Строительство и недвижимость 
17.01.2020

«Полукамушки 2.0»: таинственный инвестор мечтает превратить их в детский центр

Зеленодольский «исторический квартал» готовы распродать по 2,5–3 млн за дом, но единственный претендент ждет решения уже два года

Очередной вариант приспособления квартала «Полукамушков» в Зеленодольске стал яблоком раздора. Инвестор грезит вдвое увеличить площади домиков за счет пристроев, но уперся в режим «достопримечательного места». Правда, из красот тут пока — 18 «мертвых» домов, мимо которых люди даже ходить опасаются. Инвестпроект стоит уже два года, новый глава Михаил Афанасьев просит помощи Ивана Гущина, а «охранная общественность» призывает вернуться к проектам, разработанным четыре года назад.

Иван Гущин заострил внимание на проблеме отсутствия инвесторов и готовых решений. Он напомнил, что в историческом квартале сегодня осталось 26 домов, в восьми из них проводится капитальный ремонт Иван Гущин заострил внимание на проблеме отсутствия инвесторов и готовых решений. Он напомнил, что в историческом квартале сегодня осталось 26 домов, в 8 из них проводится капитальный ремонт Фото: «БИЗНЕС Online»

ЦЕНА РАССЕЛЕННЫХ «ПОЛУКАМУШКОВ» — ОТ 2,5 МЛН ЗА ДОМИК: ОЧЕРЕДИ ЗА НИМИ НЕ СТОИТ

Будущее квартала «Полукамушков» в историческом центре Зеленодольска обсудили накануне в комитете по охране культурного наследия РТ на заседании научно-методического совета. Открывая встречу, глава комитета Иван Гущин заострил внимание на проблеме отсутствия инвесторов и готовых решений. Он напомнил, что в историческом квартале сегодня осталось 26 домов, в 8 из них проводится капитальный ремонт, после чего сюда вернутся их жители. Благодаря поддержке президента РТ Рустама Минниханова из бюджета на реконструкцию было выделено 110 млн рублей, еще 68 млн — на инженерные сети. 

По программе реконструкции в зданиях появятся современные коммуникации, в том числе канализация вместо выгребных ям. Изменится и дворовая территория: здесь установят фонари, лавочки, оборудуют детские площадки. Весь этот рай будет соседствовать с мертвыми сейчас домами. Оставшиеся 18 домиков признали аварийным жильем, люди расселены, а здания переведены в категорию нежилого фонда. На охрану территории выделяются средства из бюджета, но этого мало: с весны прошлого года в «Полукамушках» зафиксировано уже 8 пожаров, констатировал Гущин. Полиция установила автора предполагаемых «пироманских» художеств, но вот только взять с него нечего. 


В целях сохранения оставшихся домов необходимо в срочном порядке передать их инвесторам. Но очередь из них не стоит. Людей, которые все-таки изъявляют инвестиционные намерения, пугают условия передачи здания, существующие ограничения и запреты. Одна из серьезных проблем — невозможность купить эти полуразвалины по льготной цене, чтобы затем начать их восстановление. «Как вы знаете, объект культурного наследия, если он признан неудовлетворительным, можно реализовать путем продажи на конкурсе за 1 рубль с обременениями. Исторически ценные объекты, расположенные в границах достопримечательного места, эта норма не затрагивает», — пояснил он. Соответственно, реализация домов возможна лишь по рыночной стоимости. А она, по словам Гущина, составляет порядка 2,5 млн рублей за один дом. И это — помимо рыночной стоимости земельного участка, которая может вылиться еще в полмиллиона. 

Второе препятствие, на котором заострил внимание глава комитета, — невозможность изменения существующих объектов капитального строительства: они являются предметом охраны, вплоть до планировки квартала. По словам Гущина, сегодня есть потенциальный инвестор, который готов реализовать масштабный социальный проект (и взять на себя примерно 6 домов). Однако имеющиеся требования к градостроительному регламенту пока являются препятствием. Имени инвестора Гущин по понятным причинам не назвал, однако проговорился, что инвестор — зарубежный. В связи с этим он предложил членам научно-методического совета вместе искать пути решения, позволяющие сделать условия привлекательными.

«ПОЛУКАМУШКИ 2.0»: ПРИСТРОИ К ДОМАМ И БЛАГОУСТРОЙСТВО ОАЗИСА РЯДОМ С ПАРКАМИ И НЕКИМ «ДЕТСКИМ ЦЕНТРОМ»

С презентацией выступил замруководителя ГБУ «Центр культурного наследия Татарстана» Алексей Карасев. «Свою идею мы назвали „Полукамушки 2.0“», — рассказал он, добавив, что сделать эту территорию местом притяжения может помочь комплексный проект благоустройства. Вокруг «Полукамушков» на расстоянии полукилометра находится два больших парка, что позволяет включить жилой квартал в единую систему. Это позволит создать единый закольцованный маршрут для прогулок с разноплановым досугом. При этом планировщики акцентировали внимание на том, что им хотелось бы сохранить планировочную структуру данной территории. Каждый из этих домов является отдельным домовладением, и было бы правильным оставить все без изменений. Главным изменением должно стать появление пристроев к домам, позволяющих увеличить используемую площадь зданий.

Как ранее пояснил «БИЗНЕС Online» глава ГБУ Марсель Каюмов, в таком случае пристрои не повлияют на структуру этой территории — «Полукамушки» останутся тремя улочками с жилыми домами. «В конечном итоге мы предлагаем не проект, а концепцию для обсуждения, один из сценариев развития этой территории. Прописываем некое функциональное насыщение зданий, даем возможность через благоустройство и зонирование ввести туда бизнес», — пояснил он.

Карасев добавил, что проектировщики предлагают к реконструкции 15 домов. Это позволит благоустроить территорию в 1,2 гектара. На суд собравшихся «Центр культурного наследия» представил два варианта проекта с пристроем. Оба варианта позволяют увеличить площадь дома фактически в 2 раза: со 158,3 до 302,5 кв. м и с 293,5 до 549,5 кв. метров.

Затем настало время обсуждений. Советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев поинтересовался, есть ли у проектировщиков и заказчиков этой работы понимание того, как старые здания должны эксплуатироваться в новых условиях. Гущин в ответ пояснил, что на подобных объектах сегодня очень популярна организация апартаментов (с функцией жилья, в котором нельзя зарегистрироваться). Также он признался, что у инвестора есть намерения организовать там некую «детскую функцию». 

Напомним, что ранее главный архитектор Зеленодольска Юрий Герасимов говорил «БИЗНЕС Online», что этот таинственный инвестор сам родом из Зеленодольска. «У него родители в Зеленодольском районе живут. И поскольку у него есть такая возможность, он хочет для района, для города что-то сделать», — объяснил Герасимов. По его словам, в планах у инвестора было организовать в «Полукамушках» детский развивающий центр. «Пока там отсутствуют детские развивающие организации дополнительного образования — танцы, живопись, курсы. Чтобы такие кружки, площади были у них, какие-то просторные залы, чтобы им стало удобно», — продолжает он.

«ГЛАВНЫЙ ВОПРОС: ИДЕМ ЛИ МЫ ПО СЦЕНАРИЮ УВЕЛИЧЕНИЯ ПЛОЩАДЕЙ?»

Само собой, у идей нашлись и критики. В частности, зампред ТРО ВООПИиК Фарида Забирова заметила, что на презентации нужно было показать три варианта, в разработке которых ВООПИиК участвовал несколько лет назад и один из которых уже был одобрен Миннихановым. Гущин в ответ заметил, что на данном совещании не обсуждаются архитектурные решения. Стоит вопрос внесения изменений в предмет охраны, позволяющих инвестору что-то делать на этой территории.

«Мы обсуждаем намерения по изменению планировочных решений. Главный вопрос: идем ли мы по сценарию увеличения площадей зданий?» — обратился он к присутствующим.

Фарида Забирова заметила, что на презентации нужно было показать 3 варианта, в разработке которых ВООПИиК участвовал несколько лет назад, и один из которых уже был одобрен Миннихановым Фарида Забирова заметила, что на презентации нужно было показать три варианта, в разработке которых ВООПИиК участвовал несколько лет назад и один из которых уже был одобрен Миннихановым Фото: «БИЗНЕС Online»

Тот же санузел сегодня находится вне дома. Но если встает вопрос изменения функций, оставлять все в существующем виде невозможно. Также Гущин рассказал о намерениях выйти в Госсовет с инициативой внести в 178-й ФЗ изменения, касающиеся ценных объектов, входящих в режим достопримечательного места, — с тем, чтобы их можно было также реализовывать по цене в 1 рубль. В противном случае может получиться, что ни один инвестор после объявления конкурса попросту не придет. Именно так сегодня происходит в Чистополе. 

«Поэтому мы и обсуждаем: 2–3 миллиона — стартовая цена или сколько?» — обратился он к собравшимся.

Впрочем, казалось, не все хотят разбирать конкретный вопрос. Кто-то из присутствующих предложил обсудить организацию в одном из домов в «Полукамушках» места, где можно было бы проводить творческие вечера и встречи интеллигенции — чтобы реконструированные дома в дальнейшем не простаивали, как это происходит в Казани. Гущин отреагировал положительно, заметив, что один из домов на баланс могло бы взять государство — это был бы хороший пример государственно-частного партнерства. Он добавил, что в дальнейшем станет рассматриваться вопрос создания на этой территории управляющей компании или префектуры. Но главная задача сегодня — все-таки сохранить инвесторов, он призвал не слишком отклоняться от заявленной темы. «Они приходят, потом тихонечко пропадают и трубку не берут», — акцентировал он внимание на проблеме. А дома-то разрушаются! 

«БЬЮЩИЙ КОПЫТОМ» ИНВЕСТОР ГОТОВ ОТВЕРНУТЬСЯ ОТ ЗЕЛЕНОДОЛЬСКА — И УЙТИ В ДРУГОЙ РАЙОН

К обсуждению присоединилась и руководитель инвестиционного центра «Зеленый Дол» Мария Антонова. Она напомнила, что история с инвестором тянется уже два года и сегодня вопрос встает ребром. «И он говорит: или что-то решаем, либо направляем усилия в другие районы», — пояснила она. Центральную улицу квартала, по ее словам, при благоприятном раскладе можно было бы превратить в «местный Арбат» — с парками и кофейнями. По ее словам, вопрос нужно решать как можно скорее. Сейчас выгоревшие дома являют собой печальное зрелище и люди попросту боятся там ходить. «Может быть, разрешить ограниченное использование этой территории?» — предложила она.

Эксперт по проведению государственной историко-культурной экспертизы Ольга Авксентьева заметила, что комитету нужно сформулировать техническое задание на разработку проекта по данной территории — в таком случае это будет юридически закреплено. Именно это, по ее словам, должно было стать первым этапом работы. Авксентьеву поддержала и Балтусова, заметившая, что нужен пилотный проект, и предложившая в рамках его планирования первым делом поднять документы, разработанные в 2015–2016 годах. По ее словам, тогда проводились серьезные исследования и анализ этой территории, был найден средний вектор развития квартала. Безусловно, за четыре года в Зеленодольске произошли некоторые изменения, но ничего сверхнового, по словам помощника президента, в городе не появилось. Почему проект так и остался таковым? Проблема, по словам Балтусовой, в том, что город не смог использовать инструментарий, предложенный ему архитекторами. С долей сомнения помощник президента прокомментировала и идею появления префектуры — по ее словам, в исполкомах республики сейчас очень строгая ситуация по появлению новых бюджетных ставок. В Чистополе и Елабуге, где специалисты по сохранению исторической среды, безусловно, пригодились бы, такой возможности не дают, констатировала она. Так что если и создавать префектуру — то везде, а не только в «Полукамушках», считает Балтусова.

По мнению помощника президента, порядок должен быть таким: сначала предметный разговор с инвесторами — какой они хотят видеть эту территорию. Затем — разработка концептуального проекта, обсуждение сложностей с согласованием и затем внесение этих изменений. С учетом имеющихся материалов вся работа может занять около месяца, заметила она, призвав Гущина и комитет ознакомиться с проделанной ранее работой.

Существующие регламенты не позволяют исполкому Зеленодольского района сделать что бы то ни было! И Михаил Афанасьев уже выходил с просьбой оказать помощь в разрушении этих регламентных барьеров Существующие регламенты не позволяют исполкому Зеленодольского района сделать что бы то ни было! И Михаил Афанасьев уже выходил с просьбой оказать помощь в разрушении этих регламентных барьеров Фото: «БИЗНЕС Online»

«Комитет как будто всегда начинает с нуля», — поддержала ее Забирова. Васильев заметил, что предлагает поддержать предложение Балтусовой в части демонстрации ранее разработанных проектов и дать возможность комитету откорректировать постановление — тем более что в противном случае приспосабливать в Зеленодольске скоро будет нечего.

Глава комитета ответил, что в курсе существующих проектов, и не согласился с тем, что происходящее обсуждение — это изобретение велосипеда. «Пусть будет та концепция, которая есть, мы только сэкономим деньги», — заметил он. Но реальность такова, что инвесторов на территорию сегодня нет. А существующие регламенты не позволяют исполкому Зеленодольского района сделать что бы то ни было! И новый глава Михаил Афанасьев уже выходил с просьбой оказать помощь в разрушении этих регламентных барьеров. Посыл Гущина был в общем-то понятен: сейчас важно не спорить, чей проект лучше, а попытаться сдвинуть проблему с мертвой точки — пока инвестор, который, по выражению главного архитектора города, «бьет копытом», не сбежал окончательно. 

Печать
Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Комментарии (7) Обновить комментарииОбновить комментарии
  • Анонимно
    17.01.2020 08:52

    проекты есть, их инвестор должен оплатить и выполнить, поэтому если инвестор не согласен с проектами - значит государство руины восстановит само... хоть через пять лет... или сами рухнут и будет пустырь для новой стройки.

  • Анонимно
    17.01.2020 08:56

    Красивый прожект, ни одной колымаги рядом не нарисовали. Где будут парковаться посетители "детского центра"? Они же не пешком придут, наверно! Ни велопарковок не предусмотрели на уровне концепции, ни автопарковок, прогулочный бульварчик нарисовали и все. Странно. Если инвестор собрался взять 6 домов, что будет с остальными!

    • Анонимно
      17.01.2020 11:36

      Убрать ПДД, снести полукамушки и организовать автопарковки. даёшь все для автомобилей.

  • Анонимно
    17.01.2020 09:08

    Полукамушки нужно сохранить, новое руководство города надеемся будет работать в этом направлении.

  • Анонимно
    17.01.2020 14:15

    Центр город Зеленодольска застраивают высотками!!! SOS

  • Анонимно
    17.01.2020 17:00

    Квартал полукамушек уже разрушен. Это отвратительно, но с этим уже ничего не сделаешь...
    Я сам зеленодолец и мне очень неприятно из-за всего этого.
    Все эти прожекты наверное мертвому припарка...

Оставить комментарий
Анонимно
Все комментарии публикуются только после модерации с задержкой 2-10 минут. Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария. Правила модерирования
[ x ]

Зарегистрируйтесь на сайте БИЗНЕС Online!

Это даст возможность:

Регистрация

Помогите мне вспомнить пароль