Интернет-конференция 
10.11.2016

Андрей Симаков: «Талгат Мидхатович делает бизнес прозрачным, и это очень хорошо...»

Гендиректор ИА РТ о том, в какой месяц выгоднее покупать жилье и чем обернется вводимый с 1 января 2017 года закон о долевом строительстве

«Сколько вводится жилья, столько и продается», — так оптимистично охарактеризовал состояние дел на рынке недвижимости генеральный директор АО «Ипотечное агентство РТ» Андрей Симаков в ходе интернет-конференции с читателями «БИЗНЕС Online». Гость редакции рассказал, почему так популярен экономсегмент, в чем секрет низких ставок по ипотеке и ждать ли отмены госсубсидий.

Андрей Симаков Андрей Симаков

«РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПЯТЬ ЛЕТ СТАБИЛЕН»

Андрей Анатольевич, начать разговор предлагаю с вопроса нашего читателя О. Дмитриевой: «Рынок недвижимости разве еще не рухнул? Кто остался на нем, кто ушел навсегда? Конца и краю кризису не видать, народ в массе своей теряет работу, заработок, где уж тут до улучшения жилищных условий...»

— Подобный вопрос возникает каждый год, потому что кризис не прекращается. Но у нас в республике последние пять лет ежегодно вводится порядка 2,4 миллиона квадратных метров жилья. И сколько вводится жилья, столько и продается. Поэтому можно сказать, что рынок недвижимости в Татарстане пять лет стабилен и никак не меняется. Как правило, к моменту сдачи дома у застройщиков 70 - 80 процентов квартир продано.

— Сколько соципотечного жилья в объеме вводимого?

— Соципотечного жилья примерно 450 тысяч квадратных метров. Это 20 процентов, а все остальное — это коммерческое жилье и индивидуальное строительство.

— Но объем соципотечного жилья увеличивается?

— Увеличивается, но незначительно: например, было 20 процентов, а стало 22. В какой-то год соципотечное жилье увеличивается, в какой-то уменьшается. Здесь надо смотреть за более длинный период.

— Но застройщики говорят, что завершают старые проекты и не начинают новое строительство. Выходит, спрос все-таки падает?

— Завершения начатых проектов хватит на ближайшие два-три года, и ввод нового жилья будет примерно таким же. У нас же проекты не один год реализуются. Только один дом строится в среднем два года, а сегодня крупные компании не начинают проект с одним домом. В отдельно взятой точке Казани продается примерно 10 - 15 тысяч квадратных метров жилья в год, то есть вводится в среднем один-два дома. И больше не надо строить в этой точке, иначе там будут стоять пустые дома. То есть проекты довольно крупные, и они будут реализовываться еще 5 - 7 лет. Например, ЖК эконом-класса «Светлый» будет строиться еще лет 10 - 15.

— Переход к такой массовой застройке произошел недавно? Получается комплексная застройка?

— Да, произошел переход к комплексной застройке. В Казани точечной застройки практически нет, потому что в центре уже все застроено. Требования к застройке ужесточились, поэтому массовое строительство будет двигаться к периферии.

— К тому же вести комплексную застройку экономически выгоднее, наверное?

— Конечно, это выгоднее, чем перемещаться с места на место. И это снижает себестоимость жилья.

— Строительных компаний на рынке стало меньше?

— Выживает сильнейший. По статистике, в любом бизнесе на 10-й год существования из 100 компаний выживает только одна. Много компаний появляются, пробуют построить — не получилось конкурировать, уходят. А у крупных компаний опыт уже 15 - 20 лет, они прошли все кризисы, они сильные и дальше развиваются.

— Строительные компании говорят, что объема работ стало настолько меньше, что цены на строительные услуги снижаются...

— Это хорошо, что цены снижаются. Меня как застройщика это просто радует, потому что люди всегда у нас спрашивают: «А когда остановится рост цен?» Если снижаются цены на строительные работы, значит, будет стабилизация цен на рынке недвижимости. Но я думаю, что падение цен на услуги строителей связано с сезонностью. Мы входим в зиму, а зимой цены всегда ниже, потому что мало кто из застройщиков сегодня строит зимой, поскольку это дорого из-за зимних наценок.

«ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА ВОЗРАСТАЮТ»

Что сегодня наиболее востребовано на рынке жилья в Казани — компактные квартиры, дома в пригороде? Верно ли утверждение, что в кризис сильнее всего страдает бизнес-сегмент, а эконом- и элит- более устойчивы? (Виктор)

— Я обратил внимание, что люди задают сиюминутные вопросы — о том, что их волнует сейчас. Раньше этот вопрос их не волновал, а сейчас у них появились какие-то опасения, и они спрашивают, что делать. На самом деле, если брать по году в целом, то со спросом на недвижимость не происходит изменений — сколько покупали жилья, столько и покупают.

Другое дело, что у нас последние два года бизнес-класс меньше продавался, но это и логично: в 2014 году у нас грянул кризис, доллар окреп, а рубль ослаб, и банковская система стала себя защищать — подняла кредитные ставки, и, естественно, это повышение легло на бизнес. И в 2015 году бизнес выживал, потому что он связан с кредитованием и свою прибыль отдавал банкам из-за повышения ставки. В таких условиях у бизнеса не было свободных денег, чтобы покупать себе жилье бизнес-класса.

— В 2016 году трудности продолжаются?

— Нет, сейчас легче, потому что банки ставки снизили: если в 2014 году в среднем ставка по кредитам была 14 - 16 процентов годовых, то в кризисный 2015 год — 20 - 22 процента, а сегодня возвращаются к 15 - 17 процентам. На фоне снижения ставок по кредитам, на фоне заявлений о снижении инфляции бизнес-прослойка чувствует себя увереннее, и продажи жилья бизнес-класса возрастают.

— Говорят, что площадь однокомнатных квартир еще больше уменьшается. Это верно?

— Жилье эконом-класса тоже разное. Например, семья с детьми может купить типовую квартиру, а есть люди, которые об этом даже мечтать не могут, например, молодая семья, не имеющая пока детей. Им неважно, в какой квартире жить, главное — жить отдельно от родителей. И поэтому они согласны на 18 квадратных метров. Когда я женился, мы целый год жили в общежитии в отдельной комнате площадью 8 квадратных метров и были счастливы, потому у нас был отдельный угол.

Рынок всегда идет вслед за спросом. Человек, готовый купить квартиру в 18 «квадратов», не купит квартиру площадью 35 в ближайшей перспективе. Например, родители покупают небольшую квартиру своему ребенку-студенту, чтобы он не жил в общежитии. Маленькая квартира — это не плохо и не хорошо, это просто удовлетворение потребностей. И такие потребности всегда будут.

«ПАКЕТ ИЗ ТРЕХ КВАРТИР ПРОДАЕМ СО СПЕЦИАЛЬНЫМИ СКИДКАМИ»

Вырос ли сегодня инвестиционный спрос на квартиры? (Османов)

— По моим ощущениям, инвестиционный спрос прежний, просто раньше мы о нем не знали. Есть такая прослойка инвесторов, которые вкладывают в квартиры, потом их продают и на этом зарабатывают. И эта доходность их устраивает, потому что она выше доходности по депозиту в банке. И такие инвесторы были всегда, просто их не знали из-за непрозрачности рынка. Сегодня появляются многие интернет-ресурсы, например «Авито», на которых видно, что построенные квартиры продают уже не застройщики, а инвесторы.

Специально под таких инвесторов мы только что запустили новый продукт пакетной продажи: пакет из трех квартир мы продаем со специальными скидками. И инвестор, зная, по какой цене мы продаем, зная, что наш бизнес стабилен, имеет доходность от 19 до 32 процентов. Это зависит от того, как скоро он продаст квартиры.

— Вы не боитесь, что инвесторы уронят ваши продажи?

— Нет, не боимся. Если инвесторов будет много, то они все у нас купят, и мы сами продавать не будем. А если инвесторов будет немного, то они не сильно повлияют. И чем быстрее они продадут, тем быстрее купят у нас новую партию квартир. Если они быстрее продадут и хорошо заработают, то будут с нами сотрудничать. Значит, мы хорошо все посчитали, правильное предложение сделали. Ведь когда они будут продавать, цену определят с учетом своей доходности.

— Разве сегодня по-прежнему выгодно вкладываться в недвижимость, если учесть высокий курс доллара?

— Разновидностей вложений в недвижимость очень много. Например, можно купить недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду. Кто-то просто деньги защищает, кто-то покупает для перепродажи и получения прибыли. А курс доллара сегодня начал падать, поэтому в долларах хранить деньги пока не выгодно. Конечно, мы не знаем, что будет в декабре. Но все-таки недвижимость больше защищена: курс доллара то растет, то падает, а цена на недвижимость потихоньку всегда растет.

— То есть сохранять деньги всегда выгоднее в недвижимости?

— Выгоднее, если купить правильно и вовремя — у того застройщика, у которого хороший проект. Можно купить такую недвижимость, что ты просто прогадаешь. Если собираешься купить недвижимость, надо очень хорошо разобраться, что ты делаешь и с кем сотрудничаешь. Если покупаешь квартиру не для собственного проживания, то надо рассматривать сделку как партнерство с застройщиком.

ДОЛЬЩИКОВ С 1 ЯНВАРЯ 2017 ГОДА БУДЕТ ЗАЩИЩАТЬ ЗАКОН

Есть ли у вас идеи, как свести к минимуму риски дольщиков? Ввести обязательное страхование застройщиков, проверку их финансового состояния регулятором и т. п. А может, вообще запретить физлицам вкладываться в несданное жилье? (Ильшат)

— Федеральный закон на эту тему уже принят, и с 1 января 2017 года он вступит в силу. В нем есть несколько моментов, которые повлияют на защиту дольщиков. Первое — большая прозрачность застройщика, то есть больше прав контролирующим органам. Второе и самое главное — будут допускаться только те застройщики, у которых есть уставной капитал. Если даже компания захочет построить один дом, то уставной капитал должен быть 40 миллионов рублей. Таким образом, на рынке останутся только те компании, у которых есть собственные средства. Причем этот уставной капитал проверяется — он должен быть не воздушным, а реальным.

— Вы этот закон уже читали? Он реальный для исполнения, для защиты дольщиков?

— Мы не только читали, а участвовали в его разработке. Закон защищает дольщиков, но создает много неудобств застройщикам. Там много пунктов для застройщиков, например, они обязаны вести сайт, на котором должны отражать все происходящие изменения. То есть проект для дольщиков становится более прозрачным.

— А долевое строительство после введения этого закона вообще останется?

— Останется, ведь другого закона нет...

— Если ужесточаются требования к наличию собственного капитала строительных компаний, сколько из них на рынке Татарстана не смогут соответствовать этим требованиям?

— Думаю, что несколько мелких компаний уйдет с рынка, но на строительный сектор Татарстана это сильно не повлияет, потому что у нас уже сформировался сильный строительный кластер.

— Наверное, позиции оставшихся игроков усилятся, когда с рынка уйдет всякая «мелочь»?

— С одной стороны, позиции усилятся, с другой стороны, конкуренция ослабнет, а это плохо. Когда тебя кто-то снизу не подталкивает, можно расслабиться.

НА 10 % ДЕШЕВЛЕ МОЖНО КУПИТЬ КВАРТИРУ В СЕЗОННОСТЬ

Когда снизятся цены на жилье? Неужели спрос все еще есть при таком снижении доходов у населения? (Алия)

— Конечно, на цены больше влияет спрос: когда спрос есть, цены всегда поднимаются. Или, по крайней мере, застройщики не делают скидки или какие-то специальные предложения. А в периоды низкой покупательской активности всегда цены падают. В принципе, это вопрос сезонности. Читая комментарии читателей в вашей газете, мы видим, что многие укоряют нас в том, что мы усиливаем их страхи прогнозами о повышении цен на жилье, что мы якобы это говорим, чтобы люди жилье покупали.

Но ведь дело в том, что цены на квартиры могут начать снижаться только тогда, когда они будут снижаться на все остальное — на хлеб, молоко, на водку, когда снизятся тарифы на энергоносители, на воду. Как только упадут цены на предметы первой необходимости и снизятся тарифы на коммунальные услуги, ждите снижения цен на жилье. Понимаете, у нас все взаимосвязано, и чудес не бывает. Не бывает так, что все растет, а в одной отрасли цены упали.

Я понимаю, что люди надеются, что цены на квартиры снизятся и они смогут ее купить, но я советую этого не ждать, потому что на рынке всегда можно найти хорошие предложения. Надо попасть в сезонность и можно купить квартиру на 10 процентов дешевле.

— Сезонность — это когда на строительном рынке?

— Я считаю, есть зимний и осенний сезоны. У нас уже который год цены снижаются в августе-сентябре. Мы смотрим статистику Росреестра и видим, что именно в сентябре сделок по недвижимости было зарегистрировано меньше. Это и понятно: в августе люди отдыхали, готовились к школе и не занимались поиском квартиры. И застройщики не дополучили денег за это время, но у них есть план ввода домов, поэтому они, чтобы не потерять лицо перед клиентами, идут на такие невыгодные для себя решения, как снижение цен на какой-то период. Поэтому тем людям, которые хотят купить жилье по заниженным ценам, надо поймать такие моменты, и можно купить на 10 процентов ниже рынка. А не ждать, когда цены в принципе упадут. За последние десятилетия цены на недвижимость не падали, и я не вижу предпосылок, чтобы они упали в будущем. За последние два века у нас всегда идет инфляция.

— Выходит, чудес не обещаете...

— Чудес не обещаю, но рекомендую людям на них надеяться и в них верить.

— Когда обычно начинают расти цены и на сколько?

— Обычно с октября-ноября цены на недвижимость начинают расти. Сезонный рост цен на 3 - 5 процентов происходит каждый год.

— И в этом году так же будет?

— Насколько я замечаю, тенденция рынка этого года — есть скрытые скидки, и цена продажи ни у кого практически не меняется: что было в сентябре, то будет и в декабре. Но сейчас дают скидки, например, мы даем скидку от 4 до 7 процентов на некоторые типы квартир, кто-то дает больше. А если люди берут квартиру через ипотеку, то там вообще идет компенсация процентной ставки банкам. Покупатели даже не знают, что получили выгоду.

Например, сейчас многие банки держат ставку по ипотеке от 8,5 до 9 процентов, а на самом деле это скидка застройщика. То есть клиент выигрывает, но не за счет банка. Но к декабрю эта скидка может прекратиться, и средняя цена продажи реально вырастет для застройщика. Хотя со стороны покупателя ничего не изменилось. Просто меньше скидку будут давать. Но это тенденция именно этого года, потому что появилась ипотека по сниженной процентной ставке.

ПО ИПОТЕКЕ САМЫЙ ВЫГОДНЫЙ ПРОДУКТ — 8,5% ГОДОВЫХ

Как себя сегодня чувствует ипотека? Что вы предпринимаете, когда резко падает спрос на недвижимость? Сейчас такое время? (Жуков)

— Сегодня самый выгодный продукт по ипотеке — это по 8,5 процента годовых. Ипотеку выдают банки, к примеру ВТБ, но работают они вместе с застройщиками. Человеку это выгодно, но если бы он платил застройщику деньгами, то застройщик дал бы ему скидку. Получается, что даже при пониженной ставке человек приобрел недвижимость по более дорогой цене. Но это нормально, потому что ежемесячный платеж меньше, и это выгодно, потому что оплата завышенной стоимости распределяется до 25 лет. Я считаю, что на сегодня это лучший продукт, который ВТБ разработал в ипотеке. По нему удобно работать, по нему очень много берут жилья по ипотеке. Этот продукт даже оттянул клиентов у Сбербанка.

Второй хороший продукт, который появился у АИЖК, — это переменная ставка 8,55 процента. Здесь нет никаких скрытых скидок, это реальная ставка, но она привязана к сегодняшней инфляции, то есть если инфляция снизится, то ставка еще упадет. Например, до 1 октября ставка была 10,16, а поскольку сегодня инфляция снизилась, ставка упала до 8,55.

— Вы так расхваливаете продукт ВТБ... Это ваш партнер?

— Партнер в сфере реализации нашей недвижимости. А в сфере ипотечного кредитования это наш конкурент.

Прошу вас прислать реквизиты для оплаты ипотеки в АИЖК напрямую. Не хочу пользоваться навязанными дополнительными услугами ВТБ24 (открытие счета, пластиковой карты и т. п.). (Вадим)

— АИЖК — это российская компания, а мы являемся ее региональным оператором и называемся АИЖК Республики Татарстан. Федеральная компания распространяет свои правила по всей России, а мы занимаемся внедрением новых продуктов и программ на территории Татарстана. Когда федеральную систему разрабатывали, посчитали, что на заемщика будет меньше нагрузки, если кредиты будет сопровождать не каждый региональный оператор, а единый банк. Поэтому решение по вопросу Вадима мы сами принять не можем, но можем сообщить в Москву, что есть недовольные заемщики.

С одной стороны, это естественно, что банк хочет заработать, ему выгодно, когда на пластиковой карточке лежат деньги и остаток постоянно находится внутри банка. С другой стороны, понимаю и клиентов: люди не хотят переплачивать, а когда тебя заставляют платить больше, конечно, это вызывает протест. Даже не важно, сколько мы переплачиваем, главное — мы просто не хотим, чтобы нас считали дойной коровой и за наш счет обогащались без нашего согласия.

Какая доля нового жилья продается по ипотеке? Меняется ли динамика, в какую сторону? (Ильхам Насыров)

— В связи с тем, что была запущена хорошая госпрограмма поддержки, по итогам 9 месяцев 2016 года у нас в республике 38 процентов ипотеки выдается на первичном рынке и 62 — на вторичном. За весь прошлый год примерно так же и было: 40 — «первичка» и 60 процентов — «вторичка». Я считаю, что первичный рынок вырос за счет таких программ, когда дают низкую ставку именно с застройщиком. Люди при таких условиях лучше покупают новое жилье, чем вторичное.

— Какую долю рынка ипотеки забирают банки?

— Примерно 75 - 80 процентов рынка у нас в республике делят между собой ВТБ и Сбербанк. По итогам прошлого года Сбербанк имел 57 процентов, ВТБ — 17.

— Доля ипотеки увеличивается?

— Доля ипотеки увеличивается еще и потому, что у нас в этом году по сравнению с прошлым годом сама ипотека выросла — число людей, взявших ипотеку, выросло в полтора раза.

— Есть ли у вас сегодня сильные предложения по ипотечному кредитованию? (Данилов)

— У нас сегодня самая низкая ставка — 8,55 процента. Это без всяких скрытых скидок, то есть можно выбрать себе квартиру на первичном или вторичном рынке и независимо от цены застройщика взять кредит на этих условиях.

Эльвира Набиуллина таргетирует инфляцию по итогам 2017 года на уровне 4 процентов. Увидим ли мы ипотеку под реальные 6 процентов? (Музыченко)

— Мы посчитали и пришли к выводу, что при инфляции 4 процента ипотека по продуктам АИЖК будет порядка 7 - 7,2 процентов. Переменная ставка по ипотеке снижается в связи с уменьшением инфляции, но 6 процентов пока не будет.

— Сколько банки накидывают»сверху в своих интересах?

— У каждого банка по-разному, потому что это зависит от источника их пополнения. Например, Сбербанк собирает деньги с населения, держит их на своих счетах и использует, выдавая ипотечный кредит, а у АИЖК заимствования с внешних рынков. У каждого кредитора свой источник средств. Есть средняя цена привлечения денег и средняя цена рынка, и вот они между ними ловят самое выгодное для себя предложение, чтобы и максимально заработать, но и не отпугнуть клиентов.

ИПОТЕКА В 2016 ГОДУ СТАЛА ПОПУЛЯРНЕЕ В 1,5 РАЗА

— Как считаете, субсидируемая государством ипотека будет отменена в конце года?

— Скорее всего, нет. Ведь программа хорошая, она дает результаты. Зачем ее отменять?

— Разговоры всякие ходят... Если банки снижают процентные ставки до докризисного уровня, есть ли смысл в льготной ипотеке?

— Не знаю, отменят программу или нет, но я считаю, что ее надо продлить, потому что она дает результат. Произошло ужесточение требований к застройщикам в связи с вводом нового закона, а если еще и программу льготной ипотеки сократить, то будет совсем тяжело... В этом случае цены могут подняться, на мой взгляд.

— На ваш взгляд, как закончится 2016 год для рынка ипотеки в целом и для вашей компании?

— В принципе, уже понятно, как закончится год, потому 9 месяцев уже определили итоги. В любом случае есть рост ипотеки и сделок с недвижимостью. Ипотека по сравнению с 2015 годом вырастет в 1,5 раза.

— А прогноз на будущий год?

— Особых изменений не будет, если не будет форс-мажора. Думаю, на ближайшие два года рынок больше уйдет в сегмент эконом-класса, его доля вырастет, потому что уже построили много хорошего жилья, и бизнес решил свои жилищные вопросы. А для основной части населения, которая покупает типовое жилье, квартиры нужны всегда. И проекты в пригороде Казани реализуются. Естественно, это жилье будет дешевле.

В целевой программе «Развитие жилищного строительства в РТ на 2011 - 2015 годы» среди основных задач отмечалось: «...формирование условий для создания... жилищно-строительных кооперативов». Исполнителем программы определено в том числе и ИА РТ. Что сделано для запуска кооперативного движения в РТ и какие результаты? (Ильнур)

— Мы эту тему прорабатывали, изучали опыт и готовили предложения. По этой программе мы работаем в тандеме с минстроем РТ, и мы отправляли предложения в Москву. Но сегодня возникает нестыковка. Да, людям можно накопить паи, как это делается во всем мире: люди накапливают паи до 30 - 50 процентов стоимости квартиры и начинают строить жилье за счет привлечения дополнительных источников. У нас сегодня реализовать это невозможно, потому что нет закона, позволяющего заложить паи для привлечения дополнительных средств. Действующий ФЗ-214 позволяет привлекать деньги под залог договора долевого участия, а под залог паев привлекать деньги пока нельзя. Если законодательно этот вопрос решится, то система жилищно-строительных кооперативов заработает.

— Татарстанская программа как-то увязана с аналогичной федеральной?

— У нас всегда программы взаимоувязаны, Татарстан всегда идет в ногу с федеральными задачами.

— Тогда непонятно, почему же вышла неувязка на законодательном уровне? Программа есть, а исполнить все ее пункты нельзя...

— Думаю, законодатели просто не успевают. Новый состав Госдумы сформирован, и так как этот вопрос висит, думаю, депутаты какое-то решение по нему примут.

РОСТ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ БУДЕТ, НО НЕ БОЛЬШЕ 5 - 6%

— Как в целом будут вести себя цены на недвижимость?

— Инфляция снижается, и цены по ипотеке уже снизились на два пункта. Я думаю, рост цены недвижимости может быть не больше 5 - 6 процентов при том уровне инфляции, который сейчас заявляют.

— Какую маржу закладывают застройщики?

— Это вопрос сложный, потому что мы сравниваем итоги по году, а цикл строительства проекта — пять лет, и маржа определяется только в конце реализации проекта. Допустим, на год застройщик планирует оставить себе 10 процентов, а банки подняли процентную ставку по кредитам, и у застройщика остался ноль. Но ради маржи он цены поднять не может, потому что он на рынке, где застройщики строят не только на кредиты, но и на свои деньги. Поэтому уровень маржи определяет не застройщик, а рынок.

— Все-таки средний размер маржи можно назвать?

— Думаю, не больше 5 процентов.

— А вот исполнительный директор ГЖФ Талгат Абдуллин считает, что маржа у строителей просто запредельная закладывается...

— Талгат Мидхатович делает бизнес прозрачным, и это очень хорошо. Но он строителям платит 27 тысяч рублей за коробку в чистовой отделке. Если мы говорим о коммерческом рынке, то сегодня квартиры сдаются не в чистовой, а в предчистовой отделке — это минус примерно 3 тысячи на квадратный метр. То есть коробка в предчистовой отделке жилья социального класса должна стоить 24 - 25 тысяч рублей, а продают ее сегодня за 60 тысяч. И спрашивается, что остается застройщику или строителю из 25 тысяч, если основное в цене — это стоимость земли, техусловия, электричество, вода, канализация и т. д. Плюс еще проценты за кредит.

Тем более Абдуллин говорит о строителях (подрядчиках), а застройщик — это совершенно другое. Застройщик сам нанимает подрядчиков. У подрядчиков одна рентабельность, у застройщиков — другая. У застройщика многое зависит от девелоперских качеств: как проект презентован, за сколько и как быстро он продается, в каком месте находится.

«ГРУППА «ДАР»: ДАТЬ ЧЕЛОВЕКУ БОЛЬШЕ, ЧЕМ ОН ОЖИДАЕТ

— Какая структура у вашего бизнеса сегодня? Вы же и ипотекой занимаетесь, и строительством коммерческого жилья...

— Мы сегодня делаем ребрендинг компании. Ипотечное агентство РТ всегда занималось ипотекой, а сегодня этим занимается агентство по ипотечному жилищному кредитованию РТ, наши новые проекты будут реализовываться под брендом «Группа «Дар».

— Почему «дар»? Это как-то расшифровывается?

— Расшифровывается так: дарим радость.

— За деньги клиента дарите ему радость?

— Но ведь порой, заплатив деньги, люди не могут радоваться, а плачут. Почему такой слоган — «Дарим радость»? Потому что считаем, что можем дать клиенту чуть больше, чем он ожидает за свои деньги. Это наша миссия — дать человеку больше, чем он ожидает.

За счет чего планируете увеличить прибыль с 19,6 млн. рублей (2015 год) до 35,1 млн. рублей в 2016 году, если в прошлом году чистая прибыль по сравнению с 2014 годом сократилась в 3,7 раза? (Андрей Федоров)

— Прибыль не отражает нашу деятельность как успешный или не успешный менеджмент. Прибыль 2015 года определяют последствия кризиса. Как я уже сказал, поскольку в 2014 году банки подняли нам ставки по кредитам, мы свою прибыль просто отдали банкам. А в этом году, так как ставки банки снизили, мы, естественно, планируем, что прибыль у нас будет больше, чем в 2015.

В прошлом году вы сказали, что ИА РТ является стартером — запускает новые программы, к примеру, в прошлом году новой программой была «Социальная ипотека». Как успехи? Какие новые программы запланировали? (Зарипов Ильгизар)

— Пока действовала эта федеральная программа, она была востребована, и те категории людей, которые подходили под условия программы, взяли ипотечный кредит. На сегодняшний день программа завершена. В РТ по этой программе получили кредиты 222 семьи.

Почему вы не идете осваивать территории в других регионах и Москве? Землю там не взять? (Фарид)

— Я считаю, чтобы идти в другие регионы, нужно еще более системно выстроить свою работу. В перспективе мы планируем строить в других регионах, у нас есть предложения, есть земля, но мы пока туда не идем, потому что мы должны еще лучше научиться строить.

— Разве вы еще недостаточно научились строить?!

— У нас пока нет опыта в управлении проектами, которые реализуются в другом городе. Ведь нужно будет нанимать сотрудников там, на месте. Это как работа по франшизе. А для этого надо систематизировать свой бизнес, чтобы он в другом регионе работал с таким же качеством.

— А как получить этот опыт, не попробовав его реализовать?

— Чтобы попробовать, надо быть уверенным в успехе, и должна быть выстроена система. В ближайшее время в другие регионы мы заходить не будем, у нас и здесь достаточно много новых проектов в разработке.

«НАЗВАНИЯ ПОСЕЛКОВ ОТРАЖАЮТ ЗАЛОЖЕННУЮ В НИХ ФИЛОСОФИЮ»

Чем отличаются ваши коттеджные комплексы друг от друга? Какая-то философия закладывается под каждый из проектов? Имеется в виду внешний облик зданий, набор объектов инфраструктуры, дизайн территории, дополнительные услуги жителям. (Эльмира)

— Названия наших поселков отражают заложенную в них философию. Например, название проекта «Пятидворье» произошло от слова «пятидворка», а философия такая, что люди должны жить дворами. К примеру, в тупике небольшой улицы находится 5 - 7 домов. Эта территория отгорожена общим забором, а внутри нее между домами заборов нет, чтобы люди могли свободно общаться.

— У вас уже реализован этот проект?

— Пока нет, потому что люди сегодня предпочитают сами строить, по своему проекту. А мы только подводим к их участку все коммуникации — дорогу, воду, газ, электричество. Но практика показывает, что так строить дольше — строительство дома растягивается на два-три-четыре года. И дешевле не получается.

— Вы строите по своим проектам или заказчик его приносит?

— У нас есть продукт «Дом с картинки». Когда человек приходит к нам и рассказывает, что он примерно хочет, мы показываем ему 10 лучших проектов разных домов. Человек может выбрать один из них, но со своими пожеланиями, например, поменять цвет, увеличить окна, добавить еще одну спальную комнату.

— А если человек просит вас спроектировать совсем другой дом? Вы такие услуги предоставляете?

— Да, новый проект на индивидуальный дом у нас стоит 45 тысяч рублей, хотя на рынке такая работа стоит порядка 150 тысяч. Мы делаем проект без прибыли для себя, можно сказать, это такой подарок клиенту, который уже купил у нас землю. В этом случае мы спокойны, что дом будет строиться в соответствии с философией застройки данного поселка.

— Когда клиент строит дом по проекту, заказанному на стороне, вы как-то контролируете этот процесс? Ведь дом может получиться таким, что испортит вам всю философию...

— Мы не разрешаем строить, если проект не согласован с нами. Мы сразу высказываем свои требования: где красная линия, сколько метров должно быть от забора соседа и т. д.

Вы обещали сдать дом 16А-12 в ЖК «Экопарк «Дубрава» в 2015 году, на дворе 2017 год, а дом до сих пор не сдан! 6 сентября я отправил замечания по качеству работ в квартире, на сегодняшний день их даже не смотрели. Работы в доме не идут. В чем причина на этот раз? Когда сдадут дом? (Андрей)

— Дом сдали — 11 октября получили акт ввода. Дом в черновой отделке, и мы уже ключи все раздали, поэтому людям ничто не мешает делать ремонт. Что касается устранения каких-то недоделок, то у подрядчика, строительной компании «Ак Таш», в доме работают 7 - 8 человек, и они по очереди всем исправляют замечания.

— По «Дубраве» какие вообще сроки?

— Сроки прежние. В конце года мы начинаем строить там еще два объекта — жилой дом и торгово-развлекательный комплекс площадью около 3 тысяч квадратных метров. Здесь, кроме магазина, будет ресторан, салон красоты, отделение банка, салоны сотовой связи, аптека и другие виды услуг населению.

ЗЛОСТНЫХ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ ВЫСЕЛЯЮТ

— Как боретесь с должниками? Много у вас их? Сколько вам задолжал народ? Доходит ли до суда и отъема домов/квартир? (Петров)

— В целом в республике людей, которые задерживают свои платежи более трех месяцев, меньше 1 процента от суммы выданных кредитов. Это в рамках мировой практики. В прошлые годы у нас было даже больше — 2 - 3 процента.

— Что вы делаете со злостными неплательщиками?

— Выселяем. В этом году в республике в общей сложности выселено три заемщика из квартир и один — из дома. Жилье выставляется на торги, с вырученной суммы заемщики погашают свой долг перед держателем закладной, а остальное остается у них. То есть их не просто выселяют, а отдают им уплаченные ими деньги.

На эту тему очень много спекуляций. Когда людей выселяют, они начинают писать во все инстанции — в аппарат президента РТ, президенту России: нас выгоняют, мы остались на улице, помогите... Но ведь когда они пришли в банк за кредитом, они подтвердили свою платежеспособность, внеся первоначальный взнос и предъявив справку о доходах. А потом вдруг оказывается, что у них все пропало...

— Разве в реальности такого не бывает? Например, обанкротился сам или предприятие, на котором работал?

— Такой категории плательщиков мы предоставляли заем на год. Считаем, за год человек должен найти работу.

— То есть навстречу заемщику вы идете?

— Конечно. Когда он берет кредит, он заявляет, что он хороший работник, его всегда возьмут на работу. И кто виноват, если он за год не может найти работу? Кроме того, они ведь где-то до этого жили, а тут вдруг говорят, что на улице остались... Считаю, некоторые люди просто ленятся или любят пожить за чужой счет. У нас же не все берут ипотеку, но если уж ты пошел на это осознанно, то должен сам отвечать за последствия своих решений.

Есть такие, кто на определенном этапе понимает, что столько платить дальше не может, поэтому они приходят и просят вместо трехкомнатной квартиры дать им однокомнатную. Если человек просит помочь выйти из ситуации с минимальными потерями, мы им помогаем, и они просто переезжают в худшие условия. А кто-то просто упирается, пишет во все инстанции и говорит: «Никуда не уеду!» И перестают платить даже коммунальные платежи. А когда уезжают, срезают и увозят батареи, двери...

«БУДЕМ СТРОИТЬ ДОМА С МАЛОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ»

— Как вы подбираете себе подрядчиков? Или с одними и теми же работаете?

— Мы проводим конкурс на каждый дом, и кто предлагает нам лучшие условия, тот работает. Но с теми, кто нас хоть один раз подвел по качеству, мы больше не работаем.

Вообще, сильных компаний в области подряда и генподряда не так много. Такие компании смотрят в будущее, и, когда они завершают проект, ты им благодарен за работу. Но, к сожалению, большинство компаний хотят просто заработать и уйти. Как правило, такие компании не выживают.

Какие перспективные территории планируете начать осваивать в 2017 году? Или кризис не располагает к расширению бизнеса? (Талия)

— Мы рассматриваем несколько перспективных территорий, и они в основном будут улучшенного эконом-класса. Но какие именно, мы не хотим раньше времени говорить. Как говорится, нельзя делить шкуру неубитого медведя...

— Речь идет о малоэтажном или многоэтажном строительстве?

— И то, и другое.

— На каких домах вы планируете сделать упор?

— Проектов с малоэтажными домами у нас и так уже много, поэтому мы планируем сделать упор на многоэтажных.

— Насколько я помню, малоэтажное строительство лично вам больше по душе...

— Да, мне больше нравятся малоэтажные дома, но, к сожалению, их строительство сегодня не дает прибыли.

— Планируете ли проекты с так называемыми «шуваловками» или «путинками» — малометражными доступными квартирами? (В.О.)

— Планируем, потому что в продаже должны быть квартиры всех сегментов. Есть спрос на такое жилье, поэтому мы им тоже занимаемся. Скорее всего, мы будем строить отдельные дома с малометражными квартирами.

МАЛОЭТАЖНОЕ ЖИЛЬЕ НА ЛЮБОЙ КОШЕЛЕК

— Какие тенденции на рынке малоэтажного жилья?

— В радиусе примерно 50 километров от Казани сегодня в республике в целом реализуются порядка 50 проектов. Их можно разделить на три равные группы: первая — это проекты бизнес-класса, где подведены все коммуникации и асфальт; вторая — с частью коммуникаций, например, есть вода, свет и газ, но нет канализации и дорога в щебне; третья группа — это земельные участки, к которым подведена дорога в щебне, но нет никаких коммуникаций, люди самостоятельно подключаются к ним, заказывая проект.

Не получится так, что скоро у нас начнет формироваться отряд обманутых дачников: землю ему продали, а потом окажется, что коммуникации к ней в принципе нельзя подвести?

— Когда человек решает самостоятельно построить себе дом, он даже не знает, с чем ему придется столкнуться. Если дом сегодня в среднем стоит 3 миллиона рублей, то 300 тысяч за участок человек отдает легко. И ему говорят, что все рядом — вода, газ, свет. И на самом деле все рядом. Но когда человек заказывает индивидуальный проект на все это, ему, конечно, обходится дороже, чем когда строится на всех сразу. Хотя многие приобретают участок, чтобы он просто был, чтобы летом можно было выехать на природу, а потом уже начинают мечтать, какой будет дом на этом участке.

— Купить участок без подведенных коммуникаций — это только выбор самого покупателя или есть какие-то законодательно неотрегулированные вопросы?

— Законодательно все отрегулировано, это выбор самого покупателя, потому что это дешевле. В этом случае вопрос электричества — самый легкий: когда он обращается с заявлением, ему обязаны подключить дом. По газу чуть сложнее, потому что это более дорогостоящее дело, а воду каждый человек может сам себе пробурить, но надо понимать, что такая вода требует очистки. У себя в поселках мы ставим очень мощную очистительную систему.

— В каких районах более активно ведется строительство?

— В основном строят в Лаишевском районе, но это и понятно: там протекает Меша, вдоль которой идет строительство, там открывается перспектива на Куйбышевское водохранилище.

— А какие предпочтения сегодня в дизайне, какие дома больше строят?

— В основном это классика, трое из четверых предпочитают кирпичные дома, потому что это надежно. Но кирпичный дом дороже процентов на 20. Вид дома зависит от качества кирпича, от облицовки.

— Деревянные дома намного дешевле?

— Смотря из чего строить. Но даже если построить коробку деревянного дома дешевле, то будут расходы на обработку, чтобы он был пожароустойчив, чтобы дерево не серело и т. д. В итоге по стоимости он будет таким же, как кирпичный. Плюс к тому через несколько лет его надо будет повторно конопатить, а это еще затраты. Деревянный дом требует большего ухода. Такие дома у нас заказывают примерно 5 процентов клиентов.

«У НАС ВО ВСЕХ ПОСЕЛКАХ РАБОТАЕТ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ»

— Спрос на малоэтажное строительство стабилен? Что вам преподнес 2016 год?

— У нас очень хорошо продаются земельные участки в поселках, где уже есть асфальт, коммунальные сети. Когда люди видят, что все есть, территория благоустроена, в домах уже живут, то охотнее покупают там участки.

У нас во всех поселках работает своя управляющая компания. Такого нет больше ни у кого! В поселках подметают улицы, централизованно убирают снег, ухаживают за газонами, высаживают деревья. Поверьте, это непросто. Мы с трудом приняли решение о создании резервного фонда, в который жители делают взносы. Эти деньги идут на благоустройство поселка и текущий ремонт дорог.

А те люди, которые по дешевой цене купили участок, не задумываются, во что превратится дорога из щебенки через несколько лет. А ведь дороги — это общая собственность жителей поселка. Кто и за какие деньги отремонтирует им дорогу, подстрижет газон? Если за поселком не ухаживать, через несколько лет он превратится в деревню.

— Вы придумываете какие-то мероприятия в своих поселках, чтобы там была «движуха»?

— В «Загородном клубе» мы ежегодно проводим праздники — Новый год, День семьи, День защиты детей, куда приглашаем и жителей других наших поселков. Чаще всего данные мероприятия направлены на детей. В «Мешинских усадьбах» у нас уже традиционно каждый год проходит турнир по рыбной ловле. С каждым разом количество участников и призовой фонд только увеличиваются. В этом году мы планируем возродить конкурс на лучшее оформление дома и придомовой территории к Новому году среди жителей наших комплексов.

— Ваш прогноз: что будет с рынком недвижимости в 2017 году, какие тенденции выйдут на первый план?

— Думаю, больших изменений не будет, потому что в реализуемых сегодня проектах еще много непроданных земельных участков. Думаю, в Лаишевском районе могут появиться новые игроки, потому что там очень много земли находится в частных руках, и, скорее всего, застройщики начнут эти проекты реализовывать.

«В ГОСДУМУ ПОПАДАЮТ ЛЮДИ НЕОРДИНАРНЫЕ»

Чего ждете от новой Госдумы и правительства? Как думаете, начнут чиновники думать о развитии страны и благе для народа? (Хайруллин Анас)

— Я думаю, что чиновники всегда думают о развитии страны и благе для народа. В Госдуму попадают люди неординарные, случайных там нет.

— Небедные люди туда попадают...

— Раз они заработали деньги, значит, они разобрались в ситуации и построили свою жизнь таким образом, что смогли быстрее других создать вокруг себя ресурсы. В любом случае они были целеустремленней, шустрей, удачливей и умней многих. Они чем-то выделились, их заметили и пригласили. Я был депутатом Госсовета РТ и знаю, что там нет недостойных.

А недовольные всегда есть, и они придумывают, что все чиновники плохие. Считаю, своими высказываниями и выступлениями такие люди раскачивают лодку, как это было на Украине. Я считаю, что все чиновники хорошие, они думают о народе. Просто об этом никто не знает.

— Тогда коррупционеры откуда берутся?

— Я согласен, что коррупционеры есть у нас, но это же не значит, что они ничего не делают для народа. Если проанализировать принимаемые законы, то они все направлены на благо народа: чтобы было более справедливо, чтобы народ был более защищенным. Лично у меня на сегодня нет примеров таких законов, которые говорили бы об обратном.

«ПОСЛЕ 50 ЛЕТ ЧЕЛОВЕК ДОЛЖЕН ДУМАТЬ О ТОМ, КАК ПРИНЕСТИ ПОЛЬЗУ ОБЩЕСТВУ»

— Из интервью с вами знаю, чтовы заядлый путешественник. Какие новые места открыли для себя за последний год? (Юлия А.)

— В этом году я побывал на горе Афон в Греции. Четыре дня я жил в монастыре по монастырскому уставу, ходил на службу с трех часов утра. Поднимался и на гору Афон. К такому паломничеству надо быть готовым и физически, и духовно.

— Вы почувствовали духовную потребность в таком путешествии?

— Меня всегда интересовала жизнь монастырей, мне было непонятно, почему люди туда уходят. Теперь я знаю, что люди идут в монастыри для более глубокого самопознания.

— В советское время нам говорили, что в монастыри уходят слабаки и бездельники...

— Я тоже так думал. Но когда посетил монастырь, увидел, что жизнь в монастыре — это огромный труд и терпение. Не каждый человек способен ежедневно делать практически одно и то же...

— Что для вас на деле означает «благо дарить»? (Максимова Т.Г.)

— Благо дарить — это делать добрые дела для кого-то. И необязательно это должно быть материальное благо, ведь можно дать людям знания, поделиться важной для них информацией, которая на тот момент жизни будет для них важнее денег, важнее решения материальных вопросов. Благо чаще всего не связано с материальной потребностью.

— В мае этого года у вас был полувековой юбилей. Какие итоги в личном плане и в работе вы отметили бы, какие цели ставите на следующий период жизни?

— Самый главный мой вывод — мужчинам надо работать еще больше. Я имею в виду не только ходить на работу, а быть увлеченным каким-то занятием. Надо заниматься своим делом, чтобы оно приносило удовлетворение и пользу. После 50 лет человек должен думать не о том, как заработать деньги на свое пропитание, а как принести пользу обществу.

— И что вы теперь будете делать на пользу обществу?

— Я же расту вместе со своей компанией, и раз я ею занимаюсь, то в компании постоянно вводятся какие-то изменения для улучшения работы, чтобы тот продукт, который мы создаем, был лучшего качества. За те же деньги, но лучшего качества. У нас уже есть опыт исправления ошибок. Главное — не надо обещать того, чего ты не сможешь сделать.

Андрей Анатольевич, спасибо за разговор. Успехов вам!

Андрей Анатольевич Симаков родился 25 мая 1966 года в Чистополе. Окончил КАИ по специальности «инженер-конструктор», Открытый университет Великобритании, школу «Линк» по специальности «менеджер» (2002). Кандидат социологических наук.

1996 - 2000 — руководитель компании «Универсалторг» (Чистополь).

2002 - 2003 — глава лизинговой компании «Таткоммунпромкомплект» при министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ.

С августа 2003 — генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство РТ».

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (17) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    10.11.2016 09:16

    Да про ипотеку по 8-9% сильно конечно только забыли расшифровать что по долевым и до ввода объекта а потом стандартная ставка банка!
    А при разработке 214-ФЗ учли , что затраты понесенные Застройщиком по сдачи ежеквартальных отчетов, страхование ложится на себестоимость жилья? Про коммуникации Вы забыли сказать что по социальной программе они ложатся на бюджет РТ а коммерческое жилье оплачивает по супер расценкам Застройщик!

    • Анонимно
      10.11.2016 09:30

      Ставка 8-9 действительно есть, это легко проверяется и не на долевку.

      • Анонимно
        10.11.2016 14:29

        только ставка не фиксированная и меняется каждый квартал в зависимости от инфляции. Платеж фиксированный, меняется срок кредита.

  • Анонимно
    10.11.2016 09:45

    про должников по-моему лукавит Андрей, да и вообще известный факт, что сопровождение займа в иарт даааавно хромает на обе ноги.
    По самой ленте интервью вывод идет сам собой... руководитель ослабил свою ориентированность в деле, на вопросы идут размышления и тралала, нет цифр, фактов, перспектив с цифрами...хотя откуда.

  • Анонимно
    10.11.2016 09:47

    Некоторые утверждения автора очень спорные.
    1. Все квартиры, которые строятся, продаются.

    Это неправда. От 30 до 60% квартир в новых ЖК не проданы. Достаточно почитать объявления на сайтах застройщиков.

    2. Утверждение, что цены на жилье будут падать только тогда, когда они будут падать и на все остальное, на мой взгляд, неверно, так как несколько лет был необоснованный рост цен на жилье, значительно превышающий рост цен на все другие группы товаров. Классический вариант финансового пузыря на рынке недвижимости. Результат всегда один-пузырь при определенных условиях лопается.

    • Анонимно
      10.11.2016 10:17

      Этому пузырю не дадут лопнуть. Государство будет поддерживать, как поддерживает банки, разными путями.

      • Анонимно
        10.11.2016 11:40

        Поддерживать цены без платежеспособного спроса населения невозможно. Инвестиции в недвижимость сейчас бесперспективны в среднесрочном интервале.. Если есть свободные средства, выгоднее купить валюту и просто ждать ее роста. И выгоднее , и ликвидность несопоставима с недвижимостью.
        Застой в продажах неминуемо приведет к нехватке оборотных средств у отдельных застройщиков, заставит их снижать цены, а дальше начнется цепная реакция.


        • Анонимно
          10.11.2016 12:15

          Этот коммент был в 2008 году и в 2014 году. Никаких цепных реакций не было и не будет. "Ликвидность" доллара? Летом купил по 66, сейчас в Сбере по 62 можно сдать. С таким дисконтом и квартиру можно легко слить.

          • Анонимно
            10.11.2016 13:32

            В 2009 году стоимость квадратного метра в новом элитном доме на Зинина опускалась до 35 тысяч рублей.
            В феврале 2016 года евро стоил 94 рубля. Есть люди, которые все делают неправильно, и на основании этого делают неправильные выводы.
            Что касается Ваших долларов, подождите до конца января, а потом считайте прибыль.

          • Анонимно
            10.11.2016 13:54

            А я пару лет назад продал двушку с подземной стоянкой,в муравейнике недалеко от ТАНДЕМА,купил зеленые по 36.Купил землю в 20 км от Казани и за прошлое лето мне отгрохали из клееного бруса домик,баню,под ключ.Купил два кросса хундайчика и еще осталось почти тридцатничек зеленых.Все нужно делать вовремя

            • Анонимно
              10.11.2016 15:23

              Так и я о том же.

            • Анонимно
              10.11.2016 16:17

              Ничего из ниоткуда не берётся и никуда не девается. Чтобы у Вас прибавилость (земля+дом+баня+хундай-крос*2+30.000долларов=подземная стоянка+2-х.ком.)у кого-то на эту сумму должно убавиться.

            • Анонимно
              10.11.2016 22:10

              Задним числом сочиняете , даже если предположим что это правда - то это случайность. Предугадать такое нельзя .

              • Анонимно
                10.11.2016 22:49

                Наверное, этот счастливый обладатель дома из клееного бруса наполовину привирает, но это сути дела не меняет. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять, что к середине января рубль ослабнет не меньше , чем на 15%.
                А это 80-90% годовых.
                То есть нормальные люди будут выводить деньги из недвижимости и вкладывать их в валюту, кто успеет.

  • Анонимно
    10.11.2016 10:28

    Теперь после возврата ГЖФ к старой схеме- и бизнес останется не прозрачным, и цена квартир для имотечников возрастёт
    И это будет выгодно другим застройщикам.
    Открылась ещё одна причина отмены биржи!!!!

  • Анонимно
    10.11.2016 19:44

    Специально сегодня обратился после данной статьи в АО «Ипотечное агентство РТ» (не в г. Казани), с просьбой рассказать и объяснить про ипотеку 8,55%. Ответ специалиста был таков, "..Вам по 11% будем считать, в данную ставку (8,55%) вы не успеете попасть!"..поздно обратились!"...
    как это?..кто то может разъяснить?.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль