Строительство и недвижимость 
23.10.2016

«Квартальная застройка – идеальное решение, но нет предпосылок перехода на нее»

Может ли застройщик развлечь жителей в спальном районе? Способы — от столярных мастерских до ежедневных появлений мимов на улице...

«Борьба за клиентов сейчас очень жесткая, кризис заставляет проявлять креатив», — об этом, а также о том, каким должно быть пространство жилого квартала, говорили на очередном «Архитектурном завтраке с Дмитрием Пузыревым», проводимом группой компаний «Ак Барс Девелопмент». Гостем стал инженер-архитектор из Твери Никита Маликов. Он рассказал, как обустраивают дворы в Германии, парковки в Чехии и мастерские для жителей в Москве, и заявил, что дворы в обычном понимании уже не нужны. А что необходимо?

...

...ЧТОБЫ ЖИТЕЛИ САМИ СЕБЕ ДЕЛАЛИ ЛАВОЧКИ

Как оживить спальные районы города и какую помощь ждет застройщик от местных властей, обсуждали на очередном «Архитектурном завтраке с Дмитрием Пузыревым», проводимом компанией «Ак Барс Девелопмент». Гостем стал инженер-архитектор из Твери Никита Маликов.

Участники:

  • Никита Маликов — главный архитектор собственного архитектурного бюро;
  • Сергей Ураков — директор ООО «Ак Барс Недвижимость»;
  • Максим Грицких — советник по развитию — директор корпоративного университета ООО «Ак Барс Девелопмент»;
  • Юлия Файн — главный менеджер отдела бизнес-планирования и сопровождения проектов дирекции по экономике ООО «Ак Барс Девелопмент»;
  • Илья Лекарев — директор ООО «Ак Барс Инжиниринг»;
  • Иван Мошка — заместитель директора ООО «Ак Барс Инжиниринг»;
  • Олег Митюнин — заместитель директора ООО «Ак Барс Недвижимость»;
  • Венера Кремень — начальник отдела маркетинга и продвижения ООО «Ак Барс Недвижимость»;
  • Дмитрий Пузырев — советник по архитектуре и градостроительству ООО «Ак Барс Девелопмент».

Дмитрий Пузырев Дмитрий Пузырев

«КАК СДЕЛАТЬ ТАК, ЧТОБЫ В СПАЛЬНЫХ РАЙОНАХ ЛЮДИ НЕ ЧУВСТВОВАЛИ СЕБЯ УЩЕМЛЕННЫМИ?»

Дмитрий Пузырев: Наконец-то мы после перерыва в год продолжаем наши «Архитектурные завтраки...». Я хочу представить сегодняшнего гостя — это Никита Маликов, город Тверь. Архитектор и очень интересный собеседник. Тема сегодняшнего мероприятия: что такое комфортная городская среда и каковы лучшие и худшие практики современного жилищного домостроения в России? Я предлагаю поговорить немного о градостроительной политике, о трудовой миграции, об общественном транспорте и в целом о том, как нужно организовать устройство городской жизни, чтобы каждое утро все окраины не ехали в центр, каждый вечер — наоборот. Как сделать так, чтобы в спальных районах люди не чувствовали себя ущемленными? Какова роль муниципальных властей в организации качества городской среды?

Никита Маликов: Как сделать спальный район интересным с точки зрения покупателя? Как такового беспроблемного выхода, ответа на вопрос, как оживить спальные районы, чтобы там неожиданно появилась какая-то дешевая изюминка, нет. Но есть два способа. Первый — это толкать в районы бизнес. Как создать условия для бизнеса? Нужен поток людей. У нас самые популярные маршруты — от остановки до дома. Необходимо перенести эти маршруты в глубину района, создать такую пешеходную инфраструктуру, где будут постоянно передвигаться люди. Бизнесу будет интересно работать, потому что там постоянно ходит клиентура. А людям интересно жить, потому что у них есть вот этот насыщенный кусочек жизни.

Европу сейчас тоже застраивают районами, но они сначала в обязательном порядке заводят в них бизнес — торговые центры, бизнес-центры, а затем окружают их домами. Это сделано, потому что днем спальные районы вымирают: утром все уехали, остались только пенсионеры и дети. Единственный способ оживить этот район — создать занятость. Вы работаете в бизнес-центре, вам негде поесть — и под вас там появляются кафе. В России создать такой бизнес-кластер в спальном районе тяжело. Потому что, во-первых, у нас в любом городе сейчас есть перенасыщение бизнес-центрами, во-вторых, наши нормы не позволяют создать торговый центр и сразу же окружить его жилыми домами. Есть санитарно-защитная зона, есть огромные размеры парковочных мест.

Второй способ — сделать жилую застройку такой, чтобы покупателю было приятно там находиться и приятно в ней гулять. Это экономически более дешево. Но с точки зрения затрат ваших внутренних ресурсов — проектных бюро и так далее — намного сложнее. Это полная переделка по сути всего вашего внутреннего устройства, целей и рабочего менталитета.

Можно попробовать проявить социальную активность. Это работа с жителями. Мне очень нравится, что рядом с вашим микрорайоном [«Казань XXI век»] есть IKEA и OBI. Это невероятно крутой маяк притяжения. Возможно, в будущем даже стоит обсудить с IKEA (а они обычно открыты), чтобы компания устраивала посреди вашего района шоу-рум с мастер-классами для жителей, например, на тему того, как отделать мебель. Для них это замечательная рекламная кампания, а для жителей это какой-то маяк развлечения. Или я знаю город, в котором каждый день в спальный район приезжает мим. Он ходит по улицам данного района и развлекает людей, и им очень нравится, а дети уже знают, что в 12 часов он будет рядом, поэтому все бегут на улицу. Для самого спального района это выходит недорого, потому что затраты всего на одного человека. Но в полдень район оживает.

Пузырев: Мы эту тему сейчас тоже внедряем. Открыли бульвар в «Солнечном городе», и открытие по времени совпало с 1 сентября. Мы не на само 1 сентября, а чуть попозже, буквально 3 - 4 сентября, для людей сделали праздник. И было несколько активностей. Сейчас народ уже сам выходит. Мы показали, как можно на этом бульваре себя занять, и по субботам-воскресеньям он начинает оживать. Люди поняли, как правильно отдыхать, что можно себя занять не просто сидением дома перед телевизором или поездкой куда-то. Мы им дали точку притяжения в своем микрорайоне, а не в соседнем.

«Мы открыли бульвар в «Солнечном городе», и открытие по времени совпало с первым сентября. Мы не на само первое сентября, чуть попозже, буквально 3-4 сентября для людей сделали праздник. И было несколько активностей. Сейчас народ уже сам выходит. Мы показали, как можно на этом бульваре себя занять, и по субботам-воскресеньям этот бульвар начинает оживать. Люди поняли, как можно правильно отдыхать, что можно себя занять не просто дома перед телевизором или куда-то ехать. Мы им дали точку притяжения в своем микрорайоне, а не в соседнем» «Мы открыли бульвар в «Солнечном городе», показали, как можно там себя занять, и по субботам-воскресеньям он начинает оживать»

Маликов: Верный шаг. Единственное, он работает по принципу батарейки: вы выстрелили — запал какое-то время будет держаться, а потом спадет. Необходимо периодически поддерживать бульвар активностями.

Сергей Ураков: На фоне этих движений мы «нашли» людей в домах, есть старшие по подъезду или старшие по дому, с которыми работает наша управкомпания. Люди ведь собираются вокруг хороших либо плохих вещей, но они организовываются. И у них, в принципе, диалог получается. Если раньше этот диалог отражал какую-то проблему, то сейчас они вместе что-то полезное делают для дома: сажают цветы, клумбы...

Маликов: В одном комплексе в Москве открыли столярную мастерскую на первом этаже и стали устраивать там мастер-классы для жителей. Сначала пришли пять человек, потом — десять, потом — семнадцать. Сейчас мастерская не вмещает всех желающих. Помимо того, что там проходят мастер-классы, жильцы в ней сами все собирают: полку для дома, какие-то малые архитектурные формы для двора. Управляющей компании это выгодно, потому что собранную самими жильцами форму они сами никогда не сломают, они будут ее холить, лелеять.

Помимо столярных мастерских есть еще бетонные мастерские для жителей. Тоже популярная в Москве тема. Прямо из бетона можно собирать малые архитектурные формы. Это на самом деле очень круто. Главное, чтобы жителям бетонные изделия доставались несколько дешевле и чтобы они сами что-то вкладывали. Я знаю, что в Варшаве сами жильцы собирают очень качественные антивандальные лавки. Покрывают их рейками, чтобы не примерзнуть, — скамейка стоит вечно, качественно, доступно. Столярная бетонная мастерская со временем может покрыть все ваши потребности в архитектурных формах, соответственно, вы начнете экономить на закупках.

Кстати, вы что-то сделали, что другие комплексы хотят скопировать теперь?

Пузырев: Каждый следит за каждым, но до лавок еще не дошло.

...

Маликов: Советую заняться поиском по-хорошему больного этой темой человека. Думаю, это несложно, поскольку вся работа в Москве закончилась, ко мне раз в неделю обращаются архитекторы в поисках работы. Да, вам придется его обучать, но производство своих же архитектурных форм для огромной компании может стать вашей фишкой.

Я на самом деле придерживаюсь следующей теории. Не могу пока сказать, что я прав на сто процентов, но считаю, что в жилых районах больше не должно быть как таковых дворов. Двор, двор, двор... Вы разбиваете всех жителей на маленькие кучки. Я считаю, что двор должен быть небольшой зоной для отдыха, именно для релакса. А сквозь спальные районы должны проходить единые зоны отдыха, которые имеют большие детские площадки, спортивные площадки, чтобы двор был, по сути, маленьким личным пространством для жителей, где они могли что-то создать. Я знаю случай в Германии, когда застройщик просто сажал ровный газон, собирал жителей каждый месяц и говорил: что будем делать? Давайте клумбу разобьем, а вот здесь скамейку поставим и так далее. Нам кажется, что в Германии куча денег и с экономикой у них все хорошо. Нет такого, чтобы застройщик сказал: у меня много денег, что хотите, то и нагромоздим. Они на самом деле во дворах из-за каждой мелочи борются.

Еще вопрос: никто в Казани не оказывает таких услуг, как няньки-сиделки для пенсионеров? Когда врач круглосуточно по вызову может прийти и сделать укол, бабушке помочь? Это интересная тема для застройщика.

Венера Кремень: У нас достаточно сильно развита работа с соцсетями. У каждого комплекса свой переговорочный пункт, где они обмениваются всей информацией: бебиситтеры, кто уколы делает, где детская кухня — буквально все.

Маликов: Вы правильно рассуждаете, что будущее теперь в социальных сетях. Все жильцы будут в них сидеть.

Ураков: Мы готовы предоставить людям, у которых есть какие-то идеи, свои помещения, где-то свою помощь в организации любых активностей в наших жилых комплексах. Потому что это обогащает среду, в которой люди живут. Сейчас борьба за клиентов очень жесткая. Можно сказать, что кризис заставляет нас проявлять креатив. Может, это и хорошо, что в нашей жизни раз в три года что-то случается и мы имеем возможность по-другому взглянуть на то, что мы делаем.

... Никита Маликов

«БОЮСЬ, ЧТО КАК БЫ СО ВРЕМЕНЕМ НЕФТЬ СНОВА НЕ ПОДОРОЖАЛА И ЖАДНОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРОВ СНОВА НЕ ВЫРОСЛА»

Маликов: Это очень верно. У нас архитектура оторвана от экономики. Есть два типа заказов. Первый — когда заказчик говорит: у меня очень много денег, построй, чтобы купили люди, у которых тоже очень много денег. Второй: выжми максимум из площадей, чтобы купили люди, у которых нет денег, но мы что-то заработали. Сейчас идет движение этих типов заказов навстречу друг другу. Те, кто был богатым, перестали быть таковыми. Теперь даже в элитных и бизнес-комплексах очень рационально подходят к площадям. Привлечение к работе над комплексами знаменитых архитекторов типа Сергея Чобана, Сергея Скуратора — это тоже показатель того, что начали считать деньги, потому что у них сильные мастерские, они просчитывают каждую мелочь и позволяют рационально строить, в то время как простые жилые комплексы стали очень жестко конкурировать, они не знают, что делать: либо демпинговать, но это путь в никуда, и это они понимают, либо доказать, что они чуть лучше, чем сосед. Это и заставляет развиваться.

«БИЗНЕС Online»: Как это движение навстречу и желание сэкономить отразится на архитектуре, на благоустройстве?

Маликов: Сейчас многие говорят, что они развивают свою архитектуру, но, по сути, мы сейчас копируем самое лучше со всего мира. Не считаю, что это что-то критическое, потому что весь мир развивался, переваривая архитектуру друг друга. Нет немецкого стиля или польского, все это международное, и в том, что мы вливаемся в эту международность, я ничего плохого не вижу. Мы потихоньку становимся как весь мир. Возможно, мы теряем свою уникальность, но ее мы можем проявлять в ключевых видовых зданиях — стадионы, церкви и другое.

К чему придет благоустройство, я не знаю. Боюсь, как бы со временем нефть снова не подорожала, жадность девелоперов не выросла и они не сказали: зачем нам делать классный двор, у нас и так квартиры купят! Все под асфальт и в 30 этажей! Очень надеюсь на переосмысление градостроительной концепции. Знаменитые блогеры популяризируют квартальную застройку. Я за что-то среднее между квартальной и точечной. Потому что понимаю, ни один застройщик не доведет квартальную застройку до конца без огромного вливания денег, а такие возможности есть не у каждого.

По сути, есть три аспекта в строительстве — это покупатель, бизнес и власть. Только при полном их взаимодействии, взаимном доверии и взаимопонимании будет что-то создаваться. Сейчас каждый тянет одеяло на себя. Застройщик: я хочу максимум заработать. Город: для кого-то нужна отчетность. Бывало, что сроки сдачи переносились чуть ли не на полгода, чтобы показать красивую отчетность.

«БИЗНЕС Online»: По-моему, это не такой большой грех.

Маликов: На самом деле у города самая сложная роль. Он должен жестко контролировать и одновременно стимулировать. Метод кнута и пряника. В городе должны быть специалисты, которые должны выработать четкую стратегию развития спальных районов, чтобы там создавалась именно жилая среда. Ключевая проблема — мы создаем жилые квадратные метры, а нужно создавать жилую среду. Застройщики не очень хотят это делать, жители не понимают, как это делать, а город должен разработать генплан, правила землепользования, временные и постоянные нормы, которые простимулируют застройщика что-то делать. Но они не могут заставить застройщика жестко что-то делать: допустим, два машино-места на каждого жильца, иначе не построите. Должен быть диалог.

В Москве была программа, когда город оплачивал, кажется, 300 тысяч рублей за каждое машино-место в построенном паркинге. Застройщик возводил за 400 тысяч рублей, продавал и всегда был в прибыли. Город должен как-то идти навстречу. Допустим, город может запустить такую программу: застройщик покупает землю у города, строит, а стоимость земли под машино-местами последний возвращает застройщику, чтобы он эти «поля парковок» возводил бесплатно. Программа простая, не требует перекраивания норм и помогает застройщику. И так относится ко всему: к озеленению, детским площадкам, какие-то льготы предоставлются, скидки, привлечение специалистов, бесплатные мастер-классы. Посмотрите на сайте Московской области или архсовета Москвы — постоянно идут какие-то курсы, обучение, предоставление информации. Они работают с застройщиком очень плотно. И если ты слушаешься их и делаешь то, что они просят, то вот тебе льгота. Если не слушаешься, то тебя будут мучить и ничего не согласуют. Как это может работать в Казани? Первое — это диалог.

Илья Лекарев: Его нам, конечно, не хватает.

Маликов: Его не хватает в любом городе. Для этого должен быть какой-то специалист в администрации города, который слышит застройщика, доносит до власти, и власть слушает этого специалиста. Именно специалиста, потому что он должен понимать, о чем идет речь, и фильтровать. Потому что иногда застройщик перебарщивает. Как настал кризис, все стали жаловаться. В Твери начали сносить старые ларьки, все ларечники закричали: мы бедные, мы не можем работать! Пришли в Думу: почему нас снесли? Власть говорит: мы заставляли вас сделать новые нормальные фасады. Те отвечают: у нас нет денег, как мы можем? А у них только официальный доход у одного ларька был 16 миллионов рублей в год. Только официальный! Жалуются все, и нужен специалист, который может отфильтровать жалобы, поняв, что является проблемой, а что — попыткой поправить бизнес за другой счет. Власть должна на проблемы реагировать. Это идеальная схема.

Как это на практике сделать? В Москве в правительство пригласили очень много молодых специалистов — в дороги, в архитектуру. Заходишь в правительство Московской области, там средний возраст — лет 30. Все молодые и профпригодные.

Как застройщики могут повлиять на власть? Для этого нужно объединить всех застройщиков в единую, сильную организацию, которая могла бы прийти к власти и сказать: давайте соберемся и поговорим друг с другом.

«БИЗНЕС Online»: В Казани нужно такое объединение?

Ураков: Я считаю, что нужно, это назрело. После кризиса все стали экономить на своих затратах. Все ужимаются, а на самом деле местные нормативы, ограничения и все вещи, которые регулирует город в части деятельности застройщика, — это львиная часть нашей себестоимости. Строительство тех же парковок. Я не говорю, что их не должно быть. Но, по крайней мере, у нас была такая инициатива, которую мы сейчас предложили, но пока до конца в диалог не вступили. У нас было предложение: мы возводим свой жилой комплекс, если у нас предполагается строительство многоэтажного паркинга, мы предлагали сделать проект этого паркинга и передать его управляющей компании или жителям, чтобы они построили для себя необходимое количество парковок. Они сами ответственны, не застройщик. В любом случае, когда строю этот паркинг, вкладываю наши бюджеты, я бы лучше построил за эти деньги лишний парк, на благоустройство деньги выделил или сделал что-то более нужное жителям, вложился бы в общественный транспорт. А вот с той необходимостью, которая есть по парковке своих машин, они бы сами разобрались, или пересели бы на общественный транспорт, потому что понимают: чтобы иметь машину, нужно потратить деньги на парковочное место, либо приняли бы другое решение.

Мы можем создать определенный набор улучшений для человека, а вот какой это набор улучшений? Где чего больше и чего меньше — это житель должен решить. Та же самая история по местам для инвалидов: у нас нормативом принято, что 10 процентов всех машино-мест должно быть для инвалидов-колясочников. А на самом деле никто не считал, сколько у нас инвалидов-колясочников. Нужно ли для них столько мест? Может быть, для них лучше что-то другое сделать за те деньги, которые мы потратим в паркинг, вложить в другую социальную программу. Поэтому пока, наверное, идет время, когда просто формулируются некие начальные запросы и идеи, общие для всех застройщиков. Но мне кажется, что мы бы смогли рациональнее тратить эти деньги. Еще раз повторю: не говорю, что парковки вообще не нужны, но необходимо посчитать, сколько их реально должно быть. Может быть, мы перезаложились по нормам?

Считаю, сейчас все застройщики только к этой черте подходят, когда понимают, что надо собираться вместе и формулировать проблемы, идеи. У всех есть масса идей: кто-то думает про альтернативную энергетику, кто-то — про другие вещи. Если мы их начнем формулировать в качестве каких-то стандартов, это будет классно. Ни у одного застройщика ни хватит ни мощи, ни лобби для того, чтобы отдельно для себя что-то выбить. Это можно формулировать только в масштабах города. Тогда наши клиенты будут жить более комфортно.

«БИЗНЕС Online»: Какой у вас процент вакантных парковок?

Ураков: Почти 90 процентов. В «Солнечном городе» в каждом комплексе есть двухуровневая подземная парковка, но люди не готовы даже в аренду машино-места брать. Они не готовы платить минимальную арендую плату, которая покрывает наши коммунальные платежи, платить для того, чтобы заботиться о своем транспортном средстве. Ну это и уважение к друг другу, потому что все дворы забиты машинами.

Маликов: Мы же конкурируем с бесплатным куском земли на улице, но цена у машино-места космическая. Либо пока цена не упадет до минимума, скажем, 1,5 тысячи рублей в месяц — многоуровневый паркинг. Но для этого нужны льготы со стороны государства, потому что себестоимость каркаса паркинга не сбросить никак.

Ураков: Причем застройщики не зарабатывают на парковках. Для нас счастье — вернуть наши деньги, которые были вложены в эту парковку.

Маликов: Можно пойти по европейскому пути, когда они вынуждали людей приобретать машино-места. Допустим, когда я жил в Праге, надземная парковка вроде была у дома, но ты на ней не припаркуешься — тебе нужна справка, что ты оплатил возможность парковаться именно в этом месте. А если ее нет, то в двух километрах есть многоуровневый паркинг — иди туда и по льготам паркуйся. Был выбор: либо ты платишь много, выходишь из подъезда, садишься и едешь, либо чешешь куда-то далеко за своей машиной. Плюс все надземные паркинги в Европе прикрыты, там не паркуются во дворах, все, закрыли эту тему. Машина — это средство роскоши, это не средство первой необходимости, без которой не может прожить человек. А любой предмет роскоши имеет определенное обременение. Недавно подсчитал: я за сотовую связь в год плачу столько, сколько стоит мой сотовый телефон. И машина за год, по сути, должна столько потреблять столько, сколько она стоит. Поэтому в Европе много маленьких и бедненьких машин. Суперкаров в массовости там нет, за исключением Германии, где есть Porsche, но для них Porsche — это как для нас АвтоВАЗ. Национальный автопром продается со скидкой.

Но есть нюанс — это европейский менталитет. Он склонен к рационализации через ограничения. Мы смесь восточного и западного менталитета. Нельзя нам резко запретить парковаться, это приведет к панике, к непониманию. Мы можем двигаться поэтапно, но это должно двигать государство, не застройщики, это не их задача. И к этому мы за 50 лет придем, потому что видим, что происходит в Европе, понимаем, что все 50 лет ситуация будет усугубляться. Мы можем хоть как-то зафиксировать нынешнюю ситуацию, ввести ограничения. Но я придерживаюсь теории, что нам нужно так проектировать спальные районы, чтобы в них были максимум надземной парковки, совмещенной с пешеходными улицами, и более замкнутая жилая застройка. Со временем надземная парковка будет заменяться подземными. Это плавный этап. Но тут, повторю, нужна помощь государства, застройщику строить невыгодно. Есть случай, когда застройщик на огромной территории по периметру втиснул максимум жилой площади, а посередине сделал огромнейший паркинг.

Ураков: Так экономика складывается, что иногда проще построить меньше жилья, но не возводить многоуровневый паркинг. И сейчас есть такая модель, когда застройщик строит меньше жилья, а остальное просто закатывает в асфальт для парковки машин. Хотя в принципе это тоже неправильно, мы нерационально используем территорию, к которой подведены сети и на которой ходит общественный транспорт. Автомобилизация растет, и даже если вчера в Казани расширили дороги, то через пять лет будут коллапсы.

Маликов: С парковками самая тяжелая тема, которую мы не знаем, как решить. Общественный транспорт, разумеется, замечательная мера. Но даже если мы запустим суперкрутые автобусы с Wi-Fi, народ массово на них сразу не пересядет. Пройдет лет пять, пока люди почувствуют, что автобус правильный. Но за эти пять лет автомобилисты начнут возмущаться. И опять будет какое-нибудь лобби по расширению автомобильных дорог, опять предприниматель выиграет тендер на расширение автотрассы, а чем шире дорога, тем больше автомобильный трафик. Предприниматель будет жить счастливо, а проблема дорог усугубится.

Не знаю, что делать. Возможно, застройщики должны прийти к власти и сказать: требуйте от нас адекватно. Тем более что эти затраты перекладываются на плечи покупателя. По сути, любое ограничение для застройщиков — это обременение для покупателя. Заставь строить дома только из стекла, застройщик пожмет плечами, но сделает. И продаст, и сам человек заплатит за это. А ему это нужно? Нет! Нужна грамотная градостроительная политика. Необходим диалог между застройщиком и властью.

...

«У НАС ПРИНЯТО КОНФЛИКТОВАТЬ, ОТСТАИВАТЬ СВОИ ИНТЕРЕСЫ ЛИБО ТИХОНЬКО ДОГОВАРИВАТЬСЯ»

«БИЗНЕС Online»: Почему не получается такого диалога?

Маликов: Потому что у каждого свои интересы и диалог у нас не развит. У нас принято конфликтовать, отстаивать свои интересы либо тихонько договариваться.

Ураков: Но кроме застройщиков эти вопросы могут поднимать и проектные институты. Им никто не запрещает. Но я не вижу, чтобы проектировщики со своей стороны предлагали какие-то новые технологии и решения в градостроительстве. На самом деле это тоже конкурентное преимущество — сформулировать правильный патрон, с которым завтра кто-то выстрелит.

Маликов: У проектировщиков нет никакой мотивации изобретать что-то новое, а у застройщиков нет мотивации платить за то, что будет построено не завтра, а через 10 лет. Конкурсная система не катит, институты не замотивированы изобретать уникальный продукт, они замотивированы переделывать что-то. Как белорусские холодильники «Атлант» — начинка та же, только меняют фасад, а морозит так же плохо.

«БИЗНЕС Online»: На каком этапе стоит проектировать в спальных районах крупные якоря вроде театров, концертных залов, чтобы жители не ездили в центр города, и должны ли они быть?

Пузырев: Как учили всех архитекторов, существуют объекты городского значения, например Большой театр, Третьяковская галерея, Академический театр, а есть объекты районного значения. И вот тут уже интересно — как вдохнуть через них жизнь в каждый район? В Москве очень давно были кинотеатры «Будапешт», «Рига», которые были расположены на окраинах и оживляли «спальники», жители не ездили в центр.

Маликов: Сейчас все решают торговые центры. Это главный маяк притяжения в любом спальном районе: он и кинотеатр, и место досуга, и ресторан. За торговыми центрами — будущее. Квартальная застройка — это, грубо говоря, квадратики, а все ее улицы — это те прогулочные места, на которые выходят первые этажи квартальной застройки. Они отвечают за мелкий соцкультбыт — школы английского языка, встроенные детские садики, магазины шаговой доступности. Театров много не надо, это развлечение для избранных.

«БИЗНЕС Online»: То есть все скатывается к торговым центрам?

Маликов: Почему скатываемся? Торговые центры в России развиваются достаточно быстро. Тот ТЦ, что открылся два года назад, и тот, который открылся сейчас, разительно отличаются. По новому торговому центру интереснее гулять, чем по старому. Поэтому они стараются как можно быстрее окупиться, потому что, как только откроется еще один ТЦ, старый уже будет неинтересно посещать. Я не знаю, какие маяки будут лет через 10, но опять же ТЦ легко переформатировать под другие объекты.

«БИЗНЕС Online»: Какой должен быть идеальный вид у квартальной застройки? Это ТЦ, от которого отходят зеленые бульвары, на которые, в свою очередь, «нанизано» жилье?

...

Маликов: Все индивидуально. Есть исследования, где указаны размеры кварталов, дорожная сеть, а где располагать ТЦ, людей, остановки. Но это только расчеты. Идеального вида нет, хотя его ищут. Но, как учат в Европе, создавай идеальную систему и вноси в нее брак — и этот брак всегда будет привлекать людей. Построил несколько идеальных кварталов, подчиненных определенной логике, но один — разверни. Появится кривая улица — и она всегда будет притягивать людей сильнее, чем все остальные.

Квартальная застройка — это идеальное решение. Но я не вижу предпосылок, что завтра все застройщики перейдут на нее, нет экономических предпосылок. Нужен какой-то промежуточный шаг. Хотя, может быть, застройщики разбогатеют, когда нефть повысится в цене, и начнут гнать квартальную застройку? Знаете, почему в Москве начала развиваться архитектура? Потому что из-за обилия денег архитекторам давались ТЗ, где было написано: сделай хоть что-то, но красиво. Даже теряешься: а что делать-то? Кризис конкретизировал задания.

Пузырев: Правильно ли я понимаю, что комфортная среда обитания — это главный критерий, по которому будет оцениваться любой современный девелоперский проект?

Маликов: На мой взгляд, нет. Сутки состоят из трех частей. Одну треть мы спим, это спальня, это планировка квартир. Вторую — мы добираемся от дома до работы. И не факт, что мода ездить на работу в центр останется. Может, работать будет можно и в спальном районе? И еще треть суток — это отдых. То есть комфортная среда — это, по сути, 30 процентов важности. Просто сейчас эти 30 процентов — пустой сегмент. Мы научились выбирать правильные спальни, с работой мы не особо что-то можем изменить, а вот эти 30 процентов никто в России не реализовывал, и сейчас застройщики пытаются реализовать свое конкурентное преимущество, создавая комфортные условия. Так что я не согласен, что комфортная среда является решающим фактором.

Ураков: Тогда нужно сформулировать, что такое комфортная среда?

Маликов: Считается, что уют, комфорт, тепло и безопасно. Но у каждого города своя особенность. Тверь — настолько компактный город, что для того, чтобы выехать на природу, мне потребуется ровно 7 минут от центра города. Поэтому понимание уютного двора у нас — это чистота и зеленый массивный каркас, а к детским площадкам у нас не предъявляются особые требования, рядом есть парки. Что в Казани считается уютом и комфортом? Вам нужно провести свои исследования. Спросите у жителей.

О других встречах в формате «Архитектурного завтрака с Дмитрием Пузыревым» читайте также:

Никита Маликов — главный архитектор собственного архитектурного бюро.

Дата рождения: 06.11.1987.

Образование: Первое высшее — Тверской государственный технический университет, инженер-конструктор (2009); второе высшее — ТвГТУ, инженер-архитектор (2012). Переподготовка — университет «ХафенСити», Гамбург, Германия.

2012 - 2013 — социальный архитектор. Проектов — 50, построено — 18, в том числе на Кипре, в Германии, 5 строятся.

Изучал современные немецкую и голландскую архитектурные школы.

Работает над созданием новой качественной социальной архитектуры России, ведет исследовательскую работу. В работе предпочитает строгость и сдержанность в фасадах совместно с современными материалами и формами зданий.

Имеет опыт работы с заказчиками из США и Кипра. Дипломный консультант в Гамбургском университете «ХафенСити», Германия.

Консультирует правительство Тверской области. Разрабатывал инвестиционный проект развития Твери.

Предприятия: Ак Барс Девелопмент
Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (40) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
24.10.2016 14:34

Надысь собрался в городе нашем совет среди строительного люда. Пригласили туда и гостя из Твери. Из зодчих. Опытом, так сказать поделиться.
Купечий люд дюже горевал и сетовал тверчанину, что народишко де гнилой, рубля бережет, не хочет покупать жилище и что-то все жалуется. Тверской зодчий крепко думал. Спрашивал у наших: «А скамью во двор им ставили?» - «А как нет-то! Первым делом! И лампочек рядом повесили». Насчет этого сделали вывод, что нет у народа денег, видать …
Потом говорили о том, что теперь у всякого холопа своя повозка. Да не в том беда! Всяк норовит на ней ездить, а после езды под окно ставить, чтобы всегда любоваться ею можно было. Оттого на дорогах и во дворах полный вавилон. Тут решили, что было бы хорошо посадить всех в одну большую повозку да так и развозить люд по всякой надобности. А еще лучше если бы всякий у себя в слободе сидел да землю зря не топтал. Искал бы себе занятия и заработка возле дома.
Надумали еще, что в каждом уделе надо ставить балаганы для веселья. Купцы говорили, что дело доброе, но уж больно накладно выходит. И решили - пускай городничий из казны денег на это даст. Да только сразу же поняли, что этот пожалуй не даст.
Тверской гость держал речь такую: «Тяжело нынче стало на Руси жить! Эвон! Смотри как у немца-то все - чистота да порядок. Я так кумекаю лет через пятьдесят умишком русский народ разживется. А пока свою пользу поймет держать его надо в строгости.» На том и порешили …

  • Анонимно
    23.10.2016 10:24

    Застройщики строят 25-этажные дома на окраинах, в каждом подъезде может быть несколько сот квартир-клетушек. Общественного транспорта в этих районах нет, примером является тот же Мамадышский тракт, где ходит один небольшой автобус раз в час. Когда дворы заполняются автомобилями, застройщик хочет заставить пересесть на общественный транспорт, чтобы отказаться от организации парковок.

    • Анонимно
      24.10.2016 12:36

      Транспортная сеть меняется. Спрос-предложение. Ездить видно особо некому.

  • Анонимно
    23.10.2016 12:00

    Какие-то плюшки и изюминки ищут... Где парковка в Светлой долине? Нельзя было построить на весь комплекс хотя бы один паркинг? С удовольствием бы все ставили (сужу по себе и своим соседям).
    Транспорт просто не обсуждается. Второй год идут одни отписки про доп. автобусы на 71 маршрут. Про организацию других маршрутов и не мечтаем. Молодой маме без машины крайне тяжело. А с машиной вечером припарковаться не легче.
    Когда свет во дворе домов 7 и 7б появится? И фонари стоят, и электричество подведено. Только хозяин никак не найдется... Застройщик, ак барс и город 2ой!!! год друг на друга кивают.
    Всему ак барсу два с плюсом за "девелопмент"!
    Бетонную мастерскую хотят организовать... Просто стыдно должно быть

    • Анонимно
      23.10.2016 12:21

      А подумать перед покупкой можно было?

      • Анонимно
        23.10.2016 12:42

        О чем подумать? Что стоящие фонари не будут гореть? Что с увеличением живущих в ЖК не будет развит общественный транспорт? Что застройщик нарушит нормы по парковочным местам?
        Я спрашиваю с застройщика за то, что уже мной оплачено. И с города, который получает мои налоги с белой зарплаты.

        • Анонимно
          23.10.2016 14:19

          А Вы когда квартиру смотрели не видели, что места машину поставить нет? И то что транспорта нет на отшибе, тоже можно было догадаться Не вчера же родились, элементарные вещи нужно понимать. Если застройщик нарушил нормы, тогда требуйте компенсаций или подавайте в суд. За общественный транспорт Вами не оплачено. А фонари установили же, если не горят, то это к УК.

    • Анонимно
      24.10.2016 09:54

      Так они же и говорят, что люди не готовы парковки покупать.

      • Анонимно
        24.10.2016 10:12

        В светлой долине полно парковок в 100 м от домов.

        • Анонимно
          24.10.2016 12:37

          Вот и весь ответ. Хотим возле дома и бесплатно. Типичный российсий менталитет.

      • Анонимно
        24.10.2016 18:41

        потому что привыкли занимать весь двор и детскую площадку...

  • Анонимно
    23.10.2016 12:26

    15-20 лет назад не было ни автобусов ни машин у молодых мам и всё было прекрасно. Молодые мамы всё равно пасуться на этих машинах возле фаст фуда или в тц едут. Проблемы нет.
    Главное это детский сад,магазин продуктов небольшой,двор без машин и площадка для детей.

    Запретить людям жить с собаками и кошками в одной квартире!!!

    • Анонимно
      23.10.2016 13:54

      А 50-60 лет назад люди из бараков и коммуналок стали переезжать в отдельные квартиры, которые сейчас именуют "Хрущевки" или ""хрущебы" - и тоже были счастливы.

      К чему этот комментарий? Речь идет что никто - ни застройщик, ни мэрия не выполняет элементарные нормы по застройке, и потом дальнейшего развития жилых массивов( кварталов, домов, подъездов).

      • Анонимно
        23.10.2016 14:21

        Если не выполняют нормативов, то надо идти в суд и прокуратуру, а ещё включать мозг перед покупкой. Вам просто втюхали неликвид

    • Анонимно
      24.10.2016 18:42

      нет уж, причем тут животные? А вот дворы желательно без машин сделать

  • Анонимно
    23.10.2016 14:29

    скоро эти 20-30 этажные гетто дадут свой социальный взрыв

    • Анонимно
      23.10.2016 15:28

      Дадут-не дадут не знаю, но то, что это ненормальное жильё -- факт.

    • Анонимно
      23.10.2016 15:32

      // И было несколько активностей.
      Подробнее на «БИЗНЕС Online»: http://www.business-gazeta.ru/article/326336//

      Дмитрий, поподробнее, что это были за "активности"? )

  • Анонимно
    23.10.2016 15:47

    Интересная тусовка по интересной теме.
    Свой вариант «оживления» спальных районов, а также увеличения эффективности использования жилой инфраструктуры. Строить жилые комплексы по типу «все включено»: первые этажи - с наружной стороны под офисы, магазины, сервисные службы для общего пользования, с внутренней стороны - социальные объекты для жильцов: поликлиника, школа, дет.сад, подростковый клуб, спортивный зал, минимаркет, сервисные службы и пр. Внутри комплекса: детская, спортивная, парковочная, прогулочная, парковая и др. площадки.
    Своего рода обособленное городское поселение, со своей жизнью.

  • Анонимно
    23.10.2016 17:30

    Уважаемый АБ девелопмент и лично Дмитрий Пузырев. Очень хорошо что вы поднимаете проблему улучшения среды обитания. Но почему же реально так мало меняется ситуация и продолжают плодиться многоэтажные монстры, и ваша компания в том числе их строит. Ну с одной стороны понятно, при нынешних условиях рынок вынужден так строить и вы одни не переключитесь на это, но тогда хочется чтоб хотя бы у нас в Казани местные нормативы менялись бы и главное имели бы силу. А то скажут не соответствует федеральным нормам, тогда это не закон. А вы должны повлиять на это, пусть будут равные условия игры.

    • Крайне неохотно даю ответы на анонимные комментарии.
      Вам отвечу.
      Вы очень сумбурно обозначили вопрос. Я его не совсем понял. Отвечу на то, что понял))
      Если Вы имеете ввиду некие "особые правила игры" для застройщиков города Казани, то именно в настоящий момент по заказу исполкома г.Казани Институт генплана г.Москвы (разработчик в том числе генплана города Казани) разрабатывает Местные Нормы Градостроительного Проектирования (МНГП), в которых закладывается определённая "новая философия" городской градостроительной политики.
      Проект МНГП, кстати, выложен на сайте УАиГ г.Казани, Вы его можете изучить.
      Так вот, я считаю, что вопрос про "правила игры" уместнее задавать "отцам города" и тем из руководителей города, которые отвечают за градостроительную политику.
      Со своей стороны добавлю, что группа АБД (и я лично) активно принимает участие в обсуждении проекта МНГП, которые должны ввести по слухам уже с 1 января 2017 г.
      Теперь к вопросу о "многоэтажных монстрах", "гетто", "ненормальном жилье" и "социальных взрывах"...
      Все эти термины относятся к части эмоционального восприятия существующего положения дел.
      С точки зрения любого застройщика, который оперирует совершенно другими категориями, всё, что соответствует действующим нормативам и покупается потребителем на рынке, есть хорошо.
      Повторяю ещё раз.
      Любой застройщик смотрит на две вещи или, скажем так, задаёт себе два вопроса:
      1. Это соответствует действующим нормам ?
      2. Это покупается на рынке ?
      Всё. Если на эти два вопроса даны положительные ответы, застройщик строит по своему разумению.
      Таким образом, ругать застройщика, который "засеивает гектары" многоквартирным многоэтажным жильём эконом-класса сегодня в России это всё равно что ругать руководство АвтоВАЗа за то, что он выпускает автомобиль эконом-класса "Жигули", а не автомобиль премиум-класса "Бентли"...
      Вы же, как я понимаю, хотите, чтобы все застройщики выпускали только "Бентли". Но так не бывает))

      Вот Вам практически и ответ на Ваш вопрос.
      Если Вы поменяете градостроительные нормы и заставите покупателей НЕ покупать квартиры в "многоэтажных монстрах", тогда застройщики не будут их строить))
      Не стоит от застройщиков ожидать чего-то другого...

      Тут мне впору стоит выдать следующий перл:
      "Во всём виноваты действующие нормативы и покупатели квартир в многоэтажных монстрах..."
      Но давайте будем считать, что я этот перл не произносил...)) так как на меня могут обидеться и застройщики, и муниципальные власти, и жители недорогих квартир...

  • Анонимно
    23.10.2016 19:15

    >За торговыми центрами будущее
    Вот я заметил за собой, что мы перестали ходить в ТЦ. Только если в продуктовый магазин. Для всего остального есть доставка, для одежды ламода.

    • Анонимно
      24.10.2016 08:26

      Это вы батенька просто денег не считаете, что в ламоде одеваетесь....

  • Анонимно
    23.10.2016 19:56

    Группы домов и комплексов действительно активно развиваются. Народ сплочается в войнах с управляющими компаниями и испокомом.

  • Анонимно
    23.10.2016 21:41

    Какие центры притяжения Вы можете предложить для жителей районов малоэтажной застройки, таких как Салмачи, Самосырово и других ?

    • Анонимно
      23.10.2016 22:22

      а если подумать? ответ понятен?

    • Анонимно
      24.10.2016 17:08

      Там газопровод проходит - вот там и тусуйтесь. Не мешайти большим людят втуливать недвижку, а другим большим людям важно отчитываться за качество и темпы развития в Казани.

  • Анонимно
    23.10.2016 22:21

    Комфортная застройка - это когда есть правила как строить в городе и Государственный инспектор по экологической безопасности - а вовсе не служба архитектора и художника города - все определяется Государственным инспектором по регламентам города... и вкусовщина П-Р-О-П-А-Д-Е-т. Наступит эпоха комфорта и целесообразности - а там и профи поймут что надо жителям.... пока совок и пенсион...

  • Анонимно
    24.10.2016 00:08

    Одного названия этого "завтрака" достаточно для понимания что все это только ради пиара некоего Пузырева

  • Анонимно
    24.10.2016 10:37

    Когда начнете застраивать участок от МЕГИ до Агропарка? Там все коммуникации вам Исполком подвел, дороги сделал! Не можете отдайте другим или панельки еще на Вашем КПД 3 не наготовили?

  • Анонимно
    24.10.2016 11:31

    Очень хорошо, что построили бульвар в Солнечном городе. Очень плохо, что в АкБарсовской части нет освещения, в том числе и на бульваре...

  • Анонимно
    24.10.2016 13:46

    Со столярной мастерской - интересная идея. Надеюсь вероятные несчастные случаи не отпугнут от реализации.

    У нас такое место встреч - фитнесс на первых этажах.

    • Анонимно
      25.10.2016 09:18

      Если выпивать там не будут - несчастные случаи будут совсем уж единичными. )
      Вообще, все идеи были интересными, если реализуют хоть часть - будет хорошо

  • Анонимно
    24.10.2016 14:30

    живу на Тельмана все устраивает)))

  • Анонимно
    24.10.2016 14:34

    Надысь собрался в городе нашем совет среди строительного люда. Пригласили туда и гостя из Твери. Из зодчих. Опытом, так сказать поделиться.
    Купечий люд дюже горевал и сетовал тверчанину, что народишко де гнилой, рубля бережет, не хочет покупать жилище и что-то все жалуется. Тверской зодчий крепко думал. Спрашивал у наших: «А скамью во двор им ставили?» - «А как нет-то! Первым делом! И лампочек рядом повесили». Насчет этого сделали вывод, что нет у народа денег, видать …
    Потом говорили о том, что теперь у всякого холопа своя повозка. Да не в том беда! Всяк норовит на ней ездить, а после езды под окно ставить, чтобы всегда любоваться ею можно было. Оттого на дорогах и во дворах полный вавилон. Тут решили, что было бы хорошо посадить всех в одну большую повозку да так и развозить люд по всякой надобности. А еще лучше если бы всякий у себя в слободе сидел да землю зря не топтал. Искал бы себе занятия и заработка возле дома.
    Надумали еще, что в каждом уделе надо ставить балаганы для веселья. Купцы говорили, что дело доброе, но уж больно накладно выходит. И решили - пускай городничий из казны денег на это даст. Да только сразу же поняли, что этот пожалуй не даст.
    Тверской гость держал речь такую: «Тяжело нынче стало на Руси жить! Эвон! Смотри как у немца-то все - чистота да порядок. Я так кумекаю лет через пятьдесят умишком русский народ разживется. А пока свою пользу поймет держать его надо в строгости.» На том и порешили …

  • Анонимно
    24.10.2016 14:52

    "Завтраки" и прочая дребедень..... понятно)))) Когда будете качественно строить свои объекты? После вас, горе-строители, нужно проводить капитальный ремонт. Если не хватает образования, примите нормальных строителей.

    • Если Вы, уважаемый г-н Аноним, заметили, то у нас был "архитектурный завтрак".
      Ваш вопрос задайте участникам "строительного завтрака"... Это за углом, в соседнем ресторане))

  • Анонимно
    24.10.2016 15:14

    Как всё хорошо, но АКД всё хотят панельками застроить)))

    • Анонимно
      25.10.2016 09:13

      Если панелька нормальная, то в этом нет ничего плохого. Людям нужно доступное жилье

  • Анонимно
    24.10.2016 21:39

    успехов завтракам!

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль

Подпишись на нас в Zen