Концепцию застройки квартала М8, входящего в проект планировки «Седьмое небо», представили Рустаму Минниханову. Он отметил, что к застройке необходимо подойти комплексно, предусмотрев все необходимое для жизни Концепцию застройки квартала М8 представили Рустаму Минниханову. Президент РТ отметил, что к застройке необходимо подойти комплексно, предусмотрев все необходимое для жизни Фото: tatarstan.ru

проект на вырост: ОТ 7 ЭТАЖЕЙ К НЕБОСКРЕБАМ

Концепцию застройки квартала М8, входящего в проект планировки «Седьмое небо», на прошлой неделе представили главе РТ Рустаму Минниханову. Пресс-служба президента сообщает, что руководитель республики положительно оценил концепцию и отметил, что к застройке необходимо подойти комплексно, предусмотрев все необходимое для жизни, в том числе социальные объекты и другую инфраструктуру.

Проект застройки квартала М8, который находится за башней «Лазурные небеса», вдоль проспекта Камалеева, между центральным входом на ипподром и ЖК «Казань XXI век», обсуждается уже давно. Напомним, еще в 2013 году концепцию заказали бюро Сергея Скуратова, входящего в пятерку известнейших московских архитекторов. Площадь территории — 27,5 гектара. В итоге разработка «Сергей Скуратов Architects» предполагала возведение 1 829 квартир и общую площадь 240 тыс. кв. метров. При этом предусматривалась малая высотность — 7–12 этажей, застройка квартального типа с сетью дорог и квартальных проездов, концепция «двор без машин» и высотная доминанта — небоскреб в 150 метров. Озеленение — линейный парк с «речкой». Изюминкой же должна была стать школа по индивидуальному проекту. Однако бюджет на все это добро не дал, а менять облик школы, вписывая в концепцию стандартную «коробку», москвичи не хотели.


Затем в «Ак Барс Доме» и вовсе приняли решение пересмотреть концепцию — новый вариант предложили на суд казанского градсовета осенью прошлого года. 7–10-этажные дома «разбавили» акцентами до 18 этажей. Все это «потянуло» за собой увеличение плотности застройки до 310 тыс. кв. м (жилье и коммерческие помещения). Пересмотрели общественные пространства — протяженную «речку» заменит парковая зона на 1,2 га с бульваром. Главным критиком на правах эксперта выступила бывший главный архитектор Казани Татьяна Прокофьева, посчитавшая нелогичным оставлять части концепции Скуратова и разбавлять их чем-то своим. Вердикт градсовета оказался суров: «Все переделать».

Власти, как говорят в компании, предложили подумать над большей высотностью — нормативы тут позволяют. Идея понятна: во-первых, эта земля сама по себе является одной из самых высоких точек Казани над уровнем моря. Рядом уже есть высотные кварталы Азино и «Казань XXI век». Во-вторых, при должном развитии это будет новый деловой центр Казани, который может сменить в данном статусе Ново-Савиновский район благодаря близко расположенным удобным выездам из города. В-третьих, не станем забывать — России (а значит, и Татарстану), согласно планам президента РФ Владимира Путина, нужно строить больше жилья. Через четыре года в Татарстане запланирован штурм планки в 3,6 млн «квадратов» в год, а данная территория является мощным резервом, который грех не использовать. Наконец, есть понимание, что имеется потребность в квартирах не только на окраинах города, а спрос на высотное жилье никто не отменял.

Марат Шагитов рассказал,  что «Ак Барс Дом» заказал концепцию застройки квартала М8 двум проектировщикам - Buromoscow и OSA. В конечном итоге концепция бюро ОСА и была принята за основу и доработана Марат Шагитов рассказал, что «Ак Барс Дом» заказал концепцию застройки квартала М8 двум проектировщикам — Buromoscow и OСA. В конечном итоге концепция бюро «ОСА» была принята за основу и доработана Фото: tatarstan.ru

Что ж, переделать так переделать! Как сообщили «БИЗНЕС Online» в «Ак Барс Доме», компания заказала концепцию еще двум известным в России проектировщикам. Они были представлены заказчику в январе. Обо всех проектах Минниханову рассказывал гендиректор компании Марат Шагитов. Так, Buromoscow предложили представить максимальный вариант застройки: минимум 9 этажей, максимум — 50! Общая площадь помещений получалась сверхвысокой — 755 тыс. кв. метров! Это втрое больше первоначальных намерений и близко к абсолютному пределу плотности застройки по действующим в Казани нормативам — 25 тыс. кв. м на гектар.

Екатеринбургское бюро «OСA» предложило компромиссный вариант. Сохраняя осевые наметки общественных пространств Скуратова, проектировщики «посадили» по периметру квартала 7 30-этажных башен, а внутри — 17 9-этажек и дюжину 7-этажных урбан-вилл. В итоге с территории можно «снять» эффективные 405 тыс. кв. м, включая 61 тыс. «квадратов» под офисно-коммерческие помещения.

Оба этих проекта компания показала президенту РТ.

Квартал М8 будет иметь три высотных доминанты. Первая — башня «Лазурные небеса», вторая — 53-этажный пассаж торгово-офисного центра, третья (47 этажей) — на углу проезда, пересекающегося с улицей П.Лумумбы Квартал М8 будет иметь три высотные доминанты. Первая — башня «Лазурные небеса», вторая — 53-этажный пассаж торгово-офисного центра, третья (47 этажей) — на углу проезда, пересекающегося с улицей Патриса Лумумбы

в 1,5 РАЗА выше «ЛАЗУРНЫХ НЕБЕС»

«Екатеринбуржцы, конечно, выступили не столь эффектно, как мы привыкли, — скорее по-европейски, спокойно», — замечают присутствовавшие на совещании участники. Однако концепция бюро «ОСА» и была принята за основу и доработана как более оптимальная с точки зрения высотности и плотности застройки: почти в 2 раза меньше предложений Buromoscow. А опыт проектирования у екатеринбуржцев богатый, ведь их город является самым высотным в России за пределами Москвы. И именно в Екатеринбурге ежегодно проходит форум высотного строительства 100+ Forum Russia.

Единственное, что не совсем приглянулось президенту Татарстана, — это этажность! Как говорят участники совещания, Рустам Нургалиевич предложил подумать над тем, чтобы увеличить высотность, вспомнив успехи «Москва-Сити». Теперь же рассматривается рост доминант М8 до 53 этажей! Это как раз средняя этажность «Москва-Сити»: например, закрученный в форме ДНК небоскреб «Эволюция» имеет 54 этажа, а абсолютный рекорд принадлежит башне «Федерация: Восток»  96 этажей.

«Концептуальная» площадь общественных пространств — 3,5 гектара. Осевая линия бульвара идет примерно со стороны башни «Лазурных небес» в сторону небоскреба на другом углу квартала «Концептуальная» площадь общественных пространств – 3,5 гектара. Осевая линия бульвара идет примерно со стороны башни «Лазурных небес» в сторону небоскреба на другом углу квартала

Проблема в том, что настоящих небоскребов в Казани пока еще не строили. «Лазурные небеса» с их 37 этажами — это обычная высотка. Понятно, что такое  увеличение высотности М8 потянет за собой вопросы противопожарной инфраструктуры, вентиляции сложнейшего лифтового хозяйства, не говоря уже о конструктивных сложностях самого строительства небоскребов.

Судя по тем эскизам, что оказались в распоряжении «БИЗНЕС Online», квартал будет иметь три высотные доминанты. Первая — уже существующая башня «Лазурные небеса». Вторая — 53-этажный пассаж торгово-офисного центра (на эскизе он имеет высоту 49 этажей) на углу перед площадью у ипподрома. Третья (47 этажей) — на углу проезда, пересекающегося с улицей Патриса Лумумбы. В компании, правда, говорят, что будет и еще одна высотка, но в эскизах мы ее не нашли. В итоге получается небольшой «лес небоскребов».

По сторонам отходят крупные мазки рекреационных площадок жилых групп, образуя «сетчатый парк». Он как бы «обнимает» большую часть домов. Всего из 27,7 га под озеленение уходит около 5,5 гектаров По сторонам отходят крупные мазки рекреационных площадок жилых групп, образуя «сетчатый парк», который как бы обнимает бо́льшую часть домов. Всего из 27,7 га под озеленение уходит около 5,5 гектара

Примерно 20% площадей в квартале приходится на небоскребы, еще 36% — на высотки в 24–29 этажей, 33% — на дома в 9–16 этажей. Оставшиеся 11% — это урбан-виллы высотой до 8 этажей. Скорее это уже жилье бизнес-класса с террасами и вертикальным озеленением. Кстати, это относительно новый формат: в столице РТ нечто подобное сейчас на берегу Казанки строит подмосковное «Садовое кольцо» — у них тоже среди башен есть 7-этажные дома. Примерно в середине квартала будет находиться два детских сада общей вместимостью 560 мест, а сразу за «Лазурными небесами» — школа на 1,5 тыс. мест. У торгово-офисного центра в будущем город планирует «посадить» станцию метро, появится также несколько автобусных остановок.

Вся территория как вдоль бульвара, так и по всему периметру квартала М8, «обвязана» велодорожками Вся территория как вдоль бульвара, так и по всему периметру квартала М8 «обвязана» велодорожками

«Концептуальная» площадь общественных пространств составляет 3,5 гектара. Осевая линия бульвара идет примерно со стороны башни «Лазурных небес» в сторону небоскреба на другом углу квартала. По сторонам отходят крупные мазки рекреационных площадок жилых групп, образуя «сетчатый парк», который как бы обнимает бо́льшую часть домов. Вся территория как вдоль бульвара, так и по всему периметру квартала М8 «обвязана» велодорожками. Всего из 27,7 га под озеленение уходит около 5,5 гектара.

С прицелом на потребности людей будут продаваться коммерческие помещения. Бизнес будет «сажаться» с учетом направлений деятельности С прицелом на потребности людей будут продаваться коммерческие помещения. Бизнес станет «сажаться» с учетом направлений деятельности

Реализация проекта планируется в 2023–2027 годах, то есть время на анализ и доработку есть. Пока нет никаких конкретных эскизов жилых домов, однако в компании отмечают, что будут придерживаться концепции лайф-программирования, когда архитекторы закладывают сценарии жизни людей еще на стадии проектирования. Станет учитываться комфортность расстояния для перемещения пешком — до ближайших магазинов, банков, остановок, садиков и школ, мест для прогулок и так далее. Про вход в подъезды на уровне земли, концепцию «двор без машин» и интересные детские площадки, пожалуй, уже не стоит говорить. В тренде применение естественных материалов на игровых площадках, натуральных стройматериалов на уровне глаз. Облицовку зданий в «Ак Барс Доме» видят с применением рельефных материалов. Кроме того, с прицелом на потребности людей будут продаваться коммерческие помещения. Бизнес станет «сажаться» с учетом направлений деятельности, и здесь изначально не должно получиться так, чтобы друг на друга смотрело пять «Пятерочек», «Магнитов», «Фасолей» и Eurospar одновременно.

Кстати, интересная деталь: как мы уже писали, в ходе обсуждения с участием Минниханова один из высокопоставленных участников встречи высказал революционную идею — переселить в одну из башен все республиканские органы власти. По мнению спикера, в таком случае повысилась бы эффективность работы правительства, исторический центр сильно разгрузился бы от пробок, а сам проект обеспечился бы гарантированным спросом. Собственно, это тоже отсылка к опыту «Москва-Сити», где «сидит» целый ряд федеральных министерств и ведомств.

Будет учитываться комфортность расстояний перемещения пешком — до ближайших магазинов, банков, остановок, садиков и школ, мест для прогулок и так далее Будет учитываться комфортность расстояний перемещения пешком — до ближайших магазинов, банков, остановок, садиков и школ, мест для прогулок и так далее

Единственная загвоздка: проект не вписывается в нормативы. Недавно принятый генплан-2040 предусматривает строительство на данной территории не более 305 тыс. кв. м жилья, а концепция предлагает 344 тысячи. Кроме того, не хватает школ и детских садов. В генплане отмечается нехватка 2,3 тыс. школьных мест, а в концепции заложено создание лишь 1 501. В детских садах требуется свыше тысячи мест, а их планируется всего 560. То есть жителям придется ежедневно «мигрировать» за пределы квартала, чтобы отвезти чадо в школу или садик, а ведь президент высказался в том смысле, что для жителей должна быть обеспечена полная инфраструктура как раз для того, чтобы свести к минимуму трафик. Правда, квартал М8 входит в проект планировки «Седьмое небо» и школы есть в том числе в соседних кварталах. Но, вероятно, эти моменты придется увязывать — либо менять генплан, либо дорабатывать концепцию.

«ДЕЛАТЬ ЗДЕСЬ ЕЩЕ КАКОЙ-ТО РАЗРЕЖЕННЫЙ ОБЪЕКТ? ХВАТИТ!»

«БИЗНЕС Online» предложил оценить изменения участникам рынка и архитекторам.

Ильсияр Тухватуллина заметила, что важно оценить влияние высотных акцентов на силуэт города, в том числе на Кремль. Необходимо проверить их размещения относительно основных точек восприятия Ильсияр Тухватуллина заметила, что важно оценить влияние высотных акцентов на силуэт города, в том числе на Кремль. Необходимо проверить их размещение относительно основных точек восприятия Фото: «БИЗНЕС Online»

Как заметила в разговоре с «БИЗНЕС Online» главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина, важно оценить влияние высотных акцентов на силуэт города, в том числе на Кремль. Необходимо проверить их размещение относительно основных точек восприятия, включая противоположный берег Казанки. Согласен с данным мнением и советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. Кроме того, раз уж, как заявляют разработчики, квартал М8 становится некоей высотной доминантой Казани и в каком-то смысле символом города, необходимо подумать, как зафиксировать в архитектурном образе комплекса самобытность столицы РТ. «Это можно сделать очень тонко, без прямой интерпретации», — полагает главный архитектор Казани.

«Я не сторонник того, чтобы превращать Казань в такой же гипермегаполис, как Санкт-Петербург или Москва, это плохо. Надо развивать средние города. Но в данном случае это пустующая территория в срединной зоне Казани», — отмечает архитектор и градостроитель Сергей Саначин. По его мнению, данную свободную землю уже обошли в свое время — рядом кварталы Азино, которые дальше этой территории по циркулю от Кремля, сейчас неправильно оставлять козырное место пустырем. Плюс ко всему здесь находятся самые высокие точки Казани — это территория бывшего аэропорта, который ставился на водоразделе. Эксперт полагает, что здесь должна быть застройка достаточно высокой плотности. «Делать здесь еще какой-то разреженный объект? Хватит! Тут уже и так в свое время „залез“ совершенно никчемный ипподром. Сделать рядом с ним еще какой-то городской парк? Я за парки, но все-таки не здесь», — говорит Саначин. Архитектор отмечает и выгодный транспортный узел будущей застройки — пересечение крупнейших магистралей, проспект Победы, Мамадышский тракт, улица Сахарова, метрополитен.

Николай Васильев (слева) считает,  что необходимо подумать, как зафиксировать в архитектором образе комплекса самобытность столицы РТ. Сергей Саначин (справа) полагает, что здесь должна быть застройка достаточно высокой плотности Николай Васильев (слева) считает, что необходимо подумать, как зафиксировать в архитектурном образе комплекса самобытность столицы РТ. Сергей Саначин (справа) полагает, что здесь должна быть застройка достаточно высокой плотности Фото: «БИЗНЕС Online»

Каждое изменение в высотности должно тянуть за собой изменение всех структур, добавляет Васильев. «Например, чтобы повысить этажность, в свое время требовалось как минимум изменить оснащение пожарных служб, чтобы с верхних этажей эвакуировать, и так далее…» — говорит эксперт. Васильев добавляет, что повышение этажности и увеличение плотности для Казани — это естественный процесс: свободных земель недостаточно, а развитие столицы РТ в разные стороны не будет иметь эффекта, поскольку транспортная инфраструктура станет отставать. По словам Васильева, изначально были планы застройки территории аэропорта целиком, но теперь на этом месте построен ипподром. Советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ не видит ничего страшного в том, что на остатках земли здесь появится высотный квартал.

«Другое дело, что при изменении плотности застройки, конечно, нужно следить за инфраструктурой и объектами соцкультбыта, — подчеркивает Васильев. — За ней должна идти стратегия уплотнения элементов обслуживания. Если это будет сделано, то ничего страшного нет».

Эта территория, по оценкам Аделя Хасбиуллина, давно «просится» под комплексную застройку. И те, кто живут в ЖК «Казань XXI век»,  довольны локацией — с верхних этажей открываются живописные виды города Данная территория, по оценкам Аделя Хасбиулина, давно «просится» под комплексную застройку. И те, кто живет в ЖК «Казань XXI век»,  довольны локацией — с верхних этажей открываются живописные виды города Фото: «БИЗНЕС Online»

«Квартиры с террасами востребованы, новое поколение такое жилье и хочет видеть, — говорит гендиректор агентства недвижимости „Мегалит“ Адель Хасбиулин. — В Казани пока немного таких домов, примеры — ЖК „Берег“ и „Пять звезд“». Цена же такого жилья, по мнению эксперта, будет складываться из многих факторов — высоты потолков, площади квартиры, благоустройства мест общего пользования и др. Что касается высоток в данном комплексе, эксперт предположил, что с архитектурной точки зрения, для того чтобы «обыграть» «Лазурные небеса», нужна поддержка из других башен. «У небоскребов единственный минус состоит в том, что в большинстве случаев не предусмотрено открытие окон из-за ветровых нагрузок. И обеспечение воздухом помещения лежит полностью на системе приточно-вытяжной вентиляции, — отмечает Хасбиуллин. — Некоторые люди, которые имели опыт проживания в таких домах, считают, что это неудобно. Одно дело — офисы и гостиницы, а если говорить про квартиры, на мой взгляд, россияне привыкли, что есть возможность проветрить помещение, открыть окна или выйти на балкон. Так что многое зависит от инженерии». Вообще же, данная территория, по оценкам Хасбиулина, давно «просится» под комплексную застройку. И те, кто живет в ЖК «Казань XXI век», по словам гендиректора «Мегалита», довольны локацией — с верхних этажей открываются живописные виды города. Также специалист указывает на транспортные вопросы. «Это предцентральная часть города. Проспект Альберта Камалеева, улица Аделя Кутуя — две магистрали, которые связывают центр с Азино. И в часы пик эти улицы стоят. Поэтому решение данной проблемы нужно закладывать в проект», — считает Хасбиулин.

По оценке Анастасии Гизатовой, стоимость квадратного метра в этом районе будет больше 110 тыс. за квадрат. Что касается идеи построить в комплексе урбан-виллы с террасами, то  такой формат интересен По оценке Анастасии Гизатовой, стоимость квадратного метра в этом районе будет больше 110 тыс. рублей за «квадрат». Что же касается идеи построить в комплексе урбан-виллы с террасами, то такой формат интересен Фото: «БИЗНЕС Online»

Высотное жилье прежде всего интересно застройщикам — чем выше этажность, тем меньше стоимость квадратного метра, говорит руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Если там построить жилье пятиэтажное или десятиэтажное, то стоимость квадратного метра будет выше 150 тысяч, даже 200 тысяч рублей, — считает эксперт. — Во-вторых, там однозначно все раскупят хотя бы потому, что в Казани нет больше земель с хорошим месторасположением, которые не окружены промзонами и не на границе с городом. Поэтому там купят все что ни построй! И жилье будет пользоваться спросом. Наверняка уже есть полный лист ожидания как инвесторов, которые хотят туда зайти, так и покупателей для себя».

По оценке Гизатовой, стоимость квадратного метра в данном районе будет больше 110 тыс. рублей за «квадрат». Что касается идеи построить в комплексе урбан-виллы с террасами, то такой формат интересен. В Казани есть дефицит хорошего жилья премиум-класса.

Застройка данного района и разворот концепции в сторону большей высотности и плотности же никак не связаны с путинским поручением возвести в 1,5 раза больше жилья, считает наш собеседник. «Цель застройщика — построить и получить прибыль, реализовать максимально выгодно имеющийся участок. С этой точки зрения, плотности застройки, чемпион в Казани сейчас Savin House, — отмечает Гизатова. — Если же начнется застройка данной свободной территории, то из всех предложений в городе по месторасположению это будет один из самых интересных из доступных вариантов».