Общество 
10.06.2019

Рынок недвижимости в Челнах: цены растут, но денег у покупателей нет

За год вторичное жилье в автограде подорожало на 12–14%, а риелторы фиксируют смещение интереса у покупателя в сторону новостроек

Период, когда в ожидании новых правил долевого строительства квартир расхватывали как горячие пирожки, сменился замедлением продаж. Застройщики ежемесячно поднимают цены, продавцы вторичных квартир не готовы уступать в цене, а потенциальные покупатели ждут обещанного лидером страны снижения процентных ставок по ипотеке. Актуальные цены, тенденции рынка и прогнозы риелторов — в обзоре «БИЗНЕС Online».

Если ранее кредит в банках с госучастием можно было взять под 9,5-9,8 процента, то сейчас ипотеку даже в крупных банках можно оформить лишь под 10,5-11 процентов годовых Если ранее кредит в банках с госучастием можно было взять под 9,5–9,8%, то сейчас ипотеку даже в крупных банках можно оформить лишь под 10,5–11% годовых Фото: «БИЗНЕС Online»

за год «однушки» подорожали на четверть миллиона

За четыре месяца этого года в Набережных Челнах на 4664 жилых объекта недвижимости были зарегистрированы переходы прав на основании договоров купли-продажи. Такие данные «БИЗНЕС Online» предоставили в татарстанском управлении Росреестра. К привлечению кредита на покупку жилья, по данным ведомства, прибегли еще 4468 покупателей.

За январь-апрель 2018 года было заключено 4445 сделок, а еще 4695 проходят в ведомстве как сделки с ипотечным кредитованием. В Росреестре пояснили, что первая цифра включает в себя в том числе договоры мены, дарения, то есть сделки, которые проходят без привлечения кредитных средств. А вторую цифру — количество ипотек — в ведомстве считают отдельно.

Судя по представленным данным, говорить о серьезном увеличении регистраций жилья не приходится. В целом активность покупателей сохраняется на уровне прошлого года. Тем не менее можно констатировать, что ажиотаж, связанный с предстоящей отменой долевого строительства и желанием покупателей успеть заскочить в последний вагон уходящего поезда «долевки», прошел.

По данным сайта объявлений Avito, предоставленным «БИЗНЕС Online», в настоящее время на челнинском рынке недвижимости представлено 3,6 тыс. объявлений о продаже квартир. Это около 11% от всего объема предложений о продаже жилья в Татарстане. В Avito отмечают, что за год квартиры в Набережных Челнах подорожали как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек, правда во «вторичке» рост цен оказался существенно выше, чем в «первичке».

Средний ценнник на однокомнатную квартиру от застройщиков в апреле прошлого года находился на уровне 1,93 млн рублей. Сейчас за «однушку» просят уже 2,057 млн рублей Средний ценник на однокомнатную квартиру от застройщиков в апреле прошлого года находился на уровне 1,93 млн рублей. Сейчас за «однушку» просят уже 2,057 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Если «однушку» на вторичном рынке в апреле прошлого года можно было купить в среднем за 1,821 млн рублей, то к апрелю 2019 года цена на такое жилье возросла на 260 тыс. до 2,081 млн рублей. Средняя двухкомнатная квартира год назад стоила в районе 2,4 млн рублей, а сейчас за нее просят уже 2,8 млн рублей. «Трешка» в апреле прошлого года стоила в районе 3,2 млн рублей, а на конец апреля этого года ее оценивают уже в 3,6 млн рублей.

Меньше всего рост цен отразился на сегменте наиболее дорогого жилья — многокомнатного. Рост цены здесь составил всего 5%. В среднем квартиру, в которой четыре или более комнат, оценивают сегодня в 4,4 млн рублей. А вот «однушки» и «двушки», по подсчетам аналитической службы Avito, подорожали существенно — на 14%, «трешки» — на 12%.

Средний ценник на однокомнатную квартиру от застройщиков в апреле прошлого года находился на уровне 1,93 млн рублей. Сейчас за «однушку» просят уже 2,057 млн рублей. Выложив 2,857 млн рублей год назад, можно было стать владельцем новой двухкомнатной квартиры, сейчас за нее просят уже 3,028 миллиона. С 4,335 млн до 4,455 млн рублей выросла цена и на новые трехкомнатные квартиры.

Стоит отметить, что однокомнатные квартиры почти равны в цене и на первичном и на вторичном рынках  — вторичная «однушка», по данным Avito, даже дороже новостройки на 1%. Зато «двушки» и «трешки» в новостройках значительно дороже таких же квартир на вторичном рынке: на 8% и на 20% соответственно. Очевидно, именно этим и можно объяснить тот факт, что новостройки выросли в цене за последний год не столь существенно. Если верить аналитической службе сайта объявлений, то получается, что однокомнатные квартиры в новостройках подорожали за год на 7%, «двушки» — на 6%, а «трешки» — только на 3%.

Более того, если проследить за динамикой цен по месяцам, то можно увидеть, что цены на вторичном рынке жилья, стремившиеся вверх весь год, с марта начали коррекцию, правда, очень незначительную. И касается это только трех- и четырехкомнатных квартир («однушки» и «двушки» это не задело). Что касается первичного рынка, то с апреля незначительная коррекция началась и здесь — на однокомнатные квартиры риелторы фиксируют небольшое снижение цен в пределах 45 тыс. рублей, на «двушки» цена снизилась на 120 тыс., ценник на «трешки» в среднем уменьшился на 225 тыс. рублей.

Ажиотаж, связанный с предстоящей отменой долевого строительства и желанием покупателей успеть заскочить в последний вагон уходящего поезда «долевки», прошел Ажиотаж, связанный с предстоящей отменой долевого строительства и желанием покупателей успеть заскочить в последний вагон уходящего поезда «долевки», прошел Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЛЮДИ ВЕДЬ ОЖИДАЮТ СТАВКУ В 8 ПРОЦЕНТОВ ПО ИПОТЕКЕ и откладывают покупку жилья»

Продавцы квартир к снижению цен не готовы, констатирует директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов, объясняющий именно «жадностью» продавцов снижение количества заключенных сделок. Еще одним фактором, по его мнению, повлиявшим на охлаждение хорошо разогретого в предновогодний период рынка, является повышение с марта ипотечных ставок ведущими кредитными учреждениями страны. В конце марта ставки по ипотечным кредитам поднял Сбербанк, а с мая вслед за ним увеличил процентную ставку и ВТБ. В среднем, как отмечает один из самых опытных в Челнах риелторов, ипотечные ставки увеличились на «процент-полтора». Если ранее кредит в банках с госучастием можно было взять под 9,5–9,8%, то сейчас ипотеку даже в крупных банках можно оформить лишь под 10,5–11% годовых.

«Люди ведь вообще ожидают ставку в 8 процентов по ипотеке, — объяснил Сабирзянов. — Президент России именно такой ориентир обозначал экономическому блоку правительства и Центробанку. Из-за того что эти их ожидания не оправдываются, люди теперь и откладывают покупку жилья. И кроме всего прочего нужно учитывать, что до Нового года цены на жилье совершили довольно ощутимый рывок вверх, причиной которого стало сворачивание долевого строительства. На 5–10 процентов цены подросли в Челнах в зависимости от района. Если средняя двухкомнатная квартира стоила в районе 2,4–2,6 миллиона рублей, то затем цена поднялась до 2,6–2,8 миллиона некоторые и 3 млн рублей выставляли. Сейчас мы наблюдаем небольшой отскок от предновогодних цен. Кроме этого, нельзя не учитывать тот факт, что большой процент из числа купивших жилье приобретали его осенью прошлого года по так называемой завышке. Это когда у покупателя квартиры нет средств на внесение первоначального взноса. То есть при оформлении ипотечного кредита стоимость квартиры увеличивается на сумму первоначального взноса, а продавец жилья в банке говорит, что он первоначальный взнос уже получил».

Сабирзянов считает, что продавцам ожидать роста стоимости жилья на вторичном рынке не стоит. А что касается первичного жилья, то здесь, по его словам, все будет зависеть от аппетитов застройщиков. «Стоит принять во внимание тот факт, что уже сегодня многие дома у застройщиков сдаются с непроданными квартирами. Еще два-три года назад представить себе такое было невозможно. Все квартиры в новостройках скупались на этапе строительства, а большая часть вообще на этапе котлована. Сейчас практически у всех застройщиков даже к стадии завершения строительства имеется непроданное жилье», — утверждает риелтор.

Продавцы квартир к снижению цен не готовы, констатирует директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов, объясняющий именно «жадностью» продавцов снижение количества заключенных сделок Продавцы квартир к снижению цен не готовы, констатирует директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов, объясняющий именно «жадностью» продавцов снижение количества заключенных сделок Фото: pxhere.com

При этом он отмечает, что спад на рынке жилья наблюдается не только в Челнах, но в Казани. «Мои казанские коллеги тоже фиксируют снижение объемов продаж начиная уже с апреля-мая. Некоторые даже говорят, что впереди нас ожидает кризис, который, возможно, может перерасти и в банковский», — предупреждает он.

По словам Сабирзянова, в Челнах людей, скупающих квартиры в инвестиционных целях, крайне мало. «Наше агентство в основном работает с теми, кто покупает жилье, чтобы затем там жить самим. В основном квартиры в инвестиционных целях покупаются в Казани, а в Челнах — нет. Ну купят они жилье в Челнах и что с ним дальше будут делать? Роста цен нет, сдавать его в аренду невыгодно», — заключает эксперт.

очередь из покупателей не выстроилась

Руководитель АН «Голден Сити» Эльдар Ахмадиев отмечает, что в настоящее время наметился крен к покупке квартир именно на первичном рынке. «Сдвиг пошел в эту сторону, люди хотят заехать в новое жилье, где до них никто не жил. Думаю, что немалое значение имеет также и то, что в новом жилье, как правило, используются более современные планировки. При этом, конечно, сказать, что вторичный рынок жилья встал, тоже нельзя. Рынок двигается, сделки идут, но не так активно, как на первичном рынке. Если сравнивать с показателями прошлого года, то мы увидим, что спрос на „вторичку“ немного упал. Что касается цен, то на „первичку“ они растут практически всегда, а рост „вторички“, по моим наблюдениям, тоже все еще продолжается. Но что будет после 1 июля — сказать определенно довольно сложно. Не исключено, что подрастут еще. Полагаю, что жилье сейчас люди покупают в основном для себя или для своих детей. Инвестиционная привлекательность в покупке квартир в нашем городе потеряна. К примеру, в Казани и во многих других крупных городах вкладываться в новостройки намного выгоднее», — считает эксперт.

В Avito отмечают, что за год квартиры в Набережных Челнах подорожали как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек, правда на «вторичке» рост цен оказался существенно выше, чем на «первичке» В Avito отмечают, что за год квартиры в Набережных Челнах подорожали как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек, правда, во «вторичке» рост цен оказался существенно выше, чем в «первичке» Фото: «БИЗНЕС Online»

По мнению еще одного собеседника нашего издания Гульчачак Нуруллиной, совладелицы АН «Феникс», особых причин для увеличения или уменьшения количества сделок по покупке жилья на сегодняшний день нет. «Количество сделок по покупке квартир находится примерно на прошлогоднем уровне. Спроса особого нет, ажиотажа нет, хотя сейчас все и говорят о том, что с 1 июля цены на жилье снова вырастут. Но ведь и так уже в конце прошлого года рост цен произошел. Насколько еще цены будут поднимать? Покупательская способность у людей ведь и так сейчас крайне низкая. Ситуацию не выправляет даже 6% годовых по кредиту, которые ввели для семей, у которых родился второй или третий ребенок. Чтобы взять кредит по этой ставке, тоже ведь нужен первоначальный взнос. Для покупки двухкомнатной квартиры — это порядка 400 тысяч рублей. А у людей денег особо нет сейчас. Материнский капитал в качестве первоначального взноса такие семьи использовать не могут. И таких, кто сразу может выложить такие деньги, в буквальном смысле, единицы», — отмечает Нуруллина.

При этом эксперт констатирует, что людей, покупавших прошлой осенью жилье без первоначального взноса по так называемой завышенке, стало действительно больше. «Когда у человека нет денег на первоначальный взнос, а квартиру он хочет иметь свою, мы подыскиваем ему самый доступный из имеющихся на рынке вариантов и приходится договариваться с продавцом — стоит квартира, к примеру, 2 миллиона рублей, а в договоре указывается цена 2,5 миллиона, хотя в реальности покупатель платит только 2».

Она также отмечает, что в последний год стало расти количество обращений по «первичке». «Новостройки берут. Причем львиная часть, наверное, процентов 95 — по ипотеке. Людей, готовых покупать жилье за наличные, сейчас крайне мало. В основном сейчас люди покупают жилье, чтобы самим там жить. Инвесторов, которые покупают квартиры с целью дальнейшей перепродажи, в Челнах сейчас практически нет. Они покупают жилье, как правило, на стадии котлована, а сейчас таких объектов с учетом предстоящих с июля нововведений просто нет. Да и кроме всего прочего челнинские новостройки для инвесторов просто невыгодны, потому что наши застройщики сразу выставляют самый максимальный ценник, независимо от того, на какой стадии строительства находится объект. В Казани в инвестиционных целях квартиру покупают чаще, потому что цена на этапе фундамента и на момент сдачи дома существенно различается. У нас эта разница существенно меньше».

При этом руководитель агентства также прогнозирует, что если рост цен на новостройки с 1 июля и произойдет, то будет очень небольшим. «Очередь из покупателей, желающих купить жилье, не выстроилась, чтобы можно было обосновать рост цен», — считает она.

За январь–апрель 2018 года было заключено 4445 сделок, а еще 4695 проходят в ведомстве как сделки с ипотечным кредитованием За январь-апрель 2018 года было заключено 4445 сделок, а еще 4695 проходят в ведомстве как сделки с ипотечным кредитованием Фото: pxhere.com

Оксана Иксанова, директор АН «Актив+», также фиксирует снижение количества заключенных сделок. «Ситуация непонятная вообще. У людей нет денег, не хватает финансов, поэтому и сделок нет. И хотя банки сейчас начали приводить в соответствие ставки по ипотечным кредитам, ранее они были подняты, сейчас снова снижаются, тем не менее заявок на покупку квартир у нас не прибавляется», — заявила она.

Роста цен на жилье в связи с отменой долевого строительства Иксанова тоже не ожидает. «Возможно, первичное жилье и будет дорожать, но на вторичное спроса нет», — утверждает она. При этом, по ее словам, порядка 75% жилья приобретается посредством привлечения ипотечных кредитов, и по большей части люди интересуются приобретением жилья в новостройках. Рост цен на вторичное жилье, по мнению риелтора, возможен лишь в случае, если разница в уровне цен на «первичку» и «вторичку» будет очень значительной.

По наблюдениям Иксановой, новостройками, учитывая постоянный рост цен, стали интересоваться уже и «инвесторы», рассчитывающие через некоторое время это жилье продать с выгодой для себя, чего не скажешь о «вторичке». «Когда разница между первичной и вторичной недвижимостью станет существенной, интерес людей к „вторичке“ проявится, — обещает Иксанова. — Сейчас практически ежемесячно застройщики поднимают цены. Закон об отмене долевого строительства еще не вступил в полную силу, а цены выросли уже очень сильно. Поэтому, когда застройщики ссылаются на то, что они вынуждены поднимать цены из-за отмены долевого строительства…. На самом деле на это нет оснований. В зависимости от объемов строительства застройщики будут привлекать кредитные средства по ставке от 1,5 до 4 процентов годовых. Могу утверждать, цена на жилье поднимается не в связи с отменой долевого строительства. Застройщики сейчас просто пользуются моментом. По-другому это и не назовешь. Ну и надо брать в расчет то обстоятельство, что сейчас есть спрос. Спрос есть — цена будет расти. Спрос остановится — застройщикам придется скидки по 100 и по 200 тысяч рублей предоставлять. В последнее время все изменения на рынке диктуются исключительно только спросом. Перед Новым годом спрос на „вторичку“ пошел, „вторичка“ в цене выросла. Сейчас люди смотрят на новостройки, цена на них растет».

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (14) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
10.06.2019 08:11

Все меньше желающих заезжать в некачественные квартиры-свечки от Профита, и панельки от Домкора. Дома строят с минимумом комфортной среды, без парковок там где найдется свободное пространство. Цель строителей только заработать. Но время такого подхода к людям заканчивается.

  • Анонимно
    10.06.2019 08:11

    Все меньше желающих заезжать в некачественные квартиры-свечки от Профита, и панельки от Домкора. Дома строят с минимумом комфортной среды, без парковок там где найдется свободное пространство. Цель строителей только заработать. Но время такого подхода к людям заканчивается.

    • Анонимно
      10.06.2019 08:48

      В Салават купере такое же жилье,и ничего заезжают.сам живу в Профит доме,мне нравится,теплый,за отопление меньше чем в панельке

  • Анонимно
    10.06.2019 09:21

    Сейчас многие кто мог купили жилье по соц ипотеке, а население не растет. Много жилья просто стоит как инвестиция. Его видно по неотодранным наклейкам на стеклопакетах и грязным стеклам без занавесок. Да и как можно покупать, если зарплата остается прежней на протяжении многих лет, а цены растут каждый год.

    • Анонимно
      10.06.2019 09:41

      С трудом представляю человека, инвестирующего в челнинскую недвижимость. Зачем, когда есть гораздо более перспективная Казань? Чудес не бывает, Челны не станут процветать.

      • Анонимно
        10.06.2019 10:40

        Они уже процветают, на том уровне на котором могут. А Казань пузырь...

      • Анонимно
        10.06.2019 14:24

        Казань по загородке давно дешевле Челнов. О чем вы говорите. Какая перспективность?
        Старого жилфонда в Казани на порядки больше, кому оно нужно.
        В Челнах много предпринимателей, стоят заводы китайцы, промпарки заполнены. Камаз ввел завод кабин.
        А что с экономикой Казани?
        Вы хоть газеты читаете?
        Посмотрите в БО сколько чего закрылось и обанкротилось.
        А, ну да, пороховой завод вечен )).

  • Анонимно
    10.06.2019 11:48

    Хватит строить в Челнах геттообразные микрорайоны.

  • Анонимно
    10.06.2019 14:20

    Не замечал падения спроса и отсутствия денег. Сдают много социального жилья, спрос немного уходит у этой категории. А более состоятельные вкладывают в загородные дома. Они в Челнах, в среднем, дороже, чем, например, в столице Удмуртии Ижевске и дороже, чем в Казани. Это факт.
    Про нет денег:
    вчера за 5 минут дороги в Челнах встретил 5 мерседесов, 3 ландкрузера и 2 бмв нормальных годов выпуска. Разные туареги и прочие внедорожники-паркетники вообще не считал.
    Бедный город )

    • Анонимно
      10.06.2019 14:50

      Не репрезентативное наблюдение. Погуляв в округе Кремля и Москвы-Сити, можно и вовсе подумать, что вся Москва шикует, разъезжает на ролсах и бмв не ниже 7-ки.

    • Анонимно
      10.06.2019 19:38

      Тачки все в кредите или лизинге)))

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль