Строительство и недвижимость 
2.09.2019

«Некоторые аналитики прогнозируют увеличение цен на жилье до 25 процентов»

Застройщики Набережных Челнов об эпохе эскроу, ипотечном буме и грядущем уходе многих игроков с рынка

С каждым годом в автограде растет доля покупок недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Причина в том, что потребность в собственной квартире у населения не уменьшается, а доходы остаются на прежнем уровне, констатируют эксперты делового завтрака, организованного «БИЗНЕС Online». Участники встречи рассказали о том, какие новые масштабные проекты появятся в городе, и дали свои прогнозы цен на жилье на ближайшее время.

Ситуацияю на рынке в условиях введения эскроу-счетов представители ведущих строительных компаний обсудили в ходе «делового завтрака», организованного редакцией «БИЗНЕС Online» в Набережных Челнах Ситуацию на рынке в условиях введения эскроу-счетов представители ведущих строительных компаний обсудили в ходе делового завтрака, организованного редакцией «БИЗНЕС Online» в Набережных Челнах

«К сожалению, обманутых дольщиков по нашей стране очень много»

В Челнах застройщиками в прошлом году был зафиксирован пик покупательской способности на рынке жилья. Эксперты считают, что на высокий спрос повлияли нововведения в рамках изменения законодательства долевого строительства. Испугавшись возможного роста цен, челнинцы поспешили приобрести квартиры, причем в подавляющем большинстве — с помощью ипотечного кредитования. Ситуацию на рынке в условиях введения эскроу-счетов представители ведущих строительных компаний обсудили в ходе делового завтрака, организованного редакцией «БИЗНЕС Online» в Набережных Челнах. 

Участники круглого стола:

  • Евгений Александров — заместитель коммерческого директора по продажам ООО Специализированный застройщик «Домкор»;
  • Юлия Доронкина — директор по экономике и финансам ООО Специализированный застройщик «Домкор»;
  • Алина Валиева — руководитель отдела маркетинга ГК «Евростиль»;
  • Денис Горячев — заместитель генерального директора по правовым вопросам ГК «Профит»;
  • Кемал Демирджи — генеральный директор ООО «Санрайс Капитал».

Модератор — шеф-редактор проекта «БИЗНЕС Online — Закамье» Ринат Билалов.

Кемал Демирджи: «В реалиях нашей активной жизни, нехватка парковок для автомобилей является большой проблемой» Кемал Демирджи: «В реалиях нашей активной жизни нехватка парковок для автомобилей является большой проблемой»

«В КОМПЛЕКСЕ SUNRISE СITY ДОБАВИТСЯ ЕЩЕ БОЛЕЕ 900 ПАРКОВОЧНЫХ МЕСТ»

— Модератор: Уважаемые участники нашего делового завтрака, сегодня мы хотели бы поговорить о влиянии 214-ФЗ на ситуацию на рынке в нашем городе и узнать, какова картина в сфере жилищного строительства в целом. Предлагаю каждому участнику встречи высказать свою точку зрения, затем перейдем к обсуждению. Кемал-бей, насколько нам известно, вы пересмотрели изначальный проект дома, над которым сейчас работаете. На сколько квартир дом должен был быть изначально и сколько будет квартир в итоге? Получается, вы сделали перепланировки квартир?

Кемал Демирджи: В новом доме должно было быть 504 квартиры, исходя из первоначального проекта, но мы приняли решение построить дом на 555 квартир. Мне зачастую приходится слышать, что у нас очень дорогое жилье. Людям свойственно сравнивать цены квартир в разных жилых комплексах, даже не уточняя квадратуры. Например, говорят, что можно купить однокомнатную за 2 миллиона рублей, а у вас она стоит 2,5 миллиона рублей. Метраж квартиры играет большую роль, за счет этого наши однокомнатные дороже. Принято решение, что жилье в строящихся блоках 9–10–11 будет более доступным по цене за счет уменьшения его квадратуры. На данный момент в наших готовых домах один квадратный метр стоит от 64 тысяч рублей.

— Цены немалые, откровенно говоря.

Демирджи: Наш многофункциональный жилой комплекс Sunrise City пользуется популярностью как среди жителей нашей республики, так и среди иностранцев, которые приехали в Набережные Челны. Им импонируют максимальный комфорт расположения домов и развитая инфраструктура.

Работаем на качество, и нас за это ценят. В данное время все считают свои деньги, и мы для удобства покупателей разработали несколько выгодных предложений, одно из которых — это беспроцентная рассрочка сроком от трех до пяти лет, в зависимости от размера первоначального взноса. Это очень удобный вариант для тех, кто планирует инвестировать свои деньги в квартиры как в объект для сдачи в аренду. Тем самым данные инвестиции работают на инвестора и период их окупаемости очень короткий.

Плюсом ко всему весной 2020 года у нас откроется большой фитнес-центр площадью 2,5 тысячи квадратных метров. В нем будет 25-метровый бассейн. Тем самым комплекс станет еще более привлекательным для будущих жильцов и арендаторов.

— Мы слышали, что в рамках вашего жилого комплекса есть новый проект многоуровневой парковки.

Демирджи: В реалиях нашей активной жизни нехватка парковок для автомобилей является большой проблемой. Наша задача, как застройщика, снять вопрос по парковке у жильцов и у посетителей торгового цента Sunrise Сity. Не буду скрывать, что для нас, как застройщика строительство паркинга, — это очень затратно. Зато в комплексе Sunrise Сity добавится еще более 900 парковочных мест. К моменту завершения строительства данного паркинга у нас раз и навсегда закроется вопрос с нехваткой машино-мест.

— Какая будет стоимость одного парковочного места?

Демирджи: Пока об этом еще рано говорить. Сейчас идет работа по расчету себестоимости этого проекта, который требует немалых вложений. Часть парковочных мест будет продаваться, остальные предоставят посетителям торгового центра.

Ранее на въезде в подземную парковку торгового центра Sunrise Сity некоторое время не было шлагбаума. Мы обратили внимание, что все кому не лень оставляли там машины и уезжали в отпуска. В связи с этим нашим жителям и посетителям торгового центра мест на парковке не хватало. Тогда мы приняли решение, установить шлагбаум на въезде, чтобы изменить ситуацию. На три часа машину можно оставить бесплатно, сверх этого времени — 50 рублей. Вы не поверите, но парковка сразу же опустела. (Смеется.) У людей нет желания платить за удобство пользования автостоянкой.

Денис Горячев: «Сейчас у нас идет разработка эскизного проекта территории десятого комплекса возле ТРЦ «Торговый квартал» Денис Горячев: «Сейчас у нас идет разработка эскизного проекта территории десятого комплекса возле ТРЦ «Торговый квартал»

— Благодарю за ответ, Кемал-бей. Денис Юрьевич, вопрос к вам. Расскажите, на какой стадии сейчас находится ваш ключевой проект — ЖК «Цезарь»? Какие  еще объекты реализует ГК «Профит»?

Денис Горячев: Проект ЖК «Цезарь» близится к завершению, ввод в эксплуатацию намечен на сентябрь. Это 25-этажный комплекс, состоящий из двух блоков, А и Б. В «Цезаре» — 346 квартир, а подземная парковка рассчитана на 440 машин. Мы понимаем, что автостоянка необходима и жителям близлежащих домов, также во многих семьях сейчас по два автомобиля. Стоит отметить, что для комфорта жителей сделали так, чтобы на лифте можно было спуститься непосредственно на паркинг. На данный момент продалось более половины парковочных мест, что является очень хорошим показателем для города Набережные Челны. Можно сказать, что ЖК «Цезарь» — наш самый дорогостоящий проект. Этот дом с точки зрения квартирограмм был разделен на две номенклатурные части. На всех этажах, начиная с тринадцатого, находятся трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры, что составляет 50 процентов площади дома. В рамках Набережных Челнов такой проект реализовать нам было очень сложно. Анализ спроса на жилье показал, что в доме на этапе строительства успешно реализуется только 25–30 процентов таких больших квартир. Их площадь очень существенно выходит за рамки жилья экономического сегмента. По этой причине я не могу назвать проект особо рентабельным для компании. Средняя стоимость квартир, реализуемых группой компаний, составляет 57 тысяч рублей за квадратный метр.

— Один из ваших новых проектов — это 34-й комплекс. Насколько мы знаем, планируется освоение гигантской площади под ЖК.

Горячев: Да, площадь застройки составит более 10 гектаров. Будут как высотные дома, так и малоэтажные. Сейчас происходит освоение высотной части — участок чуть более 3 гектаров. Начато строительство первой очереди. Здесь компанией было выбрано направление создания действительно комфортных квартир эконом-класса различной квадратуры. Данное малогабаритное жилье будет очень удобным и эргономичным в использовании. Последние три года компания работает в направлении модернизации каркасов, на основе которых мы строим. В составе имеется свой домостроительный комбинат, оснащающий стройку железобетонным каркасом, сваями и иными железобетонными изделиями. Как показали первые продажи, у нас получились действительно очень удачные, пользующиеся высоким спросом, функциональные по планировке квартиры.

Освоение территории 34-го комплекса в части первого этапа строительства завершится ориентировочно в 2023 году.

— Над какими проектами еще работаете?

Горячев: Близятся к завершению работы в 38-м комплексе в ЖК «Вертикаль». Продолжается освоение земли 64-го комплекса, идет строительство третьего дома, а по плану их будет 10. Высотный дом 20–12 в 20-м комплексе будет сдан в третьем квартале этого года. Активно строятся здания в 14-м комплексе, два дома приближаются к стадии отделки.

Сейчас у нас идет разработка эскизного проекта территории 10-го комплекса возле ТРЦ «Торговый квартал». Были споры внутри компании, какой формат жилья должен быть в данном микрорайоне. Да они и сейчас продолжаются, собственно. (Смеется.)

— Благодарю за ответ! Алина Ринатовна, какие проекты сейчас реализуются в ГК «Евростиль»?

Алина Валиева: На данный момент мы активно занимаемся строительством двух жилых комплексов. ЖК «Озерный» представляет из себя комплекс малоэтажных домов. Первый дом 1/1 был сдан в мае этого года. Квартиры в доме 1/7 реализуются посредством эскроу-счетов. По нашим наблюдениям, для покупателей это неудобно. Им приходится заниматься дополнительной бумажной волокитой, ходить в банк.

Но, несмотря на это, я считаю, что для покупателей такое — дополнительная безопасность. К сожалению, обманутых дольщиков по нашей стране очень много. При покупке квартиры и заключении договоров долевого участия дольщики после регистрации договора должны пойти в банк для открытия эскроу-счетов, а также внести на указанный счет денежную сумму. Деньги на этом счете блокируются, то есть доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик в течение всего срока строительства. Также покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты в размере не более 10 миллионов рублей. Остальные дома на сегодняшний день у нас будут реализованы по старым правилам.

Совсем скоро нам предстоит возведение блока В в ЖК «Парус». Эта будет 20-этажный многоквартирный дом, рассчитанный на 228 квартир на берегу реки Камы. Что касается ценовой категории квартир, то с января 2019 года цены на жилье мы не повышали. В среднем цена за квадратный метр за прошедший период у нас составляет от 52 до 58 тысяч рублей.

Евгений Александров: «Сегодня, по наблюдениям нашей службы продаж, благодаря удачному расположению ЖК «Тюльпан», им интересуются не только челнинцы, но и жители соседних населенных пунктов» Евгений Александров: «Сегодня, по наблюдениям нашей службы продаж, благодаря удачному расположению ЖК «Тюльпан» им интересуются не только челнинцы, но и жители соседних населенных пунктов»

— Спасибо за ответ. Евгений Викторович, какие планы у ООО «Домкор»?

Евгений Александров: Сейчас мы достраиваем второй дом в ЖК «Тюльпан». Первая башня практически полностью заселена. Хочу отметить, что там очень интересная концепция: дома расположены в непосредственной близости от парка, предусмотрено качественное благоустройство, включающее в себя зону отдыха, детские и спортивные площадки для разных возрастных категорий. Большой подземный паркинг, в который спускается домовой лифт. Цены в ЖК «Тюльпан» чуть выше средних. Стоимость квадратного метра — от 53 тысяч рублей.

 В Челнах раньше поселок ГЭС, в котором сейчас расположился ЖК «Тюльпан», считался деловым центром. Там когда-то была даже дирекция КАМАЗа. Сейчас деловая часть полностью сместилась в новый город. Не страшно было начинать такой амбициозный проект в спальном районе?

Александров: Было такое, не скрою. (Улыбается.) Очень много споров существовало изначально. Мы понимали, что можем столкнуться со стереотипами об этом районе, и много работали, чтобы сделать его привлекательным, архитектурно выразительным и максимально насыщенным с точки зрения благоустройства. Сегодня, по наблюдениям нашей службы продаж, благодаря удачному расположению ЖК «Тюльпан» им интересуются не только челнинцы, но и жители соседних населенных пунктов, которым хотелось бы жить в непосредственной близости от парка, подальше от деловой суеты, и вместе с тем иметь возможность быстро добраться до любой точки города и пригорода.

Мы завершаем реализацию коммерческих домов в ЖК «Просторы» в 63-м комплексе. При этом там сейчас ведется активное строительство домов по программе соципотеки. К слову, только в этом году в Челнах силами «Домкора» возводится 73 тысячи квадратных метров социального жилья. Как вы знаете, на него достаточно большая очередь, и благодаря совместной работе городских властей, ГЖФ и нашей компании в этом году будет заселено более 1000 квартир.

Продолжаем мы и строительство ЖК «Дружный» в 20-м и 25-м микрорайонах в Замелекесье, а также ЖК «Красные Челны», где, кстати, совсем недавно сдали первый наш дом совершенно нового формата — одноподъездную четырехэтажку с улучшенной эргономикой, интересными планировками, дизайнерским оформлением мест общего пользования и тщательно продуманной придомовой территорией. 

В прошлом году мы проделали большую работу и улучшили класс чистовой отделки, сформировав своего рода стандарт, от которого теперь не отступаем. Эти изменения не остались незамеченными: сегодня мы уже получаем большое количество положительных отзывов. Жители довольны.

Юлия Доронкина: «Проблемы на сегодня у всех застройщиков одинаковые» Юлия Доронкина: «Проблемы на сегодня у всех застройщиков одинаковые»

«Многие застройщики работают еще по старым правилам»

— Коллеги, благодарю вас, хотелось бы перейти ко второй части беседы и подробно обсудить переход на эскроу-счета и прогнозы развития рынка жилья в Челнах. Какие существуют проблемы, как вы работаете в новых условиях? Юлия Юрьевна, вам предоставляется слово, как опытному финансисту.

Юлия Доронкина: Об изменениях в законодательстве о долевом строительстве и переходе на эскроу-счета застройщики знали давно, об этом говорили и писали много. Поясню: эскроу-счет — это счет в банке, на который участник долевого строительства, наш покупатель, кладет свои деньги за квартиру. После того как он получает готовое жилье, банк данные средства раскассирует в пользу застройщика.

Так как деньгами на эскроу-счетах застройщик пользоваться не может до передачи объекта дольщикам, он вынужден привлекать целевой кредит для строительства конкретного объекта. Это и подразумевается под проектным финансированием.

В свое время на уровне правительства РФ была подготовлена и утверждена дорожная карта со сроками поэтапного перехода на новую схему финансирования. Однако законодатель решил ускорить этот процесс, и не все участники оказались к нему готовы. Наша компания с января 2019 года начала активно работать с банками по переходу на работу через эскроу-счета и проектное финансирование. Этот переход был учтен и при формировании финансового плана компании на 2019 год.

Проблемы на сегодня у всех застройщиков одинаковые. Банки, анонсировав, что у них есть готовый продукт, позволяющий привлекать средства через эскроу-счета, и что они могут принимать от застройщиков заявки на проектное финансирование, на самом деле оказались не совсем готовы к этому. И сам продукт, и тот поток заявок, с которым они столкнулись, — достаточно проблемные. Обработать проект строительства дома — пересчитать полностью его финансовую модель, проанализировать, насколько он жизнеспособен и соответствует всем рискам, которые закладывает банк, — это дело не одного дня и даже не одного месяца. Уложиться в те сроки, которые были первоначально задекларированы со стороны банков, оказалось практически невозможно.

Если говорить конкретно о «Домкоре», то от момента подачи заявки на проектное финансирование до подписания кредитного соглашения у нас прошло порядка 7 месяцев. При том, что работа ведется в постоянном режиме. В такой ситуации для застройщика становится критичным срок: деньги нужны здесь и сейчас, а не через полгода. Возможно, сказывается момент переходного периода и в дальнейшем ситуация изменится, но пока это действительно проблема.

Второй важный момент для любого застройщика — это стоимость денег. Надо понимать, что проектное финансирование небесплатное: банк выдает застройщику деньги на реализацию проекта под определенный процент. И этот процент застройщик волей-неволей будет закладывать в себестоимость.

Каков процент удорожания, будет зависеть от того, как застройщик отработает с банком, и от наполняемости эскроу-счетов. Дело в том, что у этого вида кредита есть две процентные ставки. Базовая — максимальная ставка, по которой застройщик получает средства, если на эскроу-счетах денег нет. Она варьируется от 11,5 до 12,8 процента. Специальная же — это ставка, по которой строительная компания получает средства, если берет у банка сумму, равную той, что находится на эскроу-счетах. Она составляет в среднем от 4,5 до 5 процентов.

Понятно, что строительная компания будет стремиться выбирать именно ту сумму, которую накопила на эскроу-счете, для того, чтобы минимизировать процентную ставку. Однако остаются дополнительные расходы на надзорную компанию, страховка, комиссии, которые от наполняемости эскроу-счетов не зависят.

Значительно повлиять на снижение расходов на обслуживание кредита могло бы поэтапное раскрытие средств на эскроу-счетах в пользу застройщика по мере выполнения им своих обязательств в части исполнения графиков строительства. На сегодня же деньги, накопленные на эскроу-счетах, застройщик получает только после ввода. Этот вопрос пока не решен на законодательном уровне.

Как в конечном итоге будет работать данная схема финансирования и к каким результатам приведет, пока говорить рано. Для этого надо от начала и до конца пройти хотя бы один проект. Как такое отразится на отрасли в целом, можно будет анализировать не раньше, чем через полтора года. Многие застройщики работают еще по старым правилам, и доля проектов с применением эскроу-счетов сейчас незначительна.

 Как новшества повлияет на цену квадратного метра?

Доронкина: По нашим подсчетам, цена «квадрата» может вырасти от 5 до 10 процентов, в зависимости от доли участия банка в проекте строительства и базовой процентной ставки. Максимальное участие банка может составлять 85 и 15 процентов — собственные средства застройщика. Понятно, что при таком раскладе удорожание за счет банковского процента по кредиту будет значительным.

— Коллеги, у кого какие примеры есть еще?

Горячев: Нам порой очень сложно принимать правильное экономическое решение в нынешней ситуации. Для нас эта ситуация осложняется тем, что были начаты долгоиграющие проекты с расчетом до 10 лет. Компания всегда осуществляла большое количество продаж именно на этапе строительства, ценовая политика ориентировалась на то, чтобы на этапе строительства продать 100 процентов жилья в доме. Таким образом, у нас никогда не было цели создать финансовый пул и продавать существенно дороже после ввода дома в эксплуатацию. Сегодня осуществляется строительство следующих долгоиграющие проектов: 64-й, 14-й  и 34-й комплексы. Последние два проекта являются инвестиционными, земельные участки были получены в качестве компенсации за достройку домов с обманутыми дольщиками в 58-м и 65-м комплексах. Десятилетние планы освоения данных земельных участков строились, не исходя из проектного финансирования, так как этого не требовало законодательство в тот момент.

Земельный участок, на котором будут расположены дома в 14-м комплексе, один. Проектное финансирование подразумевает исключительно выделение земельного участка под каждый жилой дом. При наличии текущих продаж осуществить межевание без согласия каждого дольщика не представляется возможным. Мы уже сами напрямую несколько раз обращались в минстрой РТ, в том числе через исполнительный комитет города, с целью внесения изменений в законодательство части долевого строительства и кадастрового учета с целью решения данного вопроса, имеющего исключительно нормативный характер.


— Благодарю вас! Кемаль-бей, а как на вас повлияли новые правила долевого строительства? Наверняка в вашей стране, Турции, есть свой подход к защите прав дольщиков?

Демирджи: В Турции сейчас тоже большие проблемы со строительством. Как всем известно, в 2017 году произошла девальвация лиры. В августе я был в Турции, там до сих пор много замороженных проектов по недвижимости. Думаю, что в течение года-двух в Турции тоже появится закон, защищающий дольщиков.

Хочу отметить, что 9-й, 10-й и 11-й жилой блок МЖК Sunrise Сity мы будем строить собственными силами, не привлекая заемных средств. Таким образом возведем порядка 65 тысяч квадратных метров.

Также, в конце этого года Sunrise Сity станет самым большим торговым центром в городе Набережные Челны, арендуемая площадь которого составит 33 тысячи квадратных метров. Это хорошая новость, так как будет открыто много магазинов и появится порядка 150 новых рабочих мест. Цокольный этаж после проведенной реконструкции станет самым большим по площади среди остальных этажей торгового центра Sunrise Сity.

 Наблюдаете за строительством ТРЦ «Рамус Молл»? Он претендует на статус самого крупного торгового центра Закамья. Как вы считаете, составит ли он конкуренцию Sunrise Сity?

Демирджи: Я наблюдаю за ними. Жители Челнов предпочитают проводить свой досуг и шопинг в своем городе. Могу предположить, что ездить челнинцам в торговый центр другого города будет не очень удобно в связи с географическим положением данного торгового центра. Если бы он находился где-то неподалеку от трассы М7 — это другое дело.

Я также активно занимаюсь коммерческим ретейлом, и ситуация на рынке очень нестабильная. Наблюдаю это на рынке Челнов и Москвы, потому что живу на два города. Три дня — там, три дня — тут. Ситуация абсолютная идентичная. Ретейл страдает, такая идет тенденция. Поэтому, чтобы привлечь интересных во всех смыслах арендаторов, необходимо обозначить им, какая будет посещаемость. Численность населения Нижнекамска не соответствует требованиям крупных брендов.

— Вы сейчас являетесь ориентиром для других владельцев торговых центров.

Демирджи: Мы стараемся. Приоткрою тайну: у нас жесткий фейс-контроль. Хотим быть лучшими, поэтому тщательно подбираем арендаторов и делаем ставку на длительный срок сотрудничества и узнаваемость бренда. Пускаем только федеральные или интернациональные сети. Это, кстати, представляет собой замкнутый круг. Когда приглашаешь федералов, они обязательно просят ознакомиться со списком уже имеющихся арендаторов. Если будущие соседи покажутся им недостаточно презентабельными, федералы не будут размещаться в этом торговом центре. А когда они узнают, что по соседству будут находиться LC Waikiki, H&M, PULL&BEAR, тогда федералам сотрудничество с компанией становится интересно.

Алина Валиева: «Сегодня ипотека — это один из наиболее востребованных способов решения жилищного вопроса» Алина Валиева: «Сегодня ипотека — это один из наиболее востребованных способов решения жилищного вопроса»

«БЫЛИ МЕСЯЦЫ, КОГДА 98 ПРОЦЕНТОВ КВАРТИР ПРОДАвалось ПОСРЕДСТВОМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ»

— Коллеги, спасибо за развернутые ответы. Еще хотелось бы поговорить о покупательском спросе. Как говорят некоторые участники рынка, с помощью ипотечного кредитования челнинцы покупают чуть ли не 90 процентов квартир, а года два назад ипотечников было не более 50 процентов от общего числа покупателей. Так ли это на самом деле?

Демирджи: С каждым годом идет тенденция к увеличению доли покупки недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Это связано с тем, что потребность в собственной квартире у населения не уменьшается, а доходы, к сожалению, остаются на прежнем уровне.

Горячев: Буквально лет 10 назад ипотека как продукт у застройщика вообще отсутствовала. Дольщики совсем не приобретали квартиры по ипотеке. Первые ипотечные договоры применительно к дольщикам наших домов тогда начал заключать Автоградбанк. Постепенно все это развивалось, и ипотечным пиком можно смело назвать прошлый год, были месяцы, когда 98 процентов квартир продавалось посредством ипотечного кредитования дольщиков.

Для многих ипотечный кредит — единственная возможность приобретения жилья здесь и сейчас. Мы понимаем это и создаем дополнительные удобства для своих покупателей. Например, дополнительно предлагаем покупку парковочного места в рассрочку на 24 месяца, и даже в кредит. Нам, как застройщику, выгодно реализовать этот продукт, несмотря на то, что мы будем получать медленные деньги.

Валиева: Сегодня ипотека — это один из наиболее востребованных способов решения жилищного вопроса. Мы активно сотрудничаем с банками и помогаем участникам с заявками по ипотечному продукту. На наших объектах по ипотеке реализуется примерно 40 процентов жилья. Некоторые покупают по 100-процентной оплате, остальные идут по рассрочке. По нашим наблюдениям, основные заемщики ипотеки — это молодые люди до 35 лет с детьми. Для таких семей приобретение квартиры по ипотеке — одно из основных направлений использования материнского капитала с заниженной процентной ставкой.

Александров: У нас по ипотеке приобретается около 90 процентов жилья. Люди, которые покупают первую свою собственную квартиру, обычно в качестве первоначального капитала вносят до 20 процентов от всей стоимости квартиры. А те, у кого уже было недвижимое имущество, вносят порядка 60–70 процентов. Оставшуюся часть суммы тоже берут с помощью ипотеки.

В 2017 и 2018 году был активный спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а сейчас спросом пользуются небольшие однокомнатные.

— Каковы ваши прогнозы до конца года: чего ждать?

Демирджи: Я думаю, что цены на квадратный метр будут постепенно расти. Застройщиков станет меньше, выживут только сильнейшие. Это начнет происходить через пару лет. Сейчас, думаю, все достроятся как смогут. Рост цен на квартиры будет выше инфляции, однозначно.

Горячев: Потребитель должен понимать, что проекты, которые будут стартовать в следующем году, станут дороже. И так с каждым годом. Насколько, это пока непонятно. Некоторые аналитики прогнозируют увеличение цен на жилье до 25 процентов. Спрос зависит не только от экономических условий, но и от самого потребителя. Этот год не был ознаменован таким спросом, как прошлый. Сейчас покупатель начнет понимать, что подобных дешевых проектов, как сейчас, через пару лет не будет. Приобретатель поймет, что только сейчас хорошая возможность купить жилье более или менее выгодно. Наверное, это скоро породит высокий спрос. Ставка ипотечная существенно не меняется, а цены на жилье растут.

Застройщик тоже заинтересован быть в рынке. Никто не хочет замораживать свои проекты.

Валиева: Наряду с подорожанием вторичного рынка, а также строительства жилых комплексов, попадающих под проектное финансирование, мы ожидаем подъем цен на 3–5 процентов до конца года. Так как новая система предполагает удорожание инвестиционных затрат, проектное финансирование скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя.

Александров: Прогнозы — вещь неблагодарная. (Смеется.) К осени мы ожидаем оживление на рынке недвижимости. Во-первых, произошло снижение ипотечных ставок. Во-вторых, постоянный рост цен заставляет людей поторопиться с принятием решения о покупке квартиры.

Отчасти интерес населения к покупке жилья будет зависеть и от внешнего информационного фона. С одной стороны, обещания правительства снизить ипотечные ставки приводят к отложенному спросу, но если посмотреть в целом, то в ожидании снижения ставки на какие-то десятые доли процента люди могут столкнуться с ростом цен на значительно большие суммы, и эти надежды себя не оправдают.

Доронкина: Увеличение стоимости на жилье неизбежно: переход на проектное финансирование даст о себе знать и застройщики будут корректировать свою ценовую политику.

С учетом того, как меняется ситуация вокруг, делать более длительный прогноз достаточно сложно. Тяжело предугадать действия законодательных органов и те изменения в строительной отрасли, на рынке недвижимости, которые могут произойти. Очень хотелось бы верить, что в ближайшее время они нас минуют и мы сможем работать в плановом режиме.

— Спасибо всем за участие в нашей встрече и высказанные мнения!

Редакция «БИЗНЕС Online» благодарит чайхану/караоке-бар «Фасоль» за содействие в организации мероприятия.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (33) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
2.09.2019 08:22

Эти статьи напоминают вялые потуги разогнать рынок. Типа берите сейчас, пока дёшево...

  • Анонимно
    2.09.2019 08:07

    По статистике доходы россиян падают, так что не будет роста тем более, скорее спад очень серьезный

    • Анонимно
      2.09.2019 08:22

      Эти статьи напоминают вялые потуги разогнать рынок. Типа берите сейчас, пока дёшево...

      • Анонимно
        2.09.2019 08:52

        Сейчас совсем не дешево, но все равно берут. Есть такое.

        • Анонимно
          2.09.2019 09:07

          Разумеется берут, но.... уже не так как раньше, с запасом/на вырост/для детей, либо для капитализации доходов.

          • Анонимно
            2.09.2019 14:09

            Участники круглого стола:

            Евгений Александров — заместитель коммерческого директора по продажам ООО Специализированный застройщик «Домкор»;
            Юлия Доронкина — директор по экономике и финансам ООО Специализированный застройщик «Домкор»;
            Алина Валиева — руководитель отдела маркетинга ГК «Евростиль»;
            Денис Горячев — заместитель генерального директора по правовым вопросам ГК «Профит»;
            Кемал Демирджи — генеральный директор ООО «Санрайс Капитал».
            Подробнее на «БИЗНЕС Online»: https://www.business-gazeta.ru/article/437107

            бенефициары понятны. Кому как не им нужно чтобы цены на жилье росли?

        • Анонимно
          2.09.2019 09:09

          Жильё берут и брали и будут брать. Все жениться , разводятся, переезжают, меняют квартиры и тд

          • Анонимно
            2.09.2019 09:48

            Вот только население не увеличивается, а зачастую уменьшается, так что большой потребности в жилье нет. Того жилья которое построили за последние 20 лет вполне достаточно для проживания людей, а то что вал переселенцев едет в Татарстан и Казань на самом деле миф, так как прирост составляет 1-2% в год.

    • Анонимно
      2.09.2019 09:57

      Сколько проплатили "аналитикам" за раскрутку падающего рынка? Какое повышение на фоне общего, тотального снижения уровня жизни населения? Понижение должно быть на минимум 25% , а не повышение.. Если конечно хотят чтобы все не схлопнулось разом. Ну разогреют временно на фоне посадок воров и коррупционеров - этим прятать срочно нужно куда -то наличные, так активно изымаемые в последнее время, Ну а дальше то что?

      • Анонимно
        2.09.2019 11:21

        слишком много денег тратят на ветер на пустые пиар компании , это и есть извращённая псевдореальность псевдорынка со всеми вытекающими наидичайшими дисбалансами и перегибами . именно эти наидичайшие дисбалансы и перегибы и породили этот пседорынок псевдопиарщиков и "АНАЛитегов" .........

  • Анонимно
    2.09.2019 08:22

    господа застройщики не уточнили, когда перестанут лепить в городе откровенный хлам. точечная застройка продолжает ухудшать и без того сложную ситуацию с парковками, детскими площадками, соцобъектами. отвратительное качество сдаваемого жилья, невозможность оценить приобретаемое жилье до момента покупки развязывает строителям руки. с каким качеством строят домкор и профит столкнулись многие. пришедший в город талан лепит в центре города ужасные норы с высотой потолков 2,5 метра, хотя в том же ижевске проекты значительно лучше. про хитрости «трехкомнатных квартир» с кухней-гостиной в 16 кв.м. даже не говорю, этим начали грешить все. и цель этих собраний на публику одна - картельный сговор с целью увеличения цены реализации кв.м., строить будут еще хуже, а прибыль будет расти.

  • Анонимно
    2.09.2019 08:57

    А мне кажется все таки скачек будет с сентября и на недвижимость и на бензин. Октябрь все покажет.

  • Анонимно
    2.09.2019 09:00

    до 25% увеличение цен?) ну не смешите) квартиры то у вас будут покупать только ваши же работники, в счет зарплаты - будете выдавать))
    даже удащливых не найдете - они все в казани.

  • Анонимно
    2.09.2019 09:08

    Статистику бы увидеть - сколько жилья купили в июле и августе этого года - в челнах ну или казани - спад хороший или колоссальный?) про какой рост в 25% они говорят)

    • Анонимно
      2.09.2019 10:09

      На фоне скорого начала эпохи эскроу, цены и продажи сильно разогрели за последний год. Цены расти вряд ли дальше будут а вот скорректироваться могут.

  • Анонимно
    2.09.2019 09:11

    Ой, да ладно 25%.
    Закон спроса и предложения никто не отменял.
    Понятно, что крупные застройщики живут за счет выживания с ранка мелких. Но и этот запас прочности на исходе. А значит, скоро и крупные застройщики почувствуют отсутствие покупателя. Ну? И что вы тогда делать будите? Ч/з гос программы, административный ресурс при участии крупных промышленников? Гос капитализм чистой воды и в строительстве жил.недвижимости уже совсем скоро.

    • Анонимно
      2.09.2019 09:20

      Зря что-ли молодым под 6 процентов новостройки дают. Скоро увидете увеличение и на вторичке кому под 6 не дают и новостройки дороги.

  • Анонимно
    2.09.2019 10:02

    А теперь давайте послушаем, что говорят другие аналитики, к примеру московские:

    "На вторичном рынке жилья Старой Москвы уровень спроса по итогам этого года прогнозируется как минимум на 15% ниже в сравнении с успешным 2018-м. В первом полугодии снижение спроса было связано с падением реальных доходов большей части населения и ростом ставок по ипотеке, начавшимся в конце 2018 года и продолжавшимся вплоть до июня 2019-го. К тому же после ажиотажной осени 2018 года значительная часть покупателей уже решила свой квартирный вопрос, тем самым вымыв определенную долю потенциального спроса.
    С начала 2019 года ежемесячная динамика спроса в сравнении с аналогичными месяцами прошлого года неизменно оставалась отрицательной (за исключением февраля). По итогам осени в целом мы прогнозируем снижение спроса на 25% по отношению к сверхприбыльным осенним месяцам 2018 года."

    Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

  • Анонимно
    2.09.2019 10:04

    Вот еще мнение аналитика:

    Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:
    — Уровень спроса продолжит падение, которое началось в конце июля, и к концу года может достигнуть 20% относительно первого полугодия. Все это логичные последствия ажиотажа, который возник в конце прошлого года на волне прогнозов о резком и массовом подорожании квартир. Его связывали с переходом на эскроу-счета и говорили, что оно случится задолго до 1 июля, поскольку застройщики начнут работать с эскроу раньше. Весной стало понятно, что прогноз неверен, покупатели успокоились, однако к тому времени раздутый спрос уже вывел с рынка значительную часть спроса будущих периодов.

  • Анонимно
    2.09.2019 10:35

    Ну поднимутся цены на четверть и что.Да ничего.Последние выпускники разбегуться из города КАМАЗов в другие места где цены сравнимы с челнинскими а условия жизни лучше.И кончиться этот строительный пузырь крахом.Жадность погубит строителей.

  • Анонимно
    2.09.2019 10:46

    Увеличение стоимости жилья это не вопрос! Раз сели за стол решайте вопрос об уменьшении стоимости жилья!

  • Анонимно
    2.09.2019 10:48

    Цены падать точно не будут. Скорее всего через государство будет поддерживать стабильный спрос. С помощью льготной ипотеки только можно хорошо накрутить

  • Анонимно
    2.09.2019 10:56

    Хоть бы часть домов, например один из десяти, строили без парковок во дворах. Я бы переехал в такой. Надо парковку - покупай с парковкой. Нет машины, или не хочешь дышать выхлопными газами, или хочешь быть спокойным за ребенка во дворе - двор без парковки. Но у нас, почему-то, никакой альтернативы. Хотя уже во многих городах такие дворы появляются (Красноярск, Екатеринбург, Воронеж, Питер, да и Казань по моему, но это не точно). Неудивительно, что люди уезжают из этого автогетто.

  • 1) Численность населения Набережных Челнов в лучшем случае стоит на месте. А это рынок не разгоняет.
    2) Население Челнов стремительно стареет. Уходят из жизни строители КАМАЗа оставляя в наследство свое жилье потомкам. А зачем потомкам несколько квартир? Вот они их продают толкая цены вниз , а сами перебираются в Казань.
    3) Представим что у вас есть пять миллионов. В недвижимость какого города вы ее инвестируете? С т.з. инвестиций приобретать жилье в Челнах не выгодно.

  • Анонимно
    2.09.2019 11:15

    Люди уже не дураки стали. Научились думать .

  • Анонимно
    2.09.2019 11:32

    Мечтаю скрыться. Так же как в 70х. Если сидеть под татарской юбкой, то на старость можно не заработать

  • Анонимно
    2.09.2019 11:43

    А чего из Талана никого не пригласили,? Они целое поле за Орловкой застраивают. Нехорошо!

  • Анонимно
    2.09.2019 12:18

    тото в санрайсе продать половину не могут, столько пустых квартир, стройка сзади замороженная, квартиры может и хорошие, но аналогичные стройки рядом, тот же талан или цезарь не хуже, зато уже все распроданно, может стоит посмотреть политику ценовую свою? два дома на расстоянии 30 метров, в одном квартира 2.9-3.2 в дрцгом 2.4 , а квадраты одинаковые, дворы и прочее. смысл переплачивать? вид из окна? на речку?) или на проспект? со звуком трамвая

  • Анонимно
    2.09.2019 14:56

    Живу в Sunrise. Нагло обмахнули с парковкой, лишили подземной. Сейчас по некоторым данным планируется продажа места стоимостью до 1 млн рублей.
    Уборки в подъезде нет уже много времени. Директор УК не реагирует никак ни на какие замечания, ГД Скнрайза собирал встречу, наобещал и фактически ничего из того что сказал- не сделал. Буду ли я кому нибудь советовать купить тут квартиру, решайте сами..

  • Анонимно
    2.09.2019 18:31

    Можно на 50% поднять обосновав, но где спрос, люди уже начали понимать что недвижимость это не инвестиции и расходы. Виден обвал спроса.

  • Анонимно
    2.09.2019 20:17

    Про Sanrise и обман с подземной парковкой: всё правда. 2 года назад, когда покупал квартиру, обещания были начать продажу мест в течение года. Во многом из-за этого и выбрали Sunrise. Мало того, что нагло обманули, теперь и на улице парковочного места вблизи своего подъезда не найдешь. Кто давал разрешение на увеличение торговых площадей не обеспеченных по СНИПу парковочными местами?

  • Анонимно
    3.09.2019 22:49

    Ребятишечки , диванные экспертики ! Как бы вам всем не хотелось , но инфляция неумолимо растет . Бензинчек дорожает , коммуналочка растет , продуктики нормальненькие только дорожают . Зарплаточку вы все хотите побольше . У строителей то же самое . Все дорожает . Налогами их обкладывают все больше , проверяющих всяких уже не счесть , спецовочка и инструментики в два раза подскочили за два года . Учеб всяких и акредитаций понапридумывали столько , что свихнуться можно . Экологи и трудовики штрафы увеличили в десять раз . Ну как же стоимости квадратного метрика то не вырасти ?! Правительство же строителей за людей не считает , не создает им льготные условия ; как малому бизнесу . Так чего же вы хотите ? После выборов вовсе у всех катушки сорвет . Все подскочит - к гадалке не ходи . Осенью всегда так было - вот уже 30 лет - как на духу ! Ну всегда росло осенью , почему сейчас то упадет , я не понимаю !?

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль