Крупнейший в Татарстане комплекс мелкооптовой торговли «Новая Тура» проданКрупнейший в Татарстане комплекс мелкооптовой торговли «Новая Тура» проданФото: Алексей Белкин

как «Новая Тура» пришла к продаже

История «Новой Туры» началась в мае 2011 года со встречи президента РТ Рустама Минниханова с владельцем фонда FGN Capital Александром Халдеем. На переговорах заявили о создании в Зеленодольском районе целого делового городка — «технополиса» из торговых, складских помещений, парка развлечений, кафе и ресторанов, площадок для выставок и конференций, спортивных соревнований и деловых переговоров.

Процесс закрутился с невероятной скоростью — в феврале 2012-го власти республики подписали меморандум о строительстве «Новой Туры», по которому инвесторы вкладывали в проект 9 млрд рублей. Основным владельцем проекта стал израильско-голландский девелопер Brack Capital Real Estate (BCRE) Шимона Вейнтрауба, а его младшим партнером — фонд FGN Capital Халдея. Он же стал и главным публичным лицом «Новой Туры», связующим звеном между израильтянами, правительством РТ и арендаторами. Первый камень в фундамент будущего технополиса заложили 8 июня 2012 года. За мастерок взялся и президент РТ Минниханов.

Впрочем, за разговорами о технополисе уже тогда просматривался другой расчет. Правительство РФ обязало до 1 января 2013 года «выдавить» из крупных городов некапитальные базары. На тот момент в Казани из двух десятков рынков капитальных было пять. Так что в качестве части будущего технополиса начали строить оптово-розничный рынок — на этой стадии проект «застрял» и по сей день. Пока шло строительство, первый вице-премьер РТ Равиль Муратоввзялся за уговоры предпринимателей Казани соблюсти закон о розничных рынках и покинуть холодные уличные ларьки. Рыночники раскритиковали проект, врезав вице-премьеру правду-матку про ставки арендной платы, расстояния и прочие прелести удаленного от Казани ТЦ, который, по их словам, станет чем-то вроде «гетто для бизнеса».

Инвесторы обещали сделать все возможное, чтобы до комплекса было удобно добираться. Для казанцев тогда пустили автобусы от метро «Козья слобода», торговцам организовали вахтовые перевозки. По расчетам, проходимость «торговой Мекки» должна была выйти на 200 тыс. человек в день, но даже в 2020 году его посещают до 50 тыс. покупателей.

Первый павильон распахнул двери в январе 2013-го. Однако жуткий пожар 13 мая того же года уничтожил весь первый павильон «Новой Туры». Тогда еще вице-премьер Асгат Сафаров заявил, что «грубейшие нарушения противопожарной безопасности не позволили сохранить „Новую Туру“». Впрочем, инвесторы заявили, что все дело в происках конкурентов и криминалитета, но обещали ускорить ввод второго и третьего павильонов. Обещание выполнили, а на месте первого открыли комплекс холодильных камер. В 2015 году владельцы анонсировали строительство в «Новой Туре» агропромышленного комплекса за 4 млрд рублей наподобие испанского рынка по переработке и продаже сельхозпродукции Mercabarna, но проект заглох в 2014-м на фоне европейских санкций.

Жуткий пожар 13 мая 2013 года уничтожил весь первый павильон «Новой Туры». Вице-премьер Асгат Сафаров тогда заявил, что «грубейшие нарушения противопожарной безопасности не позволили сохранить «Новую Туру»Жуткий пожар 13 мая 2013 года уничтожил весь первый павильон «Новой Туры». Вице-премьер Асгат Сафаров тогда заявил, что «грубейшие нарушения противопожарной безопасности не позволили сохранить «Новую Туру»Фото: «БИЗНЕС Online»

ОТ ВЕйнтрауба и ХАЛДЕЯ — К БАРБОЛИНУ

И вот новый поворот. Крупнейший в Татарстане комплекс мелкооптовой торговли, а точнее, кипрский офшор Bonalida, на который он записан, продан. Новым владельцем 1 января 2020 года стал предприниматель Михаэль Барболин. Сам он в разговоре с «БИЗНЕС Online» не стал уточнять условия покупки и ее сумму. Известно лишь, что инвестиции в комплекс оцениваются в 4,5–5 млрд рублей.

Заинтересованным участником сделки выступил и основной кредитор проекта — Сбербанк. По данным «Ведомостей», в 2017 году банк при реструктуризации долга BCRE на $267 млн стал совладельцем и подмосковных проектов девелопера, и технополиса «Новая Тура», получив при этом «золотую акцию». По данным «Контур.Фокуса», технополис в залоге у Сбербанка с 13 декабря 2013-го до 28 марта 2023 года. «Золотая акция» позволяет кредитору заблокировать или согласовать существенные решения, касающиеся объекта. В данном случае банк одобрил продажу кипрской компании новому собственнику. Также в случае дефолта по кредиту банк получит право назначить исполнительный орган, чтобы ООО «Управляющая компания „Технополис „Новая Тура“» не проходило банкротные процедуры.

Новый собственник Bonalida — человек непубличный, о нем нет информации в открытых источниках. Барболин лишь рассказал нашему изданию, что с 1990 года управляет торговой и складской недвижимостью в Москве, Подмосковье, а также ведет в России бизнес в сфере туризма и сельского хозяйства.

Аргумент по поводу коронавирусного форс-мажора часто выдвигают арендаторы — но он, к сожалению, не всегда принимается во внимание владельцами недвижимостиАргумент по поводу «коронавирусного» форс-мажора часто выдвигают арендаторы, но он, к сожалению, не всегда принимается во внимание владельцами недвижимостиФото: Алексей Белкин

ВОЙНА С арендатором

Однако вскоре у покупателя комплекса начались проблемы с доставшимся ему в наследство «квартирантом». Еще с января 2015 года имущественный комплекс «Новой Туры» арендует ООО «Барсил», которым руководит гендиректор Владимир Горланов. Новый собственник разорвал договор аренды 15 июня 2020-го. Официально причиной стало полное отсутствие развития комплекса, необходимость постоянного дофинансирования проекта со стороны владельца и многомиллионные долги арендатора, копившиеся с конца 2019 года.

В ответ «Барсил» подал иск о признании расторжения договора аренды недействительным. Арбитражный суд РТ 16 сентября решил, что собственник «действовал добросовестно с целью защиты своих прав и прекращения неправомерных действий истца». Суд апелляционной инстанции отменил и принятую судом первой инстанции обеспечительную меру — запрет ООО «Управляющая компания „Технополис „Новая Тура“» распоряжаться имуществом и регистрировать прекращение права аренды ООО «Барсил». 

Горланов в общении с нашим изданием утверждает, что долг возник в ходе вынужденного 110-дневного простоя из-за самоизоляции во время пандемии коронавируса. По словам Горланова, собственник требовал оплаты, невзирая на эти обстоятельства и не предоставлял никакие скидки. «Более того, в договоре был пункт о форс-мажоре, а пандемия признана обстоятельством непреодолимой силы. Они (собственники) наплевали на это условие», — заявил гендиректор «Барсила» корреспонденту «БИЗНЕС Online».

Аргумент по поводу «коронавирусного» форс-мажора часто выдвигают арендаторы, но он, к сожалению, не всегда принимается во внимание владельцами недвижимости. По словам заместителя гендиректора A-Development Владимира Шайхиева, пандемия коронавируса не приравнена к форс-мажору. Об этом же говорит и юрист Эмиль Гатауллин. «К положению, в котором мы находимся, неприменим данный термин, — объяснял специалист. — Обстоятельства непреодолимой силы — это ураганы или другие стихийные бедствия. [В случае с коронавирусом] предприниматели могли бы спрогнозировать то, что их ожидает, глядя на другие страны».

«„Барсил“ лишь использовал пандемию коронавируса для того, чтобы полностью прекратить арендные платежи, — утверждает Барболин. — Мы не получали от них деньги ни до, ни во время, ни после 110-дневного простоя комплекса. При этом период „коронавирусного“ простоя не коснулся блока холодильных камер — они работали, ООО „Барсил“ исправно получало за них аренду, но ничего не платило собственнику. Мы находимся в минусе и ничего не получаем, пока „Барсил“ делает на объекте все, что хочет, воспринимая его собственным. Так не будет».

Период коронавирусного простоя не коснулся блока холодильных камер — они работали, ООО «Барсил» исправно получало за них аренду, но ничего не платило собственнику«Период «коронавирусного» простоя не коснулся блока холодильных камер — они работали, ООО «Барсил» исправно получало за них аренду, но ничего не платило собственнику»Фото: Алексей Белкин

Второй «развод» за 7 лет

Это не первый «развод» с арендатором в «Новой Туре». В 2015 году предыдущие собственники расторгли договор с ООО «Азинт Кэпитал» во главе с азербайджанцем Имраном Алиевым, которого подыскала FGN Capital Халдея, хотя власти Татарстана высказывали пожелание, чтобы УК была местной. Фактически же создали бизнес-структуру, подконтрольную азербайджанским бизнесменам из Москвы. Пять лет назад наши источники указывали, что генеральный арендатор монопольно распоряжался торговыми местами и делал ставку на мигрантов, зачастую на своих земляков. Конфликт вокруг аренды однажды даже перерос в мордобой.

На смену «Азинт Кэпитал» FGN Capital Халдея пролоббировала нового арендатора — ООО «Барсил», за которым стоит московский бизнесмен Дмитрий Якушев, экс-владелец игорных клубов под брендами «Золотой арбуз», «Фан-фан» и «Фишка». После запрета на игорный бизнес вне особых зон в 2009 году Якушев открыл сеть цветочных магазинов «Ирис», а с 2008-го владел сочинским футбольным клубом «Жемчужина», где тренером был знаменитый Станислав Черчесов. Рекламировали команду, кстати, телеведущая Ксения Собчак и британская звезда футбола Дэвид Бекхэм. «Мы отказались от него!» — громко сообщал билборд на Рязанском проспекте в Москве с изображением спины Бекхэма. Проект «Жемчужины» закрыли в 2011 году, а в мае 2019-го Арбитражный суд Москвы признал Якушева банкротом, идет процедура реализации его имущества. По данным федерального реестра сведений о банкротстве, кредиторы требуют с экс-владельца игорных клубов 934,4 млн рублей, из которых только 235 млн обеспечено залогом.

Горланов не стал комментировать связь «Барсила» с Якушевым. «Вопрос не по адресу!» — сказал он. «БИЗНЕС Online» пытался дозвониться и до Халдея, и до Якушева с просьбой прокомментировать ситуацию, но их телефоны не отвечали. «Таких сотрудников в нашей компании нет», — сказал нашему изданию представитель «Барсила» перед одним из заседаний в Арбитражном суде РТ.

В УК «Технополис «Новая Тура» рассказали, что освободили предпринимателей от ежемесячных платежей на время простоя — а после завершения локдауна на два месяца снизили арендные платежи вдвоеВ УК «Технополис «Новая Тура» рассказали, что освободили предпринимателей от ежемесячных платежей на время простоя, а после завершения локдауна на два месяца снизили арендные платежи вдвоеФото: Алексей Белкин

В арбитраже 6 исков арендатора к собственнику

И еще о «коронавирусных» скидках. В УК «Технополис „Новая Тура“» рассказали, что освободили предпринимателей от ежемесячных платежей на время простоя, а после завершения локдауна на два месяца снизили арендные платежи вдвое. «Барсил», однако, настаивает на том, что никаких скидок не было. И подает иск о признании незаконным отказа арендодателя предоставить ему полную отсрочку арендной платы на время «коронавирусного» простоя и 50% до 1 октября.

«„Барсил“ всячески затягивает и придумывает безумные истории, лишь бы задержаться на день, на два, на три и собрать еще  денег», — заявляет Барболин. Арендатор завалил исками УК «Технополис „Новая Тура“» — на разных стадиях рассмотрения 6 дел, по трем из них Арбитражный суд РТ отказал «Барсилу» в исковых требованиях.

При этом собственник «Туры» подал только один иск, требуя от «Барсила» заплатить долг в 5,8 млн рублей по аренде с 1 по 27 марта и 4,9 млн рублей пени за период с 6 марта по 30 июля и с 31 июля по день вынесения решения суда. Т. е. владелец комплекса просит суд взыскать с арендатора долг, образовавшийся до закрытия всех ТЦ из-за пандемии.

В «Барсиле» утверждают, что долга нет. А к делу в качестве третьего лица привлекли АО «Татэнергосбыт». «Средства заплатили путем зачета, так как оплачивали за собственника свет и газ», — пояснил Горланов.

«Неоднократная неоплата в срок арендных платежей, как правило, является одним из ключевых оснований для расторжения договора, — комментирует развернувшийся спор замгендиректора A-Development Шайхиев. — Вообще, несогласие арендатора с расторжением договора, переход спора в судебную плоскость не часто встретишь на рынке недвижимости. Обычно договариваются, но многое зависит и от условий договора, и от дальнейших планов собственника. По ощущениям, прав скорее арендодатель, а арендатор просто не хочет терять источник дохода».

Тем временем арендаторы торговых мест в «Новой Туры» написали письмо Минниханову, опасаясь потерять рабочие места, ситуацию взяла на контроль прокуратура РТТем временем арендаторы торговых мест в «Новой Туре» написали письмо Минниханову, опасаясь потерять рабочие места, ситуацию взяла на контроль прокуратура РТФото: Алексей Белкин

Вывод прокуратуры: «Рейдерского захвата или передела собственности нет»

Тем временем арендаторы торговых мест в «Новой Туре» написали письмо Минниханову, опасаясь потерять рабочие места, ситуацию взяла на контроль прокуратура РТ.

«Рейдерского захвата или передела собственности в данном случае нет. Собственник не поменялся. И ему невыгодно, чтобы рынок встал. По поручению Рустама Нургалиевича мы эту ситуацию держим на ручном контроле. Работайте спокойно, мы вас в обиду не дадим», — подчеркивала в конце сентября заместитель прокурора РТ Юлия Наумова на встрече с предпринимателями «Новой Туры» и сотрудниками аппарата бизнес-омбудсмена РТ.

В УК «Технополис „Новая Тура“» заверяют, что субарендаторов спор с ООО «Барсил» никак не затронет. В соответствии с законом при расторжении договора аренды субарендатор имеет право заключить прямой договор аренды с собственником на тех же условиях, т. к. в планах — дальнейшее развитие технополиса без генерального арендатора. «Мы в состоянии самостоятельно заниматься этим проектом, — говорит Барболин. — Заверяем всех предпринимателей и власти Республики Татарстан, что всегда будем действовать в рамках закона в отношениях с предпринимателями, создавать им максимально благоприятные рыночные условия для работы».

Юлия Наумова: «По поручению Рустама Нургалиевича мы эту ситуацию держим на ручном контроле. Работайте спокойно, мы вас в обиду не дадим»Юлия Наумова: «По поручению Рустама Нургалиевича мы эту ситуацию держим на ручном контроле. Работайте спокойно, мы вас в обиду не дадим»Фото: ombudsmanbiz.tatarstan

«Если расторжение договора признают законным, мы по решению суда освободим рынок и, скорее всего, будем увольнять людей, ликвидировать компанию», — оценил дальнейшие планы ООО «Барсил» его гендиректор Горланов.

Такого же развития событий ждет и Барболин. Надежд на возврат долгов за аренду площадей он не питает. «Учредитель, директор — номинальные, активов нет, — говорит новый собственник технополиса о генеральном арендаторе. — Для нас это деньги на ветер. Вместе с тем нам непонятна нейтральная позиция силовых структур, которые говорят: „Дождитесь апелляции“. Фактически это позиция в пользу ООО „Барсил“, которое, имея признаки банкротства, с расторгнутым договором и прекращенным правом аренды в Росреестре продолжает незаконно собирать деньги с предпринимателей, при этом ничего не платит собственникам. Обращались в правоохранительные органы с заявлениями о незаконной деятельности ООО „Барсил“, но никакой реакции не последовало».

В прокуратуре РТ получили обращение собственника «Новой Туры». «В настоящее время проводится проверка. В управлении Росреестра запрошено регистрационное дело, пока документы не поступили», — говорится в ответе надзорного ведомства на запрос «БИЗНЕС Online». Там же уточнили, что все споры хозяйствующих субъектов подлежат рассмотрению только в суде, а самоуправные действия входят в компетенцию полиции. «БИЗНЕС Online» также обратился за комментарием в МВД, но на момент сдачи материала ответа получено не было.

Сейчас в аренде у комплекса 70 га муниципальной земли, на которых построены два павильона общей площадью 80 тыс. кв. м, торговая площадь оценивается в 2,5 тыс. «юнитов» (торговых точек)Сейчас в аренде у комплекса 70 га муниципальной земли, на которых построено два павильона общей площадью 80 тыс. кв. м, торговая площадь оценивается в 2,5 тыс. «юнитов» (торговых точек)Фото: Амир Сафин

«это не то, что должно быть, и не то, к чему стремились»: Что сделает Барболин с «Новой Турой»?

Что из себя сегодня представляет «Новая Тура»? В 2012 году общая площадь арендуемых «Новой Турой» у Зеленодольского района земельных участков оценивалась в 200 гектаров. Но позднее власти изменили договор аренды земли, отрезав у рынка 110 га для развития ТОСЭРа. Сейчас в аренде у комплекса 70 га муниципальной земли, на которых построено два павильона общей площадью 80 тыс. кв. м, торговая площадь оценивается в 2,5 тыс. «юнитов» (торговых точек). На месте сгоревшего в 2013 году павильона возвели комплекс холодильных камер площадью 4 тыс. кв. м для сельскохозяйственной продукции. Загрузка «Новой Туры» не меняется с 2015 года, первый (холодильный) и второй павильоны загружены на 90%, третий — на 40%. В комплексе работают 4–4,5 тыс. человек.

«То, как есть сейчас, — это не то, что должно быть, и не то, к чему стремились. А „Барсил“ — не та компания, с которой мы можем реализовать планы по данному объекту. У нас с ними нет будущего», — считает Барболин. Новый собственник пересмотрит концепцию технополиса. Упор сделают на промышленные, торговые, малые формы предпринимательства и близость к созданной в 2017 году территории опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР) «Зеленодольск», крупного логистического хаба, у которого с «Новой Турой» уже общая транспортная, логистическая сеть. В планах нового собственника расширить технополис на 325 тыс. кв. метров.

У объекта хорошая локация: рядом федеральная трасса М7 «Волга», ТОСЭР «Зеленодольск». Так оценивает перспективы реконцепции рынка Шайхиев. «И с точки зрения появления там предприятий, и с точки зрения логистики, торговли, создания кластера по переработке сельхозпродукции, — рассуждает замгендиректора A-Development. — На въезде в Казань достраивают „Леруа Мерлен“, рядом логоцентры ТОСЭРа. Направление привлекательное, живое, рядом возводится многоквартирное жилье. Выезды из Казани вообще набирают популярность у крупных розничных и оптовых форматов торговли».