Конституционный суд РФ провозгласил постановление по жалобе ООО «Корнер Казань» Конституционный суд РФ провозгласил постановление по жалобе ООО «Корнер Казань» Фото: © Алексей Даничев, РИА «Новости»

Конституционный суд навел порядок со ставками на участки ИЖС

21 июля в Санкт-Петербурге Конституционный суд РФ провозгласил постановление по жалобе ООО «Корнер Казань». Компания входит в структуру «Джи-групп» (также владеет брендом «Унистрой») и занимается развитием индивидуального жилищного строительства. Интересы компании в суде представляла юридическая фирма АНП ЗЕНИТ. «Застройщик оспаривал начисление земельного налога по ставке до 6 процентов кадастровой стоимости участка. Решение важно для всего рынка жилищного строительства», — пояснила «БИЗНЕС Online» партнер юридической фирмы АНП ЗЕНИТ Гузель Валеева.

Речь идет об участках под индивидуальное жилищное строительство, по которым компания платила земельный налог по максимальной ставке 1,5%. При этом налоговая инспекция применила к ставке 1,5% повышающие коэффициенты. В первые три года коэффициент составляет 2 (ставка пересчитывается по коэффициенту 1, если застройщик сдает объекты за три года); после трех лет — 4. В итоге налоговая нагрузка составила 3–6% от кадастровой стоимости участка в год. «Повышающие коэффициенты вводились при льготной ставке 0,3 процента, — объяснила Валеева. — После ее увеличения до 1,5 процента применение тех же коэффициентов привело к чрезмерному росту налога».

Юристы обращали внимание судов на отраслевую специфику. Подготовка крупного коттеджного поселка — это не просто строительство отдельных домов. Это комплексный проект, включающий прокладку дорог, подведение коммуникаций, возведение детских и спортивных площадок и других объектов инфраструктуры. Такой процесс объективно занимает не один год. Именно поэтому применение коэффициента 2, а затем и 4 становится для застройщиков критическим. «Если строительство длится больше трех лет, налоговая нагрузка резко растет. Это снижает прибыльность проекта и ведет в конечном счете к росту цен на жилье», — отмечает Валеева.

ООО «Корнер Казань» оспаривало применение коэффициентов на всех уровнях. В деле есть решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 июня 2025 года; постановления апелляции от 27 августа 2025-го и кассации от 30 октября 2025-го были вынесены не в пользу компании, а определением судьи Верховного суда РФ от 13 января 2026 года ей было отказано в передаче жалобы для рассмотрения судебной коллегией по экономическим спорам.

Теперь дело ООО «Корнер Казань» — застройщика коттеджного поселка в Казани — направлено на пересмотр. Появился весомый шанс добиться перерасчета. При пересмотре дела судам надлежит руководствоваться правилом, закрепленным в п. 7 ст. 3 Налогового кодекса: «Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах подлежат толкованию в пользу налогоплательщика».

А ведь на практике налоговый платеж по сравнению с 2019 годом растет для застройщиков ИЖС в 20 раз! Однако судебные инстанции отказали компании в удовлетворении требований, в связи с чем и была подана жалоба в Конституционный суд РФ. Рассмотрение дела проходило под председательством главы КС РФ Валерия Зорькина с участием представителей Совета Федерации, президента РФ, правительства РФ, Генеральной прокуратуры, министерства юстиции, министерства финансов и федеральной налоговой службы, а также приглашенных экспертов Санкт-Петербургского государственного университета, что подчеркивает значимость вынесенного решения для всей налоговой системы.

«Конституционный суд Российской Федерации постановил признать пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ не соответствующими Конституции, ее статьям 19 (части I и II), 35 (часть II), 55 (часть III), 57 и 75 (часть III), в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования они порождают правовую неопределенность и противоречивую практику применения в отношении земельных участков, приобретенных, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и используемых в предпринимательской деятельности повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога», — зачитал постановление Зорькин.

Теперь собственник будет платить либо по льготной ставке 0,3% с коэффициентами (если участок не используется в коммерческих целях), либо по ставке 1,5%, но без коэффициентов, если земля под ИЖС в собственности бизнеса. Совмещать повышенную ставку и применение коэффициентов больше нельзя.

Решение не имеет обратной силы, оно вступает в действие с нового налогового периода. Так что пересмотреть уже уплаченные налоги за 2023–2025 годы не получится. Исключение — только для тех, кто успел подать иск в суд до 21 июля 2026-го: их дела подлежат пересмотру в пользу налогоплательщиков.

Повышающие коэффициенты 2 и 4 были введены еще в 2004 году и задумывались как механизм стимулирования застройщиков. Застройщик экономически заинтересован поскорее построить дом Повышающие коэффициенты 2 и 4 были введены еще в 2004 году и задумывались как механизм стимулирования застройщиков. Застройщик экономически заинтересован поскорее построить дом Фото: magnific.com

Как возникла правовая неопределенность?

До 2020 года все земельные участки, предназначенные для жилищного строительства, облагались по льготной предельной ставке — не более 0,3% от кадастровой стоимости. Повышающие коэффициенты 2 и 4 были введены еще в 2004-м и задумывались как механизм стимулирования застройщиков: если дом не сдан за три года, налог удваивается; если строительство затянулось дольше, учетверяется. Но даже с коэффициентами нагрузка не превышала 1,2%, оставаясь в границах общей ставки, установленной для прочих земельных участков (1,5%).

В общем застройщик экономически заинтересован поскорее построить дом, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать права на него — такой была мысль законодателя.

«Государство также в этом заинтересовано, поскольку с момента регистрации права собственности на дом возникает и новый объект налогообложения, — добавили в пресс-службе исполкома Казани в ответ на запрос „БИЗНЕС Online“. — Не секрет, что многие собственники специально не регистрируют права на дом, чтобы не платить налог на имущество. Понуждение собственника к регистрации права экономическими инструментами и стало причиной введения повышающих коэффициентов в Налоговый кодекс».

В 2019 году был принят федеральный закон №325‑ФЗ, который изменил правила. Участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности, исключили из льготной категории. Муниципалитеты получили право устанавливать для них ставку до 1,5% как для торговых, промышленных и административных объектов. В Казани решением Казгордумы была установлена ставка 1,5%. А применение повышающих коэффициентов — прерогатива налоговых органов. Однако норму о повышающих коэффициентах законодатель не скорректировал. И ФНС своим письмом в октябре 2023 года утвердила их применение. Последствия не заставили себя ждать. К 2026-му в арбитражных судах сложились две устойчивые линии, причем каждая имела своих сторонников и обоснование.

В арбитражных судах сложилось два разных подхода к этим нормам Налогового кодекса.

Первый подход, поддержанный разъяснениями федеральной налоговой службы, заключался в том, что повышающие коэффициенты подлежат применению всегда, когда участок приобретен для жилищного строительства, вне зависимости от того, по какой ставке исчисляется налог. Эту логику поддержали, в частности, Арбитражный суд Волго-Вятского округа и Арбитражный суд Поволжского округа, который, кстати, рассматривал дело ООО «Корнер Казань».

Второй подход, напротив, исходит из неправомерности такого применения. Суды, придерживавшиеся этой позиции, отмечали отсутствие прямого указания законодателя. Но главный аргумент был другим: фактическая налоговая нагрузка, которая при таком подходе достигала 3% или даже 6% от кадастровой стоимости участка, явно несоразмерна целям налогообложения. Этот аргумент фигурирует в постановлениях Арбитражного суда Московского округа и Арбитражного суда Северо-Западного округа.

В стране одновременно существовали решения, где одинаковые нормы толковались по-разному — вплоть до противоположных выводов по аналогичным спорам. И в дело вступил Конституционный суд: налоговые нормы должны быть сформулированы ясно и недвусмысленно.

«Расплывчатость налоговой нормы может привести к не согласующемуся с конституционным принципом правового государства произвольному и дискриминационному ее применению государственными органами и должностными лицами», — говорится в постановлении.

Суд проанализировал происхождение повышающих коэффициентов. Они были введены в 2004 году именно как элемент льготного механизма, чтобы стимулировать освоение участков, облагаемых по пониженной ставке. При этом суд подчеркнул, что даже применение коэффициентов к льготной ставке не выводило нагрузку за пределы 1,2%, т. е. оставалось в границах общей ставки 1,5%. Именно эта ставка воспринималась правоприменителями как максимальная граница налогообложения.

Когда же законодатели в 2019 году исключили участки под ИЖС из льготной категории, судьба коэффициентов никак не оговаривалась. «Ни в пояснительной записке к проекту соответствующего закона, ни при его обсуждении в Государственной Думе и Совете Федерации не оговаривалась необходимость или возможность применения ставки в пределах 1,5 процента вместе с повышающими коэффициентами 2 и 4», — напомнили в Конституционном суде.

В общем, законодатель, конечно, вправе устанавливать повышающие коэффициенты. Но это должно быть сделано четко и ясно. Двойных толкований тут быть не может.

Отсутствие ясности в законе привело к тому, что возникло самое настоящее неравенство. Застройщики многоквартирных домов сохранили льготную ставку 0,3% с коэффициентами. А застройщики ИЖС получили 20-кратное увеличение налогов: к ним вместо ставки 0,3% начали применять ставку 1,5% с коэффициентами 2 и 4.

«Позиция КС РФ по делу „Корнер Казань“ также может повлиять и на споры застройщиков МКД. Дело в том, что с 2025 года льготная ставка до 0,3 процента не действует для земельных участков под жилищное строительство дороже 300 миллионов рублей. Налог по таким дорогостоящим участкам рассчитывается по ставке 1,5 процента. Налоговые органы на местах уже начали применять и к ним повышающие коэффициенты. Теперь налоговым органам и арбитражным судам придется учитывать выводы Конституционного суда», — резюмировала Валеева.

Стимул превратился в оброк: невозможно за короткий срок реализовать качественный девелоперский проект, а налоги загоняют его в зону убыточности. И развивать ИЖС становится бессмысленно Стимул превратился в оброк: невозможно за короткий срок реализовать качественный девелоперский проект, а налоги загоняют его в зону убыточности. И развивать ИЖС становится бессмысленно Фото: «БИЗНЕС Online»

«Самая высокая ставка в системе налогообложения досталась ИЖС»

Участники рынка ИЖС это решение приветствуют, хотя и отмечают некоторую двойственность и неполную справедливость подхода суда. Двойственность в том, что отменить ранее выплаченные государству деньги автоматически не удастся — это право только у тех, кто судится сейчас, а остальные, выходит, наказаны. Кроме того, суд не исключил увеличения коэффициентов — если так решит законодатель. Но в остальном решение верное.

Как пояснил «БИЗНЕС Online» один из экспертов, КС устранил сложившиеся перекосы в системе налогообложения. Ведь в чем смысл повышающих коэффициентов? В стимулировании строительства, а не просто сидения на земле в ожидании, когда она подорожает. Но, когда муниципалитеты получили право установить для «предпринимательских» участков ИЖС максимальную ставку в 1,5%, коэффициенты потеряли смысл, начали противоречить духу закона. Стимул превратился в оброк: невозможно за короткий срок реализовать качественный девелоперский проект, а налоги загоняют его в зону убыточности. И развивать ИЖС становится бессмысленно.

Как это выглядит в деньгах? «Возьмем проект коттеджного поселка в Лаишевском районе, — приводит пример собеседник „БИЗНЕС Online“. — При площади проекта в 10 гектаров кадастровая стоимость участка — около 300 миллионов рублей. Налог с коэффициентом 4 — почти 19 миллионов рублей в год. За нормальный цикл комплексного проекта в 5–7 лет набегает 95–130 миллионов рублей, то есть 30–40 процентов стоимости всей земли. Это зачастую больше маржи проекта. При этом владелец склада или торгового центра с землей той же кадастровой стоимости заплатит около 4,7 миллиона в год — вчетверо меньше, потому что к его участку коэффициенты не применяются вовсе. Сельхозземля той же стоимости — менее 1 миллиона в год, в 20 раз меньше. Самая высокая ставка в системе досталась ИЖС — сегменту, развитию которого государство, казалось бы, старается способствовать нацпроектами, в том числе льготной ипотекой, и который дает львиную долю построенного жилья в стране».

«Дом может стоить как однокомнатная квартира»: куда движется коттеджная застройка Казанской агломерации

Есть еще одна сторона дела: рынок не в состоянии поглотить все то, что есть под застройку ИЖС, за 2–3 года. Например, только вокруг Казани потенциально от 17 тыс. до 20 тыс. га незастроенных участков под ИЖС — это примерно треть территории самой столицы республики. Горизонт реализации этих проектов даже по мастер-плану агломерации заходит за 2050 год. Долгосрочные проекты с дорогами, сетями, благоустройством — те самые «качественные проекты», о необходимости развития которых говорили эксперты в ходе круглого стола «БИЗНЕС Online», — становятся убыточными. Проще и выгоднее размежевать поля и продать все как есть, и пусть с инфраструктурой мучаются власти и покупатели.

В текущих условиях каждый рубль на счету: регионы могут потребовать вернуть коэффициенты

Пострадавшая сторона тоже есть: это муниципальная казна, которая потеряет повышенные доходы от этих земель.

«Естественно, что такая трактовка положений Налогового кодекса Конституционным судом не может не беспокоить любой орган местного самоуправления, поскольку решение о неприменении повышающих коэффициентов приведет к выпадающим доходам местных бюджетов, в которые в полном объеме поступает земельный налог», — отмечают в исполкоме Казани.

Конституционный суд вовсе не исключает, что законодатель снова установит повышенные коэффициенты. Как говорится в его постановлении, надо всего лишь сделать это четко и недвусмысленно, а не так, как это было ранее Конституционный суд вовсе не исключает, что законодатель снова установит повышенные коэффициенты. Как говорится в его постановлении, надо всего лишь сделать это четко и недвусмысленно, а не так, как это было ранее Фото: magnific.com

А в сложившейся ситуации каждый рубль на счету! Подчеркнем: Конституционный суд вовсе не исключает, что законодатель снова установит повышенные коэффициенты. Как говорится в его постановлении, надо всего лишь сделать это четко и недвусмысленно, а не так, как это было ранее. Поэтому нельзя исключать, что региональные власти выйдут с законодательной инициативой вернуть коэффициенты.

Правда, такой подход государства к налогообложению снова будет стимулировать всевозможные обходные схемы: дробление участков, переоформление земель на подставных лиц и «дружеские» фирмы, ложные сделки с землями и т. д., чтобы избежать повышенных платежей в бюджет. Но это, как говорится, уже детали.