Общество 
6.06.2015

Анастасия Гизатова: «Обманутые дольщики – туристы в аэропорту или вкладчики банка?»

Что нужно знать при покупке новостройки?

Кто такие обманутые дольщики и по какой причине они стали таковыми? Недосмотр исполнительной власти или банальная недальновидность и желание сэкономить? В каком случае их финансовые потери должны возмещаться за счет бюджетных средств? Этими вопросами задается в своем материале для «БИЗНЕС Online» директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. И напоминает читателям основные правила покупки квартиры в новостройке.

ГОСУДАРСТВО И ЗАСТРОЙЩИКИ

Последнее время участники первичного рынка горячо обсуждают поступившее предложение о введении так называемого санатора строительного рынка — защитника дольщиков в лице агентства жилищного развития (АЖР), который вправе не только осуществлять финансовый контроль застройщиков, но и производить «изьятие» квадратных метров при нарушении сроков строительства.

Что примечательно, застройщиков обяжут перестраховывать договоры (как новые, так и действующие) долевого участия в страховой компании агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которая станет дочерней структурой АЖР. Ориентировочно, это обойдется в сумму порядка 5% от оборота.

Можно ли в настоящее время в Казани, даже не учитывая экономический аспект, быть полностью уверенным в том, что квартиру, приобретенную по договору долевого участия, ты получишь или получишь вовремя?

Государство понимает необходимость наведения порядка в этом сегменте рынка, но, как правило, все меры носят скорее рекомендательный характер, и застройщики предлагают «обходные» схемы, на которые с радостью соглашаются покупатели... Государство пытается регулировать (где-то успешно, где-то не очень) рынок банковских и туристических услуг. Понятно, что я упрощаю, но хотелось провести аналогию.

1 января 2014 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которым застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками. Таким образом, зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре и, следовательно, привлечь денежные средства дольщика можно только после:

  • представления полиса (заключения договора со страховой компанией);
  • вступления в общество взаимного страхования;
  • наличия поручительства банка (банковской гарантии).

Застройщики пошли по пути наименьшего сопротивления, руководствуясь девизом «дешево и сердито», и остановились на предложениях страхового рынка. Но если мы проанализируем компании, которые страхуют риски казанских застройщиков, то с удивлением обнаружим засилье небольших и малоизвестных игроков. Возникает вопрос: смогут ли и они фактически отвечать по своим обязательствам или наличие их полиса — просто пропуск застройщика в Россреестр? Вспомним лето 2014 года, где далеко не все туристы смогли решить вопросы со страховыми компаниями.

Таким образом, получается, что мы идем по пути туристических услуг и большинство страховок носит номинальный характер. Может, стоило учесть опыт банковского сектора и АСВ, где застройщик гордо размещает в доступных для клиента местах (сайте и документах) логотип, и это является 100% гарантией, что новоселы вовремя получат свои квартиры.

ПОЧЕМУ ПОЯВЛЯЮТСЯ ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ?

Кто такие обманутые дольщики и по какой причине они стали таковыми? Недосмотр исполнительной власти или банальная недальновидность и желание сэкономить? В каком случае их финансовые потери должны возмещаться за счет бюджетных средств? Ведь доход от удачно реализованных уже сданных квадратных метров «инвестор» оставляет себе.

Инвестиции в недвижимость относительно просты и доступны: понятный алгоритм и небольшой порог вхождения при благоприятных обстоятельствах приносит до 100% прибыли. По прошествии года после ввода дома в эксплуатацию можно наблюдать незаселенные квартиры, приобретение которых носило чисто инвестиционный характер. Нужно ли в таком случае покрывать убытки и просчеты дольщиков за счет бюджетных средств? Ведь, например, при колебаниях валютного рынка или акций компаний государство не возмещает упущенную выгоду и потери владельцам юаней или держателям акций.

Может, в данном случае просто пойти по примеру и обязать всех застройщиков разместить на стройплощадке, на первой странице договора (как на пачке сигарет «Курение вредит вашему здоровью») информацию следующего содержания: «Перед внесение денежных средств ознакомьтесь с памяткой дольщику на портале мэрии» или «Вы в любом случае рискуете»?

КУПИТЬ КВАРТИРУ ПО СЕРОЙ СХЕМЕ

Что интересно, несмотря на обилие новостных программ и сюжетов про обманутых дольщиков, массу разъяснительно-предупреждающей информации в интернете, в Казани по-прежнему активно идет реализация квартир по предварительным договорам, договорам инвестирования и вексельной схеме в обход 214-ФЗ. Многих покупателей это нисколечко не смущает, как говорится, голосуют рублем, выбирают что-то подешевле. И после разочарования проходят следующие стадии:

1. Жалеют застройщика. Стокгольмский синдром, где в роли агрессора выступает строительная компания (англ. Stockholm Syndrome), — термин популярной психологии, описывающий защитно-бессознательную травматическую связь, взаимную или одностороннюю симпатию, возникающую между жертвой и агрессором в процессе захвата, похищения и/или применения (или угрозы применения) насилия. Под воздействием сильного шока заложники начинают сочувствовать своим захватчикам, оправдывать их действия и в конечном счете отождествлять себя с ними, перенимая их идеи и считая свою жертву необходимой для достижения «общей» цели.

2. Группы в соцсетях для обмена эмоциями и дальнейших действий. Зачастую носят вариант утешительно-психологический.

3. Транспаранты на площади Свободы, привлечение СМИ и обвинения всех и вся в их неудачном выборе. Требования к власти возместить убытки, достройки дома и прочего.

В КАЗАНИ ВСЕГО 7 ПРОБЛЕМНЫХ ДОМОВ?

Полезно и познавательно ознакомиться с информацией, представленной управлением жилищной политики. Раздел «Контроль и надзор за долевым строительством» как раз адресован как потенциальным покупателям новостроек, так и тем, кто уже оказался в рядах обманутых дольщиков.

Министерством регионального развития Российской Федерации разработаны единые критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, т.е. «обманутых дольщиков».

Что примечательно, в списке проблемных домов, находящихся на контроле управления жилищной политики исполнительного комитета Казани находится лишь 7 объектов, хотя не секрет, что их в нашем городе гораздо больше. Можно общими усилиями сделать его более полным и актуальным? По моим данным, их не меньше 20.

Список проблемных домов, находящихся на контроле
управления жилищной политики исполнительного комитета Казани

№ п/п

Месторасположение объекта

Наименование фирмы-застройщика/генподрядчик

Количество квартир/ площадь

(м2)

Степень

готовности

1

Ж/д по ул. Четаева

ООО «Элит-Строй»/ЗАО «Вектр»

90/6755,04

30%

2

Ж/д на пересечении ул. Краснококшайской и Г. Баруди, Кировский район

ООО «ИТЦ»

218/14718,92

30%

3

Ж/д по ул. Достоевского, 57, Вахитовский район

ООО «Фирма «Свей»

338/21695,56

75%

4

Ж/д стр. №71-10-1 по ул. Адоратского-Четаева Ново-Савиновский район

ООО «Фирма «Свей» / ООО «Маг-Строй»

252/26994/55

90%

5

Ж/д по ул. Бехтерева/Космодемьянская, Вахитовский район

ООО «Фирма «Свей»

82/11077

50%

6

Ж/д по ул. Амирхана в кв. 68

Ново-Савиновского района

ООО «Маг-Строй»

128/7191,88

95%

7

ж/д по ул.Амирхана в кв. 68, Ново-Савиновский район

ООО «Маг-Строй»

139/8200

65%

Краткая памятка при покупке новостройки

№ п/п

Обращаем внимание

Причина

Возможные последствия

1.

Предлагают приобрести по предварительному договору, договору инвестирования или вексельной схеме

Отсутствие необходимой документации у застройщика и невозможность оформить разрешение на строительство

Двойные продажи, несвоевременная сдача дома, полная потеря денежных средств

2.

Соответствует ли проект (этажность, количество квартир и т.п.) разрешению на строительство, проектной декларации

Изменение проекта в процессе

Увеличение количества соседей, отсутствие паркинга или детской площадки, затягивание сроков передачи квартир

3.

Предложение дешевле более 10 - 20% от среднерыночной стоимости

Вызван срочностью продажи и неконкурентным предложением: проблемный застройщик, двойные продажи, долгострой

Потеря денежных средств, затягивание сроков передачи квартиры

4.

Отсутствие аккредитации в банке, невозможность приобретения по ипотеке

Банк оценивает свои риски и понимает, что в данном случае они высоки, соответственно, не уверены в объекте залога. Финансовые проблемы застройщика, отсутствие необходимого пакета документов

Потеря денежных средств, затягивание сроков передачи квартиры

5.

Наличие у застройщика на момент привлечения ваших денежных средств несданных в установленный срок объектов

Отсутствие необходимого финансирования, привлечение его с дольщиков нового объекта. Аналог финансовой пирамиды

Потеря денежных средств, затягивание сроков передачи квартиры

6.

Изучаем проектную декларацию

За счет каких средств рассчитывает возвести ваш будущий дом застройщик, есть ли у него другие обязательства, кто учредители компании-застройщика, насколько стабильно финансовое положение и репутация

Проблемы в процессе строительства, отсутствие «подушки безопасности» у застройщика, риски остановки и затягивания строительства

7

Договор уступки не согласован застройщиком или согласован фиктивно

Обязательства дольщика (цедента) не выполнены полностью перед застройщиком

Риск двойных продаж, мошенничеств

8

Регистрация договора по 214-ФЗ, наличие страхового полиса, аккредитации ведущих банков

В данный момент имеется весь пакет документов

В случае кризиса, форс-мажорных обстоятельств, свзянных с деятельностью застройщика, объек может быть не сдан вовремя

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (17) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    6.06.2015 09:34

    БО, идея собрать в одну сводную ведомость все проблемные дома отличная. УЖП не понятно, почему не включило: ФОН ( Симфония, Молодежный, МЧС, Солнечный город) , Импек ( Евразия 2 корпуса).

  • raf
    6.06.2015 10:14

    Народ,кто компетентен,или сталкивался с описанными событиями,отпишитесь.Опыт,ошибок трудных,-по Пушкину.

    • Анонимно
      6.06.2015 11:14

      Я столкнулся. Фон. с горем пополам зарегистрировали договор долевого, заплатил за страховку, страховая левая совсем, другой регион, никогда раньше о существовании такой не слышал. видимо казанские страховые компании не захотели влезать. когда влезал, не допер, что надо привлечь юриста, клюнул, что дом МЧС и они контролируют.

    • Азат Д
      6.06.2015 18:59

      А зачем это вам? Буржуям собрались деньги нести?Вы что, как Ленин в шалаше брезгуете?А, вы же тоже не из рабочего класса, не создаёте материальных ценностей, с капиталистами за одно, рабочий класс эксплуатируете и пользуетесь их трудом.

  • Изя
    6.06.2015 10:57

    Импэк , комплекс ,,Евразия,, - недобросовестные строители.!

  • Анонимно
    6.06.2015 12:21

    На сегодняшний день, Государство к сожалению бессильно в борьбе с Застройщиками. После вступления в силу ФЗ-214 где четко указано, что привлечение денежных средств возможно только на основании договора долевого участия, Застройщики обходят Закон серыми схемами, т.к. с документами (разрешительной документацией) проблемы, и привлекают деньги на основании предварительных договоров. Вкладывая деньги в долевое строительство, физическое лицо все риски несет сам (риск что во время дом не сдатут и ему придеться снимать квартиру и тратить деньги, риск что не сможет вернуть деньги т.к. Застройщика могут признать банкротом, риск долгостроя, некачественное строительство дома.....)Ответственность застройщика предусмотрена КоАП РФ размер штрафа не так и велик, по сравнению с инвестицииями требуемые для строительства многоквартирного дома.

  • Анонимно
    6.06.2015 12:38

    А по Олимпу есть у кого информация? а то знакомые вперлись

    • Анонимно
      6.06.2015 13:58

      Вы сами ответили на свой вопрос.
      Если "впёрлись" то это серьёзно.

  • Анонимно
    6.06.2015 14:32

    а как же дом по ул.Маяковского который стоить на перекрестке с улицой Некрасова? С ним то что?

  • Анонимно
    6.06.2015 14:42

    олимп Приволжский рынок это засада, задержка значительная, сдать должны, но когда, не знаю. вообще раздражают дольщики Фона, сами покупали по векселям и пред договорам, клюнули на дешевизну, а сейчас письма президентам пишут. скупой платит дважды.

  • Анонимно
    6.06.2015 15:28

    А по Экопарку Дубраве как? Все время сроки сдачи переносят?

  • Анонимно
    6.06.2015 16:15

    Прошу не путать обманутых дольщиков ( стройка стоит 2 года и более) и задержки, переносы окончания строительная. Гиззатовой спасибо за аналитику. По секрету: самый большой срок несдачи строительства жилого дома 14 лет. ул Лобачевского дом 6, но не жалуются никуда и ждут чего-то. застройщик Рсу-9. Квартиры покупались по 8 тыс рублей за метр.

  • Анонимно
    6.06.2015 20:46

    Народ, подскажите, а ФОНовский комплекс "молодежный" в какой категории: перенос срока сдачи или мы уже обманутые дольщики... У кого есть инфо поделитесь, что то волнуюсь за себя.

  • Анонимно
    7.06.2015 18:57

    Анастасия, материал скучный. Все проблемы известны людям с деньгами. Инвесторов нет более, печаль да и только. Тему недвижимости можно оставить в покое как минимум до 1 квартала 2016. Это минимум. Ждем -15% от сегодняшнего ценника к Декабрю.
    P.S Риэлтора! Ноги крепкие) - время работать руками.

  • Анонимно
    9.06.2015 16:14

    Фона нет, Рсу нет - что за материал?!

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль