Строительство и недвижимость 
31.01.2019

«Все вы знаете – скоро будет выездной Госсовет в Казани с участием президента России…»

Как москвичи рекламировали эскроу-счета в минстрое РТ: на деньги от банка смогут рассчитывать аж 70% нынешних застройщиков

Ставки по проектному финансированию строительства жилых домов будут на уровне 11,5–13,5%. Но есть способ снизить их в 1000 с лишним раз — об этом накануне говорили банкиры на совещании с застройщиками в минстрое РТ. Вот только доступ к эскроу-финансированию еще надо заслужить. К примеру, специализированный госбанк «ДОМ.РФ» готов рассматривать только проекты с маржой не ниже 25%. О чем спрашивали татарстанские строители — в материале «БИЗНЕС Online».

В минстрое РТ состоялось очередное совещание на тему «Проектное финансирование в жилищном строительстве». В минстрое РТ состоялось очередное совещание на тему «Проектное финансирование в жилищном строительстве» Фото: minstroy.tatarstan.ru

«ДОМ.РФ» РАЗВЕИВАЕТ СТРАХИ ЗАСТРОЙЩИКОВ: КРЕДИТУЕТСЯ НЕ ФИРМА, А КОНКРЕТНЫЙ ОБЪЕКТ — СТАВКА МОЖЕТ БЫТЬ И 0,01%

Татарстанские власти вовсю готовят застройщиков к переходу на эскроу-счета. Накануне в минстрое РТ состоялось очередное совещание на тему «Проектное финансирование в жилищном строительстве». И если на прошлом мероприятии с деталями своих программ застройщиков знакомили Сбербанк и ВТБ, а вел собрание министр Ирек Файзуллин, то на этот раз основным спикером стал госбанк «ДОМ.РФ», а модератором выступил его зам Ильшат Гимаев. Прессу на заседание не пригласили под предлогом того, что зал минстроя не в состоянии вместить всех желающих, но пресс-служба предоставила возможность ознакомиться с записью встречи. 

Обратной дороги нет — эпоха эскроу и проектное финансирование строительства неумолимы, заметил Гимаев, открывая совещание. При этом у федерального центра есть понимание, что «одним наскоком» перейти на эскроу-счета не получится. Есть много подводных камней, признал он, передав слово вице-президенту АО «Банк ДОМ.РФ» Владимиру Зайцеву

Весь прошлый год банки разрабатывали продукты для застройщиков, а последние пробовали по ним работать, отметил Зайцев. Он напомнил собравшимся о том, чем была вызвана необходимость перехода на эскроу-счета (коротко говоря — дабы избежать появления новых долгостроев). «Банк „ДОМ.РФ“ не остался в стороне: мы разработали продукт 1 июля, запустили его, у нас есть реализованные сделки… Во время разработки мы сталкивались с опасениями — сомнениями застройщиков, о которых я бы хотел вам рассказать сегодня», — заметил он. 

Первое опасение касалось того, что получить кредит на финансирование объекта смогут только крупные застройщики. Но это не так. Банк, до марта 2018 года известный как агентство ипотечного жилищного кредитования, оценивает каждый проект отдельно. «Не размер застройщика, не показатели бизнеса, а отдельно взятый проект», — подчеркнул Зайцев. Для этого банк разработал собственную методику оценки — по показателю LLCR. «Если говорить упрощенно — это выручка от продажи квартир по отношению к кредиту с процентами. И достаточный запас прочности — это 1,25. У проекта должно быть достаточно средств от выручки, чтобы погасить кредит и окупить вложенные затраты», — прокомментировал представленную формулу Зайцев.

Вице-президент АО «Банк ДОМ.РФ» Владимир Зайцев (слева) напомнил собравшимся о том, чем была вызвана необходимость перехода на эскроу-счета Вице-президент АО «Банк ДОМ.РФ» Владимир Зайцев (слева) напомнил собравшимся о том, чем была вызвана необходимость перехода на эскроу-счета Фото: minstroy.tatarstan.ru

Следующее переживание застройщиков касается того, что у банков будут жесткие требования по доле собственных средств, продолжил спикер. Однако и в этом вопросе ключевую роль будет иметь значение показателя LLCR. Если проект достаточно маржинальный, с хорошим спросом и хорошей локацией, то в качестве «собственных средств» будет достаточно земельного участка и наличия исходно-разрешительной документации. А если значение этого показателя выполняться не будет — застройщику нужно будет довнести какую-то долю собственных средств, чтобы в итоге прийти к показателю не ниже 1,25. 

Главный плюс: процентная ставка при проектном финансировании плавающая. Она меняется от базовой в самом начале, когда нет продаж и поступления нулевые, до специальной и постепенно снижающейся ставки по мере роста продаж. «У застройщика будет инструмент и стратегия — как управлять своей ставкой. Продавая быстрее, он будет ее снижать. В случае медленных продаж ставка будет высокая», — расставил все точки над i представитель банка.

Пример того, как формируется ставка, спикер проиллюстрировал фактически на пальцах. «Допустим, в какой-то момент выборка кредита будет 100 миллионов рублей. А продано квартир будет на 70 миллионов. Таким образом, кредит будет разбит на две части. Первая — которая покрыта эскроу (то есть 70 миллионов лежит на счетах). И вторая — непокрытые 30 миллионов. По покрытой части начисляется специальная пониженная ставка, по непокрытой — базовая», — рассказал он. 

Размер базовой ставки — 11,5–13,5%. Но спецставка снижается до 5–7%. А если поступления денег на эскроу-счета превышают выбранный застройщиком кредит — то и 0,01%. В любом случае все это определяется кредитным договором, дал понять Зайцев. 

Помимо очевидных плюсов для дольщиков (гарантия защищенности и уверенности в том, что вложенные ими средства не канут в лету), существуют и плюсы для застройщиков, среди которых — возможность строить вне зависимости от темпа продаж и сокращение сроков. «Все мы понимаем, что если раньше  мотивации строить быстро как таковой не было, то сейчас возникает мотиватор в виде доступа к эскроу-счетам», — заключил представитель банка. Переводя с банкирского на русский: чем быстрее построишь, тем быстрее получишь «свои» деньги. И тем меньше процентов заплатишь банку…

Фото предоставлено пресс-службой министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ

«ВЫ ПРОВОДИЛИ АНАЛИЗ ПО ВСЕЙ РОССИИ? СКОЛЬКО ЗАСТРОЙЩИКОВ С ТАКОЙ СТАВКОЙ?»

Затем настало время ответов на вопросы. Представители застройщиков интересовались, как будет складываться финансирование в случае с комплексной застройкой. К первому объекту в комплексе, к примеру, всегда нужно проводить сети. Следовательно, прибыль с данного дома будет нулевой, сделал вывод кто-то из присутствующих. Зайцев в ответ заметил, что в этом случае банк будет рассматривать несколько очередей сразу. Еще один вопрос касался оформления залога и необходимости проведения межевания — в ответ представитель банка пояснил, что в залог будут оформляться доли земельного участка, а межевание необходимо будет осуществлять на каждый проект.

Звучали и откровенно взволнованные вопросы. Так, один из застройщиков поинтересовался — возможна ли корреляция коэфффициента LLCR? «Ставка достаточно высокая. Вы проводили анализ по всей России — сколько застройщиков справятся с такой ставкой? Если бы по всей России люди имели такую ставку, они, возможно, и не занимались бы долевым строительством», — резонно заметил кто-то из строителей. В самом деле — слайды, представленные представителем банка, однозначно говорят: банк готов принять проект на эскроу, если его маржинальность — 25% и выше! И это при том, что в своих комментариях застройщики постоянно говорят, что еле сводят концы с концами… Один из участников совещания пояснил корреспонденту «БИЗНЕС Online», что схема, которую представил ДОМ.РФ, очень упрощенная и в ней не учитывается ряд расходов, которые несет девелопер и которые снижают конечную прибыль застройщика. Ведь помимо строительно-монтажных работ есть еще расходы на рекламу, маркетинг, разработку проектов и так далее. Зайцев же заверил — аудит был проведен по всей стране. 

Обратной дороги нет — эпоха эскроу и проектное финансирование строительства неумолимы Обратной дороги нет — эпоха эскроу и проектное финансирование строительства неумолимы Фото: minstroy.tatarstan.ru

«Мы проанализировали проекты в России — порядка 70 процентов проектов обладает достаточным запасом прочности, LLCR там больше 1,2. То есть 70 процентов проектов готовы перейти на эскроу-счета уже сейчас. А оставшиеся 30 процентов — среди них повышенные дефолты, повышенные негативные исходы, которые мы с вами видим в целом по стране. И они оказывают не всегда положительное влияние на рынок», — высказал он мнение представителей банковской отрасли. При этом Зайцев обратил внимание на то, что у Сбербанка и ВТБ коэффициента LLCR нет — их расчеты ведутся по другим схемам.

Подводя итог, Зайцев предложил застройщикам, не дожидаясь 1 июля (когда кредитные учреждения будут загружены по максимуму), прийти в банк, пройти этап кредитного анализа и заключить договор — с той целью, чтобы с 1 июля получить банковское финансирование. «Предлагаем воспринимать банки не как коммерческую организацию, а как помощника, который либо даст финансирование, либо расскажет, что сделать, чтобы его получить», — подвел он черту.

«ПОТЕНЦИАЛЬНО ВОЗМОЖНО СТОПРОЦЕНТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ БАНКОМ»

Затем слово передали застройщикам. Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов поделился с присутствующими своей точкой зрения на механизм финансирования объектов с привлечением эскроу-счетов. Об опыте «Унистроя» в этом вопросе мы уже рассказывали ранее, поэтому остановимся лишь на нюансах программы ДОМ.РФ, плюсы и минусы которой взялись проанализировать в компании.

Искандер Юсупов поделился с присутствующими своей точкой зрения на механизм финансирования объектов с привлечением счетов эскроу Искандер Юсупов поделился с присутствующими своей точкой зрения на механизм финансирования объектов с привлечением эскроу-счетов Фото: minstroy.tatarstan.ru

Среди плюсов программы Юсупов отметил тот факт, что она позволяет максимально снизить собственное участие компании в процессе финансирования. «Если планируемая выручка проекта более чем на 25% превышает плановые обязательства перед банком, то потенциально возможно стопроцентное финансирование банком», — обратил внимание он. При этом при стопроцентном превышении выручки над обязательствами перед банком, ставка становится 0,01%, что более чем выгодно. Главным же минусом становится требование залога долей застройщика. Ведь один застройщик может строить несколько объектов, обращает внимание Юсупов. Если застройщик уже заложил свою долю какому-то банку, это создаст проблемы для финансирования других проектов в других банках.

Присутствующие пытались задавать вопросы и о том, как будет осуществляться переход на эскроу-счета для застройщиков, уже возводящих дома. На помощь Зайцеву в этом вопросе пришел замминистра Гимаев, отметивший, что сегодня у вице-премьера РФ проходит совещание с участием министра строительства РТ Ирека Файзуллина. Там как раз обсуждается вопрос определения критериев: какие застройщики могут попасть под эскроу-финансирование, какие смогут его избежать, а по каким проектам правительство РФ разрешит работать по старым правилам. Пока эти правила не выработаны.

«Более того, все вы знаете, что скоро будет выездной Госсовет в Казани с участием президента РФ (ранее „БИЗНЕС Online“ сообщал о том, что глава государства должен возглавить заседание Госсовета, посвященного вопросам ЖКХ и строительства,прим. ред.). И очень важно, чтобы ни один участник не остался в стороне со своими предложениями», — призвал проявлять активность Гимаев. По его словам, предложения от основных застройщиков уже поступили. Но малые и средние компании в Татарстане пока не шевелятся. «Хотя мы получили информацию негативную, что половина из них новым требованиям не соответствует», — напомнил замминистра, в свою очередь тоже призвав собравшихся заявиться со своими предложениями к банку «ДОМ.РФ» и получить от них заключение. «Это будет некой шпаргалкой — что нужно поправить и куда двигаться», — объяснил он.

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (42) Обновить комментарииОбновить комментарии
Анонимно
31.01.2019 08:12

Чуть более-менее прозрачная схема строительства замаячила, сразу половина застройщиков не соответствует этим требованиям....Существующие схемы строительства- мутные схемы...Сегодняшние застройщики, в большинстве своем временщики- сорвать куш и удрать...Про качество это уже отдельная тема, вот где Гимаеву и Файзуллину активно двигаться нужно, а не в отчетах сданные миллионы квадратных метров пиарить...

  • Анонимно
    31.01.2019 08:12

    Чуть более-менее прозрачная схема строительства замаячила, сразу половина застройщиков не соответствует этим требованиям....Существующие схемы строительства- мутные схемы...Сегодняшние застройщики, в большинстве своем временщики- сорвать куш и удрать...Про качество это уже отдельная тема, вот где Гимаеву и Файзуллину активно двигаться нужно, а не в отчетах сданные миллионы квадратных метров пиарить...

    • Анонимно
      31.01.2019 08:37

      Как при наличии такого огромного минстроя и большого количества чиновников допустили строительство набережной Кабана с которой сразу же начали падать дети?

      • Анонимно
        31.01.2019 09:33

        У нас в республике профессиональных строителей не осталось?
        Кто строил эту набережную?

      • Анонимно
        31.01.2019 10:18

        Всего один!!!! ребенок за все время упал с новой набережной, что свидетельствует о высочайшем уровне проектирования и строительства набережной..

        Так что аноним (08.37) - ваша похвала обьективна и реально можно сказать только -молодцы, что не только отлично спроектирована набережная, но еще и абсолютно безопасна.

        Присоединяюсь к вашему восхищению)..

        • Оптимист
          31.01.2019 13:48

          Высочайший уровень проектирования?
          Проблема Кабана в том что он грязный и дурно пахнет
          Моё мнение сначала надо было остановить загрязнение Кабана, установив на всех выпусках очистные, потом очистить Кабан и запустить процессы самовосстановления Кабана, а уж потом строить набережную
          Желательно максимально не затрагивая природный ландшафт

          • Анонимно
            31.01.2019 15:45

            Как вы просто хотите)) у нас сначала набережную за 600 млн
            Потом набережную ломаем и чистим озеро, восстанавливаем набережную
            Потом вспоминает про очистные
            Ломаем набережную, строим очистные
            Восстанавливает набережную

            Примерно в этом порядке все будет

      • Panda
        31.01.2019 10:20

        Я писал несколько лет назад в Народный контроль на счет поменять бетонные периала у Театра Камала в дыры между которыми не то что ребенок, но и взрослый может выпасть.

        Ответили, что эскизом проекта такое не предусмотрено.

        Сомнительная красота и явное игнорирование значительной вероятности падения детей. А их там полно!

      • Анонимно
        31.01.2019 10:41

        Что вы пристали к этому несчастному ребенку, который бегал без присмотра родителей!Нормальная набережная на Кабане, во много раз лучше и красивее той, что была.

        • Анонимно
          31.01.2019 11:31

          Потому что ему не к чему больше придраться, а очень хочется.

          Хотя по-факту получается он хвалит проектантов и строителей, потому что за все время всего один ребенок упал - это значит что набережная абсолютно безопасна ..

          • Анонимно
            31.01.2019 13:15

            Надо заставить вернуть берега Кабана в первоначальное состояние и вернуть 600 млн

            • Анонимно
              31.01.2019 15:48

              А от дороги почему ничем не отделили?
              Можно же было хотя бы в разных плоскостях сделать
              Качество строительства конечно удручает

        • Анонимно
          31.01.2019 13:14

          набережная красивая, стильная, мне нравится. Но тот кусочек, где ребенок упал и вправду был опасным - пара шагов спиной (что часто с детьми бывает) и всё, падение гарантировано. Это, конечно, упущение проектировщика. Но хорошо, что устранили уже.

    • Анонимно
      31.01.2019 08:53

      Отменить ДДУ и вся прозрачность! Строить на бюджетные или современные ))) облицованные хрущевки ума не надо! Скоро весна -ливнеки!!!

    • Анонимно
      31.01.2019 09:32

      Ничего себе прозрачность. Хочешь проектное финансирование? Задери цену на метр на четверть выше - и получишь.

  • Анонимно
    31.01.2019 08:44

    В общем, строителям постучали снизу: скоро все будет по другому. Очень непривычно и вряд ли хорошо. Костлявая рука добралась до ещё одного сегмента экономики, чтобы придушить

  • Анонимно
    31.01.2019 08:59

    Печально.

  • Анонимно
    31.01.2019 09:21

    Вы разве не видите ? Цены уже поднялись ! Тук тук ! Сейчас вам будет красивая прозрачная цена за 100 т р !!

    • Анонимно
      31.01.2019 10:20

      За хорошее место планка в 100 тр за квм давно пробита и при этом не гарантирует качество

    • Анонимно
      31.01.2019 10:56

      Совершенно верно!
      Ни один банк в России не работает в убыток себе. Вспомните процентные ставки по потребительским кредитам, по автокредитам.

  • Анонимно
    31.01.2019 09:50

    А что будет если банк лишится лицензии? ЦБ часто такое проводит. Как в этом случае достраивать будут? Любому банку в котором проблемы с ликвидностью и перед ним маячит перспектива лишения лицензии выгодно будет выдавать кредиты для не проверенных застройщиков и в замен получать деньги покупателей квартир.

  • Анонимно
    31.01.2019 10:04

    Когда уже начнут думать о застройщиках индивидуальных жилых домов? Банки просто не хотят кредитовать людей на строительство собственного жилья. Кредитные/ипотечные программы на строительство собственного дома в настоящий момент просто издевательские.

  • Анонимно
    31.01.2019 10:56

    пойдем на прием к Путину,расскажем об безобразиях ,правду не скроешь.

    • Анонимно
      4.02.2019 17:27

      С 1 октября 2018 года мы проводим бессрочный марафон одиночных пикетов на площади Свободы в Казани. Каждый день наш представитель стоит с плакатом перед окнами Кабмина. Иногда из Кабмина выходят чиновники, читают наш плакат. Один раз даже один чиновник подошел к нашему дольщику и сказал, что всё будет хорошо. На деле же мы не видим никаких шагов по достройке. Обманутый дольщик Четаева 3

  • Анонимно
    31.01.2019 11:01

    Неужели люди всерьез думают, что переход на эскроу-счета нормализует строительство?
    Да, многие радуются, что строителей приберут к ногтю. Хорошо, но соответственно строители поднимут цены. За ценой на новостройку устремятся цены на вторичку, в России живем, не забываем.
    Чтобы заплатить поменьше процентов банку, надо быстрее строить.
    Да, все верно. Но опять же в России живем, не забываем климатические особенности страны. И от быстроты строительства начнет очень и очень сильно страдать качество.
    Что получим в итоге?
    Правильно, дорогущие квартиры с очень низким качеством. И снова банки в выигрыше, а покупатель в проигрыше
    В России очень сильное банковское лобби. Не забываем об этом

    • Анонимно
      31.01.2019 11:56

      Плюсов намного больше и Запад всю жизнь работает по этой схеме.

      Если бы в России изначально была такая схема, то не было бы кинутых дольщиков ,а Аитов и Ливада были на свободе..

      • Анонимно
        31.01.2019 13:01

        В чем-то Вы правы. Но забываете главное - мы живем в России, стране где все правильное берется из-за рубежа, искажается до такой степени, что распутать невозможно.
        А все потому что у нас правильное внедряют люди далекие от предмета, который пытаются улучшить

  • Анонимно
    31.01.2019 11:20

    Гимаем мне кажется не имел права призывать застройщиков идти в дом.рф это первое, второе - с предложением о проведении данного совещания я неоднократно обращался и в Минстрой рт, Минстрой рф, дом.рф ещё год назад, третье - присылать свои предложения застройщикам я предлагал еще в 2015 году и совещания проводил по видеоконференц связи, но застройщики не слышали и не слушали, а сейчас открою секрет уже поздно направлять свои предложения, вас господа застройщики никто не будет слушать!

  • Анонимно
    31.01.2019 11:34

    Если здесь есть строители, скажите, кто-нибудь хоть раз брал кредит на строительство дома? Расскажите, насколько это "легкая" процедура

  • Анонимно
    31.01.2019 11:42

    В любом городе и любой стране всегда есть недостатки, даже в мечте либерастов США, иои чего стоият желтые жилеты во Франции овелшие ло истерики отчима четырех детей Макрона

  • Анонимно
    31.01.2019 13:43

    Да на самом деле, все пытаются понять, сколько денег потеряют в эскроу отдавая банку процент от стоимости жилья. Лет через надцать будут ут массово кидать и эскроу.

  • Анонимно
    31.01.2019 22:04

    По поводу качества.. заказал тепловизор, проверили .. не буду говорить объект . Стоимость за кв скоро будет сотка думаю .. так вот тепловизор показал в углу 7 (7!!!карл!!) при температуре стены 16!!. Цены, да, неудержные. Но и качество то откровенное *****. Так вот , даст ли эти эскроу что то конкретное во благо потребителя, покупателя (возможность "кинуть" априори НЕ должно быть в правовом государстве?! СРО ?! Вроде ничего не дало..,

    • Анонимно
      1.02.2019 05:57

      Такая же беда вернее безответственность у крупного застройщика. Стены МКД в ЖК Изумрудный город в подтеках и сырые.Приехали строители разбирали вент.фасад-оказалось, что на кладке нет раствора, щели в кладке. Ванные комнаты в нарушении из белого силикатного кирпича.Это ж сколько котеджей построено на уведенные средства? Банкам нужно таких застройщиков зажать на проценты за строительство недоброкачественного жилья.

  • Анонимно
    31.01.2019 23:39

    Господа Гимаев и Файзуллин будьте любезны, скажите пжл когда будут достраиваться комплекс ЖК МЧС - 2, 3 и 4 дома? И второй вопрос, если вы не способны совладать с этим вопросом, то наберитесь мужества и сообщите дольщикам что их дома не будут достраиваться, зачем измываетесь?

  • Анонимно
    1.02.2019 00:31

    Гимаем мне кажется не имел права призывать застройщиков идти в дом.рф это первое, второе - с предложением о проведении данного совещания я неоднократно обращался и в Минстрой рт, Минстрой рф, дом.рф ещё год назад, третье - присылать свои предложения застройщикам я предлагал еще в 2015 году и совещания проводил по видеоконференц связи, но застройщики не слышали и не слушали, а сейчас открою секрет господа застройщики, поздно свои предложения отправлять, ваш поезд тю тю

  • Анонимно
    4.02.2019 17:42

    ЖК Золотая середина Четаев 3 SOS!!!

  • Анонимно
    4.02.2019 19:41

    Четаева 3 обманутый дольщик. Когда же наконец обратят на нас внимание?? Когда начнут решать проблему достройки дома? С 2014 года скитаюсь по съемным квартирам, хотя заплатил всю сумму за «свою» квартиру...

  • Анонимно
    4.02.2019 19:45

    Только интересно расценки земель на разные обьекты долгостроев как оцениваются? Гектарами отдают!! И долгострои как оцениваются? Сопоставимость друг к другу, одним хватило домам , а другим как же?! Нет прозрачноссти.

  • Анонимно
    5.02.2019 00:52

    Достройте самый долгий долгострой Республики Татарстан, сначала!!! Достоевского, 57 уже-16 лет дом стоит в самом центре Казани!!! Как можно???

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль