Общество 
15.09.2014

«Тандем» избавился от тандема собственников

В результате конфликта с участием семьи покойного директора «Казаньоргсинтеза» и бывшего управделами Шаймиева популярный ТЦ достался «Ак барс» банку

Как стало известно «БИЗНЕС Online», банковская группа «Ак Барс» консолидировала 100% акций ЗАО «ИСК «Тандем», владеющего одноименным казанским торговым центром. С 2007 года структуры банка увеличивали свою долю в ЗАО и в июле этого года приобрели оставшиеся 26% за 600 млн. рублей. Эксперты считают, что торговый центр формально мог перейти в счет задолженности («АК БАРС» кредитовал проект) и что в перспективе банк может продать этот непрофильный для него актив намного дороже, чем его приобрел (такой «раскрученный» объект может стоить от 2,5 до 4 млрд. рублей). Однако в этой бизнес-истории самым интригующим моментом являются корпоративные войны, в которых оказались замешаны весьма влиятельные люди Казани...

СОБРАЛИ В ОДНИ РУКИ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», на рынке коммерческой недвижимости Казани завершилась крупная сделка. Банковская группа «Ак Барс» взяла под полный контроль один из крупнейших и популярнейших торговых центров столицы — ТЦ «Тандем». Эти данные содержатся в опубликованной в конце августа консолидированной финансовой отчетности (в соответствии с МСФО) группы банка «Ак Барс» за 6 месяцев. В ней имеется сообщение о произошедшей консолидации всех акций ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Тандем» — оператора одноименного торгового центра, который сдает в аренду торговые площади.

Сообщается, что еще в начале 2014 года татарстанская банковская группа владела 74% акций «Тандема». Но уже в июле ее структуры консолидировали на своем счету все 100%. Согласно отчету, 26% акций обошлись в 600 млн. рублей.

КАК ПОКУПАЛИ «ТАНДЕМ»

Что интересно, «АК БАРС» Банк, не скрывавший свое инвестиционное участие в проекте «Тандема» (по данным «БИЗНЕС Online», он кредитовал строительство ТЦ), старался не афишировать своего участия в акционерном капитале ЗАО «ИСК «Тандем». Впервые данные об этом появились в конце 2012 года. Редакция «БИЗНЕС Online» попыталась отследить историю вхождения банка в состав учредителей по отчетности МСФО.

В отчетности по итогам 2012 года говорится, что группа приобрела 48% акций ЗАО «ИСК «Тандем» в январе 2007 года. Контрольный пакет был получен в августе 2011 года, когда были приобретены дополнительные 13% акций (тогда совокупная доля выросла до 61%). Следующий пакет в 13% акций группа приобретает в апреле 2012 года. Эти акции оценивались в 282,8 млн. рублей, но были приобретены кредитным учреждением с дисконтом — за 203 млн. рублей. Доля банка составляет уже 74%. И вот уже в июле нынешнего года группа АББ становится 100% хозяином «ИСК «Тандем». Согласно данным системы «Контур Фокус», собственником ИСК «Тандем» является ООО «УК «Ак Барс Капитал», входящее в банковскую группу «Ак Барс».

«БИЗНЕС Online» обратился с запросом в УК «Ак Барс Капитал», но там предпочли не комментировать ситуацию. Как и, впрочем, в пресс-службе «АК БАРС» Банка. Оставили без комментариев наш запрос и в самом ТРК «Тандем». В Национальном банке РТ знают, что УК «Ак Барс Капитал» получила контроль над популярным в Казани моллом.

СКОЛЬКО СТОИТ «ТАНДЕМ»?

Балансовая стоимость торгового центра невелика (строка «доходные вложения в материальные ценности») — 668,7 млн. рублей. Для российской деловой практики это дело обычное. В то же время эксперты отмечают, что квадратный метр в подобном объекте стоит не дешевле 80 - 100 тыс. рублей. То есть если брать данные УФАС по РТ за 2008 год, где указано, что в собственности ИСК «Тандем» 44,2 тыс. кв. м площадей, условно можно оценить объект в 4 млрд. 400 млн. рублей. Разумеется, это ориентировочный показатель, так как стоимость торговых комплексов для покупателя рассчитывается иначе.

Андрей Васюткин — руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов», отмечает, что стоимость ТРЦ определяется исходя из капитализации его годовой выручки. А точнее, чистого операционного дохода (арендный и дополнительный доход за вычетом операционных расходов, т.н. NOI).

«Чистая прибыль, скорее всего, меньше NOI. Даже если NOI будет 350 миллионов, объект хороший, то его можно капитализировать по ставке 12 - 14 процентов, пусть будет 14 процентов. Тогда его стоимость 2,5 миллиарда. Цена немного завышена, возможно, это цена предложения, которая может снизиться. Также нужно понимать, что это стоимость именно объекта, так как продавец на руки получит меньше (налог на прибыль плюс возможный остаток долга по кредитам)», — считает эксперт. По примерным расчета Максима Клягина — аналитика УК «Финам Менеджмент», стоимость подобного актива может варьироваться в диапазоне 1,5 - 2 млрд рублей.

НАСЛЕДНИКИ БЕЗ НАСЛЕДСТВА

У кого же банкиры купили ТРК? Первоначальных собственников «Тандема» рассекретил громкий корпоративный конфликт, вылившийся в арбитражное разбирательство.

Спор вокруг ТРК «Тандем» получил публичную окраску зимой 2013 года. Тогда в суде рассматривался иск семьи бывшего директора «Казаньоргсинтеза» Наиля Юсупова к акционерами ТРК «Тандем». Инициатором разбирательства оказался Анатолий Мартынов — академик Российской академии медицинских наук и одновременно зять Юсупова. Он утверждал, что с его счета были необоснованно списаны 36% акций ЗАО «ИСК «Тандем», стоимость которых составляет более полумиллиарда рублей. Мартынов попытался получить денежную компенсацию в размере 562,2 млн. рублей.

Как утверждал Мартынов, еще в начале февраля 2003 года он приобрел 50 акций казанской стройфирмы, которые составляли 50% уставного капитала компании, у Марата Гиниятуллина — одного из учредителей ИСК «Тандем» (последний известен тем, что развивал магазины сначала под брендом федеральной сети Ile de Beaute, затем вместе с «Л’Этуаль» под собственным брендом Bon Joli, а теперь Degal).

В 2011 году дочь Юсупова и ее супруг-академик решили разделить имущество (не расторгая, впрочем, брак). Но выяснилось, что делить акции «Тандема» не получится, поскольку этих акций, по мнению хозяев «Тандема», у Мартынова не было. Представители Мартынова в суде заявляли, что акции могли быть переписаны в пользу Шамиля Зарифова — другого акционера и гендиректора ИСК «Тандем». Согласно данным СПАРК, в определенный период собственниками ЗАО «ИСК «Тандем» в равных долях являлись вышеупомянутый Гиниятуллин и Зарифов.

Последний хорошо известен республиканской элите. Свою карьеру он начинал в комсомоле. Был ответственным исполнителем, инструктором-контролером, заведующим финансово-хозяйственным отделом Татарского обкома ВЛКСМ. С середины 80-х работает в совете министров Татарстана, затем в кабинете министров РТ. В 1997 году он становится управляющим делами президента РТ Минтимера Шаймиева...

В итоге Мартынов спустя два года проиграл во всех инстанциях, ему было отказано в иске.

БОЛЬШИЕ МАНЕВРЫ

Можно сделать вывод, что структуры «АК БАРС» Банка выкупали доли у вышеназванных физлиц: Гиниятуллина и Зарифова. Но процесс смены собственника, похоже, шел непросто.

Так, в базе данных арбитражных судов можно обнаружить, что было зарегистрировано три иска с участием Зарифова, ООО «Управляющая компания «Ак Барс Капитал», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Тандем». Причем в двух делах Зарифов выступает истцом, а в третьем деле — «третьим лицом».

Чего же требовал директор «Тандема»? Признания незаконными решений майского и апрельского совета директоров ЗАО «ИСК «Тандем» «в части дополнения списка кандидатов для избрания в совет директоров, об исключении из перечня кандидатов для избрания в члены совета директоров, о признании незаконным решений совета директоров , о понуждении ЗАО «ИСК «Тандем» провести годовое общее собрание акционеров в форме совместного присутствия акционеров для принятия решения по вопросам повестки дня в срок, не превышающий 90 дней с момента вынесения решения суда, с предложенной повесткой дня об обязании ЗАО «ИСК «Тандем» предоставить список акционеров ЗАО «ИСК «Тандем», имеющих право на участие в общем собрании акционеров ЗАО «ИСК «Тандем».

В свою очередь, ООО «Управляющая компания «Ак Барс Капитал» через суд требовала отменить пункт устава ЗАО «ИСК «Тандем» «в части голосования большинством в три четверти голосов акционеров-владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров, по вопросам, указанным в подпунктах 6 - 16, 20 - 22, 24 пункта 13.4 устава». Видимо, с акционерами что-то было не так, иначе зачем было бы гендиректору судиться с собственной компанией?

Но намечавшаяся было грандиозная корпоративная война с участием структур банка и бывшего управделами Шаймиева в итоге закончилась, не успев начаться. Все стороны отозвали свои иски, урегулировав дело миром.

СЛУЧАЙНОЕ СОВПАДЕНИЕ

Тем не менее для того чтобы ответить на вопрос о том, что же все-таки происходит вокруг «Тандема», достаточно выстроить хронологию событий

Главный товар торгово-развлекательного комплекса — это он сам. Точнее, место, на котором он находится. Километр влево, километр вправо — и вместо миллионных прибылей инвесторов могут ждать миллиардные убытки. Так вот место, на котором был построен ТРК «Тандем», в 2002 году принадлежало «Казаньоргсинтезу». И это, конечно же, случайное совпадение, что акционером ИСК «Тандем», причем владельцем половины акций, оказался заслуженный академик медицины, женатый на дочери гендиректора «Казаньоргсинтеза». При этом руководить предприятием патриарху казанской «нефтянки» остается последний год. Но без его подписи в то время все проекты инвесторов «Тандема» стоили бы дешевле бумаги, на которой они были напечатаны. С другой стороны, деньги и административный ресурс тоже не валяются на дороге. И компанию ИСК «Тандем» возглавляет бывший управделами президента республики, человек, накануне своего увольнения (в том же 2002 году) ездивший на служебном автомобиле с номером 005 ОАА. А строительство ТРК финансирует банк «АК БАРС». Спустя некоторое время зять, по его словам, продает своему тестю 14% акций преуспевающей компании. Почему бы и нет? Но вот бывший директор «Казаньоргсинтеза» умирает. И вполне естественно, что его наследники думают, что теперь с 36% акций они стали мультимиллионерами. «Да ладно, — отвечают им, — вы думаете, что ваши 50 процентов от уставного капитала в 10 тысяч рублей, как бы внесенные куда-то 10 лет назад, обратились в золото? У вас, говорите, есть бумага с печатью? Хотите судиться? Да пожалуйста!» Эксперт, поглядев на документы, ответит, что «...при сравнении исследуемого оттиска с образцами оттисков печати в каждом случае сравнения не было установлено комплекса совпадающих или различающихся признаков, достаточных для какого-либо определенного положительного или отрицательного вывода. Установить, соответствует ли нанесенный оттиск печати образцам оттисков, которые предоставлены для сравнения, не представляется возможным». И Арбитражный суд скажет свое веское слово не в пользу наследников.

Так что торговый центр просто вернулся к своим действительным владельцам. Это бизнес в России. Где, как выразился однажды вице-премьер Шувалов, «...у монеты две стороны. Кто-то заработал много денег, а кто-то все потерял, и даже умер».

«ЭТО, МОЖЕТ БЫТЬ, И НЕ РЫНОЧНАЯ СДЕЛКА, А ПЕРЕХОД ТОРГОВОГО ЦЕНТРА,
НАПРИМЕР, В СЧЕТ ЗАДОЛЖЕННОСТИ»

Эксперты «БИЗНЕС Online» по-разному оценили причины консолидации банком арендного бизнеса «Тандема».

Андрей Васюткин — руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов»:

— «Тандем» мы рассматриваем как конкурента всем существующим торговым центрам в Казани. Когда мы работали над вариантом реконцепции «Парк Хауса», «Тандем», наверное, был основным конкурентом.

Причины покупки банком торгового центра могут быть очень разные, нужно смотреть конкретную ситуацию. Это может быть и не рыночная сделка, а переход торгового центра, например, в счет задолженности. Это может быть некая непрофильная инвестиция банка, если он развивает сейчас такое направление.

По аналогии с другими банками, как правило, крупнейшие банки сейчас уже избавились от подобных непрофильных активов, которые были куплены в 2008 - 2009 годы. Ситуация противоположная. Так, Сбербанк, ВТБ наоборот старались продать такие активы, которые у них накопились за это время. ВТБ организовал собственное девелоперское направление.

Леонид Рахимов — эксперт по коммерческой недвижимости:

— «Тандем» — блестящий объект, и «АК БАРС» можно только поздравить с приобретением такого отличного актива. У «АК БАРСа» есть целый ряд организаций, которые связаны с банком, и они этого не скрывают, ведут очень активную работу в сфере недвижимости. В этом смысле такой объект, как «Тандем», является лидером своего сегмента рынка наряду с «Мегой» и «Парк Хаусом». У этого торгового центра очень хорошие экономические показатели. Нисколько не сомневаюсь, что банк сможет, если захочет, в любой момент продать этот актив и намного дороже, чем он его приобрел. Сегодня это один из самых лучших объектов в своем сегменте. Класс торгового центра — средний и средний плюс.

Мурат Ахмеров — директор A-Development:

— «Тандем» — достаточно успешный торговый центр, который входит в Топ-5 казанских ТЦ и Топ-100 российских (по версии гильдии управляющих и девелоперов). У «Тандема» удачное расположение, которое позволяет перехватывать трафик едущих на Квартала, в Московский, Авиастроительный, частично Кировский районы. Сегодня здесь одни из самых высоких арендных ставок и огромный лист ожидания для арендаторов. Стоимость квадратного метра в подобных объектах — в районе 80 - 100 тысяч рублей за квадратный метр. Но подобные объекты оценивают в первую очередь по капитализации, для такого объекта это в районе 7 - 8 процентов.

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Тандем» — девелопер и УК одноименного торгового центра. Компания была образована в июле 2002 года, и ее самым крупным проектом стал торговый комплекс «Тандем». Последний был введен в эксплуатацию в декабре 2005 года. Его общая площадь составляла 68 тыс. кв. метров. Трехэтажный ТРК занимает участок площадью 8,2 га, на котором оборудовано 1,3 тыс. машино-мест. Генпроектировщиком выступило ООО «Велп», а генподрядчиком — турецкая компания ОДАК.

Выручка по итогам 2013 года — 605 млн. рублей (плюс 5,4% по сравнению с 2012 годом). Чистая прибыль — 305,6 млн. рублей.

Якорные арендаторы: гипермаркет «Карусель», магазины «Эльдорадо», «Спортмастер», «Детский мир». Развлекательная составляющая: 9-зальный кинотеатр «Киномакс», развлекательный центр «Притяжение», семейный развлекательный центр Fun City, а также еще более 100 магазинов. Как рассказывали сами представители ТРК «Тандем», часть «якорей» приняли долевое участие в строительстве «Тандема», а именно такие ретейлеры, как «Перекресток», «Эльдорадо», «Спортмастер», «Киномакс» и «Мистерия Звука». В собственности ООО «ИСК «Тандем» еще в 2008 году, по данным татарстанского УФАС России, было 44 214,2 кв. м общей площади молла.

ОАО «АК БАРС» БАНК»

По данным консолидированной МСФО, активы банка составляют 362,5 млрд. рублей по итогам первого полугодия.

Учредители:

«Связьинвестнефтехим» — 18,492%;

Республика Татарстан в лице министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан —15,309%;

Общество с ограниченной ответственностью «Икс-Луч» — 13,600%;

Компания Osmand Holding Limited — 11,611%;

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиции и Консалтинг» — 11,528%;

Компания Sinek Investment &Development Limited — 9,213%;

Открытое акционерное общество «Холдинговая компания «Ак Барс» — 8,955%;

Закрытое акционерное общество «Евробест» — 3,4%;

Открытое акционерное общество «Нижнекамскнефтехим» — 2,482%;

Общество с ограниченной ответственностью «Звезда» — 1,678%;

Общество с ограниченной ответственностью «Проспер инвест» — 1,21%;

Акционеры, владеющие менее 1% уставного капитала — 2,522%.

ООО УК «Ак барс капитал» управляет активами в размере 38,7 млрд. рублей (на 31.08.2014). Под управлением компании находятся 29 паевых инвестиционных фондов, средства индивидуального доверительного управления, средства пенсионного фонда РФ, активы негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний, средства компенсационных фондов СРО.

Учредители УК «Ак барс капитал»:

АКБ «АК БАРС» — 20%;

ООО «Ак Барс Страхование» — 20%;

ОАО «Азык» — 20%;

ОАО «Казанский хлебозавод №7» — 20%;

ООО «Ак Барс Снаб» — 20%.

Среди проектов компании в сфере недвижимости офисные центры в Казани на ул. Кулагина (1319 кв. м), ул. Сеченова (4500 кв. м), бизнес-инкубатор в поселке Васильево.

Зачем «АК БАРС» Банку торговый центр «Тандем»? (15.09.14-16.09.14)
34%Это хороший актив, который банк сможет продать с хорошей прибылью
23%Банковская группа активно участвует в проектах недвижимости, и это продолжение данной стратегии
24%Он достался в счет кредита как непрофильный актив
19%Не от хорошей жизни, возможно, это вынужденная покупка
Ваш голос учтен
Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (24) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    15.09.2014 08:23

    опрос для кого?

  • Анонимно
    15.09.2014 08:49

    Последний вариант верный

  • Анонимно
    15.09.2014 08:53

    Всё это Роберту Мусину принадлежит...

    • Анонимно
      15.09.2014 15:55

      Не только ему принадлежал раньше. В конце строительства основными акционерами были трое (согласно регистрации), Зарифов, а также жена Мусина Р. и жена Миннигалиева Р., которые стали ими с момента кредитования Тандема. В статье до этого и потом написана, а об этом стадии ничего нет. Это главное всего.

  • Анонимно
    15.09.2014 08:58

    у всех скелеты в шкафах

  • Анонимно
    15.09.2014 09:02

    вот такие у нас академики которые интересуются бизнесом и большими деньгами.Им не до науки и здоровьи людей...

  • Анонимно
    15.09.2014 09:19

    Бизнес по-татарски

  • Анонимно
    15.09.2014 09:48

    Я не понял, Юсуповых просто тупо кинули чтоли?

  • Анонимно
    15.09.2014 09:57

    Отжали

  • Анонимно
    15.09.2014 10:49

    Вот по этому, двадцать с лишним лет строим строим цивилизованные рыночные отношения, а когда американцы перекрывают доступ к долгосрочным международным финансовым ресурсам (займам) - экономику страны, представители, которой заныкали в офшорах денег, достаточных для того, чтобы проинвестирования во всю мировую экономику, начинает колбасить не слабее последней нищей банановой республики. Ведь свобода - это прежде всего гарантия права собственности! И если кто-то считает, что другой умыкнул у народа жирный кусок, то нужно судиться с последним за возврат народного народу, а не дожидаться когда статус экспроприатора пошатнется и устанавливать в отношении его режим справедливости по собственному усмотрению, т.к. и это деяние не останется не замеченным грядущими поколениями сильных мира сего.

  • Анонимно
    15.09.2014 11:01

    теперь отдыхать в свободный мир.

  • Анонимно
    15.09.2014 11:12

    Такого порядочного человека как Наиль Юсупов после смерти кинули. Бог вас еще накажет.

    • Анонимно
      16.09.2014 03:34

      Ему там уже все равно, а наследники никакие оказались, и поделом.

  • Анонимно
    15.09.2014 11:33

    Это не только Шувалов сказал, это всем понятно, кто-то зарабатывает, а кто-то всё себе отбирает... Так и случилось с Юсуповым. Таких немало.

  • Анонимно
    15.09.2014 11:52

    Тумакаева А.Ф. и сюда поставят руководителем?

  • Анонимно
    15.09.2014 15:06

    голосуйте за Единую Россию!!!

  • Анонимно
    15.09.2014 15:59

    ребят, доллар 38, на повестке дня нефть по 80. Какие еще торговые центры ? Да там без импорта будет как в сахаре - грустно и пусто.

  • Анонимно
    15.09.2014 16:19

    А аудиторы куда смотрели? Почему информация о финвложениях Ак Барса 2007 года стало известно только в 2012 году? Как же аудиторы годовую отчетность подтвердили? Или тупо прогнулись под клиента? Наверняка по МСФО им кто-то из большой четверки подтверждает. Мда...

  • Анонимно
    15.09.2014 17:03

    Классическое "кидалово" халявщиков)) действительно это бизнес России. Прав тот у кого больше прав! Никогда в России не будет семейного бизнеса, создаваемого многими поколениями - этот хребет большинства экономик именно развитых стран. Отнимут, объегорят... А то и посадят, особенно ретивых!!!

  • Анонимно
    15.09.2014 19:08

    Очень серьезная и интересная статья о консолидации банком арендного бизнеса «Тандема»!

  • Анонимно
    16.09.2014 20:00

    На Мусина наезд?

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль