Строительство и недвижимость 
13.06.2018

Прощай, «долевка»: что станет с рынком недвижимости РТ после 1 июля?

Круглый стол «БИЗНЕС Online»: к чему приведет финансирование стройки банками, какой будет себестоимость и кто из застройщиков выживет. Часть 1-я

«Нашли только один плюс, остальное — минусы», — так оценивают застройщики Казани изменения правил игры на рынке строительства долевого жилья с 1 июля. Через год-полтора они ждут постепенный рост «квадрата» на 30–40%. А пока участники рынка запасаются разрешениями по «старым правилам» и ждут реакции банков. Своими оценками и прогнозами в связи с грядущими изменениями на строительном рынке поделились участники круглого стола «БИЗНЕС Online».

ПОД КАКОЙ ПРОЦЕНТ ДАДУТ ДЕНЬГИ БАНКИ И СКОЛЬКО СЕЙЧАС ЗАСТРОЙЩИКИ ТРАТЯТ НА СТРОЙКУ

Участники круглого стола:

  • Андрей Беляков — директор ООО «Бриз»;
  • Илья Вольфсон — генеральный директор ООО «СМУ-88»;
  • Анатолий Баталин коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»;
  • Искандер Юсупов — коммерческий директор ООО «УК «Унистрой»;
  • Делюс Сиразетдинов — генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест»;
  • Адель Хасбиулин — генеральный директор агентства недвижимости «МЕГАЛИТ»;
  • Александр Уманский — директор филиала ПАО «Акибанк» в городе Казани;

Модераторы — Рашид Галямов (издатель «БИЗНЕС Online»), Елена Фадеева (журналист), «БИЗНЕС Online»

Эксперты круглого стола обсудили грядущие изменения в законе о долевом строительстве

Спасибо, что откликнулись на приглашение нашей газеты. С начала года у нас идет серия круглых столов, посвященная разным аспектам рынка жилья. Это, наверное, важнейшее обсуждение: с 1 июля изменятся правила игры на рынке долевого жилья. Будет чуть ли не революционная ситуация. Что происходит на рынке? Какие прогнозы?

Андрей Беляков: Чтобы дать оценку вступающему в силу законодательству, надо взвесить все плюсы и минусы. Я собирал всех своих юристов и финансистов, в ходе обсуждения мы нашли только один плюс, остальное — все минусы. Начну с минусов. Рынок не готов из-за того, что потребность рынка застройщиками не покрывается. То есть спрос в Казани больше предложения. У нас сложилась такая апокалиптическая ситуация, в частности с жилыми домами на улице Серова. Мы не успеваем строить и даже не успеваем объявить продажу, а на них уже идет запись! Для любого застройщика это, конечно, приятный фактор.

Но при сегодняшнем положении дел с момента заключения долевых договоров застройщик с самого начала несет затраты. Приобретает землю, готовит проектно-сметную документацию, разрабатывает и получает технические условия. Ранее на момент заключения договора мы платили страховой компании. Сейчас платим в фонд, и застройщик туда постоянно вкладывает деньги. На начальном этапе мы тратим не деньги дольщиков, а расходуем запас собственных средств. Сумма достаточно значительная и может составлять 10–15 процентов от стоимости всего объекта — коллеги подтвердят. Еще не получив ни рубля средств дольщиков, мы несем затраты.

Дольщик в существующей системе рискует устойчивостью застройщика. Если мы будем работать по новому закону, то ни один застройщик, включая меня, не будет видеть смысла во вложении денег на начальном этапе, потому что проекты достаточно длинные.

Мы должны будем брать деньги в банках для приобретения земельного участка и всего, что я перечислил выше. Нас банк должен аккредитовать. Мы должны доказать, что проект ликвидный, принесет доходность банку, ну и, может быть, нам что-то перепадет. Как будет отстаиваться этот проект в банке? Есть лояльные банки, вот, допустим, Акибанк...

Александр Уманский: Но по новым правилам мы помогать не сможем!

Беляков: Я понимаю. Отсюда вопрос, насколько банки готовы жить по новому закону? Насколько они готовы кредитовать и есть ли у них такие финансовые возможности? Я считаю, что будет колоссальный рост цен на 30–40 процентов. И это будет обоснованный рост. Смотрите, банки дают кредиты под 14 процентов — это идеальный случай. А так как строительный бизнес высоко рискованный, то для него будет процентов 20–22. Меньший процент невозможен, банк должен перестраховать риски. Ипотека сама по себе умрет на корню либо она должна упасть до шести процентов, хотя это маловероятно. Я с опаской подхожу к этому закону.

 Когда вы дом строите, сколько процентов своих денег вкладываете, сколько вкладывают дольщики, а сколько — банки? Какова пропорция?

Беляков: До окончания строительства 20 процентов выделяет компания, 20 берем в банке. Остальное — привлеченное финансирование у дольщиков.

У «Садового кольца» и других застройщиков как выглядит эта картина?

Анатолий Баталин: У нас 10–15 процентов своих средств, а остальное — «симбиоз» вложений дольщиков и банков. У нас есть проектное финансирование, это оборотные средства. Нельзя сказать, что мы взяли 20 процентов у банка, держим их и доводим до конца.

Искандер Юсупов: У нас аналогичная ситуация, и на начальном этапе мы вкладываем минимум. Продажи у нас начинаются еще до котлована. Доверие к бренду и интересные проекты позволяют этого достигать. У нас также используются инструменты проектного финансирования, и банк выделяет ровно столько денег на проект, сколько будет нужно. Это дополнительные гарантии для клиентов, что стройка не зависит от продаж и будет осуществляться своевременно.

Илья Вольфсон: Мы вообще не работаем на кредитные деньги. Изначально вкладываем 30–40 процентов собственных средств. Мы не гиганты, объемы у нас не большие — два-три дома. Лучше идти постепенно: построил объект, реализовал — приступаешь к следующему, чем браться за масштабные объемы и рисковать в кредит.

Делюс Сиразетдинов: Мы вкладываем и собственные средства на девелопмент участка и проектирование. Далее пользуемся банковским кредитованием для обеспечения необходимых темпов строительства и начинаем привлекать средства дольщиков сразу после начала строительства. Это позволяет нам снизить кредитную нагрузку, а значит, и сделать цены на недвижимость более конкурентными, в том числе с учетом скидки 15–20 процентов на этапе «котлована». Когда у застройщиков не будет возможности использовать средства дольщиков, эта скидка не будет иметь смысла, значит, часть потребителей лишится возможности приобрести жилье по более выгодной цене.


ЗАСТРОЙЩИКИ В ОЧЕРЕДИ ЗА РАЗРЕШЕНИЯМИ: ПОТОМ НА СТАРТЕ НАДО БУДЕТ МИНИМУМ 350 МЛН РУБЛЕЙ

 Компания «Садовое кольцо» только в этом году вышла на рынок Казани. С учетом московского опыта (а на рынке вы больше 15 лет), вам, наверное, есть что сказать. Какова ваша оценка? С чем мы подходим к 1 июля?

Баталин: На сегодня есть факт — с 1 июля вступают в силу поправки. Если ничего не изменится, то с рынком 2 июля ничего не случится. У нас инертный бизнес, строительство каждого комплекса — от полутора до пяти-шести лет. Сейчас что здесь в республике, что в Московском регионе очередь стоит из тех, кто хочет успеть получить разрешение на строительство до 1 июля. И огромная масса застройщиков успеет это сделать.

То есть с запасом наберут разрешения?

Баталин: Да, поэтому 2 июля ничего не случится. И через полгода ничего не случится на рынке с точки зрения потенциального покупателя. А вот в нашей профессиональной среде начнутся колоссальные изменения, в первую очередь в подходе к проекту. Абсолютно согласен с Андреем Евгеньевичем, что это будет колоссальный удар по себестоимости. Мы все прекрасно знаем, что деньги стоят денег в момент, когда ты их вкладываешь и вынимаешь, то есть продаешь.

В Московском регионе на сегодняшний день выдано разрешений на 15 миллионов квадратных метров жилья. Мы в моменте столько не потребляем: в год лишь 5 миллионов. То есть разрешения выдали на три года. Застройщик, который получил разрешение 30 июня, не будет открывать продажи на этот объект. Объясню почему. В Москве идет конкуренция между застройщиками, у нас реальная драка за каждого клиента. Куда пальцем ни ткни в карту, везде есть предложения на любой цвет, кошелек, планировку, площадь. Естественно, это влияет на цену. И, если выплеснуть на рынок все, что есть на руках, это еще ударит по цене.

А вот чтобы получить разрешение 2 июля, в смету надо заложить такое количество дополнительных затрат, которые делают коммерчески нерентабельной даже подачу заявки на получение разрешения на строительство.


А что меняется? Приведите пример.

Баталин: Все очень просто. Возьмем средний ЖК-50-тысячник, несколько корпусов. Под него нужна земля, сети, проекты. Проектная стоимость возведения — в среднем 3,5 миллиарда рублей плюс социальная нагрузка, это как минимум детский сад, либо начальная школа, либо отчисления в бюджет. 2 июля на счете должно быть 350 миллионов рублей собственных денег, иначе за разрешением на строительство идти бесполезно: даже заявку не подашь.

Но ведь и раньше 10 процентов должно было быть!

Баталин: Не вложив, ничего не будет. Мы говорим о том, что, на секундочку, надо иметь в кармане около миллиарда рублей, чтобы стартануть с таким ЖК. А это 30 процентов от стоимости всего проекта. Дальше начинается самое интересное. Мы объехали весь свет, пообщались с топ-5 банков, а они не знают, как им работать! В законе написано, что у нас должен быть отдельный счет и теперь мы должны называться профессиональным застройщиком. Расчетные счета всех наших компаний — заказчика, генподрядчика — должны быть в одном месте. При этом никаких займов, кредитов быть не должно! Я честно скажу, что на сегодняшний день эти условия невыполнимы. Может быть, если мы где-то построим «свечку» 10-тысячную из одного подъезда и проектной стоимостью полмиллиарда — тогда да, мы получим разрешение. Но мы построим ее на свои деньги и продадим готовые квартиры.

Глобально у нас есть дисбаланс. Есть поручение президента — 120 миллионов квадратных метров по России надо строить в год, но нет инструмента.

Это при том, что в лучшее время мы строим 70–80 миллионов.

Баталин: Да, в последние годы мы вышли на этот уровень. И закон без корректировок не обеспечит выполнения новых планов.

 Проектная стоимость возведения 50-тысячника в Московском регионе 3,5 миллиарда. А в Казани?

Беляков: В среднем 3 миллиарда рублей.

 Миллионов 700–900 на счету у компании нужно иметь, чтобы начать строительство?

Баталин: 10 процентов от стоимости надо иметь на счете для получения разрешения на строительство. И весь срок строительства эти деньги должны лежать на счете. А до разрешения — коллеги уже говорили — еще нужно потратиться: земля, коммуникации.

Ни земля, ни проект в качестве обеспечительной массы выступить не могут?

Баталин: Да, это то, что нужно иметь без займов, внутренних, «серых» историй. Это должны быть белые, свои, понятные деньги.

Искандер Юсупов: «Первого июля долевое строительство никто не отменяет. Просто возникают новые ужесточающие требования: один застройщик — одно разрешение на строительство, 10 процентов на расчетном счете плюс использование эскроу-счетов»

«В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ИНВЕСТОРЫ И БАНКИ НЕ ГОТОВЫ К СОТРУДНИЧЕСТВУ»

Среди нас присутствует единственный банкир, которого все хвалят за то, что в этих сложнейших условиях он может гибко подходить к застройщикам. Так говорят об Акибанке. Готовы ли вы к отмене «долевого»?

Уманский: 1 июля только начнется этот процесс. Как мне кажется, этот закон де-факто имел главную задачу избавить государство от головной боли, вызванной проблемой обманутых дольщиков. Думали, думали и решили — дольщиков просто убрать. Фактически государство говорит о том, что останутся только застройщики с большим процентом собственного участия. Такие, для которых на начальном этапе не требуются дольщики, соинвесторы, бизнес-партнеры, готовые входить в долю.

Главная проблема для застройщиков в данном случае — это увеличение сроков продажи квартир. Так как начинать продавать квартиры в обход предлагаемого закона можно будет только после сдачи дома. Будем честны друг перед другом: никто из участников рынка в убыток не работает. Каждый к новым условиям трансформировался, каждый находит себе место. И мы на определенном этапе без работы не останемся.

 А какие критерии в законе для банков?

Уманский: Если говорить об Акибанке, то мы по новому закону работать не сможем. Мы не подходим в данном случае под критерии закона о «долевке» — капитал банка должен составлять 25 миллиардов рублей.

В Татарстане кто подходит под эти критерии?

Уманский: «АК БАРС» Банк, наверное, точно подходит...

А топ-5 банков?

Уманский: А нужен ли застройщику банк из топ-5? Почему застройщики приходят к таким банкам, как мы? Потому что большие банки не готовы вырабатывать индивидуальные решения. А любая стройка — это каждый раз поиск нетривиальных решений не только до получения разрешения, но и в процессе стройки. Все подстраиваются под агрессивную внешнюю среду и пытаются ей противостоять. В настоящее время инвесторы и банки не готовы к сотрудничеству. И 1 июля это будет никому не нужно. Но мы видим этот так называемый грейс-период, который закончится, — и застройщикам придется обращаться за новыми разрешениями на строительство. Когда это произойдет, сказать сложно. Все зависит от портфеля перспективных проектов застройщиков.

Де-факто, как нам кажется, рынок будет перераспределяться в пользу застройщиков с максимальной долей собственного участия в стройке.

Александр Уманский: «А нужен ли застройщику банк из топ-5? Почему застройщики приходят к таким банкам, как мы? Потому что большие банки не готовы вырабатывать индивидуальные решения»

«НЕ ХОЧЕТСЯ ПАЛЬЦЕМ В НЕБО, НО БОЛЬШЕ ПОЛОВИНЫ УЙДУТ С РЫНКА»

 Слово одному из крупнейших застройщиков — ООО «УК «Унистрой». С чем подходит ваша компания к этой ситуации?

Юсупов: Когда мы только увидели грядущие изменения, то за год начали готовиться и вырабатывать какие-то решения. На сегодняшний день к поправкам, которые вступают в силу 1 июля, мы полностью готовы. 1 июля долевое строительство никто не отменяет. Просто возникают новые ужесточающие требования: один застройщик — одно разрешение на строительство, 10 процентов на расчетном счете плюс использование эскроу-счетов. Это такой переходный период, когда все деньги дольщиков «падают» на спецсчет в банке и стройка финансируется банком по проектному финансированию. Переходный момент подразумевает продажу еще строящегося жилья. Когда будет отмена долевого, то начнется продажа только готового жилья, построенного на банковское финансирование.

У нас достаточно большой опыт работы с федеральным банком. Мы — одна из немногих компаний, которой они готовы давать проектное финансирование. Поэтому в этой ситуации мы сильно не переживаем, подобный опыт сотрудничества у нас есть. Полностью соглашусь с коллегами, что все изменения приведут к повышению себестоимости. И в конечном итоге за это заплатит потребитель.

Ваша компания сколько квадратных метров жилья строит в год?

Юсупов: В прошлом году мы ввели 190 тысяч. В этом году планы тоже серьезные.

При таких объемах вам участков хватит на год-два?

Юсупов: Тут уже звучало, что 1 июля ничего страшного не произойдет. Но мы, как и все, — чего тут скрывать! — стараемся получить как можно больше разрешений на строительство. Здесь речь идет о лаге года в два, после чего действительно начнутся изменения. Ведь на рынке сейчас есть компании, которые не соответствуют новым требованиям закона. И большинство компаний просто не смогут работать по-новому. Когда они построят свои объекты и разрешения на строительство у них закончатся, новые разрешения они взять не смогут. И, скорее всего, уйдут с рынка.


Большинство — это сколько игроков? Ваша оценка — процентов 80?

Юсупов: Не хочется тыкать пальцем в небо, но больше половины уйдут с рынка. Я говорю о количестве компаний, а не о доле занимаемого ими рынка.

Как раз относительно небольших компаний, у которых небольшие объемы, хорошая история и нормальные взаимоотношения с банками, это может не коснуться. А вот средним будет тяжело.

Ваша компания-то готова?

Юсупов: ООО «УК «Унистрой» готов. Более того, мы сейчас прорабатываем отмену долевого по сценарной модели и хотим построить дом полностью по новым правилам. Так сказать, протестировать все возможные варианты и на практике понять, какие будут нюансы.

Расскажите коротко о схеме проектного финансирования.

Юсупов: Суть в том, что банк финансирует стройку. Он фактически принимает выполненные работы и финансирует стройку в том объеме, в котором есть потребность. Для дольщиков это гарантия того, что, если у застройщика в какой-то период есть спад в продажах, стройка не встанет. Это безусловный плюс.

А деньги дольщиков где в это время?

Юсупов: Деньги дольщиков мы тоже получаем. Если нам не нужны банковские деньги, мы их просто не задействуем.

Но скоро же вы не сможете привлекать средства дольщиков...

Юсупов: Скоро мы должны будем сначала построить дом по проектному финансированию. Проценты по кредиту лягут в стоимость, и только потом мы будем продавать квартиры.

Параллельно нельзя продавать и деньги складировать на счет банка, чтобы он пользовался?

Юсупов: Это как раз эскроу-счета — переходная модель. Это то, что должно быть у застройщиков с первого июля, которые не страхуются в фонде. В таком случае деньги дольщиков аккумулируются на специальном счете, а банк финансирует стройку с другого счета путем проектного финансирования. Таким образом, деньги дольщиков в безопасности, но стройка становится дороже, следовательно, растет цена реализации.

Спасибо всем за участие в обсуждении, сделаем перерыв — и продолжим.

Окончание следует.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (65) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    13.06.2018 08:44

    "И в конечном итоге за это заплатит потребитель"
    - Денег нет, но вы держитесь, граждане застройщики.

  • Анонимно
    13.06.2018 08:49

    приглашаем китайцев и пусть "наши" идут лесом со своими обещаниями завысить цены за год на 30-40%.
    В Москве цены падают на 10% в год, а торгаши Казани с ценами Подмосковья все губу раскатывают

    • Анонимно
      13.06.2018 09:16

      В Казани цены завышены в полтора раза минимум.
      Дошло до того, что в деревне в 20 дворов за 80 км от Казани, на межрайонной дороге, продают дом за 5 млн.?!
      Когда продавцу объясняешь, что за дом, который он построил даже за 6 млн. в этой глухомани, никто не даст и 3 млн. - он не понимает.
      Так и в казани...

    • Анонимно
      13.06.2018 09:24

      да,цены держатся во многом изза того ,что немного конкуренции на данном рынке,также как и на топливном. Кое кому это выгодно.А там где нет конкуренции-переспектива одна-стагнация и повышение цен.
      Такая модель не прокатывает с другой моделью,скажем на продаже грузовиков-Камаз вне конкуренции-типичный пример монополизма-везде проигрывает и его никто не берет.Вошли в капитализм а из социализма еще не вышли.Но это уже вопрос к аналитикам и экномистам.С 90-х пытаемся влиться общую картину мира,но увы,так и топчемся в 90-х... В чем причина ? Почему свободно не развивается рынок? и кто этому мешает? В Германии и за ее пределами к примеру всем извсетны марки : «Ауди». «Мерседес». «БМВ». «Опель». «Фольксваген». «Порше» и другие... И на все из них есть свой покупатель... Ежегодно в Германии производится около 6 миллионов автомобилей, это составляет 35,6 % от общего автомобильного производства Европейского союза.
      Интересно сколько в год выпускается Камазов и куда они реализуются?

  • Анонимно
    13.06.2018 08:50

    Путин правильно сделал что создал новые правила в этой сфере.На мой взгляд они нормальные и больше не будет обманутых дольщиков. Строительные компании сами виноваты шо довели ситуацию до этого.Не соглашусь с представителями строительных компаний что государство решило образно говоря убрать дольщиков.Проблему обманутых дольщиков создали сами строительные компании кидая их по разным причинам а не государство и дольщики.Дольщики по новым правилам никуда не исчезают а просто их деньги будут находиться в банке до завершения строительства являясь надежным как бы залогом для банков у которых строительные компании возьмут кредиты на строительство.Сдал дом ,отдал квартиры,получи деньги дольщиков и фсе.

    • Буре
      13.06.2018 09:28

      Банк включится в цепочку строитель -потребитель и будет иметь свои хорошие проценты
      За счет потребителя конечно

    • Анонимно
      13.06.2018 09:55

      Вы говорите глупости, абсолютно не разбираясь в вопросах, которые пытаетесь комментировать! Зачем мне "замораживать" свои деньги на счете, если мне проще, не привлекая дольщиков, строиться этими деньгами, и продавать готовое жилье, но с учетом банковской процентной ставки. Зачем мне дольщик? Он банку только интересен...

    • Анонимно
      13.06.2018 13:20

      А если государство или местные власти меняют " правила игры" в процессе стройки или вешают дополнительную нагрузку , в этом тоже застройщики виноваты?

    • Анонимно
      13.06.2018 15:41

      Начнем с того, что РАБОТАЮЩИЕ строительные компании не виноваты в проблеме обманутых дольщиков - ведь их обманули те "строители", которые уже всех кинули...
      Долевое строительство - это возможность сэкономить при покупке жилья выкладываясь на этапе строительства и неся риск "недостройки".
      Новая схема снижает риск - это да. НО! Теряется экономический смысл! Ведь деньги дольщиков лежат замороженные в банке (и, скорее всего, не приносят процентного дохода никому, кроме банка), а строитель строит за кредитные средства платя 9-10% годовых. А ведь такой кредит дадут только одной/двум топовым строительным компаниям, которые по сути и так обладают приличными средствами, и то под залог недвижимости (что опять же утяжелит конструкцию). А небольшие строители окажутся у разбитого корыта. В итоге опять "поддержка конкуренции и малого бизнеса"... а все доп затраты этих строительных гигантов будут оплачивать покупатели квартир.

      • Анонимно
        13.06.2018 17:06

        Если не нравится эта схема, то строительная компания может построить дом на свои средства и продавать готовое жилье. Ничего не будет в этом случае замораживаться и проценты тоже платить не надо.

        • Анонимно
          13.06.2018 17:18

          Правильно! Только дольщики приходят за дисконтом в начале строительства. А застройщик предоставляет людям этот дисконт, чтобы не вылазить в банковскую кабалу, с сопутствующими расходами на обеспечение кредитов. Если Вы специалист отрасли, то посчитайте, какой реальный процент кредита для застройщика!

    • Анонимно
      13.06.2018 23:35

      А если у дольщика возникли проблемы и он решит отказаться от долевки - банк должен ему вернуть деньги в полном объеме.

  • Анонимно
    13.06.2018 08:53

    А что там с продажами на "первичке" и "вторичке",ась?
    Растут?
    Падают??
    Или всё замерло и стоит из-за безденежья граждан???
    Просто любопытно очень...

    • Анонимно
      13.06.2018 12:42

      Предложения во много раз опережает спрос в этой сфере, жилья готового много и оно пустует, но хорошая реклама и административный ресурс поддерживают искусственный дефицит. Отрасль не может развиваться отдельно от ситуации в стране, а ситуация показывает нам обратную динамику. Как в банковском и страховом бизнесе с рынка уйдут сначала мелкие, а потом и средние игроки. Рынок недвижимости будет монополизирован крупными федеральными или международным кампаниями. Так происходит во всем мире. Такое развитие событий, не сулит ничего хорошего простым людям. Жилье дешевле не станет.

    • Анонимно
      13.06.2018 17:07

      И первичка и вторичка понемногу растут, жить то людям где-то надо. Тем более, что и ставки по ипотеки упали

  • Анонимно
    13.06.2018 09:01

    А вот интересно,когда начнётся сыпаться и обваливаться рынок недвижки в стране,а?

    • Анонимно
      13.06.2018 10:25

      Уж с 2008го ждём

    • Анонимно
      13.06.2018 11:20

      Уже сыпется, с 2012 с учетом инфляции реальные цены минус 40%

      • Анонимно
        13.06.2018 13:01

        Хорошо.
        Это очень хорошо.

      • Анонимно
        13.06.2018 17:08

        Это исключительно в ваших фантазиях

      • Анонимно
        14.06.2018 12:33

        если к доллару привязывать, то вы правы, но ведь з/п то мы в основной массе получаем в деревянной валюте, поэтому для нас рост цен на недвижимость

        • Анонимно
          16.06.2018 15:24

          Без привязки к доллару, просто с учетом депозитных ставок топ-10 банков. По депозиту плюс 80%, с 2012г, по недвиге около 30

  • Анонимно
    13.06.2018 09:13

    главный итог беседы-повышение цены строительства квадратного метра. Но есть и другой риск-стоящие готовые дома и..не продающиеся,по причине большой стоимости.
    Есть другой путь -строит-во коробок-хрущевок где все в одном-ванная, комната,кухня-дешево и сердито. И будут покупатели-люмпен пролетариат,переселенцы и т.д. И сколько молодых семей,безнадежно застрявших в домах родителей,дайте им дешевое жилье и они начнут копить на элитное.

    • Анонимно
      13.06.2018 15:55

      Что значит "дайте им дешевое жилье"?? Бесплатно чтоли? Или в ипотеку? Если в ипотеку, то молодые семьи начнут "копить на элитное жилье" через лет 20-25!

  • Анонимно
    13.06.2018 09:38

    "У нас аналогичная ситуация, и на начальном этапе мы вкладываем минимум" - как же так, господа строители?
    Получается, начинаете стройку по сути за счет дольщиков?
    В бизнесе есть понятие оборотный капитал - почему у вас его нет-то?

    • Анонимно
      13.06.2018 10:01

      Вы не понимаете сути вопроса! Нам предлагают "заморозить" НАШИ деньги на специальном счете и пользоваться весь период строительства дорогими банковскими деньгами. При этом банки, участвующие в этих манипуляциях, будут исключительно федеральные. Деньги дольщиков банки будут "хранить" на не застрахованных счетах до окончания строительства. Отсюда вопрос- зачем застройщику дольщик?!

      • Анонимно
        13.06.2018 13:17

        Вопрос - что будет, если у этого банка отберут лицензию, а счета не застрахованы?
        Обманутые дольщики превратятся в обманутых вкладчиков?
        Хорошенькая перспектива!

        • Анонимно
          13.06.2018 23:39

          Именно так и есть!

  • Анонимно
    13.06.2018 09:56

    Я так понимаю ничего не меняется, дольщики так же, за год-два до сдачи объекта все равно попрощаются своими деньгами внеся их в банк, только теперь еще и из-за того что якобы застройщик не сможет воспользоваться этими деньгами, люди получат квартиры с бешеной наценкой...а банки красавцы, за счет средств дольщиков будут выдавать кредиты под 20 %

    • Анонимно
      13.06.2018 11:32

      Ага, и банки будут пользоваться деньгами дольщиков, которые лежат на их счетах, в течение двух лет за "спасибо", там суммы то не маленькие на счетах осядут, сами то банки быстро проценты насчитывают....

  • Анонимно
    13.06.2018 10:17

    схема с банками вполне рабочая и безопасная для конечного покупателя квартир. сейчас главное, чтобы банки ставку по кредитам строительным компаниям, от своей врождённой жадности, не завышали. по сути ставка для строителей должна быть равной или приближённой к ставке по ипотеке. то что говорят строители, мол цена вырастет на 30 - 40% - это хитрые пугалки, не привыкли строители работать без серых схем и откатов, там всё годами уже налажено, а в новой банковской схеме практически всё прозрачно. если сейчас государство законодательно установит механизм определения цены банковских кредитов для застройщиков по понятной формуле (допустим: учётная ставка ЦБ + разумная маржа + страховка рисков в страховых компаниях или фондах СРО+ региональный коэффициент) то никаких проблем не будет. строители (состоявшиеся компании) однозначно должны вкладывать в жилищные проекты 10 - 20% своих собственных денежных средств на старте проекта строительства. да, количество застройщиков на рынке жилищного строительства может уменьшиться, но гарантии завершения строительства будут значительно большими, чем сейчас, а те строительные компании у которых нет своих средств перейдут в разряд субподрядчиков и тоже смогут заработать. и ещё надо сказать про лукавство строителей -если цена продаваемого жилья поднимите хоть на 10%, то рынок первички встанет и вам счастья не видать, что в дальнейшем приведёт к снижению стоимости первичного жилья и подтолкнёт вверх вторичку. так, что не надо ныть и напускать туману, начинайте адаптироваться к новым условиям, и откатов у вас сейчас практически не будет на этом и экономьте, а также господа-строители снижайте стоимость строительства! уже пора работать по новому!

    • Анонимно
      13.06.2018 11:41

      страхования сделок в РФ наверно никогда не будет... и никогда банки РФ не будут покупать самолеты у заводов РФ... потому как нет в РФ банков...

    • Анонимно
      13.06.2018 17:09

      Написали много, но явно не понимая практическую структуру этого бизнеса. Мы продаем жилье на стадии "незавершенного строительства", чтобы минимально привлекать кредитные ресурсы. Помимо активных процентов по кредиту, есть еще и сопутствующие расходы по обеспечению кредитных "линий", которые увеличивают процентную ставку с "льготной" до "потребительской". Застройщики предоставляли дисконт дольщикам, которые вместе с нами строили себе жилье, а застройщики не "влазили" в кабалу к банку. Чему Вы злорадствуете?! Падению малого и среднего бизнеса?! Уменьшению строительства жилых метров?! Или что застройщики перестанут давать дисконт покупателям?! При таких условиях, дольщики нужны только банкам, а не застройщикам, отсюда и жилье будет стоить как на стадии "сданного объекта", с учетом кредитных ресурсов!

      • Анонимно
        13.06.2018 22:03

        На стадии "незавершенного строительства" покупают горе- инвесторы, с надеждой продать конечному покупателю с наваром в 1-1.5 млн. Почему горе - инвесторы - знаю таких, вложившихся в Олимп, Казан Су и прочие Веснушки, если бы не лезли в бетон и держали на депозитах - в процентах уже было бы больше, а они теперь вдобавок не могут выйти не то что в плюс, но и даже в кэш в ноль. Конечному покупателю - молодым семьям, пенсионерам с северов, семьям мигрантов - "незавершенное строительство" не нужно, им нужно здесь и сейчас, и им без разницы, покупать у застройщика, банка или горе- инвесторов

        • Анонимно
          14.06.2018 07:46

          Не надо врать, купила двушку в казан су, 2 этаж, цена за 2 месяца до сдачи дома была сказочной -4,2 млн, это было в октябре 2017. В декабре дом сдан, сейчас моя квартира с лету уходит за 5,5 минимум.

          • Анонимно
            14.06.2018 08:19

            1 Кто мониторит рынок недвижимости, прекрасно поняли о чем речь (горизонт 3-4 года)
            2 Цена покупки в 4.2 сомнительна (разве что от подрядчика,с которым расплатились неликвидом), цена продажи вызывает улыбку, вы на авито хоть 10млн можете поставить

            • Анонимно
              14.06.2018 08:47

              Цена в офисе Бриза была чуть более 4,2 млн, сколько стоит 2 комн квартира в Казан Су в 77 квадратов сейчас, вы легко можете узнать, если помониторите рынок. И я не инвестор. купила квартиру для себя. Но с точки зрения инвестиций моя сделка была выгодной.

              • Анонимно
                14.06.2018 09:25

                С точки зрения инвестиций прибыльность измеряется после выхода в кэш, сейчас вы просто со стенами.

  • Анонимно
    13.06.2018 10:35

    Али.

    Придут Московкие гиганты строительного рынка и нет проблем.

    • Анонимно
      13.06.2018 17:21

      Вам-то какая радость от застройщиков, которые будут платить налоги в Московский бюджет?!

  • Анонимно
    13.06.2018 11:43

    Квартиры однозначно подорожают и это объективно! Застройщику нужно где то найти 10% от суммы стройки и заморозить леть на 5, а все остальные деньги - кредитные. А какое было прееиущество покупать в долёвку? -цена была ниже. Теперь ни кто не сможет купить квартиру дешевле. Цена сразу будет как за сданный дом. Ибо засройщику будет не выгодно вам продавать дешевле, т.к. он не сможкт пользоваться вашими деньгами до сдачи объекта в эксплуатацию. Итог - теряет во всем этом только потребитель. Застройщик все затраты излишние заложит в стоимость квадратов, и всё равно заберёт свои 10-15% рентабильности.

    • Анонимно
      13.06.2018 12:13

      вот только полностью готовые квартиры висят и продаются годами и их не могут продать, т.к. цена завышенная. вообще цены сверх высокие, зарплаты сами знаете какие, они все так же падают, а цены на все растут. как результат будут каскад банкротств даже крупных строительных компаний, в россии каждые несколько лет кризис, нечего удивительного нет что пока они будут строить на заемные средства банка, произойдет очередной кризис и либо банк обанкротится либо спроса в принципе не будет

  • Анонимно
    13.06.2018 11:57

    Когда в нашей стране за последние 15 лет что ни будь дешевело??? разве что рубль...

  • Анонимно
    13.06.2018 12:49

    Очень хотелось бы чтоб комментарий опубликовали, и так:
    начиная с 2013 года закон о долевом строительстве постоянно терпит изменения, все кто в теме помнят, что первым шагом было ведение страхование гражданской ответственности застройщиков жилья за недобросовестное исполнение своих обязательств (страховым случаем считалось решение Арбитражного суда о банкротстве вступившего в законную силу), потом были изменения требований для страховых компаний, в итоге создали фонд куда сегодня отчисляют 1,2% и уже сегодня в плане повысить до 3%, а потом довести до 6%. Много чего добавляют в закон, а застройщики начинают плакать, что вот мыл бизнес итак не доходный да плюс еще и со всех сторон зажимают. Вот только вопрос к застройщикам, начиная с 2015 года Национальное объединение застройщиков жилья по средствам видеоконференции постоянно проводило совещания с застройщиками на которых между прочем из присутствующих никто кроме Унистроя не приходил (и то был на последних двух), на совещаниях постоянно обсуждали вопросы изменения законодательства и ПРОСИЛИ представлять свои предложения замечания. Но никто не предоставлял. В итоге мы имеем то что имеем. Закон можно изменять и крутить как хочешь, пока не будет индивидуальной ответственности на местах так и будет. Рассмотрим к примеру Свей и Фон: строительство ЖК "МЧС" началось в 2009 или 2010 году, но разрешение на строительство получило только в октябре 2014 года, когда дом был в высокой строительной готовности. Вопрос: неужели руководство района, города, УЖП, минстрой, прокуратура, госстройнадзор не видели и не знали, что дом строится без разрешительной документации. Тоже самое и по остальным объектам Фона. По Свею, тоже я считаю проморгали факт увеличение дома и в высоту и в ширину (лишние этажи и лишние подъезда). За то крайние сейчас Аитов и Ливада, они ли? Все от того что власть на местах давно занимается не тем что нужно. Власть на местах не работает, а создает вид, что работает, выкладывая в соц сети фото и видео отчеты о проведенных совещаниях, устраивают в здании администрации музей района, на крыше рисуют логотип района и т.д. У меня призыв ко всем, кто сейчас читает мой комент, давайте наконец то всей нашей Страной возьмем и начнем работать, не в зависимости от того, где кто работает. И в заключении, долевое строительства не заканчивается, оно остается, просто механизм реализации меняется!

    • Анонимно
      13.06.2018 19:38

      Кроме этого были и компенсационные фонды СРО. И где они сейчас?

    • Анонимно
      13.06.2018 23:31

      Полностью согласен. Но где найти тех управленцев, кто будет на 200 процентов о деле думать и о других, а о себе, своей карьере и пиаре?

  • Анонимно
    13.06.2018 12:54

    Цена 1кв.м жилья сильно завышена. Надувается огромный ипотечный пузырь, очередной мировой кризис вернет все на место. Красная цена этим черновым монолитным коробкам 30-35 тыс. за 1м2. Аппетиты свои умерьте господа строители.

    • Анонимно
      13.06.2018 17:26

      Можно математическое обоснование Ваших расчетов и умозаключений увидеть?! Только не забудьте стоимость земли под этими "коробками" и стоимость коммуникаций тоже рассчитать!

      • Анонимно
        13.06.2018 20:06

        В новой Москве, в 15 мин от метро, 60м2 двушка с отделкой от застройщика - заезжай и живи 4.8 млн. Бонусом во дворе дома школа с бассейном. Вот вам и все математическое обоснование

        • Анонимно
          13.06.2018 20:42

          можно пожалуйста название ЖК

          • Анонимно
            13.06.2018 21:49

            Смотрите Ватутинки

        • Анонимно
          14.06.2018 00:03

          Так в чем проблема?! Возьмите в пригороде Казани жильё- также обойдётся, как и в новой Москве, с тем же Вами перечисленнымнабором... не надо просто на саму Казань претендовать!

          • Анонимно
            14.06.2018 08:38

            Проблемы, по всей видимости, у вас, как продать казанские коробки с кривыми стенами по цене московского новостроя с отделкой, развитой инфраструктурой и метро.

  • Анонимно
    13.06.2018 16:43

    Да цены на жилье будут падать в России это прогнозы экспертов. Поэтому что не говори реальность она такова.

  • Анонимно
    13.06.2018 19:26

    Дайте людям выбор. Вот этот дом строится на банковские деньги, с гарантией, квадрат 60. А этот по дду, гарантий нет, если вас кинут то никакой помощи, из-за риска цена 45.

  • Анонимно
    13.06.2018 22:32

    Не могут черные стены стоить 70тр в городе, где медианная зарплата еле еле доползает до 32тр.
    У массового покупателя просто нет денег.

    • Анонимно
      13.06.2018 22:47

      куча приезжих покупает купившись на сладкие басни о казани, потом работают за 30 тысяч выплачивая ипотеку на правах рабов на всем экономя, зато типа в казани, в том же краснодаре купили бы в 2 раза дешевле и с той же зарплатой жили

  • Анонимно
    14.06.2018 08:40

    Расскажу вам о подводном камне в работе с дольщиками на моем примере.Подписал договор ДУ с одним из участников круглого стола.Равными долями выплатил сумму за 68,5 кв.м. Площадь общая площадь жилого помещения 66 кв.м. В договоре указана, то что сверху прибыль застройщика.Но считаю застройщику эти деньги на фиг не нужны .Берем 2,5 квадрата и умножаем на 100 квартир. Получается 250 квадратов или три 2-х комнатные квартиры. Гипотетически он может взять квартирами,которые успешно подарит,продать нужным людям? Новый закон лишает его этой халявы.Продавать придется реальные метры и застройщик не сможет подмазывать нужных людей квартирами.Как итог у него начнутся проблемы недопонимания среди нужных ему людей. Еще этот знаменитый и успешный застройщик в угоду себе и неопределенному кругу лиц и своих созданных УК сдает МКД без введения в эксплуатацию ИПУ тепловой энергии.Хотя по Закону РФ обязан это делать являясь собственником жилых помещений до передачи прав собственности участнику ДС. Как итог- у собственника жил.помещения появляется бремя платить за отопление не за фактическое потребление тепловой энергии, а по нормативу, что больше в 3 раза.

  • Анонимно
    14.06.2018 12:11

    Не забывайте если не долевое строительство то нет льгот по НДС . А значит плюсуем и НДС с продажи .

    • Анонимно
      15.06.2018 09:25

      Продажа жилых помещений (квартир, домов) не облагается НДС по НК РФ вне зависимости от того как они построены, через долевку или за счет собственных средств.

  • Анонимно
    17.06.2018 21:53

    Очевидно же.
    Искусственно обваливают строительную отрасль.
    Два явления которые именуются "строительные сметы" и "тендер" не стыкуются друг с другом, это прямые антагонисты. Если их с силой двигать навстречу друг к другу заваливается третье явление под названием "СНиП".
    Если обрушения новых домов были только в странах третьего мира, то сейчас вэлком в Россию.

  • Анонимно
    4.07.2018 02:00

    Строители либо уменьшают свои аппетиты,либо остаются без работы...

  • Анонимно
    14.07.2018 12:03

    Раньше вкладывая в долевое зарабатывали люди а сейчас будут зарабатывать банки

  • Анонимно
    8.08.2018 15:57

    А деньги на эскроу счете в банке бесплатно будут лежать или банк будет проценты выплачивать по нему ?!

  • Анонимно
    20.08.2018 20:51

    Приветос друзья, подскажите какие сейчас хорошие новостройки в Москве в проекте? У меня друг вернулся с Англии на ПМЖ в Москву, хочет купить себе крутую квартирку.

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль