите нас жить, помогите материально». Это не функция депутата. Он должен принимать обращения граждан, доносить их до исполнительной власти, контролировать процесс исполнения. На практике же исполнительная власть задает тебе простой и логичный вопрос: а чем ты отвечаешь, чтобы принимать решения? Чиновник получает зарплату, ставит подпись, управляет штатом. А депутат — это высший законодательный орган в городе, который ничего не теряет при ошибке и по существу не несет ответственности. Так быть не должно.

— Считаете, депутатам надо платить?

— Корпус нужно уменьшить до таких размеров, чтобы город не сильно ощутил хороших зарплат депутатов — пусть он будет 10 - 15 человек, способных профессионально отработать каждый документ. Тогда с них народ может спросить. Сегодня спросить можно только с мэра и с исполнительного комитета. Депутат же не имеет ни прав, ни полномочий, даже неприкосновенность сняли, даже административную. Но простого человека нельзя призвать к дисциплине, а депутат обладает партийной принадлежностью. Я вступил в партию гораздо раньше, чем те люди, которые сегодня говорят мне, что партия «думает не так, а вот так». А где документ, в котором говорится, что партия думает так, как считает исполком? Помогать народу, не имея полномочий и прав, мне ничто не мешает и без депутатского мандата.

«Делаешь ли ты карандаш или дом — гордись своим продуктом, пока создаешь, и еще 3-4 года после»
«Делаешь ли ты карандаш или дом — гордись своим продуктом, пока создаешь, и еще три-четыре года после»

«СЕГОДНЯ ШИКАРНОЕ ВРЕМЯ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»

— Вы когда-нибудь сами пользовались жильем, построенным вашей компанией?

— Я каждое дело начинал для себя. «Кристалл» открыл, потому что в «Автозаводец» прийти не мог. Первая двухкомнатная квартира, в которую я въехал, была по программе ОМС, по-другому я бы не смог создать и удержать семью.

— Как вы отдыхаете и что для вас первично — отдых, семья или работа?

— Если честно, одна из причин, по которой я покинул ЖИК, — работа мешала личному времени. В советский период руководителей приучили к тому, что надо гордиться работой 24 часа в сутки. Мне было трудно работать с людьми, которые прошли партийную школу и живут по таким правилам. Я не против них, но загнать всех в одни рамки и считать, что если ты 24 часа работаешь, то твоя продуктивность выше, — это ерунда. Как можно сделать винтиком системы директора, руководящего большим коллективом? Это же рынок, а руководитель перестает видеть, что происходит вокруг. Он 24 часа в сутки выполняет какую-то странную функцию — находится на работе. Я всегда был против этого. Вообще, жизнь конечна, и работаем мы ради тех, с кем разделяем плоды своего труда, — ради родных и близких. Если у тебя нет времени на своих близких, зачем все это надо? Мой отдых — семья, поездки на машине, например, в Питер, на Урал. И в Крым я не поехал только в прошлом году — с тремя детьми просто не рискнул.

— Ваша супруга работает?

— Преподает английский. Они вместе с тещей организовали школу английского языка «Британика». Одна из старейших частных английских школ в Челнах, несколько помещений. Бизнес запустили еще в 1990-е, чуть позже, чем я организовал дискотеку.

— Какие три совета вы могли бы дать предпринимателям для успешного бизнеса?

— Чтобы заниматься бизнесом, надо понимать, что ты хочешь изменить, что даст твой бизнес через 5 - 10 лет. Не занимайся тем, что неинтересно. Делаешь ли ты карандаш или дом — гордись своим продуктом, пока создаешь, и еще три-четыре года после. Сегодня шикарное время для предпринимательства — достаточно посмотреть, чего в стране не производится. Уникальный шанс. Если же ты, начиная бизнес, мечтаешь только о деньгах, ничего не получится. У меня, по крайней мере, не получалось.

И еще многих останавливает проблема первоначального капитала. Надо понимать, что деньги не главное. Если твой бизнес интересен и ты в него веришь, донеси свою идею до того, у кого деньги есть. Если же ты не можешь убедить инвестора, что в тебя стоит вложить деньги, то и товар свой продать ты никогда не сможешь.

Визитная карточка компании

ООО ЖСК «Комфортное жилье» создано в Набережных Челнах в 2012 году. Основной вид деятельности — строительство долевого жилья в автограде. Компания занимает порядка 10% рынка Набережных Челнов.

Собственники компании:

  1. ООО «ИСК» Доступное жилье» — 38,5%;
  2. Гаврилов А.И. — 38,5%;
  3. Золотухин М.Ю. — 17,3%;
  4. Минегалев Р.Г. — 3,8%;
  5. Тетерина Т.П. — 1,9%

Годовой оборот — 760 млн. рублей в 2013 году, 829 млн. рублей в 2014 году.

Годовая прибыль — 84 млн. рублей в 2013 году, 199 млн. рублей в 2014 году.

Объем строительства — 17,1 тыс. кв. метров в 2013 году, 27,5 тыс. кв. метров в 2014 году.

Среднемесячная зарплата за 2014 год — 41 120 рублей.

Штат — 57 человек.

Визитная карточка руководителя

Михаил Золотухин родился 28 декабря 1976 года в Казани, с 1977 года живет в Набережных Челнах. В 2002 году заочно окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет по специальности «менеджмент организации».

2000 - 2006 — руководитель Набережночелнинского отделения ООО «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан».

2006 - 2011 — гендиректор ООО «Жилищная инвестиционная компания», председатель правления ЖСК «Доступное жилье».

С 2012 года возглавляет ООО ЖСК «Комфортное жилье», председатель правления.

С 2005 года — депутат горсовета Набережных Челнов.

Женат, воспитывает троих детей. Сыновья Владимир (12 лет) и Алексей (9 лет), дочь Татьяна (11 месяцев).

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (24) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    30.03.2015 08:32

    удачи во всем!!!

  • Анонимно
    30.03.2015 08:47

    Всё разложил четко, по полочкам. И про землю и отношения с властью

  • Анонимно
    30.03.2015 08:53

    Все дома с наружи красивые и элегантные но внутри качество хромает так на уровне 70х годов. Стены не ровные итд. Особен соципотечные дома у Абдуллина вообще кошмар качество ноль. Зато у него миллиарды крутиться. Как раньше писали он использует самые дешевые материалы и даже бу. Вот покупаешь и платишь за новую квартиру а самом деле патом надо сделать заново капитальный ремонт.

  • Анонимно
    30.03.2015 08:58

    Начал пиариться. Скоро будет выдвигаться. Но не в горсовет.

  • Анонимно
    30.03.2015 09:05

    Правильный у него подход к жизни, молодец. Да и дома строит симпатичные, не убогие панельки. Дом 13/02 лучший дом в городе, побольше бы таких домов

  • Анонимно
    30.03.2015 09:42

    Сталкивался с ним лет 6 тому назад. Толковый.

  • Анонимно
    30.03.2015 09:50

    Михаил молодец, чувствуется комсомольская закваска ;-)вот только 59/17, который он достраивал в 2004 году, стоил 11тыр/м, ни разу не 1000 баксов. дешевле. и были времена в Челнах, когда квартиру продавали за 5000 баксов (1998г), лишь бы уехать из Челнов.

  • Анонимно
    30.03.2015 11:36

    Молодец он и дома нормальные строит. Цены адекватные и качество нормальное.

  • Анонимно
    30.03.2015 11:41

    А почему у него квартиры сразу распродаются после старта продаж? И менеджеры комфортного жилья перенаправляют сразу же на отдел вторичного жилья. А говорит нужно исключать лишнее звено между застройщиком и покупателем.

  • Анонимно
    30.03.2015 11:45

    У меня друзья получили квартиру в 33кс по молодежке. Квартира классная просторная!

  • Анонимно
    30.03.2015 12:53

    В 66 мкрн я чуть было не купил дом) хорошо что зимой было дело, 3 дома посмотрели, они новые, а уже разваливались! Были построены из панелей, прессованные опилки. Даже пол и потолок! И мы были предупреждены, что на 2 этаже кровать тяжелую лучше не ставить;) Хоть комплекс и европейский, качество хромало сильно) и как мне объяснили эти дома строили для каких то специалистов-европейцев, которые должны были приехать на заводе работать. Но они взглянув на эти дома ужаснулись и отказались. Пришлось продавать нашим местным.. Как европейский формат!

  • Анонимно
    30.03.2015 12:53

    Михаил взвешенный и рассудительный человек, есть лавэ, есть порядок в голове. Только удачи!

  • Анонимно
    30.03.2015 15:23

    за такого в мэры я бы на выборы пошел...

  • Анонимно
    30.03.2015 15:31

    Почет и уважение!

  • Анонимно
    30.03.2015 16:02

    Блеф обиженного.

  • Анонимно
    30.03.2015 17:54

    Надоело за сына Абдуллина пахать и на того дядю? Молодец, что ушел.

  • Анонимно
    30.03.2015 20:05

    Михаил, по поводу "победы" на выборах в Горсовет в 2005 году... Не было мошеннически срочно при соединенного в округ дома, который строили и заселяли вы и который конечно, как один, проголосовал за вас?По поводу методов власти, когда они работали на вас как, как тогда, в ЖИКе, вроде как вы не возмущались нечестностью и неравным доступом всех участников рынка к работе на нем, или я что то пропустил?

  • Анонимно
    30.03.2015 20:57

    Как же весь такой правильный "бизнесмен" 30% просто подарил? Нелогично, не по- деловому?!

  • Анонимно
    30.03.2015 21:11

    когда то курировал Челны, работая в жилфонде. Яркая личность. Михаил Юрьевич, привет. Дальнейших успехов! Руслан

  • Анонимно
    30.03.2015 23:43

    Хотя и в панельных домах, но все же людей тогда квартирами обеспечивали быстро.

  • Анонимно
    31.03.2015 10:53

    Покупатели ему верят, вернее доверяют. В моем окружении нет людей, которые могут сказать про Золотухина плохое. Его работники любят и уважают.

  • Анонимно
    1.04.2015 19:26

    Побольше бы таких порядочных и толковых руководителей предприятий в нашей стране.

  • Анонимно
    20.05.2015 18:42

    Скажу только хорошее. Система помощи молодым семьям с квартирами была потом тиражирована в других регионах. Благодаря этой программе в 2003 году купил первую квартиру. Удачи Михаил!

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль