Строительство и недвижимость 
4.06.2016

«Проблемная ситуация в Радужном – это на самом деле капля в море»

ASG о том, как землевладельцы незаконно экономят до 50% участка, но оставляют жителей без коммуникаций и детских площадок

Многие собственники земли идут по пути наименьшего сопротивления: вместо проекта планировки разрабатывается эскизный проект — он дешевле в 30 раз, но не учитывает множества факторов. Вместо городских нормативов закладываются сельские — без соцнагрузки и с узкими дорогами. Как не попасться на удочку таких дельцов, рассказывает в блоге для «БИЗНЕС Online» Андрей Генсен, первый замгендиректора компании «АС Менеджмент», управляющей владениями одного из главных лендлордов РТ Алексея Семина.

Развитие мегаполисов и прилегающих к ним районов — это очень объемная и сложная задача «Развитие мегаполисов и прилегающих к ним районов — это очень объемная и сложная задача»

АНАЛОГИЧНЫХ ПРОЕКТОВ С ПОХОЖИМИ ПРОБЛЕМАМИ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА НЕМАЛО

Тема градостроительного развития, перевода земель, перезонирования, застройки, как и в целом земельные отношения, всегда вызывают широкий общественный интерес. Это не ново: принадлежность к определенной территории, права на землю, собственное жилье — во все времена комплекс этих вопросов относился к одной из основных потребностей человеческой жизни — формированию качественной, надежной и удобной среды обитания.

Развитие мегаполисов и прилегающих к ним районов — это очень объемная и сложная задача. Зачастую в целом ситуацией не владеют ни собственники, ни покупатели, ни профессиональные участники рынка. При обсуждении того или иного проекта смешивается все: категории земель, виды использования, зонирование, виды проектной документации.

Яркий пример — недавняя статья «БИЗНЕС Online» о ситуации в поселке Радужном. Нужно отметить, что Радужный — это территория города на сегодняшний день, вопрос об изменении категории земель здесь некорректен, изменение целевого назначения (разрешенного использования) земельных участков проводится по нормативам и правилам Казани, сравнивать эти процессы с процессами перевода земель сельхозназначения в районах бессмысленно — абсолютно разные регламенты и процедуры. В процессе расширения Казани в городскую черту были включены территории в восточной части города, и территория поселка Радужного как раз относится к этим присоединенным территориям.

Проблемная ситуация в Радужном — это на самом деле капля в море, аналогичных проектов с похожими проблемами на территории города немало. Почему возникают такие проблемы? Глобальная причина здесь одна, точнее одна из двух, — это или непонимание собственником земли (оператором проекта) законных путей развития, или нежелание следовать этим законным путям.

Если останавливаться на такой определенной задаче как изменение разрешенного вида использования земли для комплексного проекта, например на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то процедура такого изменения в черте Казани укрупненно выглядит следующим образом. Перечень видов разрешенного использования определяется функциональной зоной (зоной градостроительного регламента), в которой расположен участок, то есть если участок расположен в жилой зоне Ж1,Ж2, Ж3, то собственник вправе самостоятельно изменить вид использования в пределах разрешенных видов для этой зоны. Если же участок расположен в неподходящей зоне (что характерно для большей части присоединенных территорий), то требуется процедура изменения зоны. Функциональное зонирование определяется градостроительной документацией. Для комплексных проектов это, как правило, проект планировки территории. Проект планировки разрабатывается с учетом городских нормативов, учитывает минимальную ширину дорог, размещение в зоне пешеходной доступности социальных объектов — школ, детских садов, поликлиник. Если их нет в шаговой доступности, а их, естественно, нет, то необходимо учесть в проекте участки под размещение этих объектов — все это прямые потери полезной площади, они составляют 30 - 50% территории участка. Кроме того, при проектировании выясняются многие ограничения и обременения — охранные и санитарно-защитные зоны и т. п., при отсутствии детального проекта никто не застрахован от этих рисков. Зачастую разработка и утверждение проекта по нормативам вообще невозможна ввиду недостаточности территории, и это очевидно еще на предпроектных стадиях.

Прежде чем покупать участок нужно детально понимать его текущее состояние и перспективу развития «Прежде чем покупать участок, нужно детально понимать его текущее состояние и перспективу развития»

У НАС ДРУГАЯ ИДЕОЛОГИЯ

Таким образом, разработка и утверждение проекта планировки — это долго, дорого, а иногда и просто невозможно. Несмотря на то, что это единственный законный путь, не все готовы по нему идти. Дополнительным негативным фактором является бюрократия при прохождении процедур, длительные сроки административных регламентов. Справедливости ради надо отметить, что решения в этой сфере действительно очень тяжело проработать и принять, это серьезная социальная ответственность. Многие собственники, даже понимая законный путь реализации, идут по пути наименьшего сопротивления — вместо проекта планировки разрабатывается эскизный проект: он никак не учитывает множество факторов влияющих на развитие территории, зато в 20 - 30 раз дешевле, чем проект планировки. Вместо городских нормативов закладываются сельские с шириной дорог по 8 м и без всякой социальной нагрузки (забегая вперед, такая территория обречена стать дачным обществом даже не де-юре, а де-факто). Набор инфраструктуры на момент продажи может быть разным, но если проектом не предусмотрены технические коридоры под прокладку инженерных сетей, глупо ждать этих самых сетей. Дальше по этой картинке нарезаются участки и продаются, начинается застройка, и ситуация заходит в тупик — утвердить законно проект на застроенной в нарушение нормативов территории невозможно.

У нас другая идеология. Мы участвуем в разработке проектов на всех уровнях градостроительного развития, от схем территориального планирования, генеральных планов до проектов планировки и застройки. За последние четыре года это два десятка проектов, огромные материальные и временные затраты, однако мы понимаем важность этих вопросов, соблюдаем законодательство и градостроительную стратегию, определяемую городом. У нас также есть проекты, в которых реализуются участки, но это другая ситуация: инвестор или застройщик приобретает участок на проектной стадии, справедливо рассчитывая на рост стоимости по мере развития проекта. При этом он видит проект, видит параметры, заложенные в него, видит их соответствие городским и даже более завышенным нормативам, видит административные процедуры, проходящие по проекту, может в них участвовать. Понятно, что каждый проект имеет свою этапность, и процесс освоения — это вопрос времени, но на каждом этапе меняется и стоимость земли.

Земля — это очень сложный продукт. Прежде чем покупать участок, нужно детально понимать его текущее состояние и перспективу развития, при покупке участка под строительство думайте минимум на 10 лет вперед. Не стоит ориентироваться только на стоимость — за низкой ценой обычно стоит ряд проблем и недостатков. Советуйтесь с профессионалами, экспертами, изучайте и проверяйте документы, вникайте в ситуацию.

Андрей Генсен, первый заместитель генерального директора, директор департамента по развитию территорий ЗАО «УК «АС Менеджмент» (ИГК ASG).

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (30) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    4.06.2016 09:26

    Из десятков разработаных ASG проектов планировки сколько утвердил город?

  • Анонимно
    4.06.2016 10:13

    ASG уже узаконил планировку в Адмирале !!!

    видимо отдышались ..отряхнулись и снова за старое

    • Анонимно
      4.06.2016 10:49

      здесь же обратная ситуация, асг правила соблюдает. а параллель логичная, продажа земли без проекта также опасна, без пожарных проездов рисуют и продают, потом прокуратура снова будет после драки кулаками махать

  • Анонимно
    4.06.2016 10:21

    это уже проблемы города, собственник то все сделал по закону.. а что вы предлагаете как раньше- к взяткам и подпольным переводам

    • Анонимно
      4.06.2016 10:39

      в алтане 2 гектара земли из рекреационной зоны переводится сейчас в жилую, это на клубничной, там проект есть интересно

  • Анонимно
    4.06.2016 10:44

    такие же проблемы как в радужном в чернопенье, нагорном, чебаксе, вишневке

  • Анонимно
    4.06.2016 10:51

    в районах республика при переводе половину забирает и рисуй что хочешь, а в городе получается надо половину под школы отдать

  • Анонимно
    4.06.2016 10:56

    какая градостроительная политика, вы о чем, у знакомого 5га земли в зеленой зоне, налоги бешеные, а строить нельзя ничего, отдал за бесценок какому то чиновнику в конце концов, через полгода оказалось что генплан он имеет свойство меняться и ежели на него под другим углом посмотреть, то зона конечно зеленая, но шесть - семь коттеджей элитных построить на ней можно, это как с алтаном и парком горького, кому то можно а кому то нет

  • Анонимно
    4.06.2016 10:58

    Америку открыл

    • Анонимно
      4.06.2016 11:26

      америку не открыл, бесит просто такой цинизм и наплевательское отношение к гражданам, кому то богатеть безразмерно можно, а кому то по закону не положено даже свой дом в порядок привести

  • Анонимно
    4.06.2016 11:00

    Продажа сельхозземли под жильё это как с обманутыми дольщиками и главный снова Нигматзянов

  • Анонимно
    4.06.2016 11:03

    Семин ей богу как маленький. законы проекты, занес бы кому надо и все бы перевел, не любят у нас таких чиновники

    • Анонимно
      4.06.2016 11:27

      совсем от жизни отстал в своей Франции, забыл как в Казани дела делаются

    • Анонимно
      4.06.2016 11:29

      одно другому не мешает, сделал по закону, теперь еще занесет и все нормально

      • Анонимно
        4.06.2016 12:07

        что нам стоит дом построить, забашляем будем жить.. С. Я. Маршак (современное прочтение)

      • Анонимно
        4.06.2016 12:09

        Что нам стоит дом построить,
        Просто вырыть котлован,
        А потом приладить рельсы,
        И пустить по рельсам кран.
        И в хорошую погоду
        Провести тепло и воду.

  • Анонимно
    4.06.2016 11:58

    да чиновников жаба задушит по закону переводить, кто то недавно говорил что месторождения денег под казанью нет, вот же оно

  • Анонимно
    4.06.2016 12:04

    в этом вопросе как раз цена перевода и самой земли это капля в море, чтобы застроить 8 тысяч гектар земли, включенных в черту города это 1-2трлн.р., вот где клондайк, что там эти копейки, так что переведут даже не сомневаюсь, себе поле для деятельности на 100 лет вперед создадут. Салават купере, Осиново и прочее это же не просто так далеко строят, не в городе, а потому что там не Казань, там другие люди рулят, свою выгоду понимают

  • Анонимно
    4.06.2016 12:12

    Что нам стоит, дом построить?
    нарисуем, будем жить,
    и уж, точно, непременно,
    в нём не будем мы тужить.

    Тротуар, раскрасим мелом,
    разберём карандаши,
    сложим стих, о зодчем смелом,
    что рисует от души.

    От души цветов налепим,
    пластилиновых кустов,
    обязательно пометим,
    место для дворовых псов.

    Акварелью, мы пройдёмся,
    невзначай, так, по стене,
    после нарисуем солнце,
    радугу, кота в окне.

    Тушью, нарисуем шторы,
    телевизор и паркет,
    лёгким росчерком узоры,
    лягут на махровый плед.

  • Анонимно
    4.06.2016 12:44

    когда решится тема с сносом домов в Плодопитомнике в зоне газопровода?

  • Анонимно
    4.06.2016 13:48

    и с зоной аварийной посадки КАПО в Царицыно

    • Анонимно
      5.06.2016 13:13

      А это вообще смех! Вокруг этого участка 32 га дачи и дома со всех сторон, а строить нельзя, аварийная зона для ТУ-160, и как он туда должен попасть среди домов Нагорного и Царицино. Видимо хозяин участка директор Тектоника не занес кому надо, поэтому и не рассмотрели вопрос под нужным углом.

  • Анонимно
    5.06.2016 16:38

    Это советское наследие - сначала оборона, потом интересы жителей

  • Анонимно
    5.06.2016 21:42

    У Семина много земель в Зеленодольском районе. Так называемый "Большой Зеленодольск" вдоль трассы. На эти земли "Татинвестгражданпроект" разработал и утвердил проекты планировок.
    Заметьте за бюджетные средства!!!

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль