Строительство и недвижимость 
22.02.2019

Живее всех живых: чем дышит рынок коммерческой недвижимости в Казани

«Личный пенсионный фонд»: во что вкладывались инвесторы, рассчитывая на норму доходности до 35% годовых

Неожиданно «горячим» для коммерческой недвижимости выдался январь-2019. По оценке владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, в начале года активность в сфере сделок с офисными и торговыми помещениями выросла на треть. Пересидев декабрь в «кэше» и убедившись, что рубль чувствует себя спокойно, инвесторы устремились в недвижимость. На что рассчитывают осторожные рантье и рискованные спекулянты и кто услышал запрос на бизнес-центры класса А+ — в нашем обзоре.

Мурат Ахмеров: «Сейчас рынок живой, сделки проходят. Старые объекты переживают реконцепцию»Фото: «БИЗНЕС Online»

«ТАК УЖ БЫВАЕТ, ТАК УЖ ВЫХОДИТ — КТО-ТО ТЕРЯЕТ, КТО-ТО НАХОДИТ»

Если в 2017-м в Казани был открыт лишь один ТЦ «Радужный» в поселке Осиново, то в минувшем году красную ленточку в столице Татарстана только успевали перерезать. За 2018-й построено четыре гипермаркета «Лента» и их форматный конкурент — «Карусель» на Оренбургском тракте. Стартовали, обзаведясь якорными арендаторами, ТЦ «Моки» на границе Московского и Кировского районов и ТЦ «Победа» неподалеку от одноименного жилого комплекса. Продолжилось развитие специализированных магазинов для дома, дачи и ремонта (DIY) — открылся «Мегастрой» на Горьковском шоссе и гипермаркет Castorama.

С последним, правда, случился конфуз — в ноябре британский ретейлер Kingfisher, который управляет сетью магазинов, объявил об уходе с рынков России, Португалии и Испании. Владелец консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров отнесся к новости философски — Казань располагает и другими игроками в формате DIY. Так как здание на пересечении улиц Сахарова и Жиганова находится в собственности, то можно ждать предложения о покупке. Пустовать помещение точно не будет, уверен эксперт: «Показателен пример с автосалонами. С 2014 года, после скачка курса валют и ухода ряда марок из России, автомобильный бизнес сильно изменился. Многие дилеры закрылись, а то и обанкротились, имущество было выставлено на торги. Его приобрели крупные компании, например, на месте автоцентра на площади Вахитова разместился ДЦ „КАН Авто“. Либо собственники меняли профиль помещений».

В помещении на проспекте Победы, в котором располагался автосалон «АКОС Nissan Казань», открылся крупнейший в Поволжье МФЦ «Мои документы». О том, что на противоположной стороне находился «Триал-Авто» — «Citroen Центр Казань», напоминают только панорамные окна. Теперь здесь квартирует «Квартимолл» — первый супермаркет квартир, как себя позиционируют идеологи проекта.

«У автоцентров есть и плюсы, и минусы, — рассуждает Ахмеров. — Они, как правило, находятся на первой линии, имеют высокие потолки, витражное остекление, удобные подъезды. Но в нагрузку достаются огромные парковки, ремонтные зоны, которые, в отличие от шоу-рума, сложно приспособить под другой функционал, а расходы по содержанию и налоговое бремя собственник все равно вынужден нести».

ШТАБ-КВАРТИРУ БАНК «ОТКРЫТИЕ» ИСКАЛ ПО ВСЕМУ ПОВОЛЖЬЮ, А НАШЕЛ В КАЗАНИ

Перейдем к более приятным тенденциям. А именно: к Казани как к месту дислокации все чаще проявляют интерес федеральные компании. Как сообщил заместитель генерального директора A-Development Владимир Шайхиев, на днях закрылась сделка, в результате которой офисы банка «Открытие» займут 3 тыс. кв. м в бывшем здании фирмы «Ильдан» на Привокзальной площади. По словам нашего собеседника, место для штаб-квартиры финансовая корпорация выбирала по всему Поволжью. Буквально в конце года в Казани, в бизнес-центре на улице Родина, 45, обосновалось и поволжское представительство компании «Красное & Белое».

«Запросов на офисы крупного формата от федеральных компаний поступало немало, — прокомментировал тренд Шайхиев. — Думаю, привлекательность Казани для размещения представительств связана с рядом факторов. Это и создание властями благоприятного инвестиционного климата, и инфраструктура, и безопасность, и качественные трудовые ресурсы, и близость Москвы».

Казани есть что предложить бизнесу. Так, объект на Московской, 19, который долго находился в законсервированном состоянии, обрел инвестора. Сейчас в помещении ведется монтаж инженерного оборудования, и, по данным нашего собеседника, арендаторы смогут заехать в конце третьего квартала. Ставка аренды квадратного метра БЦ на улице Московской, категория В+, может составить в офисной части 1200 рублей, за торговые помещения — 2000 рублей.

А вот чего явно не хватает столице Татарстана, так это бизнес-центров класса А. Новых предложений в этом сегменте на рынке давно не было, а, например, БЦ Suvar Plaza исполнилось уже 13 лет, что не может не чувствоваться. Неслучайно о дефиците в Казани офисов премиального класса говорилось на протяжении нескольких рождественских саммитов недвижимости.

В конце этого года на территории между Suvar Plaza и IT-парком будет запущен бизнес-центр класса А UrbanФотография предоставлена компанией A-Development

Глас рынка был услышан. В конце этого года на территории между Suvar Plaza и IT-парком будет запущен бизнес-центр класса А Urban. В концепции БЦ сказано, что особенностью комплекса площадью 12 тыс. кв. м станет многофункциональное пространство офисов и коммерческих заведений с внутренним двором и открытыми зелеными площадками. По мнению Шайхиева, БЦ Urban будет востребован у арендаторов, которые предъявляют высокие стандарты к локации, дизайну, количеству парковочных мест, технологиям и работе управляющей компании. Например, уже известно, что БЦ Urban проходит сертификацию по обновленной версии международного стандарта экологичности и повышения энергоэффективности Leed v4 — проект может стать первым объектом подобного уровня в РТ. Не секрет, что на наличие такого сертификата в первую очередь обращают внимание иностранные компании: по их внутренним стандартам это может быть обязательным условием использования офисных объектов в рамках принятой на себя социально-экологической ответственности. Кроме того, сертификат Leed v4 гарантирует существенную экономию на этапе эксплуатации и обслуживания здания за счет более эффективного и экономного использования ресурсов и  комфортные условия пребывания в помещении. Так что неудивительно, что на часть площадей в БЦ Urban уже подписаны предварительные договоры аренды с известными федеральными компаниями.

Первая татарская сеть быстрого питания «Тюбетей» бросила вызов международным ресторанам быстрого питания, позиционируя себя как татарский «Макдоналдс»Фотография предоставлена компанией A-Development

ТАТАРБУРГЕРЫ УГРОЖАЮТ МЕЖДУНАРОДНЫМ КОМПАНИЯМ?

Давно подмечено: где открываются офисы, там вольготно чувствует себя общепит. В свете экономических реалий цена на бизнес-ланчи и кофе-брейки для белых воротничков выходит на первое место, чем и воспользовались рестораторы. Бюджетные «добрые» и «домашние» столовые открываются на каждом шагу.

На главной туристической улице Баумана разместится настоящий общепитовский гигант: «Столовая №1» заняла 800 кв. м здания, где некогда продавалась одежда молодежной итальянской марки Benetton. Управляет сетью «евростоловых» Global Restaurant Company, базирующаяся в Санкт-Петербурге. Видимо, в успехе вложений петербургский оператор уверен — аренда в центре высока.

Для привлечения клиентов столовые, кафе и рестораны все чаще используют пометку «Халяль», справедливо полагая, что для казанцев она означает не просто продукты, приготовленные с соблюдением требований ислама, но и более их высокое качество. Первая татарская сеть быстрого питания «Тюбетей» и вовсе бросила вызов международным ресторанам быстрого питания, позиционируя себя как татарский «Макдоналдс». 

Фотография предоставлена компанией A-Development

В конце прошлой недели на Баумана, 49, напротив колокольни Богоявленской церкви, открылся новый ресторан «Тюбетей» — при этом буквально в пяти шагах вот уже более месяца стоит закрытым ресторан KFC. Также бренд доступной национальной татарской кухни продвигают Medina Food, «Кыстыбый», «Итле».

Об активной экспансии заявляют и продуктовые магазины эконом-сегмента. После того как банк ВТБ купил 29% акций ретейлера «Магнит», в Казани, по словам Ахмерова, чувствовалось, что менеджмент взял паузу. Но уже в этом году в городе планируется открыть порядка 50 точек «Магнита». Не уступает конкурентам и «Пятерочка» — около 40 новых точек. Сеть «Верный» тоже включилась в борьбу за покупателя, осваивая спальные районы.

«Все-таки недвижимость — это понятный и надежный актив, который воспринимают как личный пенсионный фонд или просто источник пассивного дохода»Фото: «БИЗНЕС Online»

КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ УСПЕШНО ОСПАРИВАЮТ, БОЛЬШИНСТВО ПРЕДПОЧИТАЮТ СТРАТЕГИЮ РАНТЬЕ

В этом году казанском рынку предстоит «переварить» уже имеющиеся предложения — новые открытия не анонсируются. Но уже в 2020-м должен быть введен в эксплуатацию крупнейший семейный торговый центр UD Group на Павлюхина. А ведь еще запущено проектирование ТЦ «Птичий рынок» на Белинского и торгово-офисного центра Espace у Вахитовского холма… Есть ли перспектива «затоваривания» рынка?

Чтобы увеличить, нажмите (фотография предоставлена компанией A-Development)

«Сейчас рынок живой, сделки проходят, — говорит Ахмеров. — Старые объекты переживают реконцепцию, по этому пути идет ТЦ „Олимп“. При кажущемся изобилии торгово-офисные площади распределены неравномерно. Дефицит качественных предложений ощущается в Кировском и Авиастроительном районах. Бывают моменты спада. Так было с введением налога по кадастровой стоимости, когда собственники получили неожиданно большие счета. Но затем пришло понимание, что кадастровую стоимость можно успешно оспаривать и снижать. Все-таки недвижимость — это понятный и надежный актив, который воспринимают как личный пенсионный фонд или просто источник пассивного дохода».

Чтобы увеличить, нажмите (фотография предоставлена компанией A-Development)

Эксперт разделил инвесторов в коммерческой недвижимости на три группы: примерно половина придерживается стратегии рантье. Они покупают помещения с арендаторами, ожидая доход в 10–12% годовых. Каждый пятый не прочь рискнуть и приобрести имущество с дисконтом, например на торгах, чтобы потом продать его с прибылью от 30%. Оставшаяся треть инвесторов предпочитают стратегию капитализации — покупают заброшенные помещения, приводят в порядок и ищут арендаторов самостоятельно или с помощью управляющей компании. При этом рассчитывают на 20–25% дохода от аренды и от 35% прибыли при продаже. Но в любом случае, рекомендует Ахмеров, желательно провести техническую, экономическую и юридическую экспертизу объекта. После трагедии с «Адмиралом» подход к разрешительным документам ужесточился, в случае признания объекта самовольной застройкой его безжалостно сносят.

На правах рекламы

*DIY — от англ. Do It Yourself («сделай это сам»). Сейчас под DIY-сегментом подразумеваются строительные магазины, в которых продаются товары для дома и сада.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (6) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    22.02.2019 10:11

    хорошая практика, когда какую-то заброшку в порядок приводят, и там новая жизнь появляется

  • Анонимно
    22.02.2019 10:20

    те, кто победнее вкладываются в старые хрущевки, а кто побогаче - в коммерческую недвижимость) Недвижимость остается самым безопасным методом сохранения богатства для всех слоев начеления

    • Анонимно
      22.02.2019 10:45

      хрущевку тоже можно - выкупил однушку или двушку на первом этаже в проходном месте, перевел в нежилое, отдельный вход и пожалуйста, хоть под паримахерскую, хоть под магазин сдавай

      • Анонимно
        23.02.2019 16:20

        вы явно никогда не сталкивались с переводом жилого в нежилое )

  • Анонимно
    22.02.2019 11:06

    прикольно, что Урбан с открытой территорией будет! как-то даже не верится, что такое возможно в "городе заборов"

  • Анонимно
    22.02.2019 11:11

    Достойный обзор

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
Загрузка...
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль